Сообщений в теме: 741

[эквизитор]

Smertch,
так а продажа как тут может быть, если нет возмездности со стороны администрации??

Вы считаете, что безвозмездная передача имущества есть купля-продажа, исходя из вышеуказанной позиции ВАС?
"Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи".

Почему безвозмездная-то? Передача, ведь, просто последний этап данного договора.

[Massive]

Всем благодарень за участие в моем вопросе!

Smertch,

Квартира на момент заключения договора была?

Нет, дом на момент подписания ПДКП не был построен. Но на данный момент он построен, квартира передана.

Если нет, то, может, проще через 170 ГК сказать, что у нас имеет место ДДУ, и, раз покупатель владеет квартирой и оплатил ее, требовать зарегить за ним право собственности?

Согласен с таким вариантом, но в СПб как-то не прижилась практика признания сделок притворными.


Jazzanova,

Тима пока нет разъяснения В РФ по дкп будущей вещи
попробуй признать право собственности за физиком на квартиру
так как фактически обязательства сторон исполнены

Полагаешь, это можно сделать и по ПДКП?

Chiko,

Что именно будет являться предметом уступки?

Право на заключение основного ДКП квартиры.

[Lawyerus]

Smertch,

я считаю, что передача квартир представляет собой часть арендной платы.

ДА был заключен по результатам аукциона. эквизитор ,

Почему безвозмездная-то? Передача, ведь, просто последний этап данного договора.

Потому что встречного предоставления нет

[Uncle_Sam]

Lawyerus,

Как бы уважаемые коллеги квалифицировали такую сделку??

В этой теме обсуждалось.

Сообщение отредактировал Uncle_Sam: 22 March 2012 - 08:06

[Alderamin]

Покупатель-физик заключил с застройщиком-продавцом ПДКП на квартиру.
Покупную цену уплатил полностью.
Квартира построена, передана покупателю по акту приема-передачи.
Но покупатель ступил и пропустил срок для заключения основного ДКП - 31.12.2011г.
Теперь покупатель уведомил о прекращении обязательств по ПДКП, потребовал вернуть квартиру и предложил вернуть деньги.

Покупатель хочет оставить за собой квартиру.
Есть мысль перевести дело в арбитраж, применив правила о ДКП будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Хочу подписать 2011 годом соглашение об уступке прав по ПДКП цессионарию-юрику.
И от его имени обратиться в ФРс за регистрацией ДКП, а при отказе - в арбитраж.

Обратиться в одностороннем порядке?

Что скажете относительно действительности такого соглашения об уступке и возможности лишь уведомления продавца о совершенной уступке?

Продавец может возразить, что у покупателя по ПДКП не только права, но и обязанности, соответственно, - п. 1 ст. 391 ГК РФ...

В Питере СОЮ вообще не воспринимает ПДКП оплаченный и исполенный как ДКП? Я в Москве таких решений кучу видел и без 54 постановления. Правда все они были о признании права при отсутствии регистрации права застройщика.

Вот пример кассационного определения Мособлсуда, где регистрация права застройщика, похоже, была. Определенно утверждать не могу - в решении тоже прямо не сказано. Это определение примечательно тем, что суд квалифицирует ПДКП как ДКП будущей вещи, ссылаясь при этом как раз на обсуждаемое постановление ВАСа...

Скрытый текст

Судья: Колмакова И.Н. дело № 33-20358

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Лащ С.И.,

судей: Хугаева А.Г., Варламовой Е.А.,

при секретаре Петровской А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 сентября 2011 года кассационную жалобу КТ «СУ-№155» на решение Химкинского городского суда Московской области от 13 мая 2011 года по делу по иску Коршуновой Татьяны Валерьевны к ЗАО «СУ №155», КТ «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Хугаева А.Г.,

объяснения Коршуновой Т.В., представителя Товарищества на вере (КТ) «СУ-№155 и компания» - Снигирева Д.В.,

УСТАНОВИЛА

Коршунова Т.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «СУ №155», КТ «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру № 13, общей площадью жилого помещения 42,1 кв.м., жилой площадью 19,9 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней (покупатель) и КТ «СУ-№155» и Компания», являющимся поверенным и действующей от имени ЗАО «СУ №155» (продавец) 14.04.2006г. был заключен Предварительный договор №306203/104124, согласно которому продавец решил продать, а покупатель решил купить однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, тип слева, проектной площадью 43,42 кв.м., а также стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость спорной квартиры составила 1775878 руб. По настоянию ответчиков оплата квартиры осуществлялась путем приобретения простого векселя поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № 0006570 от 14.04.2006г. на сумму 1775878 руб., т.е. равной стоимости квартиры. Платежным поручением № 501 от 14.04.2006 истица перевела на счет поверенного продавца полную стоимость квартиры. Согласно акту приемки-передачи векселя от 21.04.2006г. истице он был передан, срок платежа - по предъявлении, но не ранее 28.12.2007г. Таким образом, истица со своей стороны полностью выполнила обязательства по оплате квартиры, а ответчики в нарушение условий Предварительного договора уклоняются от подписания основного договора и передачи квартиры ей в собственность. Также истица полагает, что Предварительный договор от 14.04.2006г. по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами согласованы все его существенные условия (предмет и цена), а также стороны фактически его исполнили - ответчики получили денежные средства, а истица вселилась в квартиру.

Представитель истицы и истица в судебное заседание явились, иск поддержали.

Представитель ответчика ЗАО «СУ №155» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что истица может предъявить им вексель, а они передадут в собственность истца спорную квартиру.

Представитель ответчика КТ «СУ-№155» и Компания» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Решением суда заявленные требования были удовлетворены.

С постановленным решением не согласилось КТ «СУ-№155» и Компания», которое в кассационной жалобе просит решение суда отменить в связи с его незаконностью и необоснованностью.

Заслушав пояснения присутствующих лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, что 14.04.2006 г., между истцом и КТ «СУ- №155» и Компания» был заключен договор № 206203/304050 купли-продажи векселя, в соответствии с которым истицей был приобретен простой беспроцентный вексель КТ «СУ-№155» и Компания» номинальной стоимостью 1775878 (один миллион семьсот семьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят восемь) руб. и датой погашения - по предъявлении, но не ранее 28.12.2007г.

14.04.2006г. между ЗАО «СУ №155» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» и Коршновой Т.В. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры №306203/104124.

По акту приема-передачи векселей от 21.04.2006г. вексель передан истице.

Вместе с тем, 14.04.2006г. между истцом и КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен Договор поручения №206203/604127, согласно которому ответчик КТ «СУ- №155» и Компания» обязуется совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению прав собственности на спорную квартиру.

Однако, пакет документов для оформления прав собственности Коршуновой Т.В.представлен не был, что подтверждается отсутствием в ЕГРП сведений о правах истицы на квартиру №13 по адресу: <адрес>

На основании Решения координационной группы №328 от 26.08.2008г., утвержденным Администрацией г.о. Химки, дому-новостройке был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкрн. Планерная, д.20.

Пунктом 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации за продавцом права собственности на квартиру он направляет истице уведомление о заключении основного договора купли-продажи. Доказательства направления данного уведомления ответчиками в деле отсутствуют, на основании этого суд пришел к выводу о нарушении продавцом квартиры, принятого на себя обязательства по заключению основного договора купли - продажи.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о имеющемся нарушении прав истца со стороны ответчиков по обязательству совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению прав собственности на спорную квартиру и заключить основной договор.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела усматривается, что в Предварительном договоре от 14.04.2006 г. сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: точно даны характеристики, адрес квартиры и ее цена. Судом правомерно признана сделка с векселем притворной и недействительной и сумма по векселю принята как оплата по договору за квартиру №13 по адресу: <адрес>

В связи с изложенным выше, судебная коллегия полагает, что при подписании Предварительного договора на предусмотренных условиях, стороны фактически подписали Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Разрешая данный спор, суд свои выводы мотивировал в судебном решении со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства, нормы права, регулирующие возникшие правоотношения, и правильно установив обстоятельства, имеющие значения для дела, постановил законное и обоснованное решение.

Доводы кассационной жалобы судебной коллегией проверены и отклоняются по указанным выше мотивам, а также как не содержащие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия:

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Химкинского городского суда Московской области от 13 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу КТ «СУ-№155» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Покупатель-физик заключил с застройщиком-продавцом ПДКП на квартиру.

Квартира на момент заключения договора была? Если нет, то, может, проще через 170 ГК сказать, что у нас имеет место ДДУ, и, раз покупатель владеет квартирой и оплатил ее, требовать зарегить за ним право собственности?

Применение ст. 170 ГК РФ к ПДКП - практика совершенно бредовая и порочная... Судьи СОЮ совсем уже перестали ощущать берега, признают сделки мнимыми и притворными направо-налево, головой совсем не думают... На право собственности в СОЮ всем наплевать - кому захотят, тому и присудят, и пофиг законы, логика и здравый смысл... Вот тут обсуждается пример того, к чему это может приводить... Однако справедливости ради должен заметить, что требования признать сделки притворными удовлетворяются не всегда. Знаю, например, дело, где первая инстанция такое требование удовлетворила, а Мособлсуд решение в этой части отменил...

но мы же в СОЮ, а там "невозможное возможно" (правда, никогда не предугадаешь, в какую сторону)

Вот-вот... Поубывав бы!!!

Если нет, то, может, проще через 170 ГК сказать, что у нас имеет место ДДУ, и, раз покупатель владеет квартирой и оплатил ее, требовать зарегить за ним право собственности?

Согласен с таким вариантом, но в СПб как-то не прижилась практика признания сделок притворными.

Не изучал питерскую практику масштабно, но кое-что по данной тематике смотрел. У меня складывается мнение, что питерские суды гораздо более последовательно придерживаются закона и беспределят намного реже тех же московских. Идея ссылаться на ст. 170 ГК РФ мне не нравится категорически, потому что в действительности притворности нет, ее надо притягивать за уши. Намного логичнее и правильнее говорить о необходимости квалифицировать ПДКП как ДКП будущей вещи... Правда, основания для признания права собственности всё равно отсутствуют (хотя московским судам и эта неувязочка похрен). Но можно подумать на тему заявить одновременно и требование о признании права, и требование о регистрации договора (типа, застройщик уклоняется от регистрации)...

[Chiko]

Massive,

Право на заключение основного ДКП квартиры.

А зачем тебе тогда уходить в арб. подведомственность? Там ведь тебе скажут, что это обычная купля и договор уступки - это переадресация исполнения продажи. Ну или "уступка права на регистрацию права собственности", как недавно Президиум ВАС это назвал в одном из дел.

[Jazzanova]

Полагаешь, это можно сделать и по ПДКП?

если квартира передана, то на каком оcновании?
на каком праве она передана?
ПДКП не может служить основанием для передачи квартиры
практика как критерий истины
если застройщик в процессе не будет активно против
имхо все возможно

но мы же в СОЮ, а там "невозможное возможно" (правда, никогда не предугадаешь, в какую сторону)

ага прям русская рулетка

Сообщение отредактировал Jazzanova: 21 March 2012 - 00:41

[Smertch]

договор уступки - это переадресация исполнения продажи

как-то меня озадачивает отождествление цессии и переадресации исполнения

[Jazzanova]

Застройщик выиграл аукцион на право заключения ДА, с инвестиционными условиями (по окончании строительства 10% площади передаются в собственность муниц. образования). Заключается договор аренды с такими инвест. условиями. В нем прописывается обязательство застройщика передать по окончании строительства 10% площадей путем подписания акта реализации и нв. проекта.

Как бы уважаемые коллеги квалифицировали такую сделку??

как договор аренды с условием об оплате арендной платы имуществом

Потому что встречного предоставления нет

если пользование землей и есть встречное предоставление
то это ап
если нет, то хрен знает что
дарение тогда

[Lawyerus]

Jazzanova,

как договор аренды с условием об оплате арендной платы имуществом

Согласно условиям аукциона арендная плата оплачивается денежными средствами. Установлена сумма арендной платы в опред. размере за 3 года аренды.

если пользование землей и есть встречное предоставление
то это ап
если нет, то хрен знает что
дарение тогда

не очень понял, о чем Вы

[Jazzanova]

не очень понял, о чем Вы

Согласно условиям аукциона арендная плата оплачивается денежными средствами. Установлена сумма арендной платы в опред. размере за 3 года аренды.

как раз все понятно
если земля предоставлена в аренду в обмен на четко зафиксированный денежный эквивалент
то на каком основании арендодатель получает в собственность дополнительно построенные площади?
если это не форма арендной платы, то что?
результат инвестиций? Но какие инвестиции в проект вложил арендодатель в таком случае?
Если никаких, то по сути такое предоставление квалифицируется как дарение имхо

Сообщение отредактировал Jazzanova: 21 March 2012 - 15:24

[Lawyerus]

Jazzanova,

Если никаких, то по сути такое предоставление квалифицируется как дарение имхо

А, в этом плане (дарение) согласен с Вами

[Chiko]

Кстати, в приложении к № 3 ХиПа опубликована очень большая статья (на 64 стр.) И.А. Приходько по вопросам соотношения ППВАС 54 и 427-ФЗ. Настоятельно всем рекомендую.

[Chiko]

Ну а вот теперь можно продолжать дискуссию. Опубиковано постановление по делу "Жилинвест" (то самое дело о машиноместах). Про машиноместа Президиум не высказался, видимо, потому что по требованию истекла исковая давность. А вот о природе требования публичного образования о передаче "доли города", о природе договора инвестирования, о значении акта о реализации инвестпроекта - вполне.

Ссылка:

http://arbitr.ru/bra...73-7f365ef49e8b

[IAY]

Что-то я не могу понять логику. Президиум сослался на постановление по делу Анжело. Но в деле Анжело президиум намекнул, что инвестиционный контракт с Москвой - это простое товарищество. А в деле Жилинвест, ИМХО, есть намек, что Инвестиционный контракт - это обещание дарения.

И еще мне не ясно, почему ВАС РФ боится прямо и ясно написать, что оригинарное право собственности возникает только у правообладателя земельного участка?

Игорь

Сообщение отредактировал IAY: 27 March 2012 - 11:59

[Saas]

Что-то я не могу понять логику. Президиум сослался на постановление по делу Анжело.

наверное для последовательного обоснования отказа из-за пропуска СИД:
- необходимая квалификация "... отношений... как обязательственных..."
-"... [i]требование... является по сути требованием об исполнении договора.."
и обоснованием начала течения СИД по ст. 200ГК

[Chiko]

IAY,

И еще мне не ясно, почему ВАС РФ боится прямо и ясно написать, что оригинарное право собственности возникает только у правообладателя земельного участка?

А разве это не написано в ППВАС 54?

[IAY]

Chiko,

п.7 относится только к случаю товарищества. Да, да, я понимаю, что это правовой пуризм. Но суды не знают, что правовой пуризм это пуризм - это плохо.

Игор

[kog]

В разгар рабочего дня все времени нет написать. Постановление не понравилось. Одни вопросы.
1) Как оно связано с тем что обсуждалось на заседании?
2) Как оно связано с определением о передаче дела в президиум?
3) Может я чего не понимаю, но как были применены СИД учитывая п.2 ст. 199?
4) Причем, здесь они, если как мне помнится, ни одна из сторон не ссылалась на них ни в одном из заседаний?
5) При этом ВАС пишет, что договору надо давать квалификацию, а сам ее не дает. Хотя это обсуждалось в заседании. Ведь если это дарение, как пишет уважаемы Роман в Вестнике ВАС, то и последствия для этого иные (напримр возможность отказа от исполнения договора дарителем). Если к-п, то совсем другие.

Так какую правовую позицию рекомендовал судам учитавть ВАС?
Что СИД можно применять даже в кассации, если в первой инстанции заявления об этом не делалось?
Или, что надо придавать договору квалификацию и иск из обязательственных отношений? Так это и так в 54 написано.

А как рассматривать дела с учетом 427-Фз указаний нет.

Вот и получается, что не видно, что нового привнесло это постановление. Все ИМХО и очень в большой спешке...

[Saas]

3) Может я чего не понимаю, но как были применены СИД учитывая п.2 ст. 199?
4) Причем, здесь они, если как мне помнится, ни одна из сторон не ссылалась на них ни в одном из заседаний?

было в первой и-и - 2-й абз предпоследней страницы

Сообщение отредактировал Saas: 27 March 2012 - 16:04

[Saas]

2) Как оно связано с определением о передаче дела в президиум?

может нарушение единообразия: сторона же заявила о пропуске СИД, а суды проигнорировали.

[kog]

Saas,

может нарушение единообразия: сторона же заявила о пропуске СИД, а суды проигнорировали.

В том то и дело, что в определении о передаче этого не было, вопрос в заседании не обсуждался. Т.е. Правительство Москвы по этому вопросу даже высказаться не могло. Вот и странный результат состязательного процесса. Все обсуждали одно, а результат про порядок исчисления сроков исковой давности

п.с. а так, конечно, игнорировать заявление о пропуске СИД нехорошо. Но это не являлось предметом рассмотрения президиумом.

Сообщение отредактировал kog: 27 March 2012 - 16:50

[kog]

посмотрел видео. Представитель ответчика на 35 минуте согласен с правильностью судебных актов, т.е. уверен в том, что правильно не применен СИД.
Истец про СИД так же ничего не говорил (в т.ч. и в надзорной жалобе).
Третье лицо применение СИД тоже никак не комментировало.
На 40 минуте, представитель ответчика вообще подтвердил то, что если бы требование было заявлено обязательственного характера, то они с ним были бы согласны

П.с. вот еще вопрос который ВАС не раскрыл, как соотносится специальная правоспособность ЖСК (цель создания) с возможностью возникновения у них первичного права на все здание, как обладателя ЗУ? Такой вопрос тоже интересен.

[Lawyerus]

Есть земельный участок в собственности юр.лица. Собственник желает поучаствовать в инвест.проекте по жилой застройке путем предоставления инвестору участка в аренду, и получить долю в построенном имуществе. Есть инвестор, желающий осуществить строительство на этом з/у и тоже получить долю в построенном имуществе. Инвестор желает работать с физиками по 214-ФЗ.


До принятия 54 ППВАС можно было воспользоваться следующей схемой:
1. Собственник передает инвестору з/у в аренду
2. Собственник и инвестор заключают инвест. договор, фиксируют результат инвест. деятельности сторон.

А как быть сейчас?
Допустим собственник передаст инвестору в аренду участок. А какой договор они заключат?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 10 April 2012 - 17:28

[kog]

Lawyerus, если собственник не публичный, что им мешает сделать будущую вещь оплатой по договору аренды?