Сообщений в теме: 1098

[Natty300]

Печально. Спасибо за ответ.
А как бы вы посоветовали сэкономить на госпошлине? Реально таких средств нет.

Изначально планировалось подать вот такой иск:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о понуждении к исполнению обязательства по договору

Я, Ххххххххххх (истец)и ххххххххххххххх (представитель ответчика), хх.хх.хххх г.р., паспорт: серия: хх хх №хххххх, код подразделения ххх-ххх, выдан УВД Центрального округа г. Краснодара Краснодарского края, дата выдачи: хх.хх.хххх, зарегистрирован по адресу: г. Краснодар, ул.ххххххххх, д. хх, действующий за хххххххххх (ответчика) на основании доверенности, удостоверенной нотариусом хххххххххххх ххххххххххх от хх.хх.хххх г, зарегистрированной в реестре под № хххх; заключили хх апреля 2011 г. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №хх (копия прилагается), в котором были оговорены все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи недвижимого имущества.

На условиях вышеуказанного договора, на участке, принадлежащем на праве собственности Ответчику, площадью 2401 кв.м. с кадастровым номером №хххххх
находящемся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. хххххххххх, хх на основании договора купли-продажи земельного участка от хх.хх.2010 (Свидетельство о государственной регистрации права серии ххх № ххххххх выданное Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от хх.хх.2010); ответчик обязуется построить 5-ти этажный жилой дом с мансардой, сдать указанный дом в эксплуатацию не позднее 30.05.2011; заключить со мной основной договор купли продажи недвижимого имущества на мансардном этаже, литер «ххх», приблизительной общей площадью 35,5 кв.м. оформить данный договор и зарегистрировать в установленном законом порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Краснодарскому Краю не позднее 30.06.2011 г.

Я, как покупатель, по указанному предварительному договору обязуюсь выплатить ответчику в момент подписания предварительного договора 07 апреля 2011 г. полную стоимость приобретаемого имущества в размере 923 000 (Девятьсот двадцать три тысячи) рублей.

Мои обязательства по данному договору перед ответчиком выполнены в полном объеме и в срок. Факт передачи указанной суммы денег подтверждается Актом передачи денег от хх. хххххххх. 2011г. (копия прилагается).

Однако Ответчик своих обязательств не выполнил, дом в эксплуатацию до сих пор не сдан, основной договор купли-продажи не заключен.

Согласно ст. 483 ГК РФ я известила ответчика о нарушении договора. Это проделывалось устно по телефону и письменной форме в офисе ответчика и по адресу указанному в договоре.

Мной 12 июля 2011 в адрес ответчика была направлена претензия (копия прилагается) с требованием заключить основной договор купли продажи вышеуказанной недвижимости в редакции утвержденной предварительным договором от 07 апреля 2011, передать мне право владения вышеуказанным недвижимым имуществом и передать само недвижимое имущество в состоянии, описанном в предварительном договоре купли-продажи.

После этого, 12 августа 2011 нами был подписан акт приема-передачи квартиры, по которому ответчик передал мне в собственность помещение, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.. хххххх,, 12 литер «хх».

Однако согласно статьи 131 и 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

И согласно ст. 219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отсутствие формальных доказательств права собственности на имущество лишает собственника возможности осуществлять правомочия собственника (главным образом правомочие распоряжения).

Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с постановлением пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 № 54 — п. 8: Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса…

На основании изложенного выше и руководствуясь ст. 12, п. 5. ст. 429, п. 3 ст. 551 ГК РФ,

Прошу

1) Обязать Ответчика заключить со мной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.. хххххх,, 12 литер «хх», в редакции, утвержденной предварительным договором от 07 апреля 2011 г. в течение 3 (трех) банковских дней после вступления в силу решения Суда.

2) Вынести решение о государственной регистрации перехода ко мне права собственности на вышеуказанную недвижимость, находящуюся по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.. хххххх,, 12 литер «хх».

3) Запретить Ответчику передачу прав и обязанностей по Договору третьим лицам и иным образом распоряжаться существующими и будущими правами в отношении недвижимого имущество, находящееся по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.. хххххх,, 12 литер «хх», приблизительной общей площадью 35,5 кв.м как жилых и нежилых помещений.

4) Запретить регистратору регистрировать любые сделки и любые обременения встроенных помещений, расположенных недвижимом имуществе, и недвижимое имущество в целом, находящееся по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул.. хххххх,, 12 литер «хх», приблизительной общей площадью 35,5 кв.м, как жилых и нежилых помещений, которые повлекут их отчуждение.


Приложение:

1. Копия предварительного договора от 07 апреля 2011 г.

2. Копия доверенности на представителя ответчика от 10.07.2010 г, зарегистрированной в реестре под № ххх;.

3. Копия Акта передачи денег.

4. Квитанция об уплате госпошлины.

5. Копия претензии, отправленной мной ответчику

6. Копия уведомления о вручении письма с претензией ответчику

7. Копия почтовой описи письма с претензией.

8. Копия акта приема-передачи квартиры от 12 августа 2011 г.


Что скажете? Какой должна быть пошлина в этом случае? реально ли получить судебное решение в нашу пользу по такому иску?

И можно ли как-то "притянуть" к нашему случаю ЗПП? По документам застройщик физ лицо. Но при этом строит многоквартирные дома и продает в них квартиры. т.е занимается незаконной предпринимательской деятельностью? Как это можно доказать чтобы в суде можно было обращаться в т.ч и к ЗПП. Т.к судов вероятно предстоит много.

Понимаю что единственно правильное решение - нанять грамотного юриста. К сожалению на это нет средств. Большинство жильцов дома по уши в долгах, живут на съемных квартирах (я собственнно тоже), часть взяла кредиты для того чтобы сделать ремонт. Кто-то живет в центре реабилитации для людей попавших в трудную жизненную ситуацию. Вот до чего дошло. и при этом народ разобщен. Каждый на что-то надеется и ждет. На меня смотрят с жалостью и искренне считают что самая тяжелая ситуация - именно по моей квартире. Тпк что надеяться на коллективный иск и совместный наем юриста - не вариант.

Поэтому прошу помощи.

[IvanGnida]

сэкономить на пошлине и подать иск по ст. 551 ГК об уклонении продавца от государственной регистрации сделки.

[Natty300]

Для этого необходимо чтобы застройщик уже был собственником построеного дома? На данный момент он точно является собственником участка, имеет разрешение на застройку. Но дом не сдан госкомиссии. И не известно зарегистрировано ли его право на дом.

А приведеный мной иск о понуждении к исполнению обязательства по договору - не подходит для решения проблемы?

Сообщение отредактировал Natty300: 17 August 2011 - 17:42

[IvanGnida]

Прочитав п. 8 пост. Пл. ВАС РФ от 11.07.2011, я пришел к противоположной точке зрения, мне кажется, он для того и используется, чтобы обойти необходимость регистрации права собственности продавца.
Предложенный Вами иск о понуждении к исполнению обязательства по договору не подходит, imho, потому что у Вас нет договора. Был предварительный договор, но, в итоге, стороны решили основной договор не заключать (требование о заключении основного договора было направлено Вами через 2 недели после истечения срока действия ПДКП).
Конечно, в СОЮ может случиться всякое. Посмотрите, например, как замечательно обосновывает возникновение права собственности по ПДКП квартиры Судебная коллегия по ГД Мосгорсуда по делу № 33-17578.
«Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи квартиры не заключён, т.к. право собственности за продавцом - ООО «ФерроЖилСтрой» не зарегистрировано. Вместе с тем, суд учёл, что требования о притязаниях на спорное имущество никем не заявлялись; предварительный договор между сторонами, акт приёма-передачи спорной квартиры не оспаривались; требование о признании права собственности на данное имущество никем, кроме истцов, не предъявлялось; спорная квартира передана истцам по акту приёма-передачи; они пользуются квартирой; несут бремя её содержания.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что истцы как участники инвестирования строительства дома по окончании строительства дома и введения его в эксплуатацию приобрели право собственности на долю в построенном объекте недвижимости в виде спорной квартиры.»
Если Вам такое обоснование больше нравиться – заявляйте иск о признании права и просите суд уменьшить размер госпошлины или отсрочить ее уплату по ст. 333.20 НК.
Поймите, при недостатке базовых знаний и опыта советы на форуме не слишком помогут Вам в решении данной проблемы. Вам бы сагитировать хотя бы часть жильцов в инициативную группу и попробовать найти юриста, готового взяться за это дело, исходя их минимальных предварительных платежей. Дела однотипные – если выиграете одно, выиграете и остальные. Но это уже жесткий offtop пошел – создайте лучше новую тему вот в этом разделе http://forum.yurclub...php?showforum=5 .

[Natty300]

Простите, не поняла. Какой смысл создавать тему в указанном Вами месте? Искать юриста? Насколько я понимаю, юристов из краснодара а так не найду. Да и средств нет. Остальные жильцы кооперироваться не хотят. Но это и правда оффтоп. Прошу прощения.
По теме - судя по вашему комменту если требование о заключении договора было отослано после даты крайнего срока, указаного в договоре - то это значит что стороны "передумали"? Но ведь обязательства продолжают исполняться. Не в срок и не в полном объеме но продолжают - составлен акт приема-передачи квартиры, выданы ключи. Но не подписано при этом никакого доп. соглашения. Этот факт что-то меняет?

И такой вопрос - застройщик вообще может являться просто физ.лицом? Без образования ИП хотя бы? При том что строит многоквартирные дома и продает в них квартиры не первый год?

[Carlo]

Всем привет, вопрос следующий. Какова практика в вашем регионе по применению ч.2 ст.6 Закона о долевом строительстве, в плане применения ставки рефинансирования. Столкнулся с двумя подходами - одни судьи применяют ставку рефинансирования действовавшую на дату передачи квартиры, установленную договором (независимо от-того подписан акт приема-передачи квартиры на момент обращения в суд). Другие судьи применяют ставку действовавшую на дату подписания акта приема-передачи. Мне более правильным кажется применения ставки на дату подписания акта, так как в данный день фактически происходит исполнение договора со стороны застройщика, а в законе указано "В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки."

[Natty300]

Вообще зачем создавать этих юридических уродов? Сложно было подъехать подписать основной договор?

Мне не сложно подписать основной договор. Но его НЕ ПОДПИСЫВАЕТ застройщик. Полагаю по причине того, что дом по сей день не сдан в эксплуацацию несмотря на то что просрочен уже на 3 месяца почти.

[ST-Fedor]

Уважаемые коллеги, подскажите плз. какая конструкция более уместна, для подачи Иска о взыскании неустойки (какая практика СОЮ)?

Вариант №1
Есть мнение о том, что для расчета неустойки должен применяться закон «О защите прав потребителей», т.к. п.9 ст.4. 214-ФЗ о Дольке ссылается на этот ФЗ(Дольщик ф.л. покупает для семьи...)- 3%;

Вариант №2
Есть иное мнение, что правильнее идти по ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов ...», ибо размер неустойки прямо прописан в данном ФЗ. Кроме того эту позицию поддержал ВС (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г. 26 вопрос).

Я думаю, что при определении штрафных санкций, нужно ссылаться на договор Д/У и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов ...» (ст.6 ФЗ-214)
А моральный вред можно рассчитать по закону «О защите прав потребителей». Но читаю решения разные и вижу, что все равно просят по ФЗ ОПП....

И еще, насколько сильно Суды рубят требования по 333 ГК? Каков шанс, что позволят взыскать нормальную сумму (сейчас она около 3 млн.)?

[дмитрий29]

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Дело № 44г-118/10

............Неустойку за нарушение срока исполнения обязательства, применив п.2 ст.6 ст. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что разрешение на строительство дома получено ООО «Маяк» после введения в действие данного Закона

Размер учетной ставки банковского процента определен судом ошибочно.
Суды исходили из того, что ставка рефинансирования ЦБ РФ является годовой, в связи с чем должна применяться исходя из периода начисления 365 дней, и размер пеней (одна трехсотая), подлежащих взысканию с ответчика, надлежит уменьшить еще в 365 раз.
Этот принцип расчета не может быть признан правильным, поскольку законом прямо предусмотрен размер пени, равный одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ (ставка : 300), а не от ее значения после деления на количество дней в году.
Соответственно, предусмотренная для определенного периода ставка рефинансирования подлежит делению только на 300. Повторное деление полученного результата еще на 365 не соответствует п.2 ст.6 Федерального закона № 214-фз, т.к. не учитывает, что пени в указанном размере начисляются за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что ответчик не ссылался на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и не заявлял ходатайства о ее снижении по основаниям ст.333 ГК РФ, а размер неустойки уже ограничен истцом, Президиум считает возможным удовлетворить требование 260 000. о взыскании неустойки (пени) в пределах заявленной им суммыы . Полная сумма неустойки за этот период составила бы <данные изъяты>.

[Carlo]

И еще, насколько сильно Суды рубят требования по 333 ГК? Каков шанс, что позволят взыскать нормальную сумму (сейчас она около 3 млн.)?

Практика по Удмуртской Республике - снижают до 30-50% от суммы неустойки по закону. Бывают случаи, что снижают и до 20% или наоборот до 70%, но такие решения как правило успешно обжалуются.

Сообщение отредактировал Carlo: 26 September 2011 - 14:26

[Мариука]

Доброго времени суток всем юрклубовцам! Очень прошу разъясните... вот наткнулась на такую статью в газете http://www.rg.ru/201...8/andreeva.html
Правильно ли я понимаю,что теперь дольщику споры с застройщиком можно перенести в плоскость Арбитражного суда?
Учитывая несколько иное мнение ВАС по 333ст.ГК http://kad.arbitr.ru....anovlenija.pdf это был бы шанс добиться справедливых решений по неустойкам.

P.S.4-й год жду квартиру... застройщик затягивает сдачу безбожно и как все сдвинуть с мертвой точки не знаю

[Мариука]

А хде все???

[xDSL]

Доброго времени суток всем юрклубовцам! Очень прошу разъясните... вот наткнулась на такую статью в газете http://www.rg.ru/201...8/andreeva.html
Правильно ли я понимаю,что теперь дольщику споры с застройщиком можно перенести в плоскость Арбитражного суда?

Нет не правильно. Цитата: "в 2010 году дальнейшее развитие получили положения о подведомственности дел об оспаривании нормативных правовых актов, регулирующих отношения в различных областях экономики. Изменения, которые были внесены в Арбитражный процессуальный кодекс, предоставили возможность гражданам обращаться в арбитражные суды для оспаривания нормативных правовых актов, принятых государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами или должностными лицами и регулирующих отношения в определенных сферах экономической деятельности."

Вы же не собираетесь оспаривать какие-либо НПА, вы неустойку с застройщика хотите срубить.

Сообщение отредактировал xDSL: 14 November 2011 - 18:51

[Черве]

Арбитражные суды рассматривают требования дольщиков в случае инициировании процедуры банкротства. 18 августа вступили правки в закон о банкротстве. Почитайте.

[Scorpic]

Добрый день!

Квартира куплена по ДДУ, договор зарегистрирован в ФРС. Сроки передачи прошли. АКт приема-передачи подписан с "открытой датой" (без дат). НО дом не введен в эксплуатацию. Можно ли через суд взыскать неустойку со строительной компании за нарушение сроков передачи квартиры.

Смущает одно, считается ли такое подписание акта приема-передачи квартиры?
Ведь согласно ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О
ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"


Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Дом не введен в эксплуатацию. То есть нарушен п.2 ст.8 ФЗ-214.Как поступать и доказывать?

Заранее спасибо.

[Sania]

Scorpic, Вашего акта все одно что нет (пока не получено РВЭ)

[Scorpic]

Scorpic, Вашего акта все одно что нет (пока не получено РВЭ)

Но подписи стоят. Хоть и без дат. Причем оба экземпляра находятся у строителей. Дату они могут поставить задним числом.
Но для себя я понимаю, что такой акт приема-передачи составлен в нарушение ФЗ-214, а именно не соответствует п.2 ст.8 ФЗ-214 - то есть ничтожен.
Правильно я рассуждаю?

[Sania]

Дату они могут поставить задним числом.

Не раньше, чем дата РВЭ.
А вообще, конечно, такие акты подписывать не следует

[Scorpic]

Дату они могут поставить задним числом.

Не раньше, чем дата РВЭ.
А вообще, конечно, такие акты подписывать не следует

Согласен, что не следует. Просто думал РВЭ есть или вот-вот будет, а его нету. Месяц уже прошел, а строители молчат.
То есть писать претензию, откажут подавать иск?

[Sania]

То есть писать претензию, откажут подавать иск?

да, можно сразу в суд
ну или дождаться ввода в эксплуатацию, получить акт и потом в суд.

[Scorpic]

То есть писать претензию, откажут подавать иск?

да, можно сразу в суд
ну или дождаться ввода в эксплуатацию, получить акт и потом в суд.

Спасибо. А разве досудебный не требуется?

[Sania]

Спасибо. А разве досудебный не требуется?

Да вроде в законе ничего об этом нет
К слову на новый год по стране частенько вводят в эксплуатацию не совсем готовые дома

[Scorpic]

Спасибо. А разве досудебный не требуется?

Да вроде в законе ничего об этом нет
К слову на новый год по стране частенько вводят в эксплуатацию не совсем готовые дома

У меня в ДДУ прописано, что вначале претензия. Да и через ЗоПП хочу, чтобы пошлину не платить.

[Sania]

У меня в ДДУ прописано, что вначале претензия. Да и через ЗоПП хочу, чтобы пошлину не платить.

Ну пишите претензию, хотя в ЗоЗПП вроде тоже нет обязательного претензионного порядка.