Сообщений в теме: 81

[Massive]

Рассматриваем и мы эту схему.

Но пока она не выглядит шибко интересной для застройщика.

Потому что ставит застройщика в полную зависимость от банка.

Фактически каждый счет, выставленный подрядчиком, нужно будет согласовывать в банке.

Зная Сберовскую узколобость и бюрократию, предвижу фактические мучения.

По минусовости схемы для банка есть у меня сомнения.
В ипотеку ему, на минуточку, право аренды земельного участка будет передано.
Что, и это нельзя надлежащим обеспечением считать?

По 20%.
К моменту забития первых свай застройщик уже, как правило, 20% стоимости строительства дома уже потратил: ПИР, инвестиционные отчисления городу, разработка проекта...
Другой вопрос, насколько он сможет отстоять эту цифру перед банком.

Да, и по поводу "тетечки с экрана".
Не нужна она.
Достаточно того, что Сбер в схеме участвует.
Для наших граждан это достаточное подтверждение надежности проекта.

[Денежка]

Ludmila

б) физикам не интересно будет покупать квартиры, уже обременённые ипотекой не по их обязательствам. А это значит, что ипотеку надо будет снимать перед продажей (даже если её зарегистрируют).

Я, конечно, понимаю, что за прогон денег со счета на счет лишний раз Сбер поимеет процент комисии, но не думаю, что он этим процентом польстится в ущерб обеспечению кредита... Квартира застройщика - в ипотеке у Сбера. Застройщик должен Сберу. Сбер дает кредит физику, чтобы тот купил квартиру. Кредит под залог этой же квартиры. Вот вижу самый простой вариант - физик погашает Сберу задолженность застройщика ЗА застройщика. А т.к. деньги лежат все у Сбера - то вообще никаких движений можно не делать, просто подписав пару бумажек застройщик перестанет быть должным Сберу, а физик станет должен Сберу, но не должен застройщику, а квартира из ипотеке по кредиту застройщика прыгнет в ипотеку по кредиту физика, а залогодержателем останется Сбер. Если какой-то кредит и будет необеспеченным, то только в период между подписаниями двух бумаг-договоров, т.е. доли секунды))

2. Кредит физику.
Предположим, что кредит выдаётся при заключении договора купли-продажи.
В некоторых регионах ипотеку в силу закона на приобретаемую на кредитные средства квартиру регистрируется только в том случае, если на моментзаключения договора купли-продажи кредит уже выдан. Пытаться сломать такую практику - себе дороже.

Не поверю, что Сбер с кучей застройщиков, при поддержке руководства субъекта, не объяснят ФРСам верное значение закона)))
SuperBig

Значит застройщик не может дальше "оборачивать средства", вкладывать деньги в следующие проекты.

Вот беда-то, а... А застройщик - он у нас не банк, не финансовая кредитная организация, его цель - не бабки обернуть, а дом построить и продать. Поэтому не надо в принципе застройщику позволять деньги оборачивать - хай в строительство идут.
А по поводу вкладывания в следующие проекты - да вперед! У Сбера денег много, хочет застройщик еще что-нить построитьо - пусть пишется в схему дубль 2.

Отдать кредит полностью он сможет не ранее, как получив средства от физиков по ДКП (понятно что проценты и само "тело кредита" могут выплачиваться в течении всего срока, но в наешй компании, н-р, частенько выбивали "кредитные каникулы" - от 3 до 6 месяцев.)
А это не менее 1.5-2 лет (оптимистический прогноз).

Готовые квартиры продать - 2 года надо??? Не, извиняйте, я, видимо, совсем от жизни далек, если полагаю, что продажу квартир (в объеме, достаточном для погашения кредита) застройщик завершит края месяца через два...

[Ludmila]

В ипотеку ему, на минуточку, право аренды земельного участка будет передано.Что, и это нельзя надлежащим обеспечением считать?

Угу. И эта ипотека прекратится, в частности, в случае привлечения средств дольщиков (по другим договорам, не задействованным в схеме) - с момента окончания строительства.
Да и само по себе право аренды земельного участка интересно только в том случае, если на этом участке находится переданный в ипотеку объект. А если этот объект из ипотеки хоть частично выведен, то право аренды никому не нужно.

Нева Хаус
Я уже говорила выше: такая схема приемлема только для Сбера, про который Вы сами говорили:

У Сбера денег много,

Я же рассматриваю эту схему с точки зрения юриста коммерческого банка, который (банк) вынужден конкурировать с сотнями таких же банков и у которого нет таких ресурсов, как у Сбера.
По МДМовской практике могу сказать: если квартира перед продажей была в ипотеке у того же банка по обязательствам застройщика, ипотеку приходилось снимать перед продажей квартиры.

Вот вижу самый простой вариант - физик погашает Сберу задолженность застройщика ЗА застройщика.

Но не всю же задолженность по кредиту, правильно? А ипотека обеспечивает обязательство полностью!

А т.к. деньги лежат все у Сбера - то вообще никаких движений можно не делать, просто подписав пару бумажек застройщик перестанет быть должным Сберу, а физик станет должен Сберу, но не должен застройщику

Как Вы это предлагаете сделать? Хочу сразу сказать: кредит физику должен быть зачислен на счёт физика, и только после этого перечислен застройщику. Выдать кредит физику путём его перечисления на счёт застройщика нельзя.
Так что движения средств должны происходить фактически.

Если какой-то кредит и будет необеспеченным, то только в период между подписаниями двух бумаг-договоров, т.е. доли секунды))

Нет, не секунды, а несколько месяцев, скорее всего...

Не поверю, что Сбер с кучей застройщиков, при поддержке руководства субъекта, не объяснят ФРСам верное значение закона)))

По крайней мере, такая практика до сих пор существует. Не знаю, может, Сберу и идут на встречу, но, повторюсь, я смотрю с точки зрения юриста коммерческого банка, а не Сбера. Что у МДМа, что у нынешнего моего работодателя в некоторых регионах такая проблема существует.

[SuperBig]

Нева Хаус

SuperBig

Цитата
Значит застройщик не может дальше "оборачивать средства", вкладывать деньги в следующие проекты.

Вот беда-то, а... А застройщик - он у нас не банк, не финансовая кредитная организация, его цель - не бабки обернуть, а дом построить и продать. Поэтому не надо в принципе застройщику позволять деньги оборачивать - хай в строительство идут.
А по поводу вкладывания в следующие проекты - да вперед! У Сбера денег много, хочет застройщик еще что-нить построитьо - пусть пишется в схему дубль 2.

Любая цель коммерческой организации - извлечении прибыли, что я вам тут азы материи поднимаю? Строить ради того, что бы строить, все равно что спорить, ради спора.
Смысл все-таки быстрее обернуть деньги, с наименьшими потерями и вложить их в новый проект. Либо собственник компании вложит их вообще в другое дело, не связаное со строительством.

Готовые квартиры продать - 2 года надо??? Не, извиняйте, я, видимо, совсем от жизни далек, если полагаю, что продажу квартир (в объеме, достаточном для погашения кредита) застройщик завершит края месяца через два...

вы просто настолько заспорились, что видимо ушли от частностей схемы. Просмотрите начало диалога и основы схемы - по ней предпологалось, что деньги за квартиры застройщик будет получать от физиков напрямую путем заключения ДКПшек.

[Денежка]

SuperBig

вы просто настолько заспорились, что видимо ушли от частностей схемы. Просмотрите начало диалога и основы схемы - по ней предпологалось, что деньги за квартиры застройщик будет получать от физиков напрямую путем заключения ДКПшек.

Ну? И что? А физикам будет кредит давать Сбер. Непосредственно после появления квартир как объектов недвижимости. Сбер даст денег физикам, физики купят квартиры - дадут денег застройщику, застройщик отдаст денег Сберу.
Если физики не получат кредит или не купят квартиру - застройщик сам квартиру продаст кому-нибудь еще. За большую цену, причем. Откуда у Вас 2 года появилось - не понимаю.

Любая цель коммерческой организации - извлечении прибыли, что я вам тут азы материи поднимаю? Строить ради того, что бы строить, все равно что спорить, ради спора.

Действительно... Не надо мне азы поднимать. Цель ДЕЯТЕЛЬНОСТИ организации - не сам процесс, направленный, по прикидкам, на получение прибыли, а непосредственно прибыль. Т.е. нормальная контора работает не для того, чтобы поработать и попытаться прибыль получить всеми доступными способами, а чтобы в запланированный срок получить конкретную сумму денег, часть которой вложить в развитие конторы, а часть отдать участникам - на баб и путешествия.
Поэтому строительная контора прибыль получит от продажи готовых квартир, и прокручивать может уже эту прибыль, а "прокрут" валового дохода до момента строительства, во-первых, вообще бы не надо позволять строителям жилых домов, а во-вторых, за невозможность прокрута этого дохода в схеме со сбером затройщик получит другую сопоставимую выгоду - отсутствие обязательных расходов, которые он бы обязательно понес бы без участия Сбера.

В общем, коллеги, извиняйте, я, конечно, уважаю ваши мнения, но если Вам есть что конретно привести, в цифрах желательно, в доказательство жлобности, убыточности и бредовости схемы хотя бы для одного из трех ее участников - приводите. А пока что, действительно, мы тут обсуждаем тонкости понимания лженауки экономики, моделируя конктретную экономическую ситуацию не имея ни одного точного исходного данного.

[Ludmila]

Сбер даст денег физикам, физики купят квартиры - дадут денег застройщику, застройщик отдаст денег Сберу.

если Вам есть что конретно привести, в цифрах желательно, в доказательство жлобности, убыточности и бредовости схемы хотя бы для одного из трех ее участников - приводите.

Ну, по банку могу привести. Повторюсь: именно Сбер меня мало волнует, я уже говорила, что он может позволить себе всё, что угодно. Я смотрю с т.з. юриста коммерческого банка.

Даты условны.

01.12.06 г. - завершено строительство дома
11.01.07 г. - застройщик зарегистрировал на себя право собственности на все квартиры в доме.
01.02.07 г. - должны быть подписаны договоры купли-продажи между застройщиком и физиком.
05.03.07 г. - должны быть зарегистрированы эти договоры купли-продажи.
06.03.07 г. - банк должен выдать кредит.
10.03.07 г. - застройщик должен вернуть кредит банку.

Стало быть, с 01.12.06 г. (если в отношении остальных квартир в доме заключались договоры участия в долевом строительстве) или, в лучшем случае, с 31.01.07 г. (повторюсь: по практике коммерческих банков ипотеку по обязательствам застройщика перед продажей квартиры приходится снимать) до 10.03.07 г. (при условии, что застройщик в срок выполнил свои обязательства) кредит является необеспеченным.
Соответственно, если кредит, напр., составляет 5 000 000 долларов, такая же сумма должнавсё это время лежать мёртвым грузом вместо того, чтобы "работать" и приносить банку прибыль. Эту сумму банк не может разместить в ценные бумаги, в другие кредиты и т.д.
Это - лучший расклад для банка. Если застройщик кредит не вернёт, то у банка возникает убыток в сумме невозвращённого кредита.
Плюс, если банк выдаёт кредит до заключения договора купли-продажи (опять-таки, такая практика есть во многих регионах, и сломать её пока не получается), то всё то же самое возникает и в отношении кредита физику - лежащая мёртвым грузом сумма, равная сумме кредита, + риск невозврата кредита.

[Денежка]

Ludmila

01.12.06 г. - завершено строительство дома
11.01.07 г. - застройщик зарегистрировал на себя право собственности на все квартиры в доме.
01.02.07 г. - должны быть подписаны договоры купли-продажи между застройщиком и физиком.
05.03.07 г. - должны быть зарегистрированы эти договоры купли-продажи.
06.03.07 г. - банк должен выдать кредит (физику).
10.03.07 г. - застройщик должен вернуть кредит банку.

Вот мой вариант видения ситуации:

01.12.06 г. - завершено строительство дома
11.01.07 г. - застройщик зарегистрировал на себя право собственности на все квартиры в доме и право залога Сбера на эти квартиры.
01.02.07 г. - должны быть подписаны договоры купли-продажи между застройщиком и физиком.
05.03.07 г. - должны быть зарегистрированы эти договоры купли-продажи.
06.03.07 г. - банк должен выдать кредит (физику).
10.03.07 г. - застройщик должен вернуть кредит банку.

Пока что я не понимаю, почему невозможна ситуация, при которой выдача Сбером кредита физику автоматически будет означать погашение задолженности физика перед застройщиком и погашение задолженности застройщика перед Сбером, и, конечно же, автоматическое изменение обременения прав собственника квартиры залогом.
Даже если это так не делалось ранее - причин, почему так делать нельзя, я не знаю.

Стало быть, с 01.12.06 г. (если в отношении остальных квартир в доме заключались договоры участия в долевом строительстве) или, в лучшем случае, с 31.01.07 г. (повторюсь: по практике коммерческих банков ипотеку по обязательствам застройщика перед продажей квартиры приходится снимать) до 10.03.07 г. (при условии, что застройщик в срок выполнил свои обязательства) кредит является необеспеченным.

Если ипотеку квартир (застройщик-Сбер) зарегистрировать, то обеспечение никуда не денется. И учитывать неоднозначную практику процедуры регистрации при обсуждении принципиальной схемы, полагаю, не является корректным. Закон позволяет заложенное имущество продавать, и права залогодержателя передавать - тоже позволяет, поэтому сложности сотрудников банка при общении с ФРС - это не стратегические сложности.

Соответственно, если кредит, напр., составляет 5 000 000 долларов, такая же сумма должнавсё это время лежать мёртвым грузом вместо того, чтобы "работать" и приносить банку прибыль. Эту сумму банк не может разместить в ценные бумаги, в другие кредиты и т.д.

Что-то я не понял - где эта сумма мертвым грузом лежит? Банк ее дал уже в кредит, она уже проценты приносит. А если Вы про резервирование Банком денег в размере непогашенного кредита говорите или о чем-то подобном - то к особенностям схемы эта информация отношения не имеет. Потому что, вероятно, банк должен так поступать при выдаче любых кредитов.

[Ludmila]

Пока что я не понимаю, почему невозможна ситуация, при которой выдача Сбером кредита физику автоматически будет означать погашение задолженности физика перед застройщиком и погашение задолженности застройщика перед Сбером, и, конечно же, автоматическое изменение обременения прав собственника квартиры залогом.

Потому что кредит должен быть зачислен на счёт физика, он не может сразу пойти на счёт застройщика, минуя счёт физика.
И ещё: на основании каких документов Вы планируете сделать то, о чёи говорите, т.е. какие договоры заключить между физиком, банком и застройщиком?

И учитывать неоднозначную практику процедуры регистрации при обсуждении принципиальной схемы, полагаю, не является корректным.

Почему не является корректным-то???!!! Нам по этой схеме (в случае её принятия) деньги выдавать, и не учитывать это мы не можем.

Закон позволяет заложенное имущество продавать, и права залогодержателя передавать - тоже позволяет, поэтому сложности сотрудников банка при общении с ФРС - это не стратегические сложности.

Вы путаете две ипотеки. По предложенной схеме возникают две ипотеки:
1) Ипотека по обязательствам застройщика.
Повторюсь: по принятой банковской практике эта ипотека снимается перед продажей имущества. Обычно делается так: застройщик погашает часть кредита, соответствующую стоимости квартиры (откуда он берёт эти деньги, это его проблемы), составляется допник к договору ипотеки, по которому одна или несколько кварир исключаются из предмета договора, потом происходит погашение записи об ипотеке в ЕГРП.
2) Ипотека в силу закона по обязательствам физика в силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", поскольку квартира приобретается на средства кредита, выданного физику.
Именно эту ипотеку в некоторых регионах регорганы и отказываются регистрировать. Мотивация примерно такая: поскольку на момент регистрации заключения договора купли-продажи кредит не выдан, обеспечиваемое ипотекой обязательство не возникло, а следовательно, не возникла и ипотека в силу закона на квартиру, а значит, ипотека в силу закона в данной ситуации не может быть зарегистрирована одонвременно с регистрацией права собственности физика на квартиру. Вот если кредит на момент заключения договора будет выдан, говорят такие регорганы, только тогда мы вам ипотеук и зарегистрируем при регистрации права собственностИ физика!!!!

А если Вы про резервирование Банком денег в размере непогашенного кредита говорите или о чем-то подобном - то к особенностям схемы эта информация отношения не имеет.

Да, о резервировании. Размер резервируемых средств прямо зависит от наличия обеспечения и качества этого обеспечения. По обеспеченным кредитам (в зависимости от качества обеспечения) устанавливаются разные проценты, а вот по необеспеченным кредитам резерв составляет 100& #37 от суммы кредита. Согласитесь, разница есть - резервировать, например, 50& #37 или 100& #37? А если у банка окажется много необеспеченных кредитов, можно и лицензии лишиться - за рискованную кредитную политику.
Это имеет самое прямое отношение к данной схеме. Повторюсь: я юрист банка, именно это я и должна учитывать.



Сейчас поинтересовалась у розничников, слышали ли они о такой схеме.
Слышали, отказались сразу - из-за невыгодности схемы и отказа застройщиков по такой схеме работать.

[Денежка]

Ludmila

Потому что кредит должен быть зачислен на счёт физика, он не может сразу пойти на счёт застройщика, минуя счёт физика.

Можно я самый простой вопрос задам - почему? Не сочтите это наглостью, просто именно такой вопрос меня сейчас и тревожит. И, боюсь, что если я сам на него начну искать ответ - то найду максимум письмо Центробанка какое-нибудь, или, того хуже, ФНС. И такие письма в качестве причин невозможности я учитывать не могу.

И ещё: на основании каких документов Вы планируете сделать то, о чёи говорите, т.е. какие договоры заключить между физиком, банком и застройщиком?

Еще раз - мы же пока принципиальную схему обсуждаем, а не конкретные документы. Принципиально - это могут быть трехсторонние договоры, соглашения о зачетах, либо одновременно подписываемые парные двусторонние документы.

Почему не является корректным-то???!!! Нам по этой схеме (в случае её принятия) деньги выдавать, и не учитывать это мы не можем.
...Именно эту ипотеку в некоторых регионах регорганы и отказываются регистрировать. Мотивация примерно такая: поскольку на момент регистрации заключения договора купли-продажи кредит не выдан, обеспечиваемое ипотекой обязательство не возникло, а следовательно, не возникла и ипотека в силу закона на квартиру, а значит, ипотека в силу закона в данной ситуации не может быть зарегистрирована одонвременно с регистрацией права собственности физика на квартиру. Вот если кредит на момент заключения договора будет выдан, говорят такие регорганы, только тогда мы вам ипотеук и зарегистрируем при регистрации права собственностИ физика!!!!

Потому что я уже говорил, что закон позволяет такие действия делать, а если конкретная тететька в конкретном окошке отделения ФРС имеет свое прочтение закона - то из-за этой тетеньки всю схему браковать не является правильным. Я, понятно, утрирую, когда про тетеньку говорю, но идея такая - если ФРС в регионе тупит либо применяет закон в ином ракурсе, то, если закон позволяет иное прочтение, поменять практику региона ради реализации глобальной федеральной схемы - думаю, не большая проблема.
Может быть, реализация схемы возможна с использованием закладных, может быть - на каждый залог-перезалог новый договор составлять надо (надеюсь, Вы меня извините за не безупречную терминологию, я общие нормы о залоге все-таки помню, а конретику сейчас не освежаю в памяти) - главное, заложенное имущество может переходить к другому собственнику, права залога могут передаваться. И в итоге - начальный долг застройщика перед банком с ипотекой незавершенки (а потом - квартир) в трехсторонней схеме банк-застройщик-физик может превратиться в долги физиков перед банком с ипотекой тех же квартир. Какими конкретно документами это нужно оформлять - вопрос уже практический и тактический, какие проценты куда прибавлять - вопрос экономический.

Да, о резервировании. Размер резервируемых средств прямо зависит от наличия обеспечения и качества этого обеспечения. По обеспеченным кредитам (в зависимости от качества обеспечения) устанавливаются разные проценты, а вот по необеспеченным кредитам резерв составляет 100& #37 от суммы кредита. Согласитесь, разница есть - резервировать, например, 50& #37 или 100& #37? А если у банка окажется много необеспеченных кредитов, можно и лицензии лишиться - за рискованную кредитную политику.
Это имеет самое прямое отношение к данной схеме. Повторюсь: я юрист банка, именно это я и должна учитывать.

Уважаю Ваш патриотизм. Но напомню, что схема анонсировалась именно как "Сбербанковская" - т.е. заточенная конкретно под Сбер. Поэтому Ваши замечания про "другие банки" о том, что им эта схема неудобна - вполне возможно очень правильны. Я вот тоже по этой схеме не смогу никого кредитовать - у меня денег еще меньше, чем у банка)) Т.е. мне как кредитору эта схема вообще не подойдет. Как строительной конторе, т.е. застройщику - мне ее тоже не осилить, не имеет моя контора таких активов, я могу только отделочные работы потянуть. Т.е. как застройщику мне эта схема не подойдет.
Как физику - не знаю еще ставок и конкретных условий не видел. Но, скорее всего, как физику схема мне подойдет - для целей покупки квартиры.

Поэтому схему надо обсуждать применительно к Сберу и применительно к надежным застройщикам, которым и Сбер довериться не испугается.

Сейчас поинтересовалась у розничников, слышали ли они о такой схеме.
Слышали, отказались сразу - из-за невыгодности схемы и отказа застройщиков по такой схеме работать.

А я верю, что так и сказали. И что отказались тоже верю. Потому что не для всякого застройщика и не для всякого банка такая схема подойдет - потому что у них денег нет. Плюс этой схемы в том, что, в отличие от долевого строительства, физик свои деньги не потеряет и все стороны будут уверены в успешной реализации проекта и исполнении сторонами всех своих обязательств. А по долевке рискует каждая их трех сторон.

[Ludmila]

Можно я самый простой вопрос задам - почему? Не сочтите это наглостью, просто именно такой вопрос меня сейчас и тревожит. И, боюсь, что если я сам на него начну искать ответ - то найду максимум письмо Центробанка какое-нибудь, или, того хуже, ФНС. И такие письма в качестве причин невозможности я учитывать не могу.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 29 сентября 1998 г. N 1619
------------------------------------------------------------------

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 1998 г. N 54-П

ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (РАЗМЕЩЕНИЯ)
КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
И ИХ ВОЗВРАТА (ПОГАШЕНИЯ)

(в ред. Положения, утв. ЦБ РФ 27.07.2001 N 144-П)

2. Предоставление (размещение) денежных средств
клиентам банка

2.1. Предоставление (размещение) банком денежных средств осуществляется в следующем порядке:
2.1.2. физическим лицам - в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковский счет клиента - заемщика физического лица, под которым в целях настоящего Положения понимается также счет по учету сумм привлеченных банком вкладов (депозитов) физических лиц в банке либо наличными денежными средствами через кассу банка;



Хочу заметить, что это зарегистрировано в Минюсте.
ВС РФ отказал в признании такого требования 54-П противоречащим ГК РФ (юридическое лицо пыталось оспроить то, что юридическому лицу в соответствии с п. 2.1.1 Положения № 54-П кредит выдаётся только на счёт этого юрлица).

поменять практику региона ради реализации глобальной федеральной схемы - думаю, не большая проблема.

Довольно большая, особенно учитывая непредсказуемость наших судов.

главное, заложенное имущество может переходить к другому собственнику, права залога могут передаваться.

Да Вы прочитайте внимательно, что я писала: дело не в том, что это имущество уже находится в ипотеке по обязательствам другого лица, а в моменте выдачи кредита физику.

Уважаю Ваш патриотизм. Но напомню, что схема анонсировалась именно как "Сбербанковская" - т.е. заточенная конкретно под Сбер.

Тогда я тоже напомню, как я вступила в дискуссию. Я сказала, что такую схему может позводить себе только Сбер. Меня начали уверять, что её применяют и другие банки, и что для банка, участвующего в этой схеме, нет никаких рисков.

потому что у них денег нет.

Деньги у нас есть. И мы кредитуем и застройщиков, и физиков - но по нормальным схемам кредитования и при наличии хорошего обеспечения.

[Денежка]

ВС РФ отказал в признании такого требования 54-П противоречащим ГК РФ (юридическое лицо пыталось оспроить то, что юридическому лицу в соответствии с п. 2.1.1 Положения № 54-П кредит выдаётся только на счёт этого юрлица).

ВС слукавил, строго говоря. Если признавать, что у банка существует обязанность выдать кредит, то положение ЦБ не может запретить сторонами применять переадресацию исполнения обязательства. А ЦБ именно это и запретил, а не просто установил порядок проведения платежной операции. И никакого "исполнения обязанности третьим лицом" в том деле не было, вернее, истцы сами не поняли, чего хотели.
Истцы сказали, что возложили исполнение своего какого-то обязательства перед другим лицом на банк.
А надо было сказать, что банк всего лишь обязан исполнить обязательство по предоставлению кредита истцу путем передачи этих денег другому лицу, т.е. переадресацией исполнения. В таком случае между банком и другим лицом вообще никаких обязательств нет, а ЦБшная мулька как раз и лезет в ГП отношения, когда не дает такую переадресацию делать.
Но речь не об этом.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 1998 г. N 54-П

Оттуда:

2. Предоставление (размещение) денежных средств
клиентам банка
2.2. Предоставление (размещение) банком денежных средств клиентам банка осуществляется следующими способами:
3) кредитованием банком банковского счета клиента - заемщика (при недостаточности или отсутствии на нем денежных средств) и оплаты расчетных документов с банковского счета клиента - заемщика, если условиями договора банковского счета предусмотрено проведение указанной операции. Кредитование банком банковского счета клиента - заемщика при недостаточности или отсутствии на нем денежных средств осуществляется при установленном лимите (т.е. максимальной сумме, на которую может быть проведена указанная операция) и сроке, в течение которого должны быть погашены возникающие кредитные обязательства клиента банка.
5) другими способами, не противоречащими действующему законодательству и настоящему Положению.

В положении сказано, как надо деньги выдавать. Как их получать потом - не сказано (вернее, то, что сказано, никем не оспаривалось, во-первых, а во-вторых, если это считать закрытым перечнем - то тогда следует исключить из практики погашение кредита, например, зачетом). Так вот никакой ЦБ не отменит действие ст. 313 ГК в случае возврата кредита: если я - заемщик, и велю своей соседке уплатить за меня деньги банку, и она согласится, то банк обязан этот платеж с соседкиного счета принять в качестве погашения моей задолженности.
Т.е. долг застройщика по кредиту перед банком может быть погашен банку другим лицом. Нашим физиком.
Даже не обращаясь к пп. 5 Положения, пп. 3 дает, по-моему, хорошую возможность для реализации схемы.

Сбер предоставит физику кредит - в виде оплаты платежек физика с его счета.
Но не всяких платежек, а только платежек, касающихся вот этой нашей схемы и троицы.
Застройщик и физик подпишутся, что физик может оплатить квартиру (при ее покупке у застройщика) путем погашения задолженности застройщика перед банком по кредиту.
Сбер даст физику кредит - оплату платежек физика.
Физик напишет платежку с получателем - Сбером и с назначением платежа: "возврат кредита по договору "застройщик-Сбер" в счет оплаты по договору купли-продажи "физик-застройщик" на основании соглашения "физик-застройщик""
И почему же Сбер не должен будет такую физиковую платежку оплатить? И почему такое погашение кредита застройщика Сбер не должен принять?

Ludmila
Почему Вы на секунду хотя бы не посчитаете, что схема нормальная и удобная?
Ведь это не я юрист банка, а Вы - почему Вы не хотите помочь банку заработать денег? Помимо вот таких простых "лобовых" трехсторонних соглашений, можно ведь институт поручительства использовать, банковские гарантии тоже можно учесть... Вот дали в начале темы набросок темы - я сразу же увидел, что это хорошо, что если и есть какие-то сложности - то это сложности мелких участников и сложности частноприменительной местечковой практики.
А Вы только про минусы говорите - но это такие минусы, не стратегические вообще)
Понятно, что схему надо просчитать и бумагами оформить - так это уж точно не мне делать. И если уж давать заключения по схеме - так обоснованные, а не так (не помню уж, в чей огород камешек) - "вот, там НДС будет, значит, все плохо, а еще наша ФРС не любит папочки белого цвета, а любит красные с завязками - тоже минус схеме".

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 22 November 2006 - 19:37

[Ludmila]

В положении сказано, как надо деньги выдавать.

Да. Их надо зачислить на счёт физика, а уж потом он может делать с ними что хочет. Но сначала их надо зачислить на счёт физика, а не перечислять их застройщику.

долг застройщика по кредиту перед банком может быть погашен банку другим лицом. Нашим физиком.

Угу. Только кредит-то застройщику выдан на строительство дома в целом, и этот кредит нааамного больше стоимости квартиры. Вот если бы застройщику отдельно выдавался кредит на строительство квартиры № 25, и физик гасил бы этот кредит полностью, а потом приобретал бы квартиру, то всё было бы просто и понятно. Но кредит, повторюсь, на строительство дома в целом. Я так думаю, Вы не предлагаете несчастному физику гасить кредит застройщика полностью. Так что даже если физик гасит часть кредита, обязательства-то по кредитному договору не прекращаются.

Но не всяких платежек, а только платежек, касающихся вот этой нашей схемы и троицы.

Вот только мааааленький нюанс: если физик перед этим напишет платёжку с указанием "тёте Розе на новую шубу", то банк будет обязан перечислить средства тёте Розе, отказать-то в исполнении платёжки банк не сможет.
Но это так, частности.
Дальше намного хуже.

Это уже совсем плохо.

Сбер предоставит физику кредит - в виде оплаты платежек физика с его счета.

Сбер даст физику кредит - оплату платежек физика.

Физик напишет платежку с получателем - Сбером и с назначением платежа: "возврат кредита по договору "застройщик-Сбер" в счет оплаты по договору купли-продажи "физик-застройщик" на основании соглашения "физик-застройщик""

Что это значит? Это значит, что квартира не приобретена на средства кредита - кредит-то выдан на совсем другие цели. А это влечёт самые серьёзные для банка последствия:
1) ипотека в силу закона в обеспечение выданного физику кредита не возникает;
2) Понудить физика к заключению договора ипотеки будет практически невозможно. Даже при наличии такой обязанности в кредитном договоре физик просто быстренько продаст квартиру, не обременённую ипотекой, и всё.
3) выселить физика из квартиры (даже если случилось чудо и физик заключил-таки договор ипотеки квартиры) будет невозможно, ибо выселить можно только в том случае, если квартира приобретена на средства кредита (см. ст. 78 ФЗ "Об ипотеке)".

Почему Вы на секунду хотя бы не посчитаете, что схема нормальная и удобная?

Потому что она ненормальная и неудобная. Вот и всё.

Ведь это не я юрист банка, а Вы - почему Вы не хотите помочь банку заработать денег?

Я хочу помочь банку не потерять деньги. Видела я на своём веку, как с криком "это же очень выгодно!!!" банки кредитовали чёртт-те что, а потом не могли вернуть кредиты. Иногда клиенты "делали" банк так красиво, что просто восхищение вызывали.
А эта схема - как раз из таких, где банк идёт на неоправданно высокие риски, выдаёт практически необеспеченный кредит. Данная схема - путь не к зарабатыванию денег, а к потере их. С точно таки же успехом можно выдать кредит безо всякого обеспечения.

И если уж давать заключения по схеме - так обоснованные

Ну уж если Вы считаете, что я не обосновала своё заключение, то уж не знаю, какие ещё обоснования Вы от меня ждёте.

Понимаете, по этой схеме банк нарывается на риски:
1) создания резервов на возможные потери по ссудам в размере 100& #37 от суммы кредита;
2) невозврата кредита, причём этот риск возрастает во многог раз по сравнению с кредитованием при наличии обеспечения;
3) отзыва лицензии за рискованную кредитную политику - если он заиграется с такими вот кредитами.

[Денежка]

Ludmila

Что это значит? Это значит, что квартира не приобретена на средства кредита - кредит-то выдан на совсем другие цели.

Нет. Кредит физику выдан на оплату квартиры. А каким образом физик прекратил обязательство по оплате квартиры продавцу - это уже другой вопрос.

Вот только мааааленький нюанс: если физик перед этим напишет платёжку с указанием "тёте Розе на новую шубу", то банк будет обязан перечислить средства тёте Розе, отказать-то в исполнении платёжки банк не сможет.

На счете у физика денег никаких не будет сначала. Так что он может какие угодно платежки писать. Кредитовать банк будет только определенные платежки.

Угу. Только кредит-то застройщику выдан на строительство дома в целом, и этот кредит нааамного больше стоимости квартиры. Вот если бы застройщику отдельно выдавался кредит на строительство квартиры № 25, и физик гасил бы этот кредит полностью, а потом приобретал бы квартиру, то всё было бы просто и понятно. Но кредит, повторюсь, на строительство дома в целом. Я так думаю, Вы не предлагаете несчастному физику гасить кредит застройщика полностью. Так что даже если физик гасит часть кредита, обязательства-то по кредитному договору не прекращаются.

Ей Богу, не ожидал от Вас... Я не верю, что Вы искренне это препятствием считатете, что не допускаете мысли о погашении кредита частями, о замене предмета ипотеки (здания) на несколько маленьких (квартир)...

Да. Их надо зачислить на счёт физика, а уж потом он может делать с ними что хочет. Но сначала их надо зачислить на счёт физика, а не перечислять их застройщику.

Да пусть они лежат на счете клиента. Только чтобы он снять их мог лишь путем оплаты конкретных платежек - это сделать возможно.

Я хочу помочь банку не потерять деньги. Видела я на своём веку, как с криком "это же очень выгодно!!!" банки кредитовали чёртт-те что, а потом не могли вернуть кредиты. Иногда клиенты "делали" банк так красиво, что просто восхищение вызывали.
А эта схема - как раз из таких, где банк идёт на неоправданно высокие риски, выдаёт практически необеспеченный кредит. Данная схема - путь не к зарабатыванию денег, а к потере их. С точно таки же успехом можно выдать кредит безо всякого обеспечения.

Помните тему про загадку (мужик продавал шапку, шапку купил жулик за фальшивые деньги, мужик деньги разменял у тетки и т.п....)? Простейший вопрос - а сколько вариантов там ответа было??? И все обоснованные. И лично мне удалось, помню, убедить в правильном решении кого-то, предложив все свои подсчеты и действия заменить бумажками с цифрами, и поперекладывать их на столе. Увидел человек - что да, вот такой вот вывод. А перед этим у него вывод был в разы другой.
Вот Вам я не стану предлагать бумажки перекладывать, чтобы модель схемы в действии увидеть. А сам уже это сделал.

Ну уж если Вы считаете, что я не обосновала своё заключение, то уж не знаю, какие ещё обоснования Вы от меня ждёте.

Я никаких не жду. Вы утверждаете, что кредит не будет обеспечен, при этом ссылаетесь на какие-то мелочные препоны (право слово - ну какая разница между залогом здания и залогом всех помещений в здании, в смысле количества денег?), я утверждаю, что кредит может быть обеспечен, если сделать то-то и то-то, и платеж можно провести так-то и так-то.
При этом Вы и не хотите получить хороший для всех результат, а я хочу.
Я Вас услышал, информацию к сведению принял, с ней не согласился.
И, видимо, в Сбере тоже немало таких инициаторов, которые видят положительный исход в реализации схемы.

[Ludmila]

Кредит физику выдан на оплату квартиры.

Только что Вы говорили, что кредит не выдаётся физику, а предоставляется в форме овердрафта на оплату платёжек, в которых в качестве назначения платежа указывается возврат кредита за заёмщика.
Определитесь уж, как Вы предлагаете кредит выдавать...

На счете у физика денег никаких не будет сначала.

Если физику выдан кредит, то деньги на счёте есть - туда перечислен кредит.

Я не верю, что Вы искренне это препятствием считатете, что не допускаете мысли о погашении кредита частями, о замене предмета ипотеки (здания) на несколько маленьких (квартир)...

Да допускаю я такую мысль, допускаю... я не про это говорила... не по невозможность погашения кредита частями...
Я вот про что. Для того, чтобы продать квартиру, надо предварительно снять ипотеку (говорила уже сто раз).
Погашение части долга заёмщиком само по себе не прекращает обязательство застройщика в целом и не влечёт прекращения ипотеки на квартиру, покупаемую физиком. Т.е. надо сначала снять ипотеку по обязательству застройщика, а потом уже погашать часть кредита за него.

Вот Вам я не стану предлагать бумажки перекладывать, чтобы модель схемы в действии увидеть.

Я уже увидела эту модель в действии. Это бомба замедленного действия.

Вы утверждаете, что кредит не будет обеспечен, при этом ссылаетесь на какие-то мелочные препоны (право слово - ну какая разница между залогом здания и залогом всех помещений в здании, в смысле количества денег?)

Да не будет там ни залога здания, ни залога всех помещений в здании... Вот в чём проблема-то...

кредит может быть обеспечен, если сделать то-то и то-то, и платеж можно провести так-то и так-то.

Угу. Только Вы сами, во-первых, путаетесь в том, будет ли выдаваться кредит физику или будет овердрафт, это во-первых.
Ваша схема с кредитованием счёта делает необеспеченным и кредит физика, это во-вторых.

При этом Вы и не хотите получить хороший для всех результат, а я хочу.

Хочу. Хочу, чтобы у банка не отозвали лицензию и чтобы он не разорился на таких вот "кредитах".

И, видимо, в Сбере тоже немало таких инициаторов, которые видят положительный исход в реализации схемы.

Если бы нормальный коммерческий банк делал хотя бы половину того, что делает Сбер, он бы давно разорился. Если посмотреть по базе, например, дела по оспариванию договоров ипотеки, то можно увидеть, что очень много дел, проигранных Сбером. Другой бы банк уже давно загнулся.
Дело не в том, видят ли в Сбере положительный исход. Дело в том, что даже в случае отрицательного исхода Сберу утонуть не дадут, ибо слишком страшны последствия обвала Сбера. А потому Сбер может делать всё, что хочет, даже если дело связано с высоким риском и надежды на успех в случае недобросовестонго поведения заёмщика ничтожны.

[Денежка]

Ludmila

Только что Вы говорили, что кредит не выдаётся физику, а предоставляется в форме овердрафта на оплату платёжек, в которых в качестве назначения платежа указывается возврат кредита за заёмщика.

Так. Стоп. Чувствую, я подошел к какой-то пропасти в своем образовании. Я считал, что "выдача кредита физику" (т.е. выдача налички со счета физика) и "оплата платежек" - это разные способы выдачи кредита, а не разные виды кредита. Все виды кредитов предоставляются в одной форме - перечислением на счет, непосредственно денюжки физик получает разными способами. Т.е. кредит - целевой, может быть выдан любым из способов, указанных в том же положении, а также иным способом, не противоречащим закону. Я ошибаюсь?

[Ludmila]

Я ошибаюсь?

Ошибаетесь.
Кредит может быть выдан только в тех формах, которые предусмотрены положением 54-П, а не "любым иным способом, предусмотренным законом" (я сейчас говорю про банковский кредит и не имею в виду всякие товарные кредиты и проч.).

Овредрафт - это вид кредита.
При овердрафте перечисления средств на счёт не происходит.
Вот чтобы было понятно. Есть у Вас, например, кредитная карточка (именно кредитная! Потому что часто у нас любую пластиковую карточку называют "кредитной", хотя большинство карточек дебетовые, т.е. по которым Вы можете расплатиться только в пределах суммы, которая есть на карточке. Кредитная карточка - это такая карточка, по которой у Вас допускается овердрафт).
Вы где-нибудь во Владивостоке часиков в 10 утра расплачиваетесь кредитной карточкой. На карточке у Вас 100 рублей, а покупатете Вы на 300 рублей что-то. В Питере в это время 3 часа ночи. Вы же не думаете, что в три часа ночи в Вашем банке в Питере сидит какой-то сотрудник, котрый тут же перекидывает деньги Вам на счёт и тут же списывает их? Нет, конечно. Просто деньги списываются с Вашего счёта, на счету у Вас было 100 рублей, 300 списали, стало -200 рублей.
А производить списание со счёта посредством банковских карточек, платёжек и т.д. - это вопросы техники.
Ну вот,так и происходит кредитование по овердрафту. Со счёта списывается сумма больше, чем на нём есть. Собственно выдачи средств владельцу счёта не происходит, банк просто платит вместо владельца счёта.

Овредрафт:
1) осуществляется, как правило, на небольшие суммы. У большинства банков они составляют 2 зарплаты владельца счёта;
2) является краткосрочным кредитом, как правило, на несколько месяцев. Если нужен долгосрочный кредит - нужно получать обычный кредит (потребительский, ипотечный и т.д.);
3) является возобновляемым. Т.е. вот есть у Вас долг 200 рублей по овердрафту, лимит по овердрафту у Вас установлен тоже в 200 руб. (т.е. лимит Вами выбран полностью), Вы перечислили на счёт 300 руб., погасили овердрафт, и можете снова пользоваться овердрафтом.

Овердрафт при ипотечном кредитовании не используется. И в силу изложенных выше особенностей овердрафта, и в силу того, что ипотекой обязательства по овердрафту обеспечить практически невозможно - потому как в договоре ипотеки должон быть описано обеспечиваемое ипотекой обязательство, а обязательство по овердрафту описать в договоре ипотеки, мягко говоря, затруднительно, поскольку обязательства прекращаются (когда Вы погасили долг по овердрафту), потом возникают новые (когда Вы вновь воспользовались овердрафтом), при этом никакого графика выбора Ваши сумм по овердрафту, как, например, по договору кредитной линии, нет, и невозможно заранее определить, возникнут ли обязательства (а вдруг Вы не воспользуетесь овердрафтом), когда возникнут, когда, соответственно, будет срок их погашения,сколько раз Вы будете брать овердрафт, и т.д., и т.п.

[Ludmila]

В общем, для того, чтобы у банка возникла ипотека в силу закона на приобретаемую квартиру и чтобы у банка в последующем возникла возможность выселить заёмщика и его семью из квартиры, нужно:
1) выдать кредит, причём не в форме овердрафта (почему не в форме овердрафта - я уже сказала выше);
2) у кредита должно быть целевое назначение - только на приобретение квартиры, а не уплата долга за третье лицо, потребительские нужды и т.п.;
3) денежные средства, выданные в кредит, должны быть израсходованы именно на покупку квартиры, а не на возврат кредита заёмщика.
При несоблюдении п. 2 - 3 будет отсутствовать самое главное условие, при котором возникает ипотека в силу закона на квариру и возможность выселения из квартиры: приобретение квартиры на средства кредита. Банк не сможет доказать в таком случае, что квартира приобретена именно на средства кредита.Вполне может быть признано, что из ст. 77 - 78 ФЗ "Об ипотеке" следует, что между выдачей кредита и оплатой квартиры должна быть прямая связь, а не косвенная, т.е. не должно быть какой-то цепочки сделок.

И ещё поясню схему выдачи кредита и регистрации ипотеки при заключении договора купли-продажи.

Вариант 1. Там, где допускается выдача кредита после заключения договора купли-продажи.
1) Между физиком и банком заключается кредитный договор. Срок выдачи кредита - после регистрации ипотеки;
2) Между физиком и продавцом подписывается договор купли-продажи, при этом (стандартное условие) указывается, что оплата производится после регистрации права собственности покупателя и что у продавца не возникает ипотека в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ. Также в договоре указывается, что оплата частично производится за счёт кредитных средств такого-то банка;
3) регистрируется договор купли-продажи, право собственности покупателя и ипотека в силу закона в пользу банка;
4) выдаётся кредит;
5) происходит оплата физиком квартиры, т.е. исполнение обязательств перед продавцом.

Ваариант 2. Там, где не допускается выдача кредита после заключения договора купли-продажи (в тех регионах, где регорганы требуют выдать кредит до заключения договора купли-продажи).
1) Между физиком и банком заключается кредитный договор. Срок выдачи кредита - до заключения договора купли-продажи;
2) выдаётся кредит;
3) Между физиком и продавцом подписывается договор купли-продажи, при этом (стандартное условие) указывается, что оплата производится после регистрации права собственности покупателя и что у продавца не возникает ипотека в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ. Также в договоре указывается, что оплата частично производится за счёт кредитных средств такого-то банка.
Пункты 2 и 3 могут меняться местами;
4) регистрируется договор купли-продажи, право собственности покупателя и ипотека в силу закона в пользу банка;
5) происходит оплата физиком квартиры, т.е. исполнение обязательств перед продавцом.


Так что Ваша схема "физик получает кредит для того, чтобы погасить долг застройщика, а потом происходит зачёт требований между физиком и застройщиком" здесь не проходит, вернее, она теоретически возможна, но тогда банк фактически выдаёт физику необеспеченный кредит лет так на 10 - ипотеки у банка в этом случае нет.

А что касается застройщика, которому доверяют... Я вам скажу так: Стройметресурс года 4 назад был желанным клиентом, а сейчас его дольщики во всяких акциях протеста участвуют... Есть ещё одна крупная компания, которую раньше с большим удовольствием кредитовали, а сейчас у них бооольшие проблемы. Кстати, кредитует их тоьлко Сбер.

[Денежка]

Ludmila

Ошибаетесь.
Кредит может быть выдан только в тех формах, которые предусмотрены положением 54-П, а не "любым иным способом, предусмотренным законом" (я сейчас говорю про банковский кредит и не имею в виду всякие товарные кредиты и проч.).

См. Положение.

2.2. Предоставление (размещение) банком денежных средств клиентам банка осуществляется следующими способами:
5) другими способами, не противоречащими действующему законодательству и настоящему Положению.

Овредрафт - это вид кредита.

Вечно банкиры и бухгалтеры все перепутают своей терминологией... Бывают разные виды действий, конкретный вид действий может быть совершен в различной форме.
Сделка - это действие, бывают разные виды сделок, причем классификация тоже разная. Конретная сделка (вид действия) может быть совершена в какой-то форме - письменной или устной. Конкретная сделка (вид действия) может быть совершена в конкретной форме (допустим, письменной) разными способами - подписанием одного документа, обменом письмами и т.п.
Т.е. классификация кредитов такая, вообще-то, должна быть - вид кредита - форма предоставления кредита - способ предоставления кредита.
В общем, я имею в виду, что овердрафт (кредитование счета) - это форма выдачи кредита, а не вид самого кредита. Т.е. кредит целевой - на покупку квартиры, - будет выдан в форме овердрафта. Причем Ваше это ЦБшное положение овердрафт то видом, то формой обзывает...

По крайней мере, я нисколько не сомневаюсь в возможности выдачи "целевого овердрафта".
Допускаю, что Вы, прочитав эти слова, посмеялись от души. Только все рассуждения по поводу того, что овердрафт в принципе не может быть целевым - на мой вгзляд, необоснованны. Не сумеет меня никто убедить, что банк и физик не могут заключить такой договор, по которому банк будет оплачивать только конкретные платежки физика - платежки во исполнение обязанности покупателя перед продавцом по оплате квартиры по договору купли-продажи.
И даже фиг с ним, пусть это будет не "целевой кредит" - все равно квартира будет куплена на кредитные средства банка. По закону об ипотеке этого достаточно
(жилой дом или квартира, приобретенные или построенные ...с использованием кредитных средств банка ... либо средств целевого займа).

Овердрафт при ипотечном кредитовании не используется. И в силу изложенных выше особенностей овердрафта, и в силу того, что ипотекой обязательства по овердрафту обеспечить практически невозможно - потому как в договоре ипотеки должон быть описано обеспечиваемое ипотекой обязательство, а обязательство по овердрафту описать в договоре ипотеки, мягко говоря, затруднительно, поскольку обязательства прекращаются (когда Вы погасили долг по овердрафту),

Никакой сложности описать обязательство не вижу. Все, что делается "как правило", можно изменить.
Если я погасил долг по овердрафту - то, значит, я банку уже ничего не должен, и нафига тогда что-то еще обеспечивать?

2) у кредита должно быть целевое назначение - только на приобретение квартиры, а не уплата долга за третье лицо, потребительские нужды и т.п.;
3) денежные средства, выданные в кредит, должны быть израсходованы именно на покупку квартиры, а не на возврат кредита заёмщика.

Плим... Физик за счет средств банка исполняет свое обязательство перед застройщиком по оплате квартиры. Да где ж это написано, что только из рук в руки покупатель может деньги продавцу передавать? Физик гасит свой долг перед застройщиком. Все, он свою обязанность по оплате квартиры исполнил. И то, что он эту обязанность исполнил, уплатив деньги не напрямую продавцу, а лицу, указанному продавцом - что это меняет?

Овредрафт - это вид кредита.
При овердрафте перечисления средств на счёт не происходит.... Собственно выдачи средств владельцу счёта не происходит, банк просто платит вместо владельца счёта.

Сообщение #53

Хочу сразу сказать: кредит физику должен быть зачислен на счёт физика, и только после этого перечислен застройщику. Выдать кредит физику путём его перечисления на счёт застройщика нельзя.

Т.е. овердрафт - это такой незаконный вид кредита, потому что деньги по кредиту на счет заемщика не попадают, правильно?

Вы же не думаете, что в три часа ночи в Вашем банке в Питере сидит какой-то сотрудник, котрый тут же перекидывает деньги Вам на счёт и тут же списывает их? Нет, конечно. Просто деньги списываются с Вашего счёта,

А вот списываются деньги, видимо, специальным сотрудником, верно? Который ночью-таки сидит)) Или нет? Как деньги с моего счета списываются, если их там нет? Кредитование счета - это такое же предоставление кредита, как и выдача наличных. Неважно, как это произошло, важно, что банк дал физику деньги.

Ludmila, при всем уважении к Вам - сейчас идет спор, как с бухгатером Водоканала о собственности ("Ну у нас же ваш дом на нашем балансе стоит, значит, это наш дом!")
Я, действительно, не знаю всех тонкостей оформления выдачи кредита банком. Мне достаточно знать, что кредитование счета - это тоже предоставление кредита. Как там бухгалтеры будут оформлять проводками предоставление банком физику денег в форме оплаты платежек физика по договору купли-продажи - это не мой вопрос. Вы же пытаетесь меня убедить в том, что кредит на покупку квартиры может быть выдан чуть ли не только из рук в руки, а шаг в сторону - это лишение банка лицензии, и при этом ссылаетесь на "как правило" и чуть ли не на правила бухгалтерского учета.

Ludmila

Вариант 1. Там, где допускается выдача кредита после заключения договора купли-продажи.
1) Между физиком и банком заключается кредитный договор. Срок выдачи кредита - после регистрации ипотеки;
2) Между физиком и продавцом подписывается договор купли-продажи, при этом (стандартное условие) указывается, что оплата производится после регистрации права собственности покупателя и что у продавца не возникает ипотека в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ. Также в договоре указывается, что оплата частично производится за счёт кредитных средств такого-то банка;
3) регистрируется договор купли-продажи, право собственности покупателя и ипотека в силу закона в пользу банка;
4) выдаётся кредит;
5) происходит оплата физиком квартиры, т.е. исполнение обязательств перед продавцом.

Вот это как раз бредовая схема... Т.е. только банк в шоколаде, а физик и продавец могут пострадать сразу же после п. 2.

Давайте завершим обсуждение. Если бы я был юристом банка - я бы, действительно, нарисовал бы все стрелочками, подписал бы у каждой стрелочки ссылку на норму, и потом бы еще презентовал бы эту схему с использованием пупсиков, игрушечных деревянных домиков-квартир и бумажных денег. И в качестве бонуса еще бы проценты ставок бы посчитал (с помощью коллег). Потому что я ее вижу, эту схему, и вижу, что всем она удобна. А Вы не видите возможности сделать так, чтобы одновременно а)банку был должен физик, в) банку был должен застройщик, г) у банка в залоге был бы весь дом, д) у банка лежали бы деньги физика е) у банка лежали бы деньги застройщика, ж) и еще желательно, чтобы и от физика, и от застройщика штук по 10 поручителей бы было е) ну и чтобы банк никому ничего не должен был. Вот такая кредитная политика, конечно же, к утрате лицензии не приведет.

Извините, если огорчил.

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 23 November 2006 - 15:32

[Ludmila]

Вечно банкиры и бухгалтеры все перепутают своей терминологией... Бывают разные виды действий, конкретный вид действий может быть совершен в различной форме.
Сделка - это действие, бывают разные виды сделок, причем классификация тоже разная. Конретная сделка (вид действия) может быть совершена в какой-то форме - письменной или устной. Конкретная сделка (вид действия) может быть совершена в конкретной форме (допустим, письменной) разными способами - подписанием одного документа, обменом письмами и т.п.
Т.е. классификация кредитов такая, вообще-то, должна быть - вид кредита - форма предоставления кредита - способ предоставления кредита.
В общем, я имею в виду, что овердрафт (кредитование счета) - это форма выдачи кредита, а не вид самого кредита. Т.е. кредит целевой - на покупку квартиры, - будет выдан в форме овердрафта. Причем Ваше это ЦБшное положение овердрафт то видом, то формой обзывает...

Ну, вдаваться сейчас в теорию по видам кредитов я не буду.
Главное: овердрафт - это когда при отсутствии или недостаточности средств на счёте банк осуществляет платёж с этого счёта по платёжке (в данном случае платжёке) владельца счёта. Перечисления банком средств на счёт заёмщика не происходит. Это главное, что я Вам хотела объяснить, потому что Вы путали овердрафт и выдачу кредита с перечислением всей суммы кредита на счёт.

Т.е. кредит целевой - на покупку квартиры, - будет выдан в форме овердрафта.

Чтобы целевой кредит был выдан в форме овердрафта, нужно, чтобы банк со счёта заёмщика оплатил платёжки этого физика, по которым физик уплачивает деньги во исполнение договора купли-продажи.

Только все рассуждения по поводу того, что овердрафт в принципе не может быть целевым - на мой вгзляд, необоснованны.

Не говоила я этого. Я говорила только, что овердрафт не годится для ипотечного кредитования.

(жилой дом или квартира, приобретенные или построенные ...с использованием кредитных средств банка ... либо средств целевого займа).

Угу. Только доказать, что квартира приобретена с использованием кредитных средств, будет очень проблематично, а то и невозможно. Платёж-то на другое пошёл...

А вот списываются деньги, видимо, специальным сотрудником, верно? Который ночью-таки сидит)) Или нет? Как деньги с моего счета списываются, если их там нет? Кредитование счета - это такое же предоставление кредита, как и выдача наличных.

Автоматически это делается. Точно так же, как деньги списываются, если они есть на Вашем счёте.

Как там бухгалтеры будут оформлять проводками предоставление банком физику денег в форме оплаты платежек физика по договору купли-продажи - это не мой вопрос. Вы же пытаетесь меня убедить в том, что кредит на покупку квартиры может быть выдан чуть ли не только из рук в руки, а шаг в сторону - это лишение банка лицензии, и при этом ссылаетесь на "как правило" и чуть ли не на правила бухгалтерского учета.

Не перевирайте мои слова. На правила бухгалтерского учёта я не ссылалась, я ссылалась на закон об ипотеке, в частности.

Никакой сложности описать обязательство не вижу. Все, что делается "как правило", можно изменить.

Смотрите.
Банк подписал с Вами договор банковского счёта и к нему - соглашение о предоставлении овердрафта. И сегодня же Вы этот овердрафт получили.
Вы же сами говорите про патёжки, т.е. про то, что осуществляется несколькими платежами.
Сегодня же мы с Вами подписали договор ипотеки, описав в нём обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в т.ч. размер полученного Вами овердрафта. Через месяц зарегистрировали договор ипотеки. Ещё через две недели Вы овердрафт погасили. Что произошло с обеспечиваемым ипотекой обязательством? Оно прекратилось, так ведь? А стало быть, прекратилась и ипотека в соответствии со ст. 352 ГК РФ. Через месяц после этого Вы снова получили овердрафт. А значит, надо заключать новый договор ипотеки - прежний-то прекратил своё действие. Как минимум - Вы будете платить каждый раз говпошлину за регистрацию договора ипотеки (а зачастую и нотароиальный тариф - многие банки требуют нотариального удостоверения договоров ипотеки. Я знаю, знаю, что нотариальное удостоверение не требуется, и пытаюсь убедить в этом бизнес-подразделения, но они, несмотря ни на что, требуют такого удостоверения). Как максимум - Вы отказываетесь от заключения очередного договора, и банк оказывается без обеспчения, и долго и муторно пытается понудить Вас к заключению договора ипотеки с непредсказуемым результатом, а Вы тем временем свободно продаёте квартиру....
И даже если бы обязательство не прекращалось, описать его будет проблематично - неизвестно ведь, когда и в каком размере Вы в очередной раз Вы получите овердрафт, это же не кредитная линия, по овердрафту нет графика платежей.
Или же Вы предлагаете выдать овердрафт сразу в размере стоимости квартиры?

Вот это как раз бредовая схема... Т.е. только банк в шоколаде, а физик и продавец могут пострадать сразу же после п. 2.

Кхм. Я вот неделю пытаюсь Вам эту схему растолковать, когда говорю про сложности с регорганами при регистрации ипотеки по таким схемам.
Схема-то как раз не бредовая (для банка), и по этой схеме работают все или почти все банки. За исключением тех регионов, в которых регорганы отказываются регистрировать ипотеку в силу закона впо такой схеме.

Потому что я ее вижу, эту схему, и вижу, что всем она удобна

Я её тоже вижу, и вижу, что никакого удобства нет в этой схеме.

чтобы одновременно а)банку был должен физик, в) банку был должен застройщик, г) у банка в залоге был бы весь дом, д) у банка лежали бы деньги физика е) у банка лежали бы деньги застройщика, ж) и еще желательно, чтобы и от физика, и от застройщика штук по 10 поручителей бы было е) ну и чтобы банк никому ничего не должен был.

Потому как предложенная схема именно это и не предполагает, такую вот одновременность. Она именно на это и направлена - на необеспеченность кредитов в течение некоторого времени.



Добавлено в [mergetime]1164277089[/mergetime]

Т.е. овердрафт - это такой незаконный вид кредита, потому что деньги по кредиту на счет заемщика не попадают, правильно?

Нет, неправильно. Кредит всё равно предоставляется через счёт заёмщика.
Не надо передёргивать мои слова...

Добавлено в [mergetime]1164277592[/mergetime]
А это к вопросу о регистрации ипотеки в силу закона при приобретении квартиры на средства кредита. На мой взгляд, тут ситуация намного более ясная, чем по предложенной Вами схеме. И, тем не менее, суд признал, что ипотека в силу закона не возникла.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 мая 2006 года Дело N А44-5079/2005-14

Ккак видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, не подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности Кудрину В.Н.
В кредитном договоре от 20.05.2004 N 19/04/0083 не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры от 23.06.2004 также не указано, что уплата цены квартиры в размере 767440 руб. производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком Кудрину В.Н., в материалах дела не имеется и суду не представлено.
Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что указание в кредитном договоре от 20.05.2004 N 19/04/0083 на обеспечение исполнения Кудриным В.Н. его обязательств только поручительством граждан является ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.
Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, удовлетворение настоящего заявления Сбербанка нарушает права Кудриной О.А., которой на момент рассмотрения дела принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 квартиры, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31. Поскольку Кудрина О.А. не является участником кредитного договора от 20.05.2004 N 19/04/0083, данный договор в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает для нее никаких обязанностей.
Обстоятельства дела были предметом тщательного рассмотрения суда апелляционной инстанции и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции.

[Денежка]

Или же Вы предлагаете выдать овердрафт сразу в размере стоимости квартиры?

ДА! Один раз на всю сумму!
И пусть это будет овердрафт, или целевой заем, или еще какой СПОСОБ предоставления КОНКРЕТНОГО кредита - главное, чтобы выдача этого кредита физику банком АВТОМАТИЧЕСКИ погашала задолженность застройщика перед банком и задолженность физика перед застройщиком.

Ну, вдаваться сейчас в теорию по видам кредитов я не буду.

А и не надо. Потому что это именно все теория будет, даже не теория - а ее видение, а не нормы закона. Это в теории там всякие "виды и разновидности" кредитов, в т.ч. и у кого-то это "овердрафт", у кого-то какие-то "рамбурсные кредиты". Банковские эти все правила всю теорию попутали - ссуда денег у них, вклад к депозиту приравнен, овердрафт тот же - это откуда все?
По ГК есть ЗАЕМ и КРЕДИТ. Все. Кредитование счета - это предоставление кредита.
Под кредитом понимается в ГК предоставление средств одним лицом другому с обязательством возврата. Кредит - это "консенсуальный заем". Нормы о займе предусматривают целевой заем. Заем, в том числе целевой, а значит, и целевой кредит, может быть выдан разными способами. ВСЕ! На этом остановиться надо!
Чтобы там ЦБ не писал - ГК ему не отменить, свободу договора - тоже. Если стороны (банк и физик) договорятся о том, о чем я говорю уже неделю - то ЦБ им в этом не помешает. И бухгалтерия тоже.

В качестве офф-топа - я учился по учебнику гражданского права, главу о кредитных обязательствах в котором писал Д.И.Медведев (ТОТ САМЫЙ!) Поэтому мое отношение к порядку оформления кредитных всех этих вещей (что ГК первичен) объясняется, возможно, именно этим фактором.

А это к вопросу о регистрации ипотеки в силу закона при приобретении квартиры на средства кредита. На мой взгляд, тут ситуация намного более ясная, чем по предложенной Вами схеме. И, тем не менее, суд признал, что ипотека в силу закона не возникла.

Вы издеваетесь, что ли?

В кредитном договоре от 20.05.2004 N 19/04/0083 не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры от 23.06.2004 также не указано, что уплата цены квартиры в размере 767440 руб. производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком Кудрину В.Н., в материалах дела не имеется и суду не представлено.

У них там ВООБЩЕ никаких ссылок на связь покупки квартиры и кредита нет. Где у них там документы о том, что деньги, полученные по кредиту, и деньги, уплаченные за квартиру - это одни и теже деньги??? Потому Сбер тут пролетел, что как раз и использовал вот ту дурную схему 1, которую я бредовой обозвал.

А я говорю, что по схеме кроме договоров еще и платежки будут с нормальным назначаением, из которых четко будет видно, что Сбер сам оплатит платежку физика в оплату покупки квартиры.

Нет, неправильно. Кредит всё равно предоставляется через счёт заёмщика.
Не надо передёргивать мои слова...

Ну деньги же на счет заемщика не попадают! Т.е. деньги на счет не предоставляется. Как же тогда они через счет заемщика предоставляется?

[Ludmila]

ДА! Один раз на всю сумму!

Овердрафты так не предоставляются, ну да ладно... Предположим, банки поломают такую практику и сделают овердрафт тысяч 200 долларов за один раз.

В качестве офф-топа - я учился по учебнику гражданского права, главу о кредитных обязательствах в котором писал Д.И.Медведев (ТОТ САМЫЙ!)

Нуууу, я тоже Вам могу много чего по рассказывать, что по строительству в книжках написано, как средства граждан должны привлекаться...
В учебниках много чего написано...

У них там ВООБЩЕ никаких ссылок на связь покупки квартиры и кредита нет. Где у них там документы о том, что деньги, полученные по кредиту, и деньги, уплаченные за квартиру - это одни и теже деньги???

Да я только вдержку из дела привела, думала, Вы в к+ полностью посмотрите...
Тогда приведу его полностью.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 мая 2006 года Дело N А44-5079/2005-14

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Кустова А.А., Тарасюка И.М., при участии от Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Новгородского отделения N 8629 Орешина В.С. (доверенность от 06.12.2004), Романовской Е.Г. (доверенность от 06.12.2004), от Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области Проскурина А.Г. (доверенность от 11.01.2006), Кудриной Ольги Анатольевны (паспорт серии 49 03 N 548329), рассмотрев 26.04.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Новгородского отделения N 8629 на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новгородской области от 30.01.2006 по делу N А44-5079/2005-14 (судьи Духнов В.П., Бочарова Н.В., Разживин А.А.),

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Новгородского отделения N 8629 (далее - Сбербанк) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее - Управление) от 09.08.2005 N 01/041/2005-827, 01/041/2005-828, 01/041/2005-829 и от 11.08.2005 N 01/041/2005-844 об отказе в государственной регистрации обременений в пользу Сбербанка залогом, возникшим в силу закона, прав собственности заемщиков на квартиры, приобретенные с использованием кредитных средств Сбербанка, а также об обязании Управления внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке, возникшей у Сбербанка в силу закона, в отношении квартир, расположенных в г. Великом Новгороде по адресам: ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31; п. Кречевицы, дом 137, кв. 41; ул. Зелинского, дом 34, корпус 1, кв. 48; ул. Ломоносова, дом 3, корпус 2, кв. 26.
До принятия судом заявления к производству Сбербанк уточнил свои требования и просил признать незаконным решение Управления от 09.08.2005 N 01/041/2005-827 об отказе в государственной регистрации обременения в пользу Сбербанка залогом, возникшим в силу закона, права собственности заемщика Кудрина Владимира Николаевича на квартиру, расположенную по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31, приобретенную с использованием кредитных средств Сбербанка. Заявитель также просил обязать Управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке, возникшей у Сбербанка в силу закона в отношении указанной квартиры.
Определением от 31.10.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кудрин В.Н.
Решением от 07.12.2005 (судья Янчикова Н.В.) требование Сбербанка удовлетворено.
Определением апелляционной инстанции от 24.01.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Кудрина Ольга Анатольевна.
Постановлением апелляционной инстанции от 30.01.2006 решение суда отменено, в удовлетворении заявления Сбербанка отказано.
В кассационной жалобе Сбербанк просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. Податель жалобы просит также оставить в силе решение суда первой инстанции, дополнив его указанием способа устранения допущенных Управлением нарушений прав и законных интересов Сбербанка путем регистрации в Едином государственном реестре прав ипотеки, возникшей в силу закона.
В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Кудрин В.Н. надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, однако в судебное заседание не явился и своих представителей не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представители Сбербанка поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представитель Управления поддержал доводы, приведенные в отзыве на кассационную жалобу. Кудрина О.А. просила оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Сбербанком (кредитор) и Кудриным В.Н. (заемщик) заключен кредитный договор от 20.05.2004 N 19/04/0083, по условиям которого Сбербанк обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 363000 руб. на приобретение 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31, на срок до 17.05.2019 за плату 18& #37 годовых, а заемщик - возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 кредитного договора). Заемщик обязан использовать кредит по целевому назначению и представить кредитору в течение 3-х месяцев от даты выдачи кредита документы, подтверждающие право собственности заемщика на приобретенный объект недвижимости: свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи квартиры (пункт 5.1 кредитного договора). Своевременный и полный возврат кредита и уплата процентов за пользование им в соответствии с пунктом 5.2 кредитного договора обеспечен поручительством граждан Семенова О.А. и Андреевой О.А.
По договору купли-продажи от 23.06.2004 Кудрин В.Н. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31. Управлением 21.07.2004 осуществлена государственная регистрация права собственности Кудрина В.Н. на указанную квартиру, о чем выдано свидетельство установленного образца. Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру были представлены Кудриным В.Н. Сбербанку в сроки, предусмотренные пунктом 5.1 кредитного договора. Названные обстоятельства подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Поскольку государственная регистрация права собственности заемщика на объект недвижимости произведена без одновременной государственной регистрации обременения указанного права залогом (ипотекой), возникшим у Сбербанка в силу закона, последний 09.08.2005 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации названного обременения в свою пользу.
Отказ Управления в осуществлении данной государственной регистрации послужил основанием для обращения Сбербанка в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Возражая против удовлетворения заявленного требования, Управление ссылается на то, что документы, представленные Сбербанком в целях государственной регистрации обременения залогом в свою пользу права собственности заемщика на объект недвижимости, не подтверждают факт возникновения у заявителя в силу закона ипотеки в отношении квартиры, принадлежащей на праве собственности Кудрину В.Н.
Удовлетворяя требование Сбербанка, суд первой инстанции посчитал его обоснованным по праву. Возражения Управления суд признал несостоятельными.
Апелляционная инстанция, не согласившись с принятым по делу решением, отказала Сбербанку в удовлетворении заявленного требования.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований не согласиться с постановлением апелляционной инстанции и считает его полностью соответствующим материалам дела, требованиям закона.
В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к числу ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.
Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Согласно статье 16 Закона о регистрации представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав осуществляется, в частности, в порядке, установленном пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона.
В силу названной нормы права государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2 статьи 77 Закона об ипотеке).
Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Согласно пункту 1 статьи 21 Закона об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в тех случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо регистрирующему органу не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.
В силу пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно пункту 1 статьи 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество являются, в частности, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают ограничение (обременение) прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).
Применительно к пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации для государственной регистрации представляются документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
Между тем, как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, не подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности Кудрину В.Н.
В кредитном договоре от 20.05.2004 N 19/04/0083 не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит. В договоре купли-продажи квартиры от 23.06.2004 также не указано, что уплата цены квартиры в размере 767440 руб. производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком Кудрину В.Н., в материалах дела не имеется и суду не представлено.
Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что указание в кредитном договоре от 20.05.2004 N 19/04/0083 на обеспечение исполнения Кудриным В.Н. его обязательств только поручительством граждан является ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.
Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, удовлетворение настоящего заявления Сбербанка нарушает права Кудриной О.А., которой на момент рассмотрения дела принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 квартиры, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Кочетова, дом 15, корпус 1, кв. 31. Поскольку Кудрина О.А. не является участником кредитного договора от 20.05.2004 N 19/04/0083, данный договор в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает для нее никаких обязанностей.
Обстоятельства дела были предметом тщательного рассмотрения суда апелляционной инстанции и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции.
Нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного постановления, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.
Доводы Сбербанка основаны на неправильном толковании норм права и направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новгородской области от 30.01.2006 по делу N А44-5079/2005-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице



Заёмщик приобрёл ту самую квартиру, на которую был выдан кредит, а суд говорит, что нет доказательств того, что квартира приобретена на средства кредита.

Потому Сбер тут пролетел, что как раз и использовал вот ту дурную схему 1, которую я бредовой обозвал.

Т.е. Вы бы по этой схеме работать не стали? Правильно, будь я юристом застройщика, я бы тоже сильно возражала. Застройщику выгодно, чтобы физик с ним расплатился полностью до регистрации права собственности на квартиру, а чтобы расплатился полностью (собственных средств у физика нет, потому он и кредит берёт), надо, чтобы кредит был выдан до регистрации права собственности, а стало быть, и до регистрации ипотеки в силу закона, поскольку ипотека в силу закона региструется при регистрации права собственности покупателя. А это для банка означает, что с момента выдачи кредита и до момента (как минимум) регистрации ипотеки в силу закона кредит физика бдет необеспеченным.

платежки будут с нормальным назначаением, из которых четко будет видно, что Сбер сам оплатит платежку физика в оплату покупки квартиры.

До этого Вы говорили, что банк оплатит платёжку с назначение платежа "в погашение задолженности застройщика по кредитному договору". Так что будет стоять в назначении платежа? Если оплата задолженности застройщика - то я Вам практически гарантировать могу, что наши доблестные суды не признают возникновение ипотеки в силу закона.

Добавлено в [mergetime]1164285664[/mergetime]
Поймите Вы.
Кредит застройщика будет некоторое время необеспеченным, кредит физика тоже.

Добавлено в [mergetime]1164286218[/mergetime]
Мне нравится эта дискуссия.

[Денежка]

Ludmila

Да я только вдержку из дела привела, думала, Вы в к+ полностью посмотрите...
Тогда приведу его полностью.

конечно я его посмотрел. Более того, я завтра сам в этот же Новгород поеду, в суд, и мог бы вообще и Кудриных этих спросить (они, фактические, соседи, где я там раньше жил, а Новгород город ма-а-а-аленький), и в ФРС спросить - они как раз на суд придут))) Тока это не нужно, и так видно - у них не было связи между выданным (или, что еще хуже, подлежащим выдаче) кредитом, и оплатой квартиры. Т.е. банк ХОТЕЛ (по договору) выдать деньги на покупку квартиры, и, возможно, даже выдал их физику. А физик купил квартиру - но на другие деньги. А банковские деньги - потратил) Это логика суда такая, я так понимаю. И правильная логика. Факт оплаты квартиры банковскими деньгами не доказан. Или же вообще может оказаться, что в ДКП было написано, что оплата УЖЕ прозведена (при подписании договора), а банк выдал деньги после регистрации договора.

До этого Вы говорили, что банк оплатит платёжку с назначение платежа "в погашение задолженности застройщика по кредитному договору". Так что будет стоять в назначении платежа? Если оплата задолженности застройщика - то я Вам практически гарантировать могу, что наши доблестные суды не признают возникновение ипотеки в силу закона.

Не так я говорил. Я говорил:

Физик напишет платежку с получателем - Сбером и с назначением платежа: "возврат кредита по договору "застройщик-Сбер" в счет оплаты по договору купли-продажи "физик-застройщик" на основании соглашения "физик-застройщик""

[Ludmila]

Нева Хаус, а всё-таки спросите у них, а?
Потому как и Вы, и я основываемся на предположениях, что там было.
И расскажите потом, если можно.

Факт оплаты квартиры банковскими деньгами не доказан.

Тут он тоже не будет доказан... Факт оплаты именно квартиры именно банковскими деньгами... Вернее, суд почти наверняка решит, что факт не доказан... По этому пункту дискуссию предлагаю прекратить, поскольку точку тут может поставить тоьлко судебная практика, а так у каждого из нас имеются основания для отстаивания своей точки зрения.
Просто к слову: была тут недавно дискуссия по ипотеке, я высказала свою точку зрения и сказала, что, учитывая бредовость наших судов, вполне могу предположить и иное развитие событий, расписав примерную бредовую логику наших судов. Мне ответили, что такого не может быть, т.к. не может быть никогда. Через пару недель пришло обновление по базе, где суд руководствовался именно такой бредовой логикой и привёл почти слово в слово те аргументы, которые я приводила, когда вычисляла возможное развитие событий.

По поводу того, что кредит застройщика не будет обеспечен с того момента, когда будет снята ипотека с квартиры для купли-продажи, и до момента фактического погашения кредита, я остаюсь при своём мнении.

И Вы так и не ответили мне по поводу того, что кредит физику не будет обеспечен с момента выдачи кредита и до момента регистрации права собственности и ипотеки.


Добавлено в [mergetime]1164288641[/mergetime]
Есть предложение перейти на "ты", чего мы всё Выкаем друг другу...

[Mеl]

Только кредит-то застройщику выдан на строительство дома в целом, и этот кредит нааамного больше стоимости квартиры. Вот если бы застройщику отдельно выдавался кредит на строительство квартиры № 25, и физик гасил бы этот кредит полностью, а потом приобретал бы квартиру, то всё было бы просто и понятно.

хм... вот по прочтении два вопроса к Людмиле:

1) Если представить себе в теории возможность кредитования банком под одну "квартиру" в строящемся доме, то....? все просто и понятно, никаких проблем?
2) Если кредитовать физика (целевой заем на покупку квартиры) и осуществлять платеж по договору купли-продажи, но в договоре купли-продажи будет условие об исполнении обязательства по оплате 3-му лицу (в данном случае банку)...? то это все еще риск оказаться с необеспеченным кредитом? или это будет всетки нормальный ипотечный кредит?


Может ли это изменить бредовость этой схемки? Иначе - снизит ли это риски... банка, чтобы банк согласился пойти на подобную схему?

[Ludmila]

1) Если представить себе в теории возможность кредитования банком под одну "квартиру" в строящемся доме, то....? все просто и понятно, никаких проблем?

Такой кредит вряд ли возможен, строится-то не квартира в отдельности...
Так что это я так, для того, чтобы проиллюстрировать свою мысль, так сказать, написала...

Если кредитовать физика (целевой заем на покупку квартиры) и осуществлять платеж по договору купли-продажи, но в договоре купли-продажи будет условие об исполнении обязательства по оплате 3-му лицу (в данном случае банку)...? то это все еще риск оказаться с необеспеченным кредитом? или это будет всетки нормальный ипотечный кредит?

Чёрт его знает...
Я бы сочла, что это нормальный ипотечный кредит, с возникновением ипотеки в силу закона, возможностью выселения и т.д. Как сочтут наши замечательные суды - не знаю. Допускаю вполне, что скажут, что нет доказательств, что квартира приобретена не на кредитные средства, и т.д., и т.п.

Может ли это изменить бредовость этой схемки?

Неа.

Иначе - снизит ли это риски... банка, чтобы банк согласился пойти на подобную схему?

Нет, не снизит.

Понимаешь, ипотека в силу закона по обязательствам физика возникнет только тогда, когда будет зарегистрировано право собственности физика на квартиру.
И тут получается практически неразрешимый конфликт интересов банка и застройщика.
Банку нужно, чтобы сначала было зарегистрировано право собственности заёмщика на квартиру, ипотека в силу закона, при этом чтобы у застройщика не возникала ипотека на основании ст. 488 ГК РФ, и только после этого чтобы банк выдавал кредит. Законна такая схема? Вполне, по крайней мере, законодательству она не противоречит. Иначе банк попадает, во-первых, на резервы в размере 100%, а во-вторых, на риск того, что заёмщик возьмёт деньги и с ними смотается, не заключив договор, не зарегистрировав право собственности и не зарегистрировав ипотеку.
Застройщику же нужно, чтобы сначала были выплачены все деньги по договору купли-продажи (а значит, и был выдан кредит заёмщику), и только потом уже была регистрация права собственности заёмщика. Иначе застройщик оказывается в западне: ипотеки в силу закона у него нет (она исключена договором - обычное требование банков), обратить взыскание на квартиру он не сможет, а если и сможет, то его требования будут удовлетворяться после удовлетворения требований банка,и где гарантия того, что заёмщик, зарегистрировав на себя право собственности, не откажется платить? Что делать застройщику - расторгать договор купли-продажи в судебном порядке? Только это и остаётся. Даже при благополучном исходе это не менее года, а кредит-то застройщику надо возвращать уже сейчас...

Ипотеку по обязательствам застройщика тоже придётся снимать заранее, перед заключением договора купли-продажи...