Сообщений в теме: 90

[Iv+]

Цитата

если лица выдававшие доверенность покинули состав собственников в таком количественном отношении, что, те кто остались не есть большинство

Это исключение из общих правил, т.е. крайне редкая ситуация, когда сособственники жилого помещения выдают доверенность на представление их интересов.

Цитата

Что имеете ввиду?

Новый собственник.
Доверенность фактически утрачивает силу, поскольку у доверителя отсутствует право, на осуществление которого выдана доверенность.

С уважением

[JIS]

Iv+

Цитата

Это исключение из общих правил, т.е. крайне редкая ситуация, когда сособственники жилого помещения выдают доверенность на представление их интересов.

То есть, Вы считаете, что представительство не прекращается? Хотя те кто выдавал доверенность, даже не то большинство, что было. По-моему объяснением об исключительности ситуации довольствоваться нельзя. Слишком много особенностей:
- Личная связь субъектов опускается, что не характерно для добровольного представительства, хотя должен признать законному этот признак присущ.
- Личность доверителя нивелируется за титулом сособственника остается значимой только личность представителя.
- Право действовать в отношении общего имущества и дел с ним связанных не зависит от личности сособственников.
- В юридический состав необходимый для возникновения этого права включено решение сособственников, здесь можно подискутировать есть ли выдача доверенности одновременно решение. По смыслу похоже что нет.
И является ли она одна основанием для управления домом, без решения, с последующей кардинальной сменой собственников?

[Вит]

Цитата

И зачем вы это все сказали? Если есть замечания, выкладывайте, обсудим...

Попробую объяснить. Управление собственностью (совместной), где собственников может быть неограниченное колличество (количество квартир в высотке) в нашем гражданском праве урегулировано только на уровне ОАО и некоторых других юрлиц с неограниченным количеством учредителей. И там права миноритариев значительно ограничены (в ЖК все полноправные собственники, которых ограничить нельзя). Но там имеет место быть юридическое лицо и назначаемые органы управления.
А сказать я хотел только одно. Как ни притягивайте существующие нормы ГК к тому, что сказано в ЖК - ничего не получится. Закон надо менять.

[99rus]

Может быть нужно идти от другого?

При непосредственном управлении домом жильцами получить от каждого собственника доверенность нереально. Поэтому и предусмотрено выдача доверенности большинством, в т.ч. и от имени других. В общем целесообразно.

Что происходит при смене собственника, участвующего в выдаче доверенности - непонятно. Самое простое решение с первого взгалда - ничего не меняется, полномочие возникает и от нового собственника, чтобы отозвать доверенность нужно опять общее собрание.
Т.е. нужно обрисовать идеальную модель - аналогично ООО, АО, но все происходит через конструкцию "добровольно-принудительного" представительства.

А уже как это обосновать - это второй вопрос. Ведь и обычное прямое представительство первоначально не признавалось.

И третий вопрос - вопрос о внесении изменений в ЖК - более подробное регулирование этого вопроса, либо несколько произвольное толкование ЖК.

Повторюсь - похожие конструкции есть - собрание кредиторов в процессе банкротства.

[JIS]

Вит

Цитата

Закон надо менять.

Это и так понятно, вопрос как это сделать, что должны получить и от чего следует отказаться?
По поводу управления собственностью в АО, это вы лихо загнули.
Наши операции не суть притягивание, а попытка достижения хоть какой-то когерентности для удобства правоприменения.
99rus

Цитата

чтобы отозвать доверенность нужно опять общее собрание.

Согласен, так было бы правильнее, чем искать тех, кто ее выдавал когда-то.

Цитата

Т.е. нужно обрисовать идеальную модель - аналогично ООО, АО, но все происходит через конструкцию "добровольно-принудительного" представительства.

Путь аналогии? То есть, собрание избирает и убирает представителя без выдач и отзывов доверенностей своими решениями? Если да, то поддерживаю.

[99rus]

Цитата

Путь аналогии? То есть, собрание избирает и убирает представителя без выдач и отзывов доверенностей своими решениями? Если да, то поддерживаю.

В общем да. Остается только вопрос теоретического обоснования такой конструкции, внуреннего механизма движения полномочий. + будет ли вообще на практике использоваться данная норма (наверно, только в домах, где совсем мало квартир).

[JIS]

Цитата

Цитата
Путь аналогии? То есть, собрание избирает и убирает представителя без выдач и отзывов доверенностей своими решениями? Если да, то поддерживаю.


В общем да. Остается только вопрос теоретического обоснования такой конструкции, внуреннего механизма движения полномочий. + будет ли вообще на практике использоваться данная норма (наверно, только в домах, где совсем мало квартир).

Теоретическое обоснование - общая собственность. Это все равно если бы обычные сособственники договорились по соглашению владеть, распоряжаться,пользоваться и определять расходы на содержание имущества путем голосований, плюс выдали доверку представителю для работы по имуществу с третьими лицами. Только здесь все это императивно прописано ЖК.
Есть особенности, но стержневой природы (сособственности), они координально не меняют. Если это все же нечто другое - то точно не юр. лицо, не товарищество, это даже не организация имеется в виду (совокупность сособственников), аналогия с собранием кредиторов при банкротсве вряд ли что здесь пояснит.

[Iv+]

Цитата

При непосредственном управлении домом жильцами получить от каждого собственника доверенность нереально

Кто сказал? А провести собрание в заочной форме в МКД с 500 квартир реально? А ведь проводят.
Исходя из здравого смысла непосредственное управление предусмотрено для малоквартирных домов. Никто не будет осуществлять непосредственное управление 100-квартирным домом.
Поэтому обсуждаемая здесь тема в значительной степени является исскуственной и имеет чисто теоретический харатер.

С уважением

[Марсельеза]

JIS

Цитата

Но с этой статьей у меня другие вопросы встают
-Сохраняется ли полномочие при смене собственников?
- Сколько нужно для ее отзыва?
- Переходит ли обзательства возникшие из представительства на нового собственника, он также перекликается с ранее поставленным вопросом о действии решений большинства на остальных, имеет ли силу решения принятые до вхождение в сотав нового собственника для оного?

1. Смена собственников ни какого юридического значения для прекращения доверенности не имеет.
2. Для того чтобы доверенность утратила силу достаточно принятия решения об её отмене одним из лиц, выдавших её (прим. - действие доверенности прекращается с момента принятия решения об отмене, а не с момента отзыва пп.2 п.1, п.2 ст.188,ст.189,ст.191 ГК).
3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании(п.5.ст46 ЖК).
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
ИМХО, полномочие у несобственника возникает в данном случае не на основании доверенности, а на указании закона (п.1 ст. 182 ГК), поскольку кроме совершения доверенности требуется ещё наличие её основания - решения общего собрания, без которого она совершаться не может (носит исполнительный характер). ИМХО, это, покрайней мере, объясняет почему доверенность может быть выдана большинством собственников, а не всеми собственниками как обычно.
Таким образом полномочие иного лица будет действительно (т.ч. и в отношении нового собственника), до тех пор пока: доверенность не отменит хотя бы один из собственников, выдавших её, либо

Цитата

если лица выдававшие доверенность покинули состав собственников в таком количественном отношении, что, те кто остались не есть большинство

,
либо решение общего собрания об уполномочии иного лица не будет отменено новым или будет не призн. недействительным, то есть, когда не станет условий с которыми закон связывает возникновение полномочия у не собственника.
Что думаете?

Сообщение отредактировал petrov20062005: 08 June 2006 - 22:06

[JIS]

Iv+

Цитата

Поэтому обсуждаемая здесь тема в значительной степени является исскуственной и имеет чисто теоретический харатер.

Но вероятность возникновения таких ситуций всеже есть, а тут от теории до практики один шаг.

petrov20062005

Цитата

3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании(п.5.ст46 ЖК).

А теперь истолкуйте это положение, буквально получается: если на момент принятия решения ты собственник, то оно обязательно для тебя, А если на момент решения ты не собственник, но станешь им в последствии? Так что если ссылаться на эту статью, то с условием о ее расширительным, ситематическом толковании.

Цитата

полномочие у несобственника возникает в данном случае не на основании доверенности, а на указании закона (п.1 ст. 182 ГК), поскольку кроме совершения доверенности требуется ещё наличие её основания - решения общего собрания, без которого она совершаться не может (носит исполнительный характер). ИМХО, это, покрайней мере, объясняет почему доверенность может быть выдана большинством собственников, а не всеми собственниками как обычно.

Здесь не возражаю, тем более об этом уже говорилось, решение дает легитимацию представителя по отношению к тем, кто доверку не выдавал, не голосовал или голосовал против. Доверенность же без решения может спокойно совершаться, объем полномочий будет меньше, тут вы поторопились. про исполнительный характер вообще не понял?

Цитата

Таким образом полномочие иного лица будет действительно (т.ч. и в отношении нового собственника), до тех пор пока: доверенность не отменит хотя бы один из собственников, выдавших её,

Нет, читайте все что было выше внимательно, если все собственники кто выдал доверку, продали квартиры.... домысливайте ситуацию,

Цитата

либо решение общего собрания об уполномочии иного лица не будет отменено новым

здесь согласен, так было бы правильнее

Цитата

будет не призн. недействительным, то есть, когда не станет условий с которыми закон связывает возникновение полномочия у не собственника.

См. выше для тех кто доверку выдал, по барабану, она действительна, но вот объем полномочий урезается.

Повторю ИМХО, доверку вообще не надо было в дело вмешивать при формировании этого института, все только напортили совместили законное и добровольное представительство, хотя первого было достаточно.

[vlan]

petrov20062005

Цитата

ИМХО, полномочие у несобственника возникает в данном случае не на основании доверенности, а на указании закона (п.1 ст. 182 ГК),

видимо вы правы, поскольку не может быть полномочия по доверенности без ее выдачи. Таким образом ЖК приравнивает домовладельцев, оказавшихся в меньшинстве к малолетним или недееспособным, над которыми устанавливается опека. Их мнение игнорируется, но представитель действует и от их имени тоже.

[JIS]

vlan

Цитата

Таким образом ЖК приравнивает домовладельцев, оказавшихся в меньшинстве к малолетним или недееспособным, над которыми устанавливается опека

Никого он не приравнивает, природа представительства иная, если плясать от цели, в случае с малолетками, сумасшедшими, нарками и прочее представитель нужен для восполнения пробела волеобразования и дееспособности. Представляемый всегда один - в ЖК их количество не важно, более того не важна даже их личность.

[vlan]

JIS

Цитата

природа представительства иная,

и какая же?
и что это за представительство, для которого не важна воля представляемого? и можно ли это назвать представительством?
здесь очевидное противоречие между институтами правоспособности, представительства и механизмом, установленным ЖК.

[JIS]

vlan

Цитата

и что это за представительство, для которого не важна воля представляемого? и можно ли это назвать представительством?

В точку

Цитата

здесь очевидное противоречие между институтами правоспособности, представительства и механизмом, установленным ЖК.

В чем с правоспособностью например?

[vlan]

Цитата

В чем с правоспособностью например?

в том что воля право- и дееспособного человека не учитывается, игнорируется, и этот человек приобретает права и в большинстве обязанности "не своей волей и в своем интересе", а волей большинства.

[JIS]

vlan

Цитата

Цитата
В чем с правоспособностью например?

в том что воля право- и дееспособного человека не учитывается, игнорируется, и этот человек приобретает права и в большинстве обязанности "не своей волей и в своем интересе", а волей большинства.

Вам не кажется, что воля к правоспособности отношения не имеет? Может у Вас иное представление о правоспособности, нежели способности обладать правами и обязанностями, поделитесь...

[Iv+]

Цитата

в том что воля право- и дееспособного человека не учитывается, игнорируется, и этот человек приобретает права и в большинстве обязанности "не своей волей и в своем интересе", а волей большинства

Это в любых отношениях большинства и меньшинства.
Возьмите государственное управление, меньшинство всегда подчиняется воле большинства, т.е. приоритет публичного над частным.
Ибо состояние МКД более ценное для общества нежели желание одного индивидуума с его "волей".
ЖК не запрещает обращаться субъекту правоотношений (собственнику жилья) в суд, если он считает, что его права были нарушены решением ОСС.

С уважением

[vlan]

Iv+

Цитата

Это в любых отношениях большинства и меньшинства.
Возьмите государственное управление, меньшинство всегда подчиняется воле большинства, т.е. приоритет публичного над частным.

есть разница и существенная. меньшинство подчиняется. но это не называется - представление интересов. Зачем было здесь выдумывать какое то предствительство, могли бы просто написать. что меньшинство подчиняется воле большинства без всякого представительства (что кстати правильно). а то навели тень на плетень, выдумали какое то представительство, довереность, которые к общепринятым не имеют никакого отношения.
И потом в сфере управления меньшинство приобретает публичные обязанности, но никак не частные (обязательственные). А здесь меньшинство становится обязанным именно по частным обязательствам. что исходя из принципов ГП недопустимо. т.о. следует признать, что обязательства по оплате ЖКХ - не совсем частные, а с большой долей публичного элемента ( а м.б и совсем публичные), следовательно и регулировать их нужно с этих позиций, забыв о договоре, свободе воли и т.п. чуши. А из-за неразберихи в головах законодателя такая же неразбериха в головах у правопримениетелей и судей

[Марсельеза]

JIS

Цитата

читайте все что было выше внимательно, если все собственники кто выдал доверку, продали квартиры.... домысливайте ситуацию,

Почитал, домысливаю:
Основания прекращения доверенности указаны в ст.188 ГК. Перечень исчерпывающий. Изменение правового статуса доверителя (собственник/несобственник) как основание прекращения довереннности в нем не названо.Следовательно, доверенность останется в силе даже если все собственники, выдавшие доверенность продали квартиры. Полномочия представителя прекратятся если хотя бы одно из лиц, выдавших доверенность потеряет дееспособность, отменит доверенность, умрёт и проч.И как её отменить новому собственнику, он ведь не доверитель? Кстати, общим собранием её тоже не отменить - опять же не основание прекращения доверенности.. Бред, какой-то.
Читаем ёще раз:

Цитата

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Ну, а если вычеркнуть решение общего собрания из уравнения итак сформулировать норму:
От имени собственников помещений,осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, в отношениях с третьими лицами на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме, вправе действовать один из собственников помещений в таком доме, или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. ИМХО, уже как то легче дышать.

[JIS]

petrov20062005

Цитата

От имени собственников помещений,осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, в отношениях с третьими лицами на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме, вправе действовать один из собственников помещений в таком доме, или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. ИМХО, уже как то легче дышать.

Чем легче то, убирать надо доверенность из этой нормы нафиг, тогда проблем не станет...

[Iv+]

Цитата

Почитал, домысливаю:
Основания прекращения доверенности указаны в ст.188 ГК. Перечень исчерпывающий. Изменение правового статуса доверителя (собственник/несобственник) как основание прекращения довереннности в нем не названо.Следовательно, доверенность останется в силе даже если все собственники, выдавшие доверенность продали квартиры

Вернемся на землю.
Вы дали доверенность на представление интересов при эксплуатации автомобиля, нежилого помещения и т.д. (т.н. ранее генеральная).
Потом продали автомобиль.
И что? Ваше доверенное лицо будет иметь те же права что и ранее?
Нормы ГП не совсем подходят в ЖП, в ГП нет такого субъекта как ОСС в МКД.
Отсюда, номы ГК можно применять только по аналогии при отсутствии прямой нормы ЖП.
Тогда: Статья 188. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

будет такой аналогией.

С уважением

[JIS]

Iv+

Цитата

Отсюда, номы ГК можно применять только по аналогии при отсутствии прямой нормы ЖП.
Тогда: Статья 188. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

будет такой аналогией.

Это Вы чего-то издалека пошли, апелляция к здравому смыслу в начале поста была более состоятельна. А вообще тут стоило вспомнить догму nemo plus transfere... Либо в крайнем случае считать действие по реализации имущества и утрату права, как отмену доверки.
ИМХО: Убирать отсюда надо доверку, сильно уж осложняет конструкцию...
Про соотношение ГП И ЖП это вы к этому случаю или вообще ко всякому?

[Марсельеза]

Iv+

Цитата

Вернемся на землю.
Вы дали доверенность на представление интересов при эксплуатации автомобиля, нежилого помещения и т.д. (т.н. ранее генеральная).
Потом продали автомобиль.
И что? Ваше доверенное лицо будет иметь те же права что и ранее?

Да, будет.
Доверенность является односторонней сделкой. Юридической целью данной сделки является , не возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей лица выдающего доверенность (это иная, практическая цель), а установление самих отношений представительства. Наличия у представляемого каких-либо конкретных прав на объкт права при совершении доверенности не требуется, и возникновение или прекращение полномочия от данного факта не зависит, потому не в отношениии имущества совершается сделка. Правоспособность представляемого будет иметь значение для юридической оценки сделки представителя.
А в приведённом Вами казусе для разрешения практической проблемы сработают другие институты, например, институт права собственности и недействительности сделок. Если представляемый утратит право владеть, пользоваться и распоряжаться авто, то и представитель тоже. Управление имуществом со стороны представителя будет не законно, а сделки недействительны. JIS, правильно заметил, что предствляемый просто отменит доверенность и отзовёт, в противном случае нарвётся на неблагоприятные последствия. Так, что оснований для прекращения доверенности ни нормативных ни теоретических я не пока не вижу.
Образно: правомочие это - огонь, а полномочие - это щипцы , которыми берут огонь.
Iv+

Цитата

Нормы ГП не совсем подходят в ЖП, в ГП нет такого субъекта как ОСС в МКД.Отсюда, номы ГК можно применять только по аналогии при отсутствии прямой нормы ЖП.
Тогда: Статья 188. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:
4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

будет такой аналогией

Правильно, же отметили, что ОСС не субъект права. Нет у него юридического лица.
JIS

Цитата

Убирать отсюда надо доверку, сильно уж осложняет конструкцию...

Согласен.

[Iv+]

У Вас есть хороший ответ:
"3. это специальные нормы по отношению к гл16 ГК (общее имущество), регулирующие порядок использования и распоряжения общим имуществом - недостатки - гораздо более широкий круг решаемых вопросов, чем при общем имуществе".
Поэтому попытка применить нормы действующего ГК явно неудачны, в силу специфики как объекта правоотношения, так и субъекта.

С уважением

[Марсельеза]

vlan

Цитата

п.1 ст.44 ЖК - Общее собрание многоквартирного дома (ОСМД) - орган управления многоквартирным домом.
Предлагаю обсудить правовую природу этого института.

Представляется, что тут можно предложить на выбор три конструкции:
...
3. это специальные нормы по отношению к гл16 ГК (общее имущество), регулирующие порядок использования и распоряжения общим имуществом - недостатки - гораздо более широкий круг решаемых вопросов, чем при общем имуществе.

ИМХО, положения ст.44 ЖК об управлении многоквартирным домом базируются на нормах ГК, регулирующих отношения собственности в мно­гоквартирном доме., в первую очередь на гл. 18 ГК. Сравните наименование раздела ЖК в который включена ст. 44 - Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, с названием соответствующей главы ГК, в которую включены ст.288-291 - Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения