Сообщений в теме: 96

[Jazzanova]

IAY
весьма странные для Вашего уровня юридического сознания вопросы сыпятся из Вас Игорь, как из "рога изобилия" -))
ну как же никак
если Вы о применении к праву аренды вещно-правовых способов защиты
разве ст. 305 гк не отвечает на этот вопрос?
Зачем нужна регистрация аренды? Вы же знаете ответ.

уходим в оффтоп

[stain]

stain

Считается мое помещение переданным? если арендодатель не является и время тянет.

Это уже вторично. Первичным я бы считал прекращение аренды и регистрацию прекращения аренды.

Вы составили односторонний акт о приемке помещений? На мой взгляд этого достаточно.

Суд - вторично.
Попробуйте для начала получить письменный отказ.
А если отказа не будет и запись об обременении уберут, то и оснований для суда не будет.

только уберут (если уберут) ее сейчас, а не пользуюсь я помещением с января, за этот период, я считаю, мне платить не надо, но как посчитает суд?

Я все таки считаю основной своей проблемой то, что помещение у меня в подвешенном состоянии - он не принимает, я считаю себя передавшей, кто прав? И как установить этот факт передачи?

Добавлено немного позже:

stain

Это же убийство в СОЮ судиться...

а Ваш враг платежеспособен?

А это зачем? я же арендатор, мне с него денег не надо

Сообщение отредактировал stain: 05 March 2009 - 21:07

[IAY]

Jazzanova ,

Видимо я не совсем понял мысль о прекращении прав арендатора. Право арендатора состоит в праве владеть и пользоваться. Читаем:

прекращению прав, если иное законом не установлено применяется глава гк о прекращении обязательств ибо они неразрывно связаны в рамках гражданского правоотношения

Поясните, что конкретно имеется в виду применительно к праву арендатора владеть и пользоваться?

Игорь

[barinskey]

stain

я же арендатор

Тьфу! Все смешалось.
Если вы арендатор, то оно вам зачем?
Я про ФРС.

[Jazzanova]

IAY
право аренды позволяет либо владеть и пользоваться либо пользоваться имеет определенный срок
возникает из договора, который вступает в силу после госрегистрации (до года сделки аренды не рассматриваем)
срок аренды истек, но к примеру арендодатель до истечения срока аренды заявил об отказе от заключения договора аренды на новый срок
в этом случае право аренды прекратилось с прекращением срока аренды
если же считать, что оно не прекратилось по истечении срока аренды, а прекратится только после внесения записи в ЕГРП выходит, что арендатор вправе владеть и пользоваться помещением сверх установленного срока аренды, пока ФРС не установит факт прекращения аренды
но ничего подобного в законе нет (так что это следствие "затуманенного понимания" неудачных формулировок)
такая ситуация разумеется не может устраивать арендодателя, который имеет право требовать возврата помещения по истечении срока аренды, а не с даты внесения записи в ЕГРП
если же принимать Ваш подход, то тогда арендодатель при обращении с таким требованием в суд до даты внесения записи о прекращении аренды в ЕГРП получит отказ в иске, так как право аренды в Вашей интерпретации закона сохраняет силу, пока такую запись не внесли
найдите тогда и выложите здесь судебную практику, подтверждающую Ваш подход
чтобы поставить точку в вопросе или хотя бы запятую

[IAY]

Jazzanova ,

ИМХО, Вы смешиваете обязательственные последствия договора аренды и вещные. Право владения никак не может прекратиться способом, предусмотренным для обязательств. Например, право владения не может прекратиться: исполнением, новацией прощением долга и т.п.

От того, что срок аренды истек, владение арендатора не перестало быть законным. Да конечно у него появилось обязательство вернуть имущество, но не более того.

В законе ясно сказано: право аренды подлежит регистрации. И когда мы регистрируем договор аренды мы регистрируем не столько договор, сколько право аренды. А раз право аренды подлежит регистрации, то и возникать и прекращаться оно может только при регистрации. В противном случае будут с необходимостью нарушаться права третьих лиц. А именно для обеспечения прав третьих лиц и создается регистрационная система.

Игорь

[stain]

stain

я же арендатор

Тьфу! Все смешалось.
Если вы арендатор, то оно вам зачем?
Я про ФРС.

Да в принципе не за чем, просто мучит меня что помещение подвешено и не у нас (мы извещали о необходимости прийти и принять), и не у арендодателя (не принял). Вопрос то в принципе в том: как передать и отделаться от аренды, забыть, забить, не вспоминать!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[Smertch]

По вопросу о прекращении права арендатора владеть и пользоваться имуществом я солидарен с barinskey - не вижу оснований связывать этот момент с моментом регистрации в ЕГРП пекращения аренды. Как справедливо замечает сам же IAY,

Право владения никак не может прекратиться способом, предусмотренным для обязательств. Например, право владения не может прекратиться: исполнением, новацией прощением долга и т.п.

От того, что срок аренды истек, владение арендатора не перестало быть законным. Да конечно у него появилось обязательство вернуть имущество, но не более того.

Отсюда следует, что, строго говоря, вещно-правовые последствия аренды связываются не с регистрацией, а с фактическим владением. Соответственно, вернули имущество - вещного права больше нет. Запись об аренде в этом случае действительно оказывается ложной. Связано это на мой взгляд в первую очередь с неопределившейся позицией законодателя по поводу того, что же регистрируется при аренде (регистрация договора - это явный паллиатив, т.к. понимают, что регистрировать что-то надо, а признать, что владение арендатора - это вещное право - боятся).

[IAY]

Smertch ,

Саша, я правильно тебя понял? Мы оба считаем, что право арендатора - это фактически вещное право. Но при это ты считаешь, что нарушение принципа достверности реестра прекрасно с этим уживается?

Игорь

[Smertch]

IAY

Но при это ты считаешь, что нарушение принципа достверности реестра прекрасно с этим уживается?

Просто я считаю, что в этой части наш реестр далеко не так достоверен, как хотелось бы. Я вообще считаю, что наша регистрационная система бестолкова.

[barinskey]

stain

Да в принципе не за чем, просто мучит меня что помещение подвешено и не у нас (мы извещали о необходимости прийти и принять), и не у арендодателя (не принял). Вопрос то в принципе в том: как передать и отделаться от аренды, забыть, забить, не вспоминать!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Я уже свою позицию тут излагал. В силу п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым. Закон не увязывает прекращение договора аренды с моментом отражения записи в ЕГРП.
Подвешенное помещение не является таковым, если у вас есть достаточные доказательства того, что об одностороннем отказе арендодателя вы известили; о дате возврата помещения известили; акт об освобождении помещения направили или иным образом передали арендодателю.

[Jazzanova]

От того, что срок аренды истек, владение арендатора не перестало быть законным. Да конечно у него появилось обязательство вернуть имущество, но не более того.

ерунда
законность владения при аренде определяется сроком аренды
за пределами этого срока владение становится незаконным
обязанность вернуть установлена законом
таким образом если эта обязанность невыполнена
со стороны арендатора допущен деликт

[barinskey]

Jazzanova

за пределами этого срока владение становится незаконным

За одним исключением: при непротивлении сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

[IAY]

Jazzanova ,

А как Вы думаете, почему арендатор должен вернуть имущество: потому что у него есть обязательство из договора аренды, или потому что его владение стало по-Вашему незаконным? Или и то, и другое. В одном флаконе, так сказать...

Игорь

[Jazzanova]

потому что - это прямо указано в законе Игорь

[IAY]

Jazzanova ,

Я не совсем понял. Вы думаете, что и владение стало незаконным и обязательство вернуть возникло, так?

Игорь

[Jazzanova]

IAY
Игорь мне не ясен смысл Ваших распросов
лучше дайте ссылки на юридические нормы, подтверждающие Ваши тезисы, как это сделал барински
если же речь о научных теориях, то эта теме пора видимо в глобальные перекочевать

[veny]

IAY

Я не совсем понял. Вы думаете, что и владение стало незаконным и обязательство вернуть возникло, так?

если собственник этого требует. Да так.

На основании договора. Хотя строго говоря этот вопрос не имеет однозначно праильного ответа

Добавлено немного позже:

И как тогда защищаться арендатору против третьих лиц? Что, никак?

совсем без участия собственника никак...

Сообщение отредактировал veny: 06 March 2009 - 16:47

[IAY]

veny ,

совсем без участия собственника никак...

Вот-вот. Так я и думал. Но это очевидно неверно. Римский принцип emptio tollit locatum давным давно заменен другим приципом: Kauf bricht nicht Miete. Именно это переход сопровождался возникновением законного владения арендатора. А если у арендатора есть законное владение, то свое право он может и должен защищать сам. И у современного арендодателя нет обязанности это "спокойное" владение обеспечивать.

С приветом,

Игорь

[veny]

IAY

И у современного арендодателя нет обязанности это "спокойное" владение обеспечивать.

а если ктота начнет утверждать что собственник на самом деле не собственник? арендатор и тут будет защищаться сам?

Сообщение отредактировал veny: 06 March 2009 - 17:37

[akchi]

сломала голову - ни свою, а УФРС.
В моей голове вроде бы как все логично:

Имеем:
- Арендатор, который свалил в неизвестном направлении отставив долги за три месяца, найти по какому адресу он сейчас обретается - не представляется возможным (выписку из ЕГРЮЛ брала, даже учредителям пробовала написать);
- Договор аренды сроком на пять лет зарегистрированный в УФРС, срок истекает в 2011 году;
- Новый Арендатор (хороший и платежеспособный), который хочет арендовать Помещение старого Арендатора;
- Условие в Договоре, который зарегистрирован и в УФРС лежит:
"12.2. Расторжение Арендодателем. Арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения Договора и потребовать возмещения убытков по следующим основаниям:
12.2.1. Арендная Плата полностью или в какой-либо части не внесена Арендатором в течение 30 (тридцати) календарных дней после установленного срока оплаты;
12.3. В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения настоящего Договора по вине Арендатора (п. 12.2.1. и п. 12.2.2. договора) Арендодатель направляет последнему уведомление о прекращении отношений по Договору. При этом днем прекращения любых обязательств Сторон по настоящему Договору будет считаться день, в который Арендатор получит указанное письменное уведомление, после чего Арендодатель имеет право прекратить доступ представителей Арендатора в Помещение и, действуя по своему собственному выбору, либо удалить из Помещения имущество Арендатора и хранить его, не отвечая перед последним за его утрату или повреждение, либо удержать имущество Арендатора в качестве залога до момента получения всех выплат, а в случае непогашения Арендатором задолженности по Договору в течение одного календарного месяца с момента одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора, реализовать указанное имущество с целью погашения задолженности."

Таким образом, вроде бы как алгоритм действий в моей ситуации должен быть следующий:
- пишу уведомление Арендатору с отказом от Договора, шлю заказным с уведомлением, оно благополучено возвращается ко мне ибо Арендатора нигде нет;
- несу в УФРС выписку из ЕГРЮЛ на Арендатора, что он числится по такому адресу + уведомление+ квитанцию о направлении+ запечатанный вернувшийся конверт+заявление о внесении соответствующей записи в ЕГРП

Смущает одно единственное "НО" - круглые глаза моей родимой УФРС, когда я им все это обрисовала.
Ни опровергнуть мою позицию, не предложить свою "альтернативную" УФРС не смогла. Единственное, что сказали, что нифига у меня при таком раскладе прекращение договора аренды не зарегистрируют.
Чего делать - непонятно.
Может кто подскажет, а?

Сообщение отредактировал akchi: 23 April 2009 - 17:44

[grin095]

было несколько раз, обсуждали возможность подачи на регистрацию одностороннего уведомления как при изменении арендной платы, так и в подобных случаях
единого мнения не было
не будет его и сейчас, просто думаю необходимо исходить из реальности ситуации. Иного выхода кроме подачи на регистрацию одностороннего уведомления у вас видимо нет. если откажут - обжалуйте, а пока идет время живите с новым арендатором по 11-ти месячному договору

[akchi]

было несколько раз

видимо чегой то не того я в поисковик забивала...

живите с новым арендатором по 11-ти месячному договору

тоже спорный момент - я же не имею права два раза одно и тоже помещение двум разным арендаторам в аренду сдать... хотя деньги конечно главнее. А вдруг потом новый арендатор из белого и пушистого в мразненького превратиться и будет утверждать, что сделка ничтожна? Я более склонна заключить с ним договор аренды с элементами предварительного договора: типа аренда начинается с момента подписания акта приема-передачи помещения, а принять помещение и подписать акт приема-передачи Арендатор обязан не позднее 3-х дней с момента Регистрации в УФРС прекращения Договора аренды с ООО "Ромашка" и освобождения помещения от имущества общества.

Сообщение отредактировал akchi: 23 April 2009 - 18:16

[grin095]

вы прям как моя бухгалтерия, та тоже имущество ставит на баланс, налоги платит, а амортизацию не начисляет - есть риск признания права на него

мы же исходим о наличии у вас права на односторонний отказ от исполнения договора. вы его реализовали. соответственно с такой то даты договор считаете прекратившим дейстивие и обращаетесь в рег службу за погашением соответствующей записи.
есть запись или нет, в нашем случае она вторична.

если же поддерживается позиция о том, что до погашении записи договор действует, тогда, имхо, правильным было бы расторгаться в судебном порядке..

договор с элементами предварительного.. пользоваться же до принятия по акту не будет..платить не будет..

Сообщение отредактировал grin095: 23 April 2009 - 18:24

[akchi]

исходим о наличии у вас права на односторонний отказ от исполнения договора. вы его реализовали. соответственно с такой то даты договор считаете прекратившим дейстивие

то же вариант... Смущает только что договор сроком более года считается заключенным с момента регистрации. Что по поводу прекращения в этом случае - не смотрела, но надо будет щас по подробнее поискать. Все-таки я скорее интуитивно предполагаю (или просто боюсь) что не все так просто в этом мире...