Сообщений в теме: 151

[Massive]

Lenin
само постановление приложите плиз.

[Чеширский кот]

Massive
само постановление
 8985.pdf   82.08К   408 скачиваний

[Lenin]

Rigard

А в чем вопрос то?

Какой вопрос? Я вопросов не задавал, а тему создал для обсуждения Постановления и перспектив его применения в будущем.

Что касается опечатки, то это не вопрос для конфы, а так.. "мысли вслух".

[Анастасия_14]

Вопрос в тему, правда немного другая ситуация...

ООО по цепочке договоров приобрело объект незавершенного строительства, ПС зарегистрировано. Первому продавцу з/у был предоставлен из мун. соб-ти по договору аренды, к моменту продажи ОНС срок договора истек. Между Арендатором (продавцом) и ООО несколько приобретателей.
По-видимому, ООО не сможет взять з/у в аренду по ст. 36 ЗК. Так что же делать?
В Департаменте имущ. отношений разъяснили, что либо продавцу продлевать договор аренды и производить замену арендатора на ООО (переводиь на всех приобретателей по цепочке или сразу на ООО?) либо повторять процедуру предоставления з/у заново, то есть с выделением з/ у, публикацией и т.п.

[Belogorochka]

А что СОЮ по поводу ОНС?

[virgus]

Хочу опять поднять тему прав на земельный участок под незавершенкой и проблему переоформления этих самых прав.
Ситуация такая.
В 1999г. з/у был выделен ЮЛ для ИЖС на праве постоянного (бессрочного) пользования. Они там удачно построили 5 фундаментов и на этом все завершилось. В 2009г. фундаменты регистрируются как ОНС и ФЛ приобретает их в собственность. Стал вопрос по переоформлению з/у на ФЛ. В администрации сразу сказали, что только в аренду на период строительства.
Стал разбираться в этом вопросе и нашел вот Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010г. № 82/09, где буквально сказано следующее:

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Судебное решение о переходе права постоянного (бессрочного) пользования от ЮЛ к ЮЛ, но рассуждения я так полагаю применимы и к моему случаю. И это арбитраж, а не СОЮ.
Получается, что к ФЛ перешло право постоянного (бессрочного) пользования на з/у под ОНС, но т.к. ФЛ не может иметь з/у на таком праве, то оно в соответствии с п.3 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" вправе оформить на него право собственности. И я так полагаю безвозмездно.
Завтра подаю заявление о предоставлении з/у в собственность. Более чем уверен, что будет отказ.
Хотелось бы обсудить здесь сильные и слабые стороны моей позиции заранее. Т.к. наверняка будет суд
Заранее спасибо всем за обсуждение

[maryk937]

а мы выкупили з/у (незавершенка 10%) без особых проблем...просто убеждали убеждали и убеждали

[Stoner]

virgus
да, будет отказ, и в суд с ним сразу.
позиция, по-моему, вполне себе крепкая: вы в собственности поиметь участок собираетесь не по 36 ЗК, а по 3 Вводного закона к нему.
maryk937

убеждали убеждали и убеждали

это слишком дорого...

Сообщение отредактировал Stoner: 18 December 2012 - 23:53

[virgus]

Stoner
Спасибо за поддержку... Вот поймет только это СОЮ или нет...

это слишком дорого...

и долго... хотя через суд тоже может быть не быстро

[Yll]

Получается, что к ФЛ перешло право постоянного (бессрочного) пользования на з/у под ОНС, но т.к. ФЛ не может иметь з/у на таком праве, то оно в соответствии с п.3 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. №137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" вправе оформить на него право собственности. И я так полагаю безвозмездно.
Завтра подаю заявление о предоставлении з/у в собственность. Более чем уверен, что будет отказ.
Хотелось бы обсудить здесь сильные и слабые стороны моей позиции заранее. Т.к. наверняка будет суд
Заранее спасибо всем за обсуждение

Вы получите его безвозмездно. Ни кто не лишит Вас права преобрести его безвозмездно, но только после того как построите на нем строение. А пока строите - только аренда, т.к. незавершенка не относится ни к зданиям, ни к строениям, ни к сооружениям. Практика несгибаемая во многих регионах.

[virgus]

Yll

т.к. незавершенка не относится ни к зданиям, ни к строениям, ни к сооружениям.

Выше я выложил ссылку на практику ВАС, который дает такую возможность именно по незавершенке....
Но это ВАС а не СОЮ

[virgus]

Разговаривал с отделом имущества МО. Сказали, что дадут отрицательный ответ. Т.е. только в аренду. Не нравится, дескать, идите в суд....
А то можно подумать я туда дорогу не знаю

[герой труда]

А есть у кого-нибудь практика по СОЮ по поводу выкупа зу под ОНС?

[Амир]

А есть у кого-нибудь практика по СОЮ по поводу выкупа зу под ОНС?

Дело будет швах если примут это:
О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации


Принят Государственной Думой 22 ноября 2011 года


Статья 1
Внести в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4148; 2003, № 28, ст. 2875; № 50, ст. 4846; 2004, № 41, ст. 3993; 2005, № 1, ст. 17; № 25, ст. 2425; 2006, № 1, ст. 3, 17; № 17, ст. 1782; № 27, ст. 2881; № 52, ст. 5498; 2007, № 7, ст. 834; № 31, ст. 4009; № 43, ст. 5084; № 46, ст. 5553; № 48, ст. 5812; 2008, № 30, ст. 3597; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6418, 6427; 2011, № 1, ст. 47; № 13, ст. 1688; № 30, ст. 4562) следующие изменения:

2) в статье 3:
а) в абзаце первом пункта 2 слова «января 2012» заменить словами «июля 2012»;
б) в абзацах втором и третьем пункта 22 слово «января» заменить словом «июля»;
в) дополнить пунктом 21 следующего содержания:
«21. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.»;
остаётся только: Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 июля 2011 г. N Д23-2832
"О приватизации земельного участка, предоставленного в аренду для строительства объекта недвижимости"

Сообщение отредактировал Амир: 29 November 2011 - 15:00

[Maya-86]

2Амир:
А я честно говоря не могу понять, какие последствия ждут всех с внесением данных изменений. Я так поняла, что это в большей степени касается тех, кто планирует выкупить з/у на льготных условиях... А что касается практики СОЮ по выкупу з/у под ОНС тоже очень интересно. Если у кого есть - поделитесь, плиз

[яст]

Дело будет швах если примут это:
О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации


Принят Государственной Думой 22 ноября 2011 года


Статья 1
Внести в Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4148; 2003, № 28, ст. 2875; № 50, ст. 4846; 2004, № 41, ст. 3993; 2005, № 1, ст. 17; № 25, ст. 2425; 2006, № 1, ст. 3, 17; № 17, ст. 1782; № 27, ст. 2881; № 52, ст. 5498; 2007, № 7, ст. 834; № 31, ст. 4009; № 43, ст. 5084; № 46, ст. 5553; № 48, ст. 5812; 2008, № 30, ст. 3597; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6418, 6427; 2011, № 1, ст. 47; № 13, ст. 1688; № 30, ст. 4562) следующие изменения:

в) дополнить пунктом 21 следующего содержания:
«21. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.»;

Интересно, а как приобрести зу в аренду под незавершенкой зарегистрированной после 1 января 2012 года? С аукциона?

Сообщение отредактировал яст: 03 June 2012 - 23:58

[Vita-ha]

Вот ситуация. Администрация редоставила земельный участок в аренду под ИЖС на три года. Заканчивается срок аренды. В связи с тяжелым финансовым прложением(хотя это никого не интересует) строительные работы не производились. Разработан проект дома. Получено разрешение на строительство. Вырыт котлован под фундамент. Подскажите пожалуйста может ли администрация отказать в продлении договора аренды. Или участок уйдет с молотка? У нас были подобные случаи.
Если в спешном порядке залить фундамент, то обязательно регистрировать недострой, чтобы не изъяли участок?

Сообщение отредактировал Vita-ha: 04 June 2012 - 03:07

[Vita-ha]

Поможет залитый фундамент, если недострой будет зарегистрирован после января 2012года?

Сообщение отредактировал Vita-ha: 04 June 2012 - 03:22

[Амир]

Добрый день!
ОАО владело ОНС и продало его ООО. Договор аренды земельного участка под ОНС был зарегистрирован в ЕГРП. К ООО перешло право арендатора земельного участка в соответствии с ст 35 ЗК . Но соглашение о передачи прав и обязаностей по договору аренды не заключали (сделка 2010 года) Вопрос: с какого момента считается что земельный участок передан Арендодателем в аренду ООО. Могу ли я притянуть ситуацию что началом первого года аренды у ООО появилось с даты перехода прав на ОНС?
В связи с чем вопрос: у нас в субъекте РФ установлены понижающие коэфициенты к расчету арендной платы при первых годах строительства. Но администрация ОМС их применять к ОНС на которые возникли права у новых лиц не желает. Получаются не равные условия. Одни арендуют для строительства с понижающими коэфициентами, а другие купили ОНС и арендуют для строительства но к ним не применяется понижающий коэфицент.

Сам задал сам отвечаю: всё нормально первый год владения ОНС если не было перехода прав аренды под ним судьями трактуется как первый год аренды земельного участка и применение к расчётам арендной платы за землю коэфициента строительства правомерно.

Сообщение отредактировал Амир: 18 December 2012 - 15:30

[Амир]

Вопрос. Собственник ОНС физ лицо. Арендатор земли ООО. Участок предоставлялся в аренду для жилищного строительства посёлка. Неоднократно продлевался и сейчас действует договор аренды до 2014 года. Участок был разделен на участки под каждый дом заключены краткосрочные договоры субаренды, но учёт был временный и сейчас восстановлены прежние границы участка. По договору субаренды многие физ лица успели получить свидетельства о гос регистрации на ОНС.
Ну и началось. Физики желают свой договор аренды земельного участка под каждый дом. ООО уклоняется. Практики расторжения договора аренды по иску владельцев ОНС по суду почти нет . У кого какое мнение и есть ли практика?

[НЕмосквич]

Участок был разделен на участки под каждый дом заключены краткосрочные договоры субаренды, но учёт был временный и сейчас восстановлены прежние границы участка.

вот здесь не понял, что значит восстановлены прежние границы? Провели межевание и поставили на учет в соответствии с... ?

[Амир]

Участок был разделен на участки под каждый дом заключены краткосрочные договоры субаренды, но учёт был временный и сейчас восстановлены прежние границы участка.

вот здесь не понял, что значит восстановлены прежние границы? Провели межевание и поставили на учет в соответствии с... ?

В случае если на вновь образованные участки (к примеру в результате раздела) не осуществлена гос регистрации права (аренды, собственности, и т.п.) то через 2 года с момента их "временного " учёта" - участки аннулируются и в ГЗК воспроизводится информация существовавшая до их образования т.е. восстанавливается кадастровый учёт и номер исходного участка. Ну как то так если в кратце. Подробно в
Письмо Министерства экономического развития РФ
от 15 декабря 2011 г. N Д23-5165
"О временном характере сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках"
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 февраля 2010 г. N 14-1343-ВК
"Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер"

В моём случае восстановился участок предоставленный ООО под весь посёлок.

Сообщение отредактировал Амир: 19 December 2012 - 15:04

[НЕмосквич]

В моём случае восстановился участок предоставленный ООО под весь посёлок.

теперь понял. скажу сразу, практики у меня подобной не было, но ситуация интересная.

желание граждан вполне резонно. а вот смысл уклонения ооо - загадка.
какая задача? как гражданам землю оформить или как её за ооо оставить? какие правоотношения связывают граждан с ооо сейчас?

[Амир]

желание граждан вполне резонно. а вот смысл уклонения ооо - загадка.
какая задача? как гражданам землю оформить или как её за ооо оставить? какие правоотношения связывают граждан с ооо сейчас?

Между ООО и гражданами идут маленькие военные действия, не выполняются условия по инженерному обеспечению строящихся домов. Действия ООО не загадка - банальное вытягивание денег из граждан. Краткосрочные договоры субаренды закончились ну или заключены на неопределённый срок, хотя учитывая что предмет сделки - земельный участок под каждым домом аннулирован, то договор субаренды думаю утратил силу.. Впрочем не в этом суть.
От граждан в СОЮ планируем направить исковые заявления:
1. Обязать Админисрацию МО утвердить схему раздела
2. Обязать ООО обеспечить кадастровые работы по межеванию участков (тут думаю скользко будет, возможно это полномочие заинтересованного лица согласно п. 7 ст. 36 ЗК).
3. Обязать администрацию и ООО исключить из договора аренды земельные участки на которых расположены ОНС граждан.
Вот где то так на вскидку. Попробую полопатить решения СОЮ, ну не верю я что ни у кого подобной практики не было.

Кстати в другом посёлке я уже представляю интересы как раз ООО, участок предоставлен с торгов под комплексное освоение в целях жилой застройки. Правда граждане вместо двух или четырёх квартирных домов понастроили индивидуальные дворцы.

[Koroleva]

Коллеги, прошу помочь разобраться в следующей ситуации:

Продавец в 1994 году получает разрешение на строительство ИЖД, а также был отведен ЗУ, договор на аренду которого заключается в 1995 году. Договор аренды неоднократно продлевался, последнее продление до 01.08.2011.
До момента окончания срока аренды Продавец успел-таки залить фундамент и в январе 2011 зарегистрировал право собственности на ОНС. Сразу после регистрации ПС он обратился в Администрацию МО с просьбой выкупить ЗУ, находящийся у него в аренде. ОМС отказывает. В 2012 году Продавец обращается в суд с требованием признать за ним преимущественное право (согласно п.21 ст.3 137-ФЗ) на заключение договора аренды ЗУ, обязать ОМС заключить с ним договор аренды на 3 года. Преимущественное право за заключение договора аренды ЗУ суд признает, в обязании заключить отказывает с формулировкой, что истец не обращался с соответствующим заявлением в ОМС.

Сейчас Продавец решает продать ОНС.

Как я себе это вижу:

1. Договор к-п ОНС, переход ПС на Покупателя.

2. Покупатель обращается с заявлением в ОМС с просьбой заключить договор аренды.
Гложут сомнения: имеет ли право МО право отказать в заключении договора аренды?
Смущает п.21 ст.3 137-ФЗ:

Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений

Значит ли это, что если собственность на ОНС получена после 01.01.2012, то все - привет торги?
Как это соотносится с п.3 ст.28 178-ФЗ:

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки

3. Покупатель достраивает дом.
Тут я совсем запуталась - связан ли продавец утвержденным проектом и характеристиками дома, которые были в момент выдачи разрешения на строительство и заключения договора на возведения дома?Надо ли получать новое разрешение на строительство?

4. Регистрирует право собственности на дом, после регистрации обращается с заявлением выкупе ЗУ согласно ст.36 ЗК.

Все ли так?
Заранее огромное спасибо за мнения!