Сообщений в теме: 741

[IAY]

И в том и в другом случае надлежащий способ защиты - это расширенный иск по ст.551

[Chiko]

3. Способ защиты (признание права? или иск об обязании передать помещение?)

Для предъявления (вне зависимости от юрисдикции) такого иска Вам надо сесть и крепко подумать, а есть ли у Вас то право, о признании которого Вы собираетесь просить суд (п. 59 ПП ВС ВАС10/22)?

[12345Aa]

3. Способ защиты (признание права? или иск об обязании передать помещение?)

Для предъявления (вне зависимости от юрисдикции) такого иска Вам надо сесть и крепко подумать, а есть ли у Вас то право, о признании которого Вы собираетесь просить суд (п. 59 ПП ВС ВАС10/22)?

договора и доказаельств оплаты не достаточно?

[Chiko]

mingazovt, предлагаю ВНИМАТЕЛЬНО прочитать ст. 219 ГК. И потом еще раз подумать, а есть ли у Вас то право, о признании которого Вы будете просить суд.

[12345Aa]

mingazovt, предлагаю ВНИМАТЕЛЬНО прочитать ст. 219 ГК. И потом еще раз подумать, а есть ли у Вас то право, о признании которого Вы будете просить суд.

я понял, о чем идет речь.
однако, на сегодняшний день нет инфы о наличии ПС у застройщика на построенный объект, а вопрос о предъявлении иска со стороны инвестора стоит остро

[Chiko]

я понял, о чем идет речь.

Ну тогда Вы зря задавали вопрос

договора и доказаельств оплаты не достаточно?

Разумеется, эти два обстоятельства сами по себе не влекут за собой возникновение права собственности на возведенное имущество.

[Alderamin]

договора и доказаельств оплаты не достаточно?

Разумеется, эти два обстоятельства сами по себе не влекут за собой возникновение права собственности на возведенное имущество.

В СОЮ во многих случаях влекут до сих пор...

[12345Aa]

так как быть со способом защиты, товарищи?

[dionalco]

вот весьма интересное дело http://kad.arbitr.ru...40-9f85582a0539 дом с гаражом давно построен, машино-места физики "оформили" и продолжают оформлять через СОЮ, но АСгМ и 9ААС сие до лампочки, выписки из ЕГРП представленные застройщиком в дело заказаны вообще на другие объекты, машино-места физиков выделили в долю застройщику и вместе с ними места общего пользования (туалеты, умывальные, узлы связи и проч.)

Весьма резвый подход к исполнению предписаний ВАСа...

Сообщение отредактировал dionalco: 31 July 2012 - 01:15

[Alderamin]

вот весьма интересное дело http://kad.arbitr.ru...40-9f85582a0539 дом с гаражом давно построен, машино-места физики "оформили" и продолжают оформлять через СОЮ, но АСгМ и 9ААС сие до лампочки, выписки из ЕГРП представленные застройщиком в дело заказаны вообще на другие объекты, машино-места физиков выделили в долю застройщику и вместе с ними места общего пользования (туалеты, умывальные, узлы связи и проч.) Весьма резвый подход к исполнению предписаний ВАСа...

Вы вводите участников форума в заблуждение - в отношении машиномест физиков, у которых имелась регистрация права собственности, и которые подали а/ж на решение, истец отказался от исковых требований, и этот отказ был принят судом, в связи с чем производство по а/ж было прекращено...

[dionalco]

вот весьма интересное дело http://kad.arbitr.ru...40-9f85582a0539 дом с гаражом давно построен, машино-места физики "оформили" и продолжают оформлять через СОЮ, но АСгМ и 9ААС сие до лампочки, выписки из ЕГРП представленные застройщиком в дело заказаны вообще на другие объекты, машино-места физиков выделили в долю застройщику и вместе с ними места общего пользования (туалеты, умывальные, узлы связи и проч.) Весьма резвый подход к исполнению предписаний ВАСа...

Вы вводите участников форума в заблуждение - в отношении машиномест физиков, у которых имелась регистрация права собственности, и которые подали а/ж на решение, истец отказался от исковых требований, и этот отказ был принят судом, в связи с чем производство по а/ж было прекращено...

Это только в отношении тех физиков, кто жаловался и в отношении которых были представлены "нормальные" выписки из ЕГРП, однако по остальным (у кого есть инвест.контракты в отношении м\м, незавершенные иски в СОЮ или вступившие/невступившие в силу решения судов и проч.) суд решил не высказываться.

Самое конечно забавное, что теперь владельцев машино-мест суд лишил туалетов и прочих помещений являющихся имуществом общего пользования.

[e.c.h.o.]

Был сегодня на вышеозвученном мероприятии.
С участием судьи Кадулина из ФАС СЗО

Кадулин порадовал.
Грит, неудачливые инвесторы вправе рассчитывать на возврат денежных средств, неустоек и убытков.
Но неустойку в свете тенденции гряущего ППВАС по 333й порежут до ставки коммерческого кредита.

В свете процитированного фрагмента и опираясь на последнюю практику СОЮ, есть ли сейчас однозначная позиция о применении 214-фз к договорам ЖСК?
В том числе в части неустойки, штрафа по ЗоЗПП и т.д.?

[kog]

Вот так и хочется сказать тройке судей аяяй.... http://kad.arbitr.ru...Opredelenie.pdf

Прогосударственная позиция... Всем 54 ППВАС, а как Москву обидели, так 427-ФЗ

[kog]

О, оказывается, в ВАС нашлись ценители 427-ФЗ два этих определения выглядят последовательными http://kad.arbitr.ru...Opredelenie.pdf

[Jazzanova]

в суд нужно ходить не с кодексом, а с бубном
не правоприменение, а какой то шаманизм...

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 May 2013 - 19:18

[Chiko]

На SSRN можно скачать комментарий к Постановлению ВАС № 54 о будущей недвижимой вещи:

Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС. 2012. № 3. (pdf)

[Jazzanova]

спасибо, читаем, в течение недели дам фидбэк если интересно

[e.c.h.o.]

спасибо, читаем, в течение недели дам фидбэк если интересно

Будет любопытно ознакомиться.

[Jazzanova]

По вопросу квалификации инвестиционных договоров Пленум ВАС РФ занял

позицию, основанную на отрицании того, что понятие «инвестиции» имеет хоть

сколько-нибудь значительное юридическое содержание.

тогда сделаем вид, что долевых инвестиций в недвижимость и 214-фз, равно как и ДДУ как бы нет
это договор купли-продажи не более того, правда неясно зачем тогда нужен был этот отдельный федеральный закон, могли бы просто дополнить главу купли-продажи недвижимости в ГК парой статей, регулирующих особенности долевых инвестиций в недвижимость
исхожу из того, что если общественные отношения существуют, делать вид, что их нет, либо притягивать к ним более простые юридические формы типа купли-продажи имхо некорректно, нужно регулировать эти отношения исходя из их фактических особенностей
ДДУшки например ближе к подряду по своей сути, чем к ДКП имхо

Вторая модель заключается в следующем: одно лицо, являющееся собственником

земельного участка, предоставляет его под застройку; другое лицо, располагающее

денежными средствами, принимает на себя обязательство оплачивать проектные,

строительные работы и т. п., а третье лицо, у которого имеется соответствующий

персонал, соглашается контролировать процесс строительства. По результатам ре-

ализации инвестиционного проекта возведенная недвижимость должна быть раз-

делена между его участниками в соответствии с заключенным ими соглашением.

Сделки такого рода не могут быть квалифицированы иначе как договор простого

товарищества

глава ГК о ПТ не учитывает многих особенностей подобных сделок, особенностей инвестиционно-строительных правоотношений, таким образом квалификация инвестконтрактов как ПТ создает много проблем, тем более что между публичными властями и девелоперами, как правило, нет той характерной фидуциарности, на которую нацелена модель ПТ

Однако этот подход прямо противоречит недвусмысленному указанию п. 2 ст. 455

ГК РФ: предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся

в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет

создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом

или не вытекает из характера товара.

так иное как раз установлено в 209 ГК

Есть ли какая-нибудь специфика продажи такого товара, как недвижимость, по-

зволяющая исключить применение п. 2 ст. 455 ГК РФ к соответствующим сделкам?

Такой специфики, на мой взгляд, нет.

серьезные политико-правовые доводы в пользу того, чтобы запрещать такое раз-
деление, мне не встречались; по всей видимости, их попросту нет.

при такой квалификации - риски покупателя высоки, что снижает инвестиционный климат и уровень юридической безопасности инвестора
хотя, с другой стороны какое до этого дело, конечно, если на этой почве можно и докторскую защитить

Речь идет о норме п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей обязательность государ-
ственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.

уже отменено с 1 марта 2013 года, но обратим внимание что в июле 2011 года наличие этой специальной нормы не остановило ВАС от предпочтения в пользу общей нормы (пункт 2 ст. 455 ГК РФ) что имхо противоречит принципу большей юридической силы специальных норм перед общими в случае их конфликта

Абсурдность конструкции участия в долевом строительстве подчеркивает то обстоятельство, что инвесторы, которые, казалось бы, должны оплатить строитель-

ство дома, заключают договор не друг с другом (и тогда это было бы типичнейшее

товарищество), а с застройщиком (и не один договор, а столько, сколько было при-

влечено дольщиков), в обязанность которому ставится завершить строительство и

передать в собственность дольщика помещение в возведенном здании

ну да допустим долевых инвесторов несколько сотен в мкд
что тогда, заключать со всеми ПТ? Правового решения этой ситуации в ГК нет
его нужно находить законодательным путем, а не притягивать имхо какие то модели из ГК к этим правоотношениям
что и было сделано путем выпуска 214-фз, который нужно отдельно подчеркнуть весьма кривоват и мог бы быть покороче, но при этом более эффективным

Сообщение отредактировал Jazzanova: 12 May 2013 - 04:16

[Jazzanova]

Прежде всего, эта концепция не объясняет, как долевая собственность инвестора на

здание (что, казалось бы, и имеется в виду в так называемом инвестиционном

законодательстве) преобразуется в право собственности на конкретное помеще-

ние в здании (а ведь именно помещение является предметом договора инвестора

с застройщиком)

отчего же вполне объясняет
общее имущество может быть разделено собственниками по соглашению между ними
см. часть 1 ст. 252 ГК РФ

Кроме того, на основе этого подхода невозможно хоть сколько-
нибудь удовлетворительно разрешить казус с так называемой двойной продажей
одного и того же помещения двум разным лицам

по ДДУ вполне можно, так как сделка регистрируется в ЕГРП

В его основу легло очень простое соображение: инвестор являет-

ся стороной договора, в силу которого он имеет право требовать от застройщика

исполнения обязательства — передачи конкретного помещения, определенного

договором. Поэтому у инвестора есть права, которые принадлежат кредитору по

обязательству передать индивидуально-определенную вещь: право требовать при-

нудительного исполнения обязательства в натуре либо право требовать возмеще-

ния убытков, причиненного неисполнением обязательства. Разумеется, при таком

взгляде на отношения застройщика и инвестора последний станет собственником

причитающейся ему недвижимости не ранее, чем застройщик исполнит договор,

а инвестор зарегистрирует свое право собственности в органе по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ)

.

а вот это убийственная штука, так как в случае если застройщик действует от имени проектной компании с ук равным 10 000 руб
ВАС посылает инвестора в далекий поход за убытками, которые взыскать крайне сложно, кроме того впереди процедура банкротства застройщика, которая будет длиться не менее года...вообщем....жесть как она есть...!!!

И разумеется, иным будет подход к удовлетворению тре-

бований кредиторов застройщика в деле о банкротстве застройщика: объект стро-

ительства остается в конкурсной массе застройщика, а все кредиторы — банки,

инвесторы, налоговый орган, подрядчики — будут удовлетворять свои требования

из стоимости, вырученной от продажи этого объекта конкурсным управляющим

в ходе конкурсного производства.

это не так, по закону насколько помню инвесторы по своему решению вправе исключить из конкурсной массы ОНС, образовать жилкооператив и достроить его своими средствами
поправки в закон о банкротстве на момент выхода статьи уже действовали

уфф остальные 50% завтра
на рабочей неделе времени точно не будет на это -))

Сообщение отредактировал Jazzanova: 12 May 2013 - 04:30

[Chiko]

Jazzanova, мне кажется, что корень Ваших заблуждений лежит в следующих моментах:

1) Вы почему-то не видите разницу между распоряжением имуществом и заключением договора купли-продажи.
2) Вы почему-то не соглашаетесь с тем, что в праве недвижимости suprficies solo cedit (в том числе, с учетом российской специфики, когда здание и помещение - это вещь) - это важнейший принцип, без которого все остальное бессмысленно
3) Вы почему-то отрицаете типологию договоров, соглашаясь с тем, что такие "юридические ублюдки" как инвестиционные договоры имеют право на существование.
4) Вы почему-то не признаете фундаментальное значение принципа внесения в правопорядке, в котором действует регистрационный режим.

Если Вы не согласны с тем, что даже наше отсталое право недвижимости основано на этих принципах, то смысла обсуждать что-либо с Вами я вообще не вижу. Просто мы живем в разных мирах. Параллельных, судя по всему. Поэтому, извините, я не буду комментировать Ваши отдельные цитаты, у меня нет задачи Вас в чем-то убеждать или переубеждать. Это должны были делать профессора в университете или хорошие книги после окончания юрфака.

PS. Кстати, за два года действия этого постановления Вы - единственный из известных мне юристов, который считает правовые позиции, сформулированные в нем, ошибочными.

Сообщение отредактировал Chiko: 12 May 2013 - 16:36

[Jazzanova]

Chiko,

Jazzanova, мне кажется, что корень Ваших заблуждений лежит в следующих моментах:
1) Вы почему-то не видите разницу между распоряжением имуществом и заключением договора купли-продажи.
2) Вы почему-то не соглашаетесь с тем, что в праве недвижимости suprficies solo cedit (в том числе, с учетом российской специфики, когда здание и помещение - это вещь) - это важнейший принцип, без которого все остальное бессмысленно
3) Вы почему-то отрицаете типологию договоров, соглашаясь с тем, что такие "юридические ублюдки" как инвестиционные договоры имеют право на существование.
4) Вы почему-то не признаете фундаментальное значение принципа внесения в правопорядке, в котором действует регистрационный режим.
Если Вы не согласны с тем, что даже наше отсталое право недвижимости основано на этих принципах, то смысла обсуждать что-либо с Вами я вообще не вижу. Просто мы живем в разных мирах. Параллельных, судя по всему. Поэтому, извините, я не буду комментировать Ваши отдельные цитаты, у меня нет задачи Вас в чем-то убеждать или переубеждать. Это должны были делать профессора в университете или хорошие книги после окончания юрфака.
PS. Кстати, за два года действия этого постановления Вы - единственный из известных мне юристов, который считает правовые позиции, сформулированные в нем, ошибочными.

хех - ))) в целом - если бы я не оппонировал, дискуссии бы не было
так что полагаю меня и мои "заблуждения" можно немного потерпеть
расценим меня как спаринг партнера для крутого юриста вроде Вас с широкими возможностями

по пункту 1
под распоряжением имуществом понимаю не только действия, направленные на передачу имущества, но также и действия направленные на заключение договора, то есть комплекс действий, так как договор фиксирует юридическую волю собственника направленную на распоряжение, а передача вещи - исполнение этой воли
таким образом сводить акт распоряжения исключительно к передаче вещи - как то узко имхо тем более для профессора -))

по пункту 2
спасибо почитаю учебники, подтяну свои знания теории права, так как, признаюсь акцентируюсь на практике
но полагаю умение понятно и доступно излагать свои мысли ценнее, чем
камуфляж терминологии, который Вы активно демонстрируете при первом удобном случае
обсуждая инвестиции мы говорим о вещи которой еще нет
ни здания ни помещения еще нет - есть ОНС и есть имущественное право инвестора, возникшее из сделки
если принять Вашу точку зрения, то право собственности по ДДУ сначала должен на себя зарегистрировать застройщик, и только затем по передаточному акту передать помещение долевому инвестору, но это совсем не вписывается в текущее правовое регулирование 214-фз, а также 122-фз, несмотря на то, что вышеупомянутый пленум ВАС предлагает дополнительно применять к ДДУ нормы о дКП ГК
Убежден, что реальных юридических препятствий для возникновения первичного права собственности из договора начальным способом в законе нет. А в учебниках есть. Этио Ваша правда.

По пункту 3
инвестиционный договор не ублюдок - это механизм, который использовали предприниматели, так ничего другого правовая система в сфере инвестправа более гибкого и приемлемого им не предлагала
в принципе сейчас появился ДДУ (тоже видимо еще тот ублюдок по вашей версии) а все остальное осталось без перемен
правовое регулирование не достаточно, поэтому Вы рассуждаете о теоретическом толковании того, что есть
я же говорю о том, что необходимо восполнять законодательные пробелы исходя из потребностей юридической практики
принципиально разные подходы имхо

По пункту 4 по принципу внесения хм, я его не оспариваю
подчеркну, что мне чисто по человечески несколько неприятен Ваш снобизм
но это разумеется не повод дискуссию не вести, еслив содержательном плане она мне будет интересна

Сообщение отредактировал Jazzanova: 12 May 2013 - 17:36

[Chiko]

Да какой уж там снобизм... Так, удивление, ну может быть...

1. Я не очень понял - по Вашему, в какой момент происходит распоряжение недвижимостью - когда договор заключили или когда запись внесена в реестр? Или как начали договор заключать, так распоряжение началось, а как запись внесли - то вот оно и состоялось? Правильно ли я Вашу позицию уловил? Если это так, то готовьтесь - купите что-нибудь по сходной цене, Вам вещь в собственность не передадут, Вы пойдете с иском по ст. 551, а ответчик - хлоп - и договор купли-продажи той же вещи, заключенный неделей ранее покажет, и скажет - а вторая сделка-то ничтожна, ведь я уже распорядился вещью. Отличная картина, правда? Эту проблемы французы лечат регистрацией сделок и принципом непротивопоставимости. Но у них собственность на вещь переходит в момент заключения договора. У нас все совсем не так. Как - я уже описал. Заключение договора порождает обязательство, распоряжение - это когда стороны подают заявление о регистрации перехода и регистратор вносит запись. Пока распоряжение не состоялось можно хоть обзаключаться договоров купли-продажи,принимая на себе сколь угодно много обязательств.

Кстати, сам ГК в ст. 398 поддерживает эту модель. Так что Вы все-таки еще раз подумайте, может быть Вы неверно понимаете, что такое распоряжение вещью. А именно отсюда все проблемы и вырастают.

2 и 3. Незарегистрированное здание или помещение - это не объекты незавершенного строительства (ну хотя бы, например, потому что они бывают введенными в эксплуатацию, но еще не зарегистированными, какие же они объекты НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА). Классическая цивилистика содержит отличный ответ на вопрос о том, что же это - это составная часть земельного участка. А потому она не может быть того, у кого нет права на земельный участок, предполагающее его застройку (собственность или суперфиций, который в нашем праве именуется аренда для целей строительства). И все дальше от этого и надо раскручивать, очень просто дальше будет. Подумайте вот еще над чем - после реформы ГК появится хотя и альтернативный, но тем не менее, самый правильный режим недвижимости - недвижимая вещь - только земельный участок, а здания /сооружения - его составные части. Как в этой-то ситуации с отрицанием superficies solo cedit жить-то?
Что касается первоначального приобретения права собственности по договору, то да, есть один такой договор - его исполняют и раз - сторона становится собственником, причем первоначальным образом. Этот договор называется договором подряда. Но для того, чтобы квалифицировать договор как строительный подряд, нужно, чтобы у заказчика были права на земельный участок (упс, опять superficies solo cedit!), он должен этот участок передать подрядчику, контролировать ход работ и принять их в результате. Правда, дольщики этого ничего не делают и не могут делать? Им нужна собственность на вещь, за это они и платят. СОбственно, 2500 лет договор, по которому одно лицо передает вещь, а ему за это - деньги, называется договором купли-продажи. А не инвестиционным договором, который на самом деле плод неграмотности, некомпетентности и тотального нежелания разобраться в проблеме.

4. Ну тогда странно, как может существовать "инвестиционная собственность", возникающая в результате сделки, без всяких записей и как суд может ее "признавать".


Ну да я повторяюсь, по-моему, уже. Мы это все с Вами уже два года перетираем, мне, честно говоря, скучно. Вас, я чувствую, не смогу переубедить. Вы меня - тем более. Поэтому интересной дискуссии вряд ли получится, каждый останется при своем.

Все рассуждения об инвестиционном климате это вообще смешно. Вот как хорошо инвестиционные договоры климат-то тот защитили, пол-страны ходит с плакатами "Мы - обманутые инвесторы". Наоборот, это эта конструкция сначала обманула людей, которые попались на красивые слова, а потом оказалось, что за ними "пшик". И докторские, заметьте, защищали именно по "инвестиционным договорам", доказывая, что это чуть ли не божественное откровение.... Противно, ей богу. Вы вроде грамотный человек, а такие вещи пишите...

[Jazzanova]

по Вашему, в какой момент происходит распоряжение недвижимостью

полагаю в момент совершения последнего из следующих действий:
1) заключение договора
2) передача вещи
госрегистрация применительно к недвижимости лакирует так сказать этот процесс и имеет как Вы знаете либо правоподтверждающее либо правоустанавливающее значение в зависимости от конкретной ситуации
насчет 398 ГК то она имхо здесь не причем
при конкуренции на будущую недвижимость приоритет имеет тот кто получит ее по передаточному акту от застройщика
если конкуренция передаточных актов, более ранний акт
если акты составлены одной датой, тот кто ранее заявил иск - правило применяется по аналогии 398 ГК
логика мне Ваша понятна, просто ее применять в инвестиционной сфере я бы не стал
юридические выгоды от такого подхода для участников рынка новостроек весьма сомнительны
только и всего

Что касается первоначального приобретения права собственности по договору, то да, есть один такой договор - его исполняют и раз - сторона становится собственником, причем первоначальным образом. Этот договор называется договором подряда. Но для того, чтобы квалифицировать договор как строительный подряд, нужно, чтобы у заказчика были права на земельный участок (упс, опять superficies solo cedit!), он должен этот участок передать подрядчику, контролировать ход работ и принять их в результате

а вот это уже интересно
похоже Вы сами себе противоречите, если недвижимость приобретается первоначальным способом исключительно через подряд, то причем здесь купля-продажа? Если Вы правы, то в ПП ВАС 54 нужно было априори любую инвестиционную сделку по умолчанию рассматривать в таком случае как подряд, купля-продажа как юридический инструмент более заточена под вторичную сделку и менее удобна в применении при создании недвижимости чем подряд - это было очевидно для судей ВС РФ в 2002 году ну и для меня в июле 2011 года -))
Другой момент, с чего вы взяли, что заказчик должен обладать правом собственности или аренды на строительную площадку? Из какой нормы какого российского закона это следует?
Ну это так авангард, но поищите, дайте ссылку в подтверждение своего тезиса, заимствованного как я понимаю из научных трудов зарубежных теоретиков права.

Насчет недвижимости как составной части земельного участка, надеюсь Вы осознаете на какие практические проблемы и трудности Вы обрекаете правовую систему в случае изменения правового регулирования в этой части? Тема может быть и теоретически правильная, но цена реформы слишком высокая - как минимум внесение изменений в отношении всех земельных участков и зданий на территории РФ в записи ЕГРП за период с 1998 года по 2013 год включительно. Это паралич.
Может подумать? ... -))

Ну тогда странно, как может существовать "инвестиционная собственность", возникающая в результате сделки, без всяких записей и как суд может ее "признавать".

инвестиционной собственности нет - это какой то бред
схема с ДДУ вполне рабочая
заключается и исполняется инвестиционная сделка
по результатам ее исполнения регистрируется право собственности инвестора
ДДУ - своего рода инвестиционный аналог подряда - назовем это так
если сделка не исполнена, например не передана недвижимость по передаточному акту,
тогда взыскание убытков или понуждение к исполнению обязательства
зачем в это вмешиваться судам и огород городить там где он совершенно не нужен!

я понимаю судам трудно разбирать такие споры
но это проблема связана с недостаточно качественным законодательным регулированием инвестиционных правоотношений в сфере капитального строительства, это очевидно
так зачем решать эту проблему толкованием, она должна решаться другими методами - принятием дополнительных законов
насколько понимаю ВАС обладает правом законодательной иннициативы
возможно им стоило воспользоваться, прежде чем выпускать ПП ВАС № 54

Сообщение отредактировал Jazzanova: 13 May 2013 - 02:58

[Chiko]

полагаю в момент совершения последнего из следующих действий:
1) заключение договора
2) передача вещи
госрегистрация применительно к недвижимости лакирует так сказать этот процесс и имеет как Вы знаете либо правоподтверждающее либо правоустанавливающее значение в зависимости от конкретной ситуации
насчет 398 ГК то она имхо здесь не причем
при конкуренции на будущую недвижимость приоритет имеет тот кто получит ее по передаточному акту от застройщика
если конкуренция передаточных актов, более ранний акт
если акты составлены одной датой, тот кто ранее заявил иск - правило применяется по аналогии 398 ГК

Правильно ли я понимаю, Вы полагаете, что распоряжение начинается в момента заключения договора, а завершается в момент передачи вещи?

Если да, то это означает, что как только заключен договор, распоряжение вещью состоялось, и вторая сделка не допускается, потому что это будет продажа чужого. Но тогда Вы должны объяснить, как в соответствии со ст. 398 собственником вполне может стать сторона второго договора, если в отношении нее будет совершена запись.

логика мне Ваша понятна, просто ее применять в инвестиционной сфере я бы не стал
юридические выгоды от такого подхода для участников рынка новостроек весьма сомнительны
только и всего

Мне не очень нравится термин "юридические выгоды", все-таки частное право - это способ установления справедливости на основе принципа равенства, а не промо-акция в продуктовом супермаркете. Но бог с ним, это вкусовщина...

Выгода очень простая - возможность совершения сделок купли-продажи будущей недвижимости дает предсказуемость участникам рынка. Каждый "инвестор" понимает, что если он покупатель - у него один набор прав (обязательственных), если он "вступил" в земельное право - другой (вещный, основанный на s.s.c.). Мне кажется, что предсказуемость - это главное в праве, разве нет?

а вот это уже интересно
похоже Вы сами себе противоречите, если недвижимость приобретается первоначальным способом исключительно через подряд, то причем здесь купля-продажа? Если Вы правы, то в ПП ВАС 54 нужно было априори любую инвестиционную сделку по умолчанию рассматривать в таком случае как подряд, купля-продажа как юридический инструмент более заточена под вторичную сделку и менее удобна в применении при создании недвижимости чем подряд - это было очевидно для судей ВС РФ в 2002 году ну и для меня в июле 2011 года -))
Другой момент, с чего вы взяли, что заказчик должен обладать правом собственности или аренды на строительную площадку? Из какой нормы какого российского закона это следует?
Ну это так авангард, но поищите, дайте ссылку в подтверждение своего тезиса, заимствованного как я понимаю из научных трудов зарубежных теоретиков права.

Насчет недвижимости как составной части земельного участка, надеюсь Вы осознаете на какие практические проблемы и трудности Вы обрекаете правовую систему в случае изменения правового регулирования в этой части? Тема может быть и теоретически правильная, но цена реформы слишком высокая - как минимум внесение изменений в отношении всех земельных участков и зданий на территории РФ в записи ЕГРП за период с 1998 года по 2013 год включительно. Это паралич.
Может подумать? ... -))

Нет никакого противоречия. Мы же с Вами пониманием, что не название договора определяет его типизацию, а существо. Есть "инвестиционные договоры", заключенные по модели подряда, есть - по модели товарищества, есть - по модели купли. Не понимаю, где здесь Вы противоречие увидели.

Что касается прав заказчика на землю - то посмотрите предложение первое п. 1 ст. 747. Если Вы знаете, как заказчик может передать земельный участок под строительство, не имея прав на него - объясните, с любопытством послушаю

Что касается единого объекта - то Ваши апокалиптические предчувствия напрасны, проект ГК ее вводит как альтернативу нынешнему дуплицестету объектов недвижимости.

инвестиционной собственности нет - это какой то бред
схема с ДДУ вполне рабочая
заключается и исполняется инвестиционная сделка
по результатам ее исполнения регистрируется право собственности инвестора
ДДУ - своего рода инвестиционный аналог подряда - назовем это так
если сделка не исполнена, например не передана недвижимость по передаточному акту,
тогда взыскание убытков или понуждение к исполнению обязательства
зачем в это вмешиваться судам и огород городить там где он совершенно не нужен!

я понимаю судам трудно разбирать такие споры
но это проблема связана с недостаточно качественным законодательным регулированием инвестиционных правоотношений в сфере капитального строительства, это очевидно
так зачем решать эту проблему толкованием, она должна решаться другими методами - принятием дополнительных законов
насколько понимаю ВАС обладает правом законодательной иннициативы

возможно им стоило воспользоваться, прежде чем выпускать ПП ВАС № 54

ДДУ не может быть подрядом, я уже объяснил почему - у дольщика нет прав на землю, он не может передать площадку "подрядчику". У него строительной докуметации, он не вводит в эксплуатацию объект. Он платит деньги и хочет, чтобы ему передали вещь в собственность. Такая сделка 2500 тыс. лет называется купля-продажа.

Про право законодательной инициативы ВАС я уже устал писать - оно ограничено вопросами ведения. КС, ВС и ВАС считают, что вопросы ведения высших судов - это процесс, судоустройство и статус судей. Инвестиции в недвижимость к вопросам ведения ВАС не относятся. Он споры в этой сфере разрешает, чувствуете разницу?

И последнее. Все, что я пишу здесь в постах - это перепечатка того, что написано в статье, ссылку на которую я дал выше