Сообщений в теме: 110

[avgaz]

Дело продолжается )) устные претензии закончились и пошли письменные.

В претензии арендодатель потребовал предоставить

1. Заключенные договора с коммунальными компаниями, вода, водоотвод, отопление, мусор, электро (по договору аренды договор может быть расторгнуть если такои договора не заключены в месячный срок)

2. Договор страховки (должны заключить в двух месячный срок по договору аренды)

3. Документы подтверждающие регистрацию договора аренды.

На ответ был отведен 1месяц

В течении этого месяца мы заключили

Договор на воду в котором указано, что считается заключенным с  апреля 2017 года то есть с момента начала аренды

Договор на вывоз мусора заключили но с 08.01.2018г то есть есть просрочка по сроку заключения что указан в договоре аренды

Договор на электричество был заключен с момента начала аренды

Договора на водоотведение, и отопление не представляется возможным заключить т.к нет соответствующих коммуникаций, даны официальные отказы от коммунальщиков

 

Страховку не смогли заключить т.к 2 компании отказали в страховании ввиду низкой рискозащищенностью объекта, тереть компания потребовала охранное свидетельство т.к это здание историческая ценность и охраняется законом,  данное свидетельство находится у арендодателя, он отказался его предоставлять ссылаясь на то, что это не его проблемы мы должны были застраховать ещё при старом арендодателе. То есть страховку не получилось сделать, но в договоре аренды не указано что её отсутствие может служить расторжением договора.

 

Ну и предоставили ему бумагу о приостановлении росреества регистрации договора аренды, где указаны причины это, то что лицо договора(старый арендодатель) уже не является собствеником здания и ещё одна причина так как арендуемый объект не индивидуализирован должным образом то есть о нем нет записи в реестре которая нужна для регистрации договора.

Мы оформили ответ с предоставлением все этой информации от предоставили арендодателю.

 

Далее он ответил что

Договор на мусор заключен с нарушением срока

Договор страховки не заключен в срок тем самым не обеспечивается гарантия сохранности объекта

Так же взял из выписки приостановки регистрации, что объект не индивидуализирован должным образом значит договор составлен не коретно и считается не заключенным согласно ч3ст 607

И предложил придти на переговоры и заключить новый договор на его условия, что он предлагал ранее.

 

мы пока не ответили, решили сходить на переговоры выслушать, что он будет предлагать, но заранее известно что договор который он предлагал ранее нас не устраивает т.к срок аренды там в место 5лет всего 1год, арендная платы в два раза выше.

 

наш ответ видится в вкратце такой

Отсутствие ранее договора на вывоз мусора не наносил не какого ущерба ему и он не может с служить причиной для расторжение договора т.к на момент претензии все договора были заключены. 

Страховка объекта не представляется возможным т.к он сам не предоставляет документы которые не обходимые для страхования(заранее отправили письменную просьбу предоставить он её проигнорировал) в свою очередь мы максимально снизили риск установив охранную сигнализацию, пожарную сигнализацию, видео наблюдение.

Считаем, что объекты аренды должным образом индивидуализирован в договоре аренды указана нумерация помещений, площадь, назначение помещений, подписаны акт приемки и ссылаться на ч3 ст 607 нет оснований так же согласно постановлению ВАС 25.01.2013 N 13 п 15  это не может быть основанием считать договор не действительным

Ну и так же вырезки из постановления и информ письма ВАС, где указано что отсутствие регистрации договора не является причиной для его расторжения в общем то что указано в теме.

 

 

Как думаете у арендодателя есть весомые основания для подачи иска? смущает то, что договор на мусор заключен не в срок получается, а это прописано в договоре аренды может служить для его расторжения, но старый арендодатель не предъявлял не каких претензий, а новый арендодатель стал 01.12.2017, а договор на мусор заключен 09.01.2018г то есть практически через месяц, но на момент претензии есть 10.03.2018 он уже был заключен.

Сообщение отредактировал avgaz: 16 April 2018 - 02:31

[Маннергем]

Отсутствие ранее договора на вывоз мусора не наносил не какого ущерба ему и он не может с служить причиной для расторжение договора т.к на момент претензии все договора были заключены. 

Какая разница, если не исполнена договорная обязанность? Право на расторжение по этому основанию возникло.

 

(заранее отправили письменную просьбу предоставить он её проигнорировал)

До претензии, надеюсь? Доказательства имеются?

 

 

арендуемый объект не индивидуализирован должным образом то есть о нем нет записи в реестре

Тадам! Чей там хрустальный шар сработал так хорошо?

 

 

а новый арендодатель стал 01.12.2017, а договор на мусор заключен 09.01.2018г то есть практически через месяц, но на момент претензии есть 10.03.2018 он уже был заключен.

Как замена стороны в сделке меняет срок исполнения установленных сделкой обязательств? 

[avgaz]

Какая разница, если не исполнена договорная обязанность? Право на расторжение по этому основанию возникло.

Да я это понимаю,  что право на расторжение возникло, я имею виду это существенно, что бы суд встал на его сторону? ведь отсутствие этого договора не коем образом не наносило ему ущерба.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

До претензии, надеюсь? Доказательства имеются?

К сожалению после претензии, доказательства есть, мы сходили к старому арендодателю(администрации) там нам написали, что данное свидетельство передано новому собственнику, далее мы в письменной форме написали просьбу предоставить его нам в течении трех дней арендодателю, он в расписался в копии, далее позвонили через 3 дня он нам сказал что не чего предоставлять не будет, т.к это не его проблемы мы должны были застраховать ещё при старом арендодателе с час он нам не чего не обязан предоставлять, так же сказал предоставит письменный отказ.

 

 

Тадам! Чей там хрустальный шар сработал так хорошо?

Это про что? в обще постановка на учет арендуемого помещения в рореестре производится одновременно с регистрацией договора аренды или отдельно, то есть логически еёв договоре аренды может и не быть то есть она не обязательна для индивидуализации помещения в договоре аренды, в договоре у нас все четко прописано нумерация помещений их площадь, назначение, так же план здания где отмечены эти помещения.

Более того  ВАС РФ в Постановлении Пленума от 25.01.2013 N 13 п 15 указал, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Сообщение отредактировал avgaz: 16 April 2018 - 15:10

[Маннергем]

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Эта конструкция предназначена для тех случаев, когда некий факт не предусмотрен как основание для расторжения договора, но при этом влияет на правоотношения.
У вас же - прямое указание договора, существенно или нет - в данном случае не входит в предмет доказывания.

 

мы должны были застраховать ещё при старом арендодателе

В общем-то, да, должны были.

[avgaz]

Эта конструкция предназначена для тех случаев, когда некий факт не предусмотрен как основание для расторжения договора, но при этом влияет на правоотношения. У вас же - прямое указание договора, существенно или нет - в данном случае не входит в предмет доказывания.

То есть у него есть весомые основание расторгнуть договор  аренды и суд может встать на его сторону из за этого т.к мы не заключили договор на вывоз мусора с коммунальщиками в течении месяца, хотя на тот момент он не был ещё арендодателем? а на текущий момент все необходимые договора с коммунальщиками заключены, так же у нас есть подтверждающее документы что в то время когда договор был не заключен, мы вывозили мусор самостоятельно на полигон ТБО и там давали квитанции подтверждающее это, но не на арендатора, а на его сына т.к он вывозил.

Имеет какой то смысл если мы возьмем письменно, что старый арендодатель не имел к нам не каких претензий по исполнению договора?

 

Да и что нам сделать что бы дело было более на нашей стороне в данном случае?

 

В общем-то, да, должны были.

Ну мы этого не отрицаем, но получается так, что мы тогда не застраховали да виноваты, сейчас хотим застраховать, но он препятствует этому не предоставляет документы необходимые для этого. Но опять же получается что отсутствие страховки по договору не может быть причиной для расторжения, то есть суд будет исходить

ст450 ч2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

Но её отсутствие не нанесло не какого ущерба арендодателю, а сейчас он просто препятствует её оформлению

[avgaz]

Сегодня была ранее оговоренная встреча по переговорам по заключению нового договора, на самом деле он не предполагал не каких переговоров, он пригласил двух свидетелей(работников своего магазина) с ходу всунул договор на 1 год с повышение аренды в два раза, что ранее уже предлагал и сказал согласны на это, мы в ответ нам нужно время обдумать, он сразу значит не согласны и сказал свидетелям что бы они зафиксировали, нам сказал, что раз мы не согласны он подает иск, мы в ответ мы не говорим, что не согласны нам нужно 10д что бы обдумать и проконсультироваться, он в ответ типа меня это не устраивает говорите с час да или нет, нам пришлось встать и уйти сказав, что ответ дадим через 10д то есть 27.04 в след он прокричал, что считает что мы не согласились.

Мотивировал он это все, что у нас нет договора на страхования, что мы его не заключили в отведенный двух месячный срок, так же, что договор не зарегистрирован, на наши ответы вы же сами препятствуете этому не давая необходимых документов и игнорируя просьбы, он отвечал это его не волнует и не его проблемы.

 

Тем временем сегодня страховая компания дала добро на заключения страховки завтра выдадут полюс, то есть страховку хоть и с запозданием мы сделаем.

 

Хотим обосновать свою позицию по регистрации договора, что он не может считаться не заключенным с цитатами из Информ письма и постановления ВАС и предложить ему заключить доп.соглашение к договору по повышению арендной платы, но кажется он уже не чего рассматривать не намерен ((

[avgaz]

Получили Иск от арендодателя где он ссылается на то, что отсутствие страховки и регистрации договора аренды  данные нарушения являются существенными и просит суд расторгнуть договор и выселить арендатора.
Если быть точнее то вот так выглядит это

В ответ на претензию от 09.04.2018 г. Ответчиком была сообщена следующая информация:

1) договор страхования находится в процессе оформления; предоставлен ряд договор со снабжающими организациями, некоторые из которых заключен в нарушение сроков, предусмотренных в договоре;

3) уведомление о приостановке государственной регистрации договора аренды.

В связи с чем, Истец полагает, что Ответчик существенно нарушает условия Договора № 1 о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду от 10 апреля 2017г, и указанный договор подлежит расторжению.

Уведомление о расторжении Договора было направлено Ответчику 10 марта 2018 г. и связано с неисполнением обязательств по страхованию недвижимого имущества и государственной регистрации договора № 1 о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду от 10 апреля 2017г.

 
Договор страхования мы уже оформили и предоставили ему копию(к сожалению уже после подачи иска), по идее нет только регистрации договора аренды и небольшая просрочка в договоре на вывоз ТБО.
 
Как оцениваете шансы у нас выиграть такой иск? если ссылаться в ответе на  постановление Пленума ВАС №13 от 25 января 2013 г. п 14 и информационное письмо № 165 от 25 февраля 2014 г п 4 часть 2, где рассматривается аналогичное дело суд встал на сторону арендатора, которой мы придерживаемся, то есть в момент покупки здания он знал о долгосрочном договоре аренды, а теперь его просьбы его расторгнуть являются злоупотреблением права?

[Маннергем]

 

Получили Иск от арендодателя

Но если вам нравится сидеть на "пороховой бочке" - не мне вас учить.

 

Три месяца пустопорожнего пинания темы на форуме вместо решения проблем. Результат, я думаю, немного предсказуем. 

 

мы уже оформили и предоставили ему копию(к сожалению уже после подачи иска)

 

Надлежащим образом предоставили хоть?
Формально это конечно не важно, обязанность Вами была нарушена, но может быть и прокатит....

 

то есть в момент покупки здания он знал о долгосрочном договоре аренды

ст. 65 АПК. т.е. "Какие ваши доказательства?".

Впрочем, опять же, Истец договор аренды не оспаривает, если я правильно понимаю тот куцый кусок иска, что тут выложен.
А идет вполне по пути действительного договора и его расторжению в связи с нарушением Арендатором своих обязательств. Так что думать в сторону собственно позиций по поводу действительности договора - не очень нужно, вам нужно думать как выплыть с того, что вы не исполняли обязательства по сделке в первую голову, имхо

[avgaz]

Три месяца пустопорожнего пинания темы на форуме вместо решения проблем.

Каким образом можно решить было проблему?договор не зарегистрировать т.к к регистрации не берут договор с доп.соглашением, только договор, а далее после его регистрации уже доп.соглашение регистрируется, а по договору владелец здания уже не тот, росреестр и отказала в регистрации на этом основании.

 

Надлежащим образом предоставили хоть?

Да конечно, он расписался в копии уведомления.

 

 

ст. 65 АПК. т.е. "Какие ваши доказательства?". Впрочем, опять же, Истец договор аренды не оспаривает, если я правильно понимаю тот куцый кусок иска, что тут выложен.

 

Доказательств полно, взять хотя бы его договор купли продажи здания, там предмет продажи обременение договором аренды до 2022года.

 

Да он не оспаривает, он просит его расторгнуть по существенным нарушения договора, но

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС от 05 мая 1997 года №14 устранение нарушение в разумный срок после предъявления претензии является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении Договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Договора с коммунальными службами мы заключили в этот разумный срок с момента предъявления претензии.

Так же Нарушение сроков заключения Договоров не является существенным нарушением условий Договора аренды, так как не влечет для Арендодателя каких-либо негативных последствий, не причиняет ему ущерб, никак не влияет на наши с ним взаимные права и обязанности по пользованию объектом аренды и были устранены в разумный срок.

 

Для заключения договора страхования нам пришлось устанавливать за свой счет пожарную АПС, что не является нашей обязанностью по договору аренды, далее в этот разумный срок одна компания нам отказала в страховании в виду низкой рискозащищенностью объекта и мы обратились в другую уже по прошествии разумного срока претензии, там в свою очередь потребовали охранное свидетельство на объект т.к он историческое здание, мы запросили его у арендодателя, он нам его не предоставил, нам пришлось его запрашивать в областном центре по охране культуры, то есть все это отнимало много времени, но в конечном итоге мы страховку сделали и передали ему копию полиса, к сожалению уже после разумного срока претензии.

Более того Незаключение Договора страхования так же как и заключение его не в указанный срок не указано в качестве основания для расторжения Договора аренды (пункт 6.7. Договора аренды).

 

Зарегистрировать договор аренды уже не представляется возможным т.к доп соглашения по таким основаниям могут быть зарегистрированы только к зарегистрированному договору аренды, но ВАС РФ в Постановлении Пленума (пункт 14) от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление) указал, что, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ). 


То есть отсутствие регистрации договора не являться поводом для расторжения договора аренды, а остальные обязательства по договору мы уже исполняем!

 

Таким образом, отсутствуют фактические и правовые основания для удовлетворения исковых требования истца.

 

Случилась ещё одно не приятное событие или может нет, из за праздников и из за отсутствие нас в городе не смогли получить судебное уведомление о разбирательстве, то есть на почту оно поступило 03.05 извещение нам положили в ящик 07.05, сегодня 11.05 когда пришли получать его уже отправили обратно в суд. В этом извещении должно быть определение по делу, то есть когда суд, что нужно делать и Код идентификации, что бы мы могли загружать данные на сайт арбитража. Какие для нас последствия не получения данного письма? суд будет повторно направлять данное уведомление нам?

Сообщение отредактировал avgaz: 11 May 2018 - 18:18

[Ludmila]

Скажите, пожалуйста, а Вы сопровождение всего процесса планируете получить на конфе?

[avgaz]

Скажите, пожалуйста, а Вы сопровождение всего процесса планируете получить на конфе?

Нет конечно, просто услышать мнение и получить советы от знающих людей.

Сообщение отредактировал avgaz: 11 May 2018 - 18:55

[Ludmila]

Нет конечно, просто услышать мнение и получить советы от знающих людей.

Это далеко за рамками Песочницы. За этим - в Объявления.

[Маннергем]

Код идентификации, что бы мы могли загружать данные на сайт арбитража

Первый процесс? Для подачи документов этот код не нужен, он для другого трэба.

 

 

суд будет повторно направлять данное уведомление нам?

Не-а.

[GVE]

В этом извещении должно быть определение по делу, то есть когда суд, что нужно делать

Определение, которое выгружается в КАД имеет точно такой же текст, что и пришедшее по почте.

[avgaz]

Первый процесс? Для подачи документов этот код не нужен, он для другого трэба.

 

Определение, которое выгружается в КАД имеет точно такой же текст, что и пришедшее по почте.

 

В том то и дело, что в определении которое подписано на kad.arbitr.ru написано следующее

Сторонам для получения доступа ко всем судебным актам, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью судьи по настоящему делу, необходимо использовать на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» по адресу: http://kad.arbitr.ru секретный код (набор цифр из шести цифр), указанный в нижнем колонтитуле первой страницы  настоящего определения.

 

 

Но в этом определении которое расположено на сайте нет этого кода на первой странице там просто надпись  Код идентификации:  а самого кода нет.

 

И я так понимаю без этого кода не загрузить документы к делу? т.к если без него можно загрузить, то получается любой тогда может это сделать?

Сообщение отредактировал avgaz: 14 May 2018 - 13:02

[Ludmila]

И я так понимаю без этого кода не загрузить документы к делу?

Неправильно понимаете.

 

т.к если без него можно загрузить, то получается любой тогда может это сделать?

Не любой.

 

З.Ы. Если у Вас уже на этом этапе возникают вопросы, как Вы собираетесь вести дело в целом? Это так, риторический вопрос.

[Horatio Nelson]

т.к если без него можно загрузить, то получается любой тогда может это сделать?

нужна доверенность и учетка в ЕСИА (в госуслугах). Но об этом на форуме отдельная тема.

Сообщение отредактировал qwerty))): 14 May 2018 - 13:36

[Маннергем]

Если у Вас уже на этом этапе возникают вопросы, как Вы собираетесь вести дело в целом?

Ну так по теме понятно, как...

 

 

Код идентификации:  а самого кода нет.

Потому что он на бумажном носителе, для сторон. Зачем он нужен понятно из текста определения.

Но в остальном определение в КАДе и на бумаге - идентично, в том числе то, что от вас хочет увидеть судья.

[avgaz]

Ну так по теме понятно, как...

Как?

[Ludmila]

Как?

"У меня есть ещё один вопрос, по которому хотелось бы услышать мнение знающих людей...". И так по каждому пункту на пути к Вашей цели.

[avgaz]

Здравствуйте, сегодня обнаружил в картотеке, что в дело добавлен соистец, так же ранее сотрудник росреестра говорила, что арендодатель дарит часть здания другому лицу, видимо это соистец и есть? чем нам это грозит в рассмотрении дела? не может ли уже соистец заявить, что он был не в курсе, что помещения сдаются в аренду этом в здании и уже заявить, что считает договор не действительным? и тогде мы пролетаем с информационным письмом ВАС где говорится что если новый владелец здания знал о долгосрочном договоре аренды то требования о его расторжении по причине отсутствия гос.регистрации являются злоупотреблением права

[Izverg]

Здравствуйте, сегодня обнаружил в картотеке, что в дело добавлен соистец,

Бывает....

 

так же ранее сотрудник росреестра говорила, что арендодатель дарит часть здания другому лицу,

Что только от людей не услышишь...

 

 

видимо это соистец и есть?

Проще узнавать это на другом сайте, например, в личном кабинете в арбитраже.

 

 

чем нам это грозит в рассмотрении дела?

Уже ничем: всё уже сделано.

 

 

не может ли уже соистец заявить, что он был не в курсе

Сторона по делу вправе приводить любые доводы.

 

и уже заявить, что считает договор не действительным?

И заявлять.

 

 

и тогде мы пролетаем с информационным письмом ВАС

Это уже давно произошло.

[avgaz]

Уже ничем: всё уже сделано.

Разъясните плиз, если соистец входит в дело с самостоятельными требованиями то есть не аналогичными, что у истца, должен ли он соблюсти претензионный порядок? то есть отправить претензию ответчику и выждать её срок?
Если ходатайство подано соистцом без претензионного порядка, то это означает, что его требования аналогичны как и у истца?

 

Это уже давно произошло.

Почему? истец подал иск не о недействительности договора из за отсутствия его регистрации, а о том что он считает существенными нарушениями договора аренды, то есть договор аренды он признает, тогда согласно постановлению ВАС отсутствие регистрации договора аренды не является причиной для его расторжения(то есть существенным нарушением), а остальные нарушения устранены в разумный срок претензии.

вот тут и возникает сейчас вопрос, у соистца такие же исковые требования или нет?

по сути у нас рассмотрение дела через 6 дней, а мы о соистце узнаем из картотеки дела, то есть не каких он требований, претензий к нам не предъявлял, него ходатайство подано сегодня!

Сообщение отредактировал avgaz: 14 June 2018 - 00:36

[Ludmila]

по сути у нас рассмотрение дела через 6 дней, а мы о соистце узнаем из картотеки дела, то есть не каких он требований, претензий к нам не предъявлял, него ходатайство подано сегодня!

И что Вы уже предприняли в связи с этим?

[avgaz]

И что Вы уже предприняли в связи с этим?

В связи с чем? рассмотрением дела? как положено отправили отзыв истцу, третьим лицам и в суд

про соистца узнал буквально пару часов назад, дак соистец должен соблюсти претензионный порядок до подачи ходатайства?