Сообщений в теме: 519

[Денежка]

Пан, я тут выше писал, этот весь путь с арендой, допниками, ещё и с расторжениями аренды я прошёл 15 лет назад. Ничего в логие не поменялось, только НК поменялся в лучшую сторону.

 

Там, где пишет, как регистрируется аренда? Или там, где не пишет, как регистрируется ДДУ?)

И там, и там.

[Святослав]

И там, и там.

Что = ни там, ни там, извините за подсказку)

[Денежка]

Этот Ваш следующий пост никак не дает ответа на вопрос, с чего бы НК регулировать вопросы регистрации.

Вот ответ:

Вы смешиваете закон о регистрации и НК.

Вопросы регистрации регулирует закон о регистрации. 

Что = ни там, ни там

Нет.

Сообщение отредактировал Денежка: 16 February 2021 - 01:31

[Святослав]

Вопросы регистрации регулирует закон о регистрации.

Стало быть, этот Ваш аргумент не считается?
 

И разница в НК. В котором сказано про пошлину за регистрацию ограничений (обременений), и сказано по пошлину за внесение изменений в запись о регистрации обременения, а про пошлину за регистрацию изменений договора, посредством регистрации которого регистрировалось обременение, не сказано, поэтому за регистрацию допсоглашений  к договорам аренды, если они не затрагивают само обременение (например, замена банковских реквизитов) вообще пошлина не должна уплачиваться. И в НК отдельный подпункт про пошлину за регистрацию ДДУ и за регистрацию изменений в ДДУ.

Нет.

Да.

[Денежка]

Святослав, пан, у нас какая-то странная дискуссия, я не знаю, почему. Для чего Вы мои слова переиначиваете и придаёте им какой-то другой смысл? Я имею в виду ровно то, что пишу. Мне показалось, что я всё уже разложил, что из чего следует, что чем регулируется. Все мои аргументы считаются, я от своих слов не отказываюсь, потому что прежде, чем написать, всё перепроверяю.

Я же отметил место, где, по моему мнению, у Вас ошибка в рассуждениях. Попросил углубиться в историю вопроса. Если бы Вы это сделали, то заметили, что ДДУ всегда, с самого начала, регистрировался именно как договор. А аренда - нет.

[Святослав]

Денежка, я даже лет 15 назад писал где-то на конфе про аренду. Был там краткий период, когда она (по закону) просто как право аренды регистрировалась, когда еще никаких ДДУ (в смысле закона о них) не было. Так что не надо про историю.

 

В этой странной, на Ваш взгляд, дискуссии я пытался показать Вам, что Ваши аргументы о ДДУ для вопроса о госпошлине за допы по аренде имеют значение чуть более, чем никакое. Теоретически они не состоятельны, а практически скорее послужат цели, обратной обще разделяемой нами. 

[Денежка]

я пытался показать Вам

Вам не удалось. Я же пытался показать Вам обратное и также потерпел фиаско)) Причём мы одни и те же вводные используем, но почему-то по-разному толкуем. Я продолжаю считать себя правым, ни я Вас, ни Вы меня переубедить не сможете, видимо, на сим придётся завершить спор до лучших времён.

Ваши аргументы о ДДУ для вопроса о госпошлине за допы по аренде имеют значение чуть более, чем никакое

Я лишь могу предположить, что вопросы гражданского права Вам знакомы намного лучше, чем они же налогового. При этом себя я мню знатоком пошлинного вопроса)

Был там краткий период, когда она (по закону) просто как право аренды регистрировалась

Ну так и я про этот же период говорю. И тоже писал, и в Минфин, и в Минюст.

[grin095]

Мне кажется нет смысла играть с Минфином в слова, потому что именно игрой в слова он и аргументирует свою позицию, когда пишет, что за регистрацию доп соглашения к договору аренды должны уплачиваться пошлина 22 000 рублей, а не 350 рублей.

И на мой взгляд совершенно не важно, что регистрация аренды осуществляется как обременение, а не как регистрация договора, тем более что и в ГК (609) и в ФЗ-218 (51) речь идет о регистрации договора. Надо вообще на мой взгляд абстрагироваться от ГК с законом о регистрации, а рассуждать исключительно в области регулирования государственных пошлин. И искать смыслы и разделения там.

Да, логика в письме минфина есть, поскольку доп соглашение, это сделка, а сделки регистрируются по общему правилу с пошлиной указанной в подпункте 22, то берем размер оттуда. А на вопрос, а как же тогда изменение ЕГРН идет отмазка мол нет отдельного же заявления, значит нет и пошлины. Но основная глупость и искусственность ситуации же в том, что в таком варианте предусмотренная п.п. 27 пошлина за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости об обременениях недвижимого имущества вообще не используются, ведь все обременения устанавливаются договором, а их изменение является изменением договора, что автоматически в логике минфина требует пошлины в 22 000 р, а не 350 р. Разве не так?

Какие есть хотя бы теоретические условия для применения пошлины в 350 рублей за изменение ЕГРН в части обременений? Потому что если никаких, значит нарушается логика законодателя на разделение регистрации обременения и регистрации изменений в обременение. И те и те основаны на сделках.

[Святослав]

grin095, 
+

еще один довод: из действия подп. 27 исключен подп. 28.1 об изменениях в рег. запись об ипотеке. А в последнем абз. подп. 28.1 прямо говорится о договорах, из чего делаем вывод, что в подп. 28.1 речь идет не просто об изменениях записей, а о таких изменениях, которые производятся на основании допников к ипотеке (в т.ч.), а раз такие допники исключены из подп. 27, то остальные допники (к аренде в т.ч.) туда-таки включены, иначе не было бы смысла и исключать особо допники к ипотеке.

[Денежка]

И на мой взгляд совершенно не важно, что регистрация аренды осуществляется как обременение, а не как регистрация договора, тем более что и в ГК (609) и в ФЗ-218 (51) речь идет о регистрации договора. Надо вообще на мой взгляд абстрагироваться от ГК с законом о регистрации, а рассуждать исключительно в области регулирования государственных пошлин. И искать смыслы и разделения там.

Напомню, что когда-то давно регистраторы так и делали, абстрагировались от ГК с законом о регистрациии (это же так удобно и легко) и при регистрации допсоглашений к договорам аренды просили пошлину именно так, как Святослав в шутку предположил - и за регистрацию допсоглашения как сделки, и за внесение изменений в записи ЕГРП. Изменить эту практику удалось лишь после указания на то, что НК устанавливает пошлину за действия, описанные в ГК и в законе о регистрации, поэтому последние два НПА первичны.

А, да, и ещё за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды (тоже ведь сделка) пошлину просили как за договор. 

Сообщение отредактировал Денежка: 16 February 2021 - 16:20

[Святослав]

А вот и ВС высказался. Ожидаемо против, хотя Минюст был за.

[Денежка]

А вот и ВС высказался.

Это вот последствия того, что суд решил

 

абстрагироваться от ГК с законом о регистрации

[grin095]

Да ну ничего подобного. Как раз наоборот. Суд в принципе не стал рассматривать существо нормативного регулирования различий госпошлины, а банально придрался к тому, что изменения по ГК являются сделкой, которая также подлежит государственной регистрации. И еще одним доводом было то, что вносились изменения в ФЗ-218, к чему приурочили изменения в НК. То есть как Вы и просили, суд абстрагировался от логики НК, а обратился к ГК с законом о регистрации.

При это как раз логика НК не была учтена, о которой я выше написал:

"в таком варианте предусмотренная п.п. 27 пошлина за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости об обременениях недвижимого имущества вообще не используется, ведь все обременения устанавливаются договором, а их изменение является изменением договора, что автоматически в логике минфина требует пошлины в 22 000 р, а не 350 р."

 

Ваш пример: "за регистрацию допсоглашения как сделки, и за внесение изменений в записи ЕГРП" из той же канвы, когда не думая о сути регулирования госпошлин примеряют нормы закона о регистрации. И сейчас было бы также, но двойное обложение просто настолько извращает это решение, что тут даже ВС бы не удержался..

[Юлия-Х]

Какие есть хотя бы теоретические условия для применения пошлины в 350 рублей за изменение ЕГРН в части обременений? Потому что если никаких, значит нарушается логика законодателя на разделение регистрации обременения и регистрации изменений в обременение. И те и те основаны на сделках.

запись об обременении (обременении) прав содержит указание на А: вид, Б: срок, В лицо, в пользу которого установлено обременение (ограничение).

 

Если ничего из этого не меняется,

1.: за что должна взиматься пошлина? В любом размере.

2: смысл регистрировать допник (если изменения в информации об А/Б/В прав третьих лиц касаться и не будут).

 

внесла уточнения.

Сообщение отредактировал Юлия-Х: 10 March 2021 - 19:08

[Юлия-Х]

В продолжение разговора о госпошлине за регистрацию допников.

 

Вопрос о госпошлине за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

 

Всем известно, что согласно пп. 8.2. пункта 3 статьи 333.35 НК РФ госпошлина за госрегистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество не уплачивается.

 

Несмотря на указанное, Росреестр часто возвращает документы с регистрации в случае, если заявление о прекращении аренды на основании соглашения о расторжении не оплачено госпошлиной.

 

В указанных случаях Росреестр полагает, что соглашение о расторжении ничто иное как обычный допник к договору аренды, а потому облагается госпошлиной в обычном порядке (как и для договоров).

 

Вместе с тем, сложилась положительная судебная практика для заявителей по данному вопросу и возврат регистраторами документов признается незаконным.

 

Также имеется несколько писем Минфина РФ, которыми черным по белому расписано, что обязательной госрегистрации подлежит доп.соглашение к договору аренды, изменяющее такой договор, а не соглашение, расторгающее договор аренды.

Наиболее развернутое и свежее - от 26.02.2021г. № 03-05-05-03/13425.

Скрытый текст

Вопрос: О госпошлине за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 26 февраля 2021 г. N 03-05-05-03/13425

Департамент налоговой политики рассмотрел обращения от 27.01.2021 и от 27.01.2021 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества и сообщает.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из совокупного толкования данных норм следует, что подлежит обязательной государственной регистрации дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее такой договор, а не соглашение, расторгающее договор аренды.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с подпунктом 8.2 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество не уплачивается.
Что касается письма Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113, то в нем даны разъяснения, касающиеся вопроса уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в связи с изменениями, внесенными в НК РФ Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", которые не затрагивают вопрос, касающийся соглашения, расторгающего договор аренды.

Заместитель директора Департамента
В.В.САШИЧЕВ
26.02.2021

 

Однако.

К чему я все это пишу такскать в продолжение разговора о регистрации допников.

 

К тому, что вышло еще одно письмо Минфина РФ от 25.05.2021г. по запросу Росреестра(!) по вопросу уплаты госпошлины за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

 

Согласно письму, если соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в соответствии с ФЗ, то за госрегистрацию такого соглашения должна уплачиваться госпошлина в установленных размерах.

Скрытый текст

Вопрос: О госпошлине за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 25 мая 2021 г. N 03-05-04-03/40727

Департамент налоговой политики рассмотрел письмо Росреестра от 01.04.2021 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества и сообщает.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
Статьей 17 Закона N 218-ФЗ установлено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ).
В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией - 22 000 рублей.
За государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, государственная пошлина подлежит уплате в размере 350 рублей (подпункт 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
Следовательно, если соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, то за совершение юридически значимого действия (государственную регистрацию такого соглашения) должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных подпунктами 22 и 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

Директор Департамента
Д.В.ВОЛКОВ
25.05.2021

 

И вот смотрю я на эти 2 указанных письма и думаю - не спроста майское то накатали...

 

Почему бы, спрашивается,  Минфину не продублировать свой ответ, данный им в письме от 26.02.2021г. № 03-05-05-03/13425.

Тем более, что новый порядок ведения ЕГРН (Приказ Росреестра от 01.06. 2021г.) в части регистрации прекращения и расторжения договора аренды полностью дублирует предыдущий (Приказ Минэкономразвития России от 16.12. 2015г.).

 

С одной стороны, в майском письме радует оговорка "если... подлежит регистрации в соответствии с ФЗ", но с другой стороны  -  понимание "подлежит/не подлежит" отдается на откуп регистраторам. А, повторюсь, регистраторы любят понимать соглашение о расторжении договора не что иное, как соглашение, изменяющее срок аренды, то есть обычное доп.соглашение к договору, которое в силу ГК РФ подлежит госрегистрации со всеми вытекающими по госпошлине.

 

Арбитраж в 2021г. пока на стороне заявителей в данном вопросе.

А далее посмотрим.

 

У меня планируется расторжение.

Регистратор уже шепнул, что пошлину платить надо (устно пока).

Посмотрим.

[Юлия-Х]

Как думаете, к чему это завуалированное майское письмо Минфина, да еще по запросу Росреестра?

[grin095]

Юлия, у нас уже посыпались отказы по причине отсутствия госпошлины. имейте в виду. 22 т.р. как с куста.. 

[Юлия-Х]

Юлия, у нас уже посыпались отказы по причине отсутствия госпошлины. имейте в виду. 22 т.р. как с куста.. 

Спасибо.

 

У нас то как раз сельхозка и всего 350р., но не хочется плодить эту порочную практику Росреестра.

Тем более, что суды на стороне заявителей (пока по крайней мере).

 

Однако ж, если тенденция изменится, то эти доп.расходы нужно будет учитывать при составлении договоров (особенно, если предмет аренды не сельхозка).

 

Мы подали документы вместе с февральским письмом Минфина.

Посмотрим.

[Юлия-Х]

Короче, делюсь опытом.

Соглашение о расторжении договора аренды подано без госпошлины, обременение снимут бесплатно (уже шепнули).

 

Весь фокус в том, где в программе ставит галочку девочка в МФЦ.

Если она поставит галочку, что вы ей принесли допник к аренде - то пошлину регистратор потребует.

Если она поставит галочку, что вы ей принесли "прекращение аренды" - то пошлину программа не требует (и регистратор соотв-но).

 

Само собой в свете последних новостей расторжение нужно аккуратно оформлять.

Не провоцировать девочек в МФЦ названием документа в т.ч.

 

У меня было именно соглашение о расторжении договора аренды и точка.

А не какой-нить допник об изменении срока аренды.

[Амир]

Всем привет! Что то давно не писал в ЮК вопросы.

По запарке сдал в МФЦ договор аренды нежилого помещения (на часть ОКСА) на гос регистрацию как Арендодатель ООО-1, но подписал заявление и приложил доверенность от другого ООО-2, да и еще успел заплатить госпошлину - 22 тыс р

 

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

 

Регистратор предлагает отозвать заявление, и в результате получить обратно половину госпошлины. после получения документов на руки подать новое заявление на гос регистрацию и кад учёт.

 

Вот думаю - почему законодатель написал ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ регистрации? Почему нельзя внести изменения в заявление и исправить такую ошибку, и приложить правильную доверенности от ООО -1?

По госпошлине вопрос сложнее, но может есть хитрый ход по зачету от ООО-2 к ООО -1

Извините за глупый вопрос в глупой ситуации.