Сообщений в теме: 104

[Dmitry-lawyer]

Господа, имею такой вопрос.
До внесения изменений в Закон о банкротстве застройщик начал банкротиться, множество кредиторов-не участников строительства были включены в 3 очередь. Потом вступили в силу изменения, теперь в третью очередь включаются только граждане-участники строительства, а прочие идут в четвертую (ст. 201.9). Определение суда о применении параграфа 7 имеется.
Какова будет сейчас очередность? С одной стороны, требования кредиторов-не участников строительства включены в третью очередь на основании действовавшего тогда закона. С другой стороны, на момент распределения денег будут действовать уже новые правила.
Кто что думает? Лично я склоняюсь ко 2 варианту.

Сообщение отредактировал Dmitry-lawyer: 19 October 2011 - 11:16

[Ahasverus]

Dmitry-lawyer,

Какова будет сейчас очередность?

Арбитражник в РТК может себе писать все что угодно.
Изменилась очередность удовлетворения требований.
Поэтому

С другой стороны, на момент распределения денег будут действовать уже новые правила.

совершенно согласен.

[alwid]

Лично я склоняюсь ко 2 варианту.

угу. к тому же, законодатель ведь не зря ограничил действие нового закона тем, что запретил его применение в тех делах, где расчеты с кредиторами третьей очереди уже начались - как раз видимо для того, чтобы была возможность в других делах изменить график погашения задолженности в связи с изменением очередей.

Сообщение отредактировал alwid: 20 October 2011 - 10:54

[Saas]

А вот понятие "застройщика" как соотносится с одноименным понятием в ГрК? Если никак (если толковать буквально), получим, что любое лицо, в т.ч. незаконно привлекшее средства (не владеющее земельным учстком) является застройщиком. И каким же образом этот "застройщик" сможет передать жилые помещения УС? А если банкротят несколько "застройщиков" в цепочке: настоящий застройщик( по ГрК)-инвестор - соинвестор - сосоинвестор? Как при банкротстве застройщика и инвестора первый будет передавать квартиру инвестору, а последний ее же соинвестору?
Да и как это вообще может иметь место в свете всем известного Постановления ВАСа о продаже будущей вещи?

В общем, сдается, что все же параграф 7 не очень правильно ввел понятие застройщика. Видимо имелся в виду застройщик, определение которого дано в ГрК.

Далее, видимо, при попытках физиков в СОЮ путем подачи исков о признании права собственности на ж/п, арбитражные управляющие будут возражать против удовлетворения (даже, если банкрот и не является ответчиком, а ж/п было им ранее "передано" по цепочке. Основанием возражений будет то же Постановление №54.

[Jazzanova]

Основанием возражений будет то же Постановление №54.

разве разъяснения ВАС обязательны для применения в СОЮ?
похоже если в момент подачи иска о признании права собственности в СОЮ
будет возбуждена процедура банкротства в отношении застройщик то в иске отаз

Сообщение отредактировал Jazzanova: 26 October 2011 - 23:46

[Saas]

разве разъяснения ВАС обязательны для применения в СОЮ?

Нет. Но заявить о ненадлежащем способе защиты и Росреестр и управляющий могут, а там как судья поступит... Где-то уже писали, что СОЮ стали отказывать в исках со ссылкой на ненадлежащий способ защиты.

похоже если в момент подачи иска о признании права собственности в СОЮ
будет возбуждена процедура банкротства в отношении застройщик то в иске отаз

А причина? Ведь если иск о признании не к банкроту (он привлекается третьим лицом), то для СОЮ спор о праве собственности будет идти в отношении имущества, как бе выбывшего из владения банкрота, и его интересы не нарушаются, под требования о подведомственности арбитражу (из-за банкротства) спор не подпадает.

Еще один момент. Как я понимаю, если с жилым помещением, права на которые не оформлены, а помещение получено от лица, в отношении которого принято заявление о банкротстве, подвис юрик, в реестр лиц на получение ж/п ему не попасть. Нужно отказываться от инвестдоговора и заявляться с денежными требованиями в реестр кредиторов .

[Saas]

А вот понятие "застройщика" как соотносится с одноименным понятием в ГрК?

сам себе отвечу
в общем, параграф 7 в зависимости от ситуации понимает под застройщиком:
-в широком смысле любое лицо, привлекшее средства и пр,
-в узком - как и ГрК. в частности, при передаче ж/п и недостроя.

[Polkin]

Уже слышал мнения, что в случае передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК, удволетворение за счет этого могут получить только дольщики с "натуральными" требованиями, а дольщики с денежными требованиями удовлетворяются в обычном, очередном порядке.
С мнением не согласен.
Считаю, что все дольщики, как те, которые заявились с требованиями о передаче жилых помещений, так и те, которые расторгли договоры и имеют денежные требования, вправе участвовать в ЖСК и получить потом пропорциональную своим требованиям жилплощадь в случае передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК в качестве отступного.
Аргументы:
1. Новый закон относит к участникам строительства как заявителей с требованиями о передаче жилых помещений, так и заявителей, имеющих денежное требование к застройщику, связанное с договором долевого участия.
2. В статье нового закона, предусматривающей требования к ЖСК, сказано, что в его состав в равной мере должны войти все участники строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов.
Кроме отказавшихся. Порядок отказа новым законом также предусмотрен особый - письменным заявлением управляющему либо голосованием "против" на собрании участников строительства, на котором принято решение о передаче объекта незавершенного строительства в ЖСК в качестве отступного. Денежные требования тех, кто расторг договоры до заявления в реестр требований кредиторов, к таким отказам не относятся.
3. В аналогичных нормах нового закона, регулирующих порядок передачи участникам строительства отдельных жилых помещений (в достроенном доме), предусмотрено, что им по денежным требованиям передается жилое помещение в качестве отступного. Т.е. денежные требования участников строительства (не отказавшихся и при наличии недвижимости) удовлетворяются также в специальном порядке, а не очередном.



Аргумент против:
1. В нормах, регулирующих порядок создания ЖСК в новом законе, предусмотрено, что паевой взнос делается правами на передачу жилого помещения. О взносе денежных требований не сказано.

А вот понятие "застройщика" как соотносится с одноименным понятием в ГрК?

Ссылка в тему. http://kad.arbitr.ru...Opredelenie.pdf

[Saas]

Ссылка в тему. http://kad.arbitr.ru...Opredelenie.pdf

Кожеватовой Г.В. заявлено требование к ООО "Проспект-Инвестстрой" о включении
в реестр требований о передаче жилых помещений.

и как ООО будет ей передавать ж/п, если ему самому Департамент не передаст эти помещения?

А если на месте департамента будет еще один промежуточный инвестор, в отношении которого также возбуждена процедура банкротства? Он, при такой логике тоже будет по отношению к участнику строительстьва застройщиком.

По идее, если речь идет о фактической передаче помещений или недостроя, под застройщиком нужно понимать в узком смысле этого слова лицо, обладающее имущественными правами на дом. Кстати, в ст. 201.11 по-моему в начале статьи так и говорится: застройщик бла-бла... жилвм домом...

а вот если участники - физики пойдут в третью очередь с денежными требованиями, то тут застройщик в широком смыслке этого слова.

Правда с таким подходом совсем не дружит пункт ст. по-моему 201.1, в корторой указывается, что в целях парпграфа 7 наличие прав на участок не имеет значения.

[alwid]

теперь встал вопрос, что делать, если дольщик приходит после срока закрытия реестра требований о передаче жилых помещений. ясно дело, все равно подавать заявление. но каковы будут последствия?
по денежным требованиям вроде понятно (по крайне мере 2 и 3 очередь). а тут как быть?

[Nickname]

Ahasverus: Еще один момент. Как я понимаю, если с жилым помещением, права на которые не оформлены, а помещение получено от лица, в отношении которого принято заявление о банкротстве, подвис юрик, в реестр лиц на получение ж/п ему не попасть. Нужно отказываться от инвестдоговора и заявляться с денежными требованиями в реестр кредиторов .

Юрлицо по жилым помещениям обладает теми же правами, что и физик, т.е. и в реестр требований о передаче жилых помещений может включиться, и денежные требования заявить (на выбор).

А вот если помещение в доме застройщика-банкрота нежилое (офис, магазин и пр.), то в законе про это ничего нет, ни для юриков, ни для физиков. Вот тут и получается только денежное требование (расторгать и просить денег). Но может есть другие способы получить инвестору нежилое помещение в доме (зачастую это выгоднее, чем копейки)? Может я чего не доглядел в 210-ФЗ? Что скажете коллеги?

[Saas]

Юрлицо по жилым помещениям обладает теми же правами, что и физик, т.е. и в реестр требований о передаче жилых помещений может включиться, и денежные требования заявить (на выбор).

я извиняюсь, а где это сказано?

[alwid]

и еще вопрос - если дом в эксплуатацию еще не введен, а квартиры в нем уже по актам переданы дольщикам, нужно заявляться в реестр или нет?

[Натали77]

[quote name='alwid' timestamp='1320235908' post='4668673']
и еще вопрос - если дом в эксплуатацию еще не введен, а квартиры в нем уже по актам переданы дольщикам, нужно заявляться в реестр или нет?
[/quote]

Нужно. Это не те акты, т.к. дом в эксплуатацию не введен

[quote name='Saas' timestamp='1320225985' post='4668297']
[quote name='Nickname' post='4668191']
Юрлицо по жилым помещениям обладает теми же правами, что и физик, т.е. и в реестр требований о передаче жилых помещений может включиться, и денежные требования заявить (на выбор).
[/quote]
я извиняюсь, а где это сказано?
[/quote]

Статья 201.1. Общие положения
2) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

А вот если помещение в доме застройщика-банкрота нежилое (офис, магазин и пр.), то в законе про это ничего нет, ни для юриков, ни для физиков. Вот тут и получается только денежное требование (расторгать и просить денег). Но может есть другие способы получить инвестору нежилое помещение в доме (зачастую это выгоднее, чем копейки)? Может я чего не доглядел в 210-ФЗ? Что скажете коллеги?
[/quote]

Нет, положения данной главы применяются только для жилых помещений. Остальные с денежными требованиями в четвертую очередь ( в т.ч. офисы, гаражи, кладовки и т.п.)

[Saas]

Статья 201.1. Общие положения
2) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

да, разумеется. Я, спрашивая

я извиняюсь, а где это сказано?

имел совсем другое в виду

Сообщение отредактировал Saas: 02 November 2011 - 19:05

[Натали77]

[quote name='Saas' timestamp='1320239088' post='4668775']
[quote name='Натали77' post='4668687']

А что именно? Очень интересно. Не с кем поговорить. В разделе "банкротство" эта тема мало обсуждается. Если честно, мы свои квартиры "перекинули" на физиков. Обращаю внимание, юрлицо с денежными требованиями по договорам долевого участия включается не в третью очередь, как физик, а в четвертую

Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика
3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства.

[radost83]

я сразу извиняюсь, что влезаю в тему со своим вопросом, в банкротстве мало чего понимаю, поиском пользовлась, данную тему прочитала, но все равно не понятно(( Ситуация такая, срок сдачи дома по договору долевого участия 31.10.2009, дом не сдан и сегодня. 16.07.2011 в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства. Подали заявление о включении в реестр требований кредиторов должника, а именно включить требование по неустойке в реестр. Период просрочки 01.11.2009 - 16.06.2011, то есть по день введения конкурсного производства. Заявление к производству принято, назначена дата рассмотрения. В определении написано, что мне надо представить расчет размера требований с учетом ст. 4, 5 закона о банкротстве. Это что значит? За какой период мне значит надо считать неустойку?

Сообщение отредактировал radost83: 08 November 2011 - 14:27

[Ольга Юр]

[quote name='Polkin' timestamp='1319728308' post='4662957']
Уже слышал мнения, что в случае передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК, удволетворение за счет этого могут получить только дольщики с "натуральными" требованиями, а дольщики с денежными требованиями удовлетворяются в обычном, очередном порядке.
С мнением не согласен.
Считаю, что все дольщики, как те, которые заявились с требованиями о передаче жилых помещений, так и те, которые расторгли договоры и имеют денежные требования, вправе участвовать в ЖСК и получить потом пропорциональную своим требованиям жилплощадь в случае передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК в качестве отступного.


я понимаю, что по закону получается, что все участники строительства могут вступить в жск и получить жилплощадь, а смысл тогда разделять требования участников строительства на денежные и имущественные? и в какой реестр тогда подавать свои требования. если мы подаем в реестр по передачи жилого помещения, мы можем перейти в денежный реестр, а если подали в денежный сможем ли перейти по жилвм помещениям или вообще тогда не надо, если все в жск.....

[Polkin]

Ольга Юр, переходить из реестра требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений нельзя, но это и не нужно, потому что в реестре требований кредиторов (обычном) по денежным требованиям дольщиков уже содержатся (должны содержаться) сведения о том, что их требования связаны с долевым участием (ст. 201.5). Участники строительства, находящиеся в обычном реестре, должны быть приняты в ЖСК без всякого их перевода во второй реестр.

А вот если помещение в доме застройщика-банкрота нежилое (офис, магазин и пр.), то в законе про это ничего нет, ни для юриков, ни для физиков. Вот тут и получается только денежное требование (расторгать и просить денег). Но может есть другие способы получить инвестору нежилое помещение в доме (зачастую это выгоднее, чем копейки)? Может я чего не доглядел в 210-ФЗ? Что скажете коллеги?

Попробуйте требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства со ссылкой на п.1 ч.1 ст. 201.8 Закона о несостоятельности (банкротстве), ст. 218 ГК РФ.

Saas, если у юридического лица есть договор с застройщиком, по которому юрлицу должно быть передано жилое помещение, то имеются все признаки, предусмотренные для "требования о передаче жилого помещения".

требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения)

Если юрлицо является участником строительства и имеет требование о передаче жилого помещения, то в силу ч.1 ст. 201.6 оно его предъявляет, как и обычный физик

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

И оно будет включено в реестр, как и требование обычного физика

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

А потом еще и в ЖСК войдет.

членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства)

Сообщение отредактировал Polkin: 10 December 2011 - 00:37

[Nickname]

Попробуйте требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства со ссылкой на п.1 ч.1 ст. 201.8 Закона о несостоятельности (банкротстве), ст. 218 ГК РФ.

Именно эта мысль у меня и имеется. А то как-то не хочется пролетать с нежилым-то помещением, включаясь только суммой долга, внесённой в незапамятные впемена...
Есть ещё вариант через суд общей юрисдикции, там есть решение уже о признании доли в незавершёнке, на его основании попробовать зарегистрировать право (отказывают), отказ обжаловать или через ст.201.8 в арбитраж - о гос регистрации или признании права.

[Nickname]

1) А что скажете о передаче дома и земли уже имеющемуся ЖСК из дольщиков, созданному до момента рассмотрения вопроса о передаче в арбитраже, такое возможно?
Подразумевается конечно, что ЖСК создаётся уже в банкротстве, когда реестры сформированы. Но думаю, что прямого запрета нет.

Смущает только:

п.2 ст.201.10 ФЗ О банкростстве: "проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива..."
и
абз.3 п.13 ст.201.10 ФЗ О банкростстве: "В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие..."

А так:
п.1 и подп.1 п.8 ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
- созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу
- участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

2) И ещё вопрос с включением всех в члены ЖСК, в нашем случае дом не один, и часть квартир приобрела местная Администрация (им предложили включиться в ЖСК - тишина).

подп. 2 п.8 ст.201.10 ФЗ о банкротстве: "членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства)"

п.16 ст. 201.10 ФЗ о банкротстве: "При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Может ли быть Администрация ОМСУ членом ЖСК в данном случае? В Жилищном кодексе и ФЗ о МСУ нет такого вида участия ОМСУ в ЖСК.
И если на каждый дом - свой ЖСК, то членами будут только те, кто деньги вносил на строительство этого дома или вообще все? Или типа все откажутся от получения чужого дома, а согласятся принять только свой?

Сообщение отредактировал Nickname: 12 December 2011 - 04:30

[alwid]

товарищи, кто-нибудь уже на себе "опробовал" пропуск срока на основании п. 5 ст. 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)" И СТАТЬИ 17 И 223 АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ ОСОБЕННОСТЕЙ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИВЛЕКАВШИХ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА" - срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона?
у нас ситуация следующая -
18.08.2011 - принято решение о признании банкротом и открытии конкурсного производства
10.09.2011 года - публикация в газете о признании банкротом
22.09.2011 года - объявление в газете, в котором указано буквально следующее: "реестр требований о передаче жилых помещений подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования объявления" и далее ссылка на публикацию от 10.09.2011 года.
30.09.2011 года - вынесено определение о применении параграфа 7 в отношении должника.
09.11.2011 - дольщиком подано заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. В удовлетворении отказано (даже несмотря на то, что конкурсный управляющий с требованием согласился) по причине пропуска срока закрытия реестра.

поделитесь мнением, плиз.

[alwid]

ну и еще одна модификация этой ситуации нарисовалась:
конкурсное производство было введено еще в 2010 году в феврале. соответственно, в реестр требований (по деньгам) не заявлялись, так как требование было не денежное... сроки закрытия реестра все прошли.
срок закрытия реестра по передаче жилых помещений тоже по-ходу пропустили (завтра выясним, как суд на это посмотрит) - заявление отправлено по почте 15.10.2011 года. в определении по предыдущему клиенту написано, что срок истекает 13.10.2011. соответственно, скорее всего откажут во включении.
что в такой ситуации делать дольщику???

[Равиль Ш.]

Ситуация, банкротство застройщика:
1) дольщики признали и зарегистрировали право собственности на долю в недострое (с указанием квартиры по плану) ;
2) эти дольщики/собственники включились в реестр требований по передаче жилых помещений;
2) часть дольщиков в судебном порядке расторгли договоры и взыскали деньги;
3) судя по всему, ЖСК создать не получится;

Правильно ли я понимаю, что при реализации объекта строительства продавать можно будет только ту часть объекта, на которую право собственности дольщиков не признано?
И в данном случае дольщики/собственники останутся при собственности + еще и денег могут поиметь?

[Polkin]

Продавать можно только ту часть дома, которую предварительно не раздербанили исками о признании права собственности.

Что касается собственников, включающихся в реестр требований о передаче жилых помещений.
На то же самое жилое помещение, в отношении которого они уже имеют свидетельство, они включаться не могут.
У должника чисто технически отсутствует возможность передачи такому "кредитору" имущества, собственником которого тот уже является.
Вот любопытная история вопроса:
http://kad.arbitr.ru... apelljacii.pdf
Апелляция решила, что собственник вправе включиться в реестр на то же помещение, поскольку требование о передаче ЖП - суть требование исполнения обязательства в натуре, исполнение же еще не состоялось, поскольку нет акта приема-передачи, и ЖП не отвечает требованиям, предъявляемым к таковым.
http://kad.arbitr.ru...ie kassacii.pdf
Кассация не пропустила, сослалась на ВАС, указала, что требовать передачи ЖП собственник не вправе, нарушенные права по несоответствию качеству/площади должны защищаться денежным требованием на "хвост".

Ситуация "остались при площади плюс денег поимели", соответственно, будет в случае признания права собственности и заявления (и удовлетворения) денежного требования на убытки/неосновательное по разнице площадей/разницу в рыночной стоимости и т.д.

Включение собственников в реестр передачи ЖП не соответствует судебной практике.

Скрытый текст

Не говорю "незаконно", потому что лично я считаю, что закон как раз на стороне апелляции, приведенной выше. Ну и что, что кредитор уже собственник? Есть куча ситуаций, совершенно законных, когда должник обязан производить действия с имуществом кредитора, а потом сдать ему его по акту приема-передачи. Выбытие недвижимой (неподвижной, ага) квартиры из фактического владения застройщика не произошло, договор не расторгнут, поэтому достраивать и дооблицовывать помещение он вправе и обязан. Нормы о том, что признание права собственности на имущество, которое строят в ходе подряда, прекращает подряд - я тоже нигде не видел. Иск о признании - иск об установлении юридического факта вообще, как он может прекратить обязательства застройщика? Далее, довод о том, что квартиры собственников "не войдут в конкурсную массу" просто смехотворен. У половины застройщиков вообще нет ничего, кроме земельного участка и свай на нем, то есть тоже никаких квартир, "составляющих конкурсную массу". Закон по своей конструкции допускает, что квартир в недострое, передаваемом в ЖСК, на всех не хватает, дом придется достраивать самим кооперативщикам, так что отсутствие квартир в конкурсной массе совершенно не препятствует заполнению реестра по передаче ЖП.