Сообщений в теме: 1041

[Lexus007]

1) Но перед этим хорошо бы разделить один участок на несколько под каждый дом?

нет оснований разделить ЧУЖОЙ участок без согласия собственника!

Удалять из ЕГРП придется весь участок целиком, а уж потом формировать ЗУ под своим домом...

 

2) Может ли местная администрация заняться межеванием участка, который в частной собственности?

Нет. ОМС вообще не занимается межеванием...

Межевание земель осуществляют кадастровые инженеры по инициативе собственника ЗУ.

[Lakisan]

Всем доброго времени суток! Подскажите, пожалуйста, что делать в следующей ситуации: право долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом было зарегистрировано еще в 2001 году (сособственники Российская Федерация и физическое лицо). 01.03.2005 года все сособственники указанного дома автоматически стали сособственниками земельного участка, НО ПРАВО УЖЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО! Участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления ЖК РФ.

[Lexus007]

Подскажите, пожалуйста, что делать в следующей ситуации:

Ничего не делать. Право ОДС на ЗУ у Вас, а закон не обязывает Вас регистрировать это право... за исключением нескольких случаев...

[Lakisan]

Дело в том, что право собственности было зарегистрировано в долях 100 % и распределено между  ФЛ (на основании договора купли-продажи между гражданином и местной администрацией) и РФ. Каким образом сособственники могут оформить свои права на ЗУ под домом, если в отношении него пройдена регистрация?

[Justys]

Каким образом сособственники могут оформить свои права на ЗУ под домом, если в отношении него пройдена регистрация?

Под какие цели фактического использования участок ставился на учет? Если под какую-нибудь "эксплуатацию магазина", то ни о чем, пустая формальность, межевания и постановки на учет участка под МКД в смысле, придаваемом этому факту ЖК РФ, не было.

Для начала нужно обратится к проекту/плану межевания кадастрового квартала.

 

Ничего не делать. Право ОДС на ЗУ у Вас, а закон не обязывает Вас регистрировать это право... за исключением нескольких случаев...

Ну может хочется поставить на учет участок, например чтобы огородиться. КС дал право инициирования этого каждому собственнику в МКД.

Сообщение отредактировал Justys: 07 November 2014 - 11:42

[Lakisan]

Под какие цели фактического использования участок ставился на учет? Если под какую-нибудь "эксплуатацию магазина", то ни о чем, пустая формальность, межевания и постановки на учет участка под МКД в смысле, придаваемом этому факту ЖК РФ, не было.

Изначально ЗУ был сформирован с разрешенным использованием - многоцелевое (так указано в свидетельстве о гос. регистрации права), затем после проведенной инвентаризации в 2003 году без уведомления ФЛ и РФ администрация провела инвентаризацию, вследствие чего разрешенное использование стало эксплуатация и размещение жилого дома со встроенными помещениями, площадь при этом увеличила в 2 раза (фактически площадь ЗУ осталась прежней).

Встает вопрос: что делать собственнику помещения, который приобрел долю в таком участке по договору купли-продажи, заплатив при этом деньги, а в 2005  году ему ЖК РФ передал эту же долю безвозмездно.

То, что касается остальных сособственников считаю, что нужно прекращать право собственности РФ.

[Lexus007]

То, что касается остальных сособственников считаю, что нужно прекращать право собственности РФ.

ПС РФ уже прекратилось! вне зависимости от регистрации...

Вам зачем регистрация ОДС то нужна? Вы что с ней делать собираетесь???

Налоги платить? так можете сами сообщить в налоговую о праве ОДС на землю, сейчас это уже можно...

[Justys]

Налоги платить?

Земельный налог на участок, который часть ОИ в МКД, с 01.01.2015 отменяется.

Встает вопрос: что делать собственнику помещения, который приобрел долю в таком участке по договору купли-продажи, заплатив при этом деньги, а в 2005  году ему ЖК РФ передал эту же долю безвозмездно.

 

То, что касается остальных сособственников считаю, что нужно прекращать право собственности РФ.

Ничего не делать. А вы что предлагаете, неосновательное обогащение с кого-нибудь взыскать? 

 

Не надо ничего прекращать, надо проект межевания заказывать и межевать в соответствии с ГрК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ, но это забота МСУ или ОИВ (в Москве и Питере).

[Lexus007]

с 01.01.2015 отменяется.

еще можно успеть заплатить за 2012-2014 годы

[Lakisan]

ПС РФ уже прекратилось! вне зависимости от регистрации...

Запись в ЕГРП никто не отменял

 

Вам зачем регистрация ОДС то нужна? Вы что с ней делать собираетесь???

Суть в том, что человек купил в 2000 году долю за очень хорошие деньги, а в 2005 году всем сособственникам передали ЗУ под МКД БЕСПЛАТНО. Совершенно логично встает вопрос - имеется ли возможность вернуть потраченное

[Justys]

Совершенно логично встает вопрос - имеется ли возможность вернуть потраченное

И как вы это видите с точки зрения российского законодательства? Хотя бы приблизительно?

[Lexus007]

Запись в ЕГРП никто не отменял

и чем Вам эта запись жить мешает?

что превыше Закон или запись в ЕГРП?

[Чеширский кот]

Коллеги, чем закончилась (или не закончилась) ситуация с разделом земельного участка, находящегося в ОДС собственников помещений в МКД (летнее обсуждение)? Назревает схожая по процедуре, но другая по мотивам ситуация.

Итак, есть МКД, есть ЗУ в ОДС. Площадь ЗУ позволяет осуществить его раздел (именно раздел по 11.4 ЗК РФ). У собственников есть намерение осуществить раздел земельного участка с образованием двух новых ЗУ в ОДС (на одном (ЗУ1) собственно сам МКД  с элементами благоустройства и озеленения, другой (ЗУ2) по сути поле), после раздела на оба участка естественно сохраняется ОДС и ВРИ родительского участка: «многоквартирные дома». Далее собственники осуществляют смену вида разрешенного использования ЗУ2 и его продажу Это вкратце.

При предварительной проработке вопроса возникли следующие подвопросы: по сути смена ВРИ на ЗУ2 означает прекращение режима ОДС на общее имущество МКД, то есть ОДС как таковая остается, но это уже не общее имущество СП МКД, а следовательно право должно быть зарегистрировано. Пообщалась с Росреестром, их позиция – ЗУ, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме является недилимым на основании взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 36 и пункта 4 статьи 37 ЖК РФ, а также пункта 2 статьи 290 ГК РФ (но мы же не о выделе доли (выделе ЗУ), а о разделе????), то есть при обращении вероятней всего будет отказ. Давайте поговорим, а?

[Lexus007]

Пообщалась с Росреестром, их позиция – ЗУ, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме является недилимым

я тоже так считаю! Вот если бы было 2 МКД на одном ЗУ, тогда да, раздел возможен. А так... один МКД = один ЗУ ОДС.

[Justys]

У собственников есть намерение осуществить раздел земельного участка с образованием двух новых ЗУ в ОДС (на одном (ЗУ1) собственно сам МКД  с элементами благоустройства и озеленения, другой (ЗУ2) по сути поле), после раздела на оба участка естественно сохраняется ОДС и ВРИ родительского участка: «многоквартирные дома». Далее собственники осуществляют смену вида разрешенного использования ЗУ2 и его продажу Это вкратце.

А зачем именно так? Как из Питера в Москву через Владивосток. Росреестр так делать не будет 100%. Два участка МКД - это нонсенс, никакой нормативкой не предусмотренный.

Все же проще делается: по решению ОС 100% голосов часть участка продается 3 лицу, он сам регистрирует право со всем необходимыми процедурами, в.т.ч. смены вида разрешенного использования. Часть земельного участка у нас в России вполне самостоятельный объект земельных отношений.

Сложнее, как потом разделить вырученные деньги, не нарушив закон. Единственное на 100% законное решение - компенсировать ими оплату СиР ОИ всего дома на ближайшие несколько лет.

 

PS: Хотя со сменой разрешенного вида использования вообще все интересно, потому как при выходе части участка из состава ОИ, она "автоматически" в силу ЖК РФ перестает служить тем целям, которые заложены в существовавший ранее вид разрешенного использования. Это все ИМХО.

Сообщение отредактировал Justys: 21 November 2014 - 16:53

[Чеширский кот]

Все же проще делается: по решению ОС 100% голосов часть участка продается 3 лицу, он сам регистрирует право со всем необходимыми процедурами, в.т.ч. смены вида разрешенного использования.

как вариант думали...здесь тоже много сомнений - опять же уменьшение общего имущества; ВРИ на часть участка не установить; дополнить ВРИ существующего ЗУ в ОДС тоже не можем, так как по желаемому (дополняемому) ВРИ не проходим по предельным (максимальным) нормам. Опять же непонятна судьба самого ЗУ - он вроде и остался существовать в прежних границах и прежней площадью, но еще появляется часть с самостоятельным собственником.... и в то же время собственники ЗУ в ОДС  так же имеют право собственности на ту часть, так как она в составе этого ЗУ. Поэтому склоняюсь всё же к разделу. Вот не нашла для себя железобетонного аргумента, что не возможен раздел. Если же раздел не прокатит, обсуждаем вариант другого пути:  опять же образование частей земельных участков и передача их в аренду или безвозмездное пользование с возможностью строительства, но здесь также возникает опять вопрос с ВРИ и последующей судьбой ЗУ

 

Сложнее, как потом разделить вырученные деньги, не нарушив закон. Единственное на 100% законное решение - компенсировать ими оплату СиР ОИ всего дома на ближайшие несколько лет.

Можем и подарить образованный ЗУ...

[Lexus007]

Поэтому склоняюсь всё же к разделу. Вот не нашла для себя железобетонного аргумента, что не возможен раздел. Если же раздел не прокатит

Не прокатит!

Из Апелляционного определения Вологодского обл.суда от 22.11.13г. по делу 33-5330/2013:

"Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером...86, предоставленный для обслуживания многоквартирного дома, не может быть разделен.
 

Статья 133 ГК РФ признает неделимой вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями части 1 статьи 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статьей 128 (виды объектов гражданских прав) и 133 (неделимые вещи) ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Исходя из этого законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина."

Сообщение отредактировал Lexus007: 26 November 2014 - 01:18

[Чеширский кот]

Из Апелляционного определения Вологодского обл.суда от 22.11.13г. по делу 33-5330/2013

Мой большой сэнкс.

Окэ. Вопрос с разделом участка понятен и снимается с повестки. Раздел - не самоцель. Конечная цель - строительство на ЗУ МКД иных объектов недвижимости. Рассматриваем еще такие варианты:

1. Образование частей ЗУ и передача их в аренду (безвозмездное пользование) с возможностью строительства

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ст. 44 относятся  принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; принятие решений о пределах использования земельного участка; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицам. Приняли решение ОСС, сформировали части, допустим решили вопрос с ВРИ, передали части в пользование другому лицу. Осуществили государственную регистрацию права собственности на общее имущество в соответствии с инструкцией, утвержденной 29 приказом Минюста. Осуществили регистрацию обременения. Это третье лицо (арендатор) имея на руках договор с собственниками получает разрешение на строительство и возводит ОН. Регистрирует право собственности (регистрирует ли????) и дальше опять непонятно что с землей, продолжает арендовать у СП в МКД???

2. Реконструкция многоквартирного дома в нежилой объект недвижимости. Здесь терзает вопрос - а не прекратиться ли одновременно с прекращением прав на жилые помещения право собственности на ЗУ????

3. Приобретение всех помещений в МКД одним собственником и прекращение режима ОДС. Здесь тоже сомнения по поводу прекарщенич права собственности на ЗУ

Да, нюанс еще в том, что ЗУ ограничен в обороте

[mrOb]

Суть в том, что человек купил в 2000 году долю за очень хорошие деньги, а в 2005 году всем сособственникам передали ЗУ под МКД БЕСПЛАТНО.

Общая собственности появилась с 1991 г. с момента появления в доме первого частника (см. ст. 3 закона о приватизации 1991 г.). Принятые позднее акты лишь подтверждали наличие права собственности и уточняли состав общего имущества. Это акты:

Скрытый текст

Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 5-7 ФЗ «О товариществах собственниках жилья», ст. 36 ЖК РФ

Упоминание о ЗУ есть как минимум законе о ТСЖ 1996 г.. Т.е. ЗУ под МКД, в том числе, долю уже не могли продать в 2000х в единоличную частную собственность, если в таком доме помещения принадлежали частникам, т.е. сделка ничтожна. См. суд. акты:

Скрытый текст

Определение КС РФ 19.05.2009 г. № 489-0–0, Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09

Права на ОДС восстанавливаются путем подачи соответствующего иска. См.

Скрытый текст

п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 

Вопрос только в том, что исковая давность о возврате уплаченного давно прошла. 

 

(летнее обсуждение)?

а это какое? у меня подобное тянется с августа месяца. 

 

Мой большой сэнкс.

вы лучше практику своего региона смотрите, при противоречивости она будет определяющей.

Имхо, продать часть ЗУ возможно (т.е. уменьшить общее имущество), что прямо предусмотрено ч. 3 ст. 36 ЖК (что собственно очень и очень проблематично - хотя бы один откажет и баста). Вопрос только как это реализовать. Я бы попробовал сделать всё в один этап: т.е. на общем собрании решить вопрос с уменьшением путем продажи, утвердить редакцию ДКП, для продажи разделить ЗУ, на раздел приложить ДКП части ЗУ. 

продолжает арендовать у СП в МКД???

Насколько помню, становится ОДС собственников этого МКД в силу закона при появлении первого собственника. В решении только надо указать, что предоставляется под строительство МКД, чтобы никто из собственников потом не оспаривал по мотиву, а не знали что строится,  ну или что-то подобное. 

а не прекратиться ли одновременно с прекращением прав на жилые помещения право собственности на ЗУ????

Имхо, нет. Собственность на ЗУ следует за своим собственником. Кроме того, есть единство судьбы ЗУ и недвижимого на нём объекта. Также, вопрос: а если прекратиться, то кому перейдёт собственность? ОМС, федерации или субъекту? основания?

 

Здесь тоже сомнения по поводу прекарщенич права собственности на ЗУ

не прекратиться. 

 

Чеширский кот, как у вас дела с ОМС обстоят? ведь ЗУ можно изъять под строительство, а размеры ЗУ пересмотреть (устнавлены минимальные размеры ЗУ под МКД, в большинстве случае ЗУ всегда во много раз больше, чем это необходимо). 

Сообщение отредактировал mrOb: 27 November 2014 - 10:21

[Чеширский кот]

 

Насколько помню, становится ОДС собственников этого МКД в силу закона при появлении первого собственника. В решении только надо указать, что предоставляется под строительство МКД, чтобы никто из собственников потом не оспаривал по мотиву, а не знали что строится,  ну или что-то подобное. 

нам не надо второй МКД (нам, собственно, даже уже существующий МКД не надо ), нам надо другой ОН, который ко всему прочему еще и в условно разрешенных видах  У собственников полное взаимопонимание

 

Имхо, нет. Собственность на ЗУ следует за своим собственником. Кроме того, есть единство судьбы ЗУ и недвижимого на нём объекта. Также, вопрос: а если прекратиться, то кому перейдёт собственность? ОМС, федерации или субъекту? основания?

вот это бы от росреестра услышать Так как прекратив режим ОДС СП МКД (любыми путями), но оставив в собственности этих лиц этот ЗУ, решились бы все проблемы сразу

 

как у вас дела с ОМС обстоят? ведь ЗУ можно изъять под строительство, а размеры ЗУ пересмотреть (устнавлены минимальные размеры ЗУ под МКД, в большинстве случае ЗУ всегда во много раз больше, чем это необходимо). 

с ОМС отлично, не изымут

Сообщение отредактировал Чеширский кот: 27 November 2014 - 11:42

[mrOb]

вот это бы от росреестра услышать

я бы особо не надеялся на россреестр, а в суде шансы, имхо, высоки. 

[Lexus007]

вы лучше практику своего региона смотрите, при противоречивости она будет определяющей.

Имхо, продать часть ЗУ возможно (т.е. уменьшить общее имущество), что прямо предусмотрено ч. 3 ст. 36 ЖК

Предъявите нам эту противоречивую практику прежде чем такое заявлять!

Сообщение отредактировал Lexus007: 27 November 2014 - 12:28

[Lakisan]

Упоминание о ЗУ есть как минимум законе о ТСЖ 1996 г.. Т.е. ЗУ под МКД, в том числе, долю уже не могли продать в 2000х в единоличную частную собственность, если в таком доме помещения принадлежали частникам, т.е. сделка ничтожна. См. суд. акты:

Доля в праве долевой собственности была продана ОМС согласно ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» в соответствии с порядком, предусмотренном в регионе

 

Права на ОДС восстанавливаются путем подачи соответствующего иска. См.

Это в том случае, если лицо не имело право продавать

[mrOb]

Доля в праве долевой собственности была продана ОМС согласно ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества»

Как правильно понимаю, этот закон не применялся к ЗУ под МКД. Имхо, собственники помещений МКД становились собственниками общего имущества, в том числе, земельного участка, в силу закона (акты приводил выше). Отдельной приватизации земельный участок под МКД - не требовал. 

Скрытый текст

Статья 3. Сфера действия настоящего Федерального закона

2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:

1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

3) государственного и муниципального жилищного фонда;

 

Статья 28. Отчуждение земельных участков

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В любом случае, такой ход конем права Вашего клиента никак не затронул, поскольку ЗУ как был в ОДС вашего клиента, так и остался в ОДС с одной и той же долей.  

 

Предъявите нам эту противоречивую практику прежде чем такое заявлять!

не понял, о чем Вы. 

 

Чеширский кот, если МКД перестанет быть МКД, то отношения по его поводу, в том числе отношения права собственности на ЗУ, будут регулироваться ГК, а не ЖК. Право собственности на ЗУ как было, так и останется. Имхо, это точно так же как ОСС при разводе: после развода право собственности не прекращается, а регулируется ГК вместо СК. 

 

 

Сообщение отредактировал mrOb: 27 November 2014 - 17:14

[Чеширский кот]

если МКД перестанет быть МКД, то отношения по его поводу, в том числе отношения права собственности на ЗУ, будут регулироваться ГК, а не ЖК. Право собственности на ЗУ как было, так и останется. Имхо, это точно так же как ОСС при разводе: после развода право собственности не прекращается, а регулируется ГК вместо СК. 

Теоретически у меня такая же позиция. По факту, после прекращения существования МКД нужно будет пойти и каким-то образом зарегистрировать право на землю и что в этом случае предъявит росреестр, пока непонятно