Сообщений в теме: 31

[Бастет]

Во-первых, в иске действительно опечатка. За это перед всеми извиняюсь. Договор заключен в 1993 году.
Дальше. Договор по отчуждению жилья подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ). Проблем в регистрации такого договора одной из сторон (покупателем или продавцом) в том случае, если такой договор удостоверен нотариально, никаких нет. Вот и все преимущество договора, составленно не просто в простой письменной форме, а удостоверенного нотариально.
Далее, необходимо зарегитсрировать переход права собственности на квартиру (ч. 1 ст.551 ГК РФ). Так вот здесь, уважаемые, необходимо присутствие двух сторон договора или их представителей с нотариально удостоверенными доверенностями. Это предусмотрено ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации...", а также п. 10 Инструкции "О порядке гос. регитсрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жылые помещения". Конечно, можно было бы обратиться сначала в регитсрационную службу, заплатить госпошлину, получить отказ... Мне такой путь не нравиться.
Мои же требования были основаны на том, что продавец выехал за пределы Камчатской области, что было подтверждено соответствующей справкой из областного адресного бюро, а поскольку его присутствие в соответствии с законодательством является обязательным, у покупателя нет иной возможности осуществить свое право (зарегитсрировать переход права сосбвенности на квартиру к нему), кроме как в судебном порядке. В судебном процессе также было пояснено, что деньги за квартиру были уплачены в момент подписания договора (такой пункт в договоре имеется), договор не признан никем недействительным, покупатель добросовестно пользуется квартирой, оплачивает все необходимые платежи, связанные с ее использованием и т.п.
По-моему очень даже неплохой путь осуществить свои права. Законом не запрещен, почему тогда и нет? И нет здесь никакого особого производства.

[kuropatka]

Блин, может и мне попробовать так зарегить договор и право на основании договора от 96 года без регистрации?
Проблема лишь в том. что продавец умер - но в другом городе.

[Бастет]

kuropatka
Конечно, так и регистрируйте. В суде поясните, что продавец прийти в ФРС и подать заявление на переход права собственности , как того требует законодательство, не может - подтвердите это справкой из ЗАГСа о смерти (если есть трудности заполучить эту справку - ходатайству суду, сами знаете, по ГПК) . Кстати, если ваш продавец еще и выехал за пределы той территории, где должно быть зарегистрировано право, и это можно подтвердить справкой из адресного (у нас в области такую справку дают без проблем - 20 рублей, пять минут ожидания и справка на руках), то и справка о смерти из ЗАГСа, думаю, уже необязательна, хотя лишней тоже не будет.
kuropatka если вам надо, могу отсканировать решение суда и сбросить на мэйл.

[kuropatka]

ЮрОльга

В суде поясните, что продавец прийти в ФРС и подать заявление на переход права собственности , как того требует законодательство, не может - подтвердите это справкой из ЗАГСа о смерти

Вы вообще не понимаете, о чем говорите. Если станет известно о смерти продавца, то и суд, и ФРС благополучно отправят "покупателя" восвояси, т.к. без госрегистрации договор - простая бумажка. Единственный шанс, по-моему, состоит в том, что о смерти продавца еще никому неизвестно.


А ваше решение суда - простоое безобразие, которого неприлично много в наших любимых СОЮ.

[Бастет]

Да, договор купли-продажи подлежит госрегистрации. Знаю это я, знаете это вы, знают это юристы, а вот ничего несведующие в юриспруденции люди, которых очень много по стране и которые по-старинке заключали договор купли-продажи у нотариуса и больше ни в какие органы, осуществляющие гос. регистрацию данных договоров не обращались, этого, не знали, да и до сих пор многие не знают.

В моем иске есть ссылка на ст. 165 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ.
Как и в пункте 3 ст. 165, так и в пункте 3 ст. 551 предусмотрена возможность вынесения решения суда о регистрации сделки и регистрации перехода права собственности в случае уклонения стороны от таких действий.
В моем случае уклонения никакого не было. Продавец уехал в неизвестном направлении и покупатель ведать не ведал, КУДА, ПО КАКОМУ АДРЕСУ отправлять уведомления с требованием написать заявление о регитсрации договара и переходе права собственности. Случая, при котором покупатель не может осуществить свои права, в законодательстве не предусмотрено. Можно сказать, что это пробел права. Поэтому суд применил вышеуказанные нормы по аналогии. Уклонение / неизвестность местожительства стороны. И вынес решение.

Поэтому и сложилась такая практика в СОЮ. Представьте, если бы суды признавали бы такие договоры недействительными, как непрошедшие госрегитсрацию. Сколько бы людей не смогли бы оформить свои права на жилые помещения. А между тем, к примеру, при подписании договора деньги за жилье продавцу оплачены, покупатель проживает в купленном жилье добросовестно и открыто, оплачивает все платежи, производит текущий и капитальный ремонт и т.д. И ПРИ ЭТОМ ПРОДАВЕЦ НЕ ИМЕЕТ НИКАКИХ ПРИТЯЗАНИЙ НА ЖИЛЬЕ, т.е. явствует выражение воли на совершение сделки.

Не завидую я вам или вашему клиенту, если в вашем регионе СОЮ не выносят таких "неприличных" решений.

[Samail]

kuropatka

Единственный шанс, по-моему, состоит в том, что о смерти продавца еще никому неизвестно

Если он умер в Новосибирской области то может и есть такая информация в ФРС... в всяком случае до наших она каким то образом доходит, проверено уже

[Бастет]

Здесь мне еще одно решение подкинули, уже не СОЮ, а Арбитраж.

Был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по акту передано, оплачено. В ФРСе оформлять переход права собственности сразу не стали. Потом продавец был исключен из реестра в связи с ликвидацией.
Арбитражный суд удовлетворил требование Покупателя о переходе права собственности, применив аналогию закона.

Дословно:
"ФЗ "О государственной регистрации права на недвиж. имущестов и сделок с нрим" порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны сделки не урегулирован.
При таких обстоятельствах, подлежит применению аналогия закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
Статьями 165, 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон от государственной сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе права собственности.
Для окупателя по договору №___ от _______ единственно возможным основанием длЯ государственной регистраци является решение суда.
Поскольку ООО "______", являющееся стороной сделки купли-продажи недвижимости, ликвидировано, а материалами дела подтверждается факт передачи спорного объекта недвижимотси Покупателю от ООО "_______", а также учитывая отсутствие каких-либо ограничений (обремений) права на спорный объект, суд для устранения неопределенности правового статуса имущества, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению".

Вот так.