Сообщений в теме: 104

[Izverg]

и если помещение нельзя использовать по целевому назначению, арендатор не будет его принимать и не будет уплачивать арендную плату - для него это убыток (если договор аренды заключается сейчас).

Ну и ладно. Правда, я не сильно понимаю, на кой это арендатору. Но пущай!

[GlueStick]

Из свежего обзора по вопросам судебной практики: 

 

Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ?

 

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

ВС РФ ходит кругами. Почему бы не выразится конкретнее, например до размера расходов арендодателя на содержание помещения? 

[greeny12]

ВС РФ ходит кругами. Почему бы не выразится конкретнее, например до размера расходов арендодателя на содержание помещения? 

ВС РФ не предлагает ответов по частным случаям

[Лука Шенко]

Из свежего обзора по вопросам судебной практики:

Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ?

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
ВС РФ ходит кругами. Почему бы не выразится конкретнее, например до размера расходов арендодателя на содержание помещения?

Оставляет "пространство для маневра". А то ж потом станут чисто механически копировать, и всё. Всё "правосудие" на том и остановится.

Сообщение отредактировал Лука Шенко: 01 May 2020 - 04:57

[Лука Шенко]

ВС РФ ходит кругами. Почему бы не выразится конкретнее, например до размера расходов арендодателя на содержание помещения?

ВС РФ не предлагает ответов по частным случаям

Предлагать-то предлагает, но обычно только по очень "интересным" (кому-нибудь).

[askpravo]

ВС РФ ходит кругами. Почему бы не выразится конкретнее, например до размера расходов арендодателя на содержание помещения?

ВС РФ не предлагает ответов по частным случаям

В чём, по вашему, разница между частным и конкретным?
Это я к тому, что конкретное указание на размер( процент, формулу, часть) суммы это разъяснение по частному случаю, так по вашему?

[GlueStick]

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

 

4. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

 

 

Определение N 302-ЭС14-735

      Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Сообщение отредактировал GlueStick: 04 May 2020 - 15:23

[greeny12]

 

Государство запретило осуществлять определенную деятельность, именно ту, целевую и пользоваться имуществом арендатор не может. В свою очередь, и арендодатель такое имущество не может представить для использования по назначению.

Вот именно. Фактически государство ввело запрет на использование объекта права, и этот запрет адресован прежде всего собственнику, а уж потом, хотя и одновременно, лицам (арендаторам), чьи права являются производными от прав собственника.

 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

[Святослав]

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2

Да, пресловутое дело Вэлты и Промиса. Странно, что добрели до него только к 3й странице)

 

Только вот там ситуация несколько иная. Объект арендодателя был блокирован третьим лицом, отчего опосредованно арендаторы лишились доступа. К ситуации когда закрывают сами арендаторов либо когда они не могут заполучить себе клиентов, первая не относится.

 

Иначе говоря, нужно различать, кого затрагивает невозможность. Если невозможность затрагивает арендодателя и он не может передать его в аренду или обеспечить арендатору владение и (или) пользование - это риск арендодателя. А если запрещена или ограничена деятельность арендатора или его клиентов - это риск арендатора. 

[greeny12]

Только вот там ситуация несколько иная. Объект арендодателя был блокирован третьим лицом, отчего опосредованно арендаторы лишились доступа. К ситуации когда закрывают сами арендаторов либо когда они не могут заполучить себе клиентов, первая не относится.

 

Иначе говоря, нужно различать, кого затрагивает невозможность. Если невозможность затрагивает арендодателя и он не может передать его в аренду или обеспечить арендатору владение и (или) пользование - это риск арендодателя. А если запрещена или ограничена деятельность арендатора или его клиентов - это риск арендатора. 

 

В случае с НПА по COVID-19 никто не может использовать имущество по конкретному его назначению, прямо указанному в НПА, ни собственник (арендодатель), ни арендатор.

Поскольку арендодатель временно не может осуществлять конкретного запрещенного законом предоставления, то он теряет и право на получение арендной платы от другого "запрещёнца" за соответствующий период времени.

Можно рассмотреть по аналогии и "сложные" случаи, когда запрещается не использование имущества, а какая-то активность из состава обычной деятельности, при том, что саму деятельность целиком нельзя осуществлять без "активности" по использованию имущества, попавшего под ограничения.

Сообщение отредактировал greeny12: 05 May 2020 - 17:05

[GlueStick]

Иначе говоря, нужно различать, кого затрагивает невозможность. Если невозможность затрагивает арендодателя и он не может передать его в аренду или обеспечить арендатору владение и (или) пользование - это риск арендодателя. А если запрещена или ограничена деятельность арендатора или его клиентов - это риск арендатора. 

В нашем случае, невозможность затрагивает обе стороны. Помещения предоставляются в аренду для осуществления определенной деятельности - это условие договора. Арендодатель не может предоставить помещения для целевого использования в период действия ограничительных мер государства. Арендатор не может использовать помещения для коммерческой деятельности в соответствии с целевым назначением. 

 

Только вот там ситуация несколько иная. Объект арендодателя был блокирован третьим лицом, отчего опосредованно арендаторы лишились доступа. К ситуации когда закрывают сами арендаторов либо когда они не могут заполучить себе клиентов, первая не относится.

Иная в том, что государство не готово взять на себя ответственность. Оно не готово понятно для бизнеса определить порядок снижения размера арендной платы. Ну что стоит сразу определить критерии справедливого снижения размера арендной платы по п. 3 ст. 19 ФЗ №-98? Определили - стороны договорились, не тратя время на тяжелые переговоры, избежали судебных споров. Решение очевидно. Нет, блин. ВС РФ - 

 

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

 

 ..на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации... У нас такой ситуации еще не было, о какой практике вы говорите? 

[Святослав]

Помещения предоставляются в аренду для осуществления определенной деятельности - это условие договора.

Это условие договора, которое в подавляющем количестве случаев формулируется как обязательство... арендатора. А вовсе не обязанность арендодателя. Если в договоре и существуют требования к помещению, пригодному для для использования по назначению, то лишь в смысле ГК (ст.611, 612), а именно как требования к состоянию помещения и не более того. Ну, так в этой части арендодатель свою обязанность выполнил вполне.

 

Арендатор не может использовать помещения для коммерческой деятельности в соответствии с целевым назначением.

Да, и тем самым нарушает договор, но за это (ввиду непреодолимой силы) не понесет ответственности. Однако это не дает повода нарушать и другую его обязанность - по уплате АП.

[greeny12]

Это условие договора, которое в подавляющем количестве случаев формулируется как обязательство... арендатора. А вовсе не обязанность арендодателя. Если в договоре и существуют требования к помещению, пригодному для для использования по назначению, то лишь в смысле ГК (ст.611, 612), а именно как требования к состоянию помещения и не более того. Ну, так в этой части арендодатель свою обязанность выполнил вполне.

В судебной практике уже давно сформирован более гибкий подход. Собственник вместе с имуществом наделяет арендатора и соответствующими производными от его прав (собственника) правами, которые может осуществлять также и сам в свободный от аренды период. Поражение арендатора в правах по закону в отношении использования имущества касается и прав собственника, который также уже не может самостоятельно использовать имущество так, как указано в договоре аренды, следовательно, не может временно осуществлять какого-то предоставления арендатору.

Сообщение отредактировал greeny12: 07 May 2020 - 13:43

[Horatio Nelson]

Однако это не дает повода нарушать и другую его обязанность - по уплате АП.

но ведь по факту эти обстоятельства непреодолимой силы препятствуют и исполнению обязательства по уплате АП.

 

Я конечно не стану настаивать, что арендатор полностью освобождается от обязанности по уплате АП, но основания для отсрочки уплаты АП и рассрочки уплаты задолженности в дальнейшем имеются, как и основания для освобождения от какой-либо неустойки.

Сообщение отредактировал qwerty))): 07 May 2020 - 16:37

[GlueStick]

Это условие договора, которое в подавляющем количестве случаев формулируется как обязательство... арендатора.

Согласен. Обязательство арендатора использовать помещения в соответствии с условиями договора.

 

вовсе не обязанность арендодателя.

Не согласен. Арендодатель обязан предоставить помещения в состоянии, соответствующем условиям договора и их назначению, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. 

 

Да, и тем самым нарушает договор, но за это (ввиду непреодолимой силы) не понесет ответственности. Однако это не дает повода нарушать и другую его обязанность - по уплате АП.

Интересная точка зрения.  Обязан использовать помещения по назначению, но не использует вообще (осуществлять иную деятельность нельзя по условиям договора) в силу запрета госорганов=нарушает договор. 

 

Но, хотелось бы вернуться к вопросу о применении п. 3 ст. 19 ФЗ № 98. 

[Izverg]

Арендодатель обязан предоставить помещения в состоянии, соответствующем условиям договора и их назначению, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

На момент предоставления-предоставил.

 

Обязан использовать помещения по назначению, но не использует вообще (осуществлять иную деятельность нельзя по условиям договора) в силу запрета госорганов

И вот теперь мы и подходим к самому интересному. О чём, собственно, неоднократно и намекалось, и говорилось открытым текстом....

...Не затруднит ли Вас отсканировать и показать хоть какой-то документ, запрещающий конкретному  субъекту, ИНН такой-то, вести деятельность? Нет, когда административный запрет-песня особая...Но тут? Кто конкретно кому что запретил? С какого числа, по какому поводу....

[GlueStick]

И вот теперь мы и подходим к самому интересному. О чём, собственно, неоднократно и намекалось, и говорилось открытым текстом.... ...Не затруднит ли Вас отсканировать и показать хоть какой-то документ, запрещающий конкретному  субъекту, ИНН такой-то, вести деятельность? Нет, когда административный запрет-песня особая...Но тут? Кто конкретно кому что запретил? С какого числа, по какому поводу....

Не затруднит. Вот http://docs.cntd.ru/...ment/564603506 

ГЛАВНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ САНИТАРНЫЙ ВРАЧ

ПО ГОРОДУ МОСКВЕ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 марта 2020 г. N 2

 

О ВВЕДЕНИИ ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ (КАРАНТИНА)

[Izverg]

Не затруднит.

Спасибо! А теперь, если опять не затруднит, не назовёте ли Вы ИНН (хотя бы последние три цифры) Вашей организации.

Или, если уж совсем тяжко- конкретный пункт в самом Постановлении (да, ссылка не работает- к сожалению. Но это технические проблемы сайта ).

[Святослав]

 Арендодатель обязан предоставить помещения в состоянии, соответствующем условиям договора и их назначению, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так состояние помещения (пол, стены, потолок и т.п.) как раз позволяет использовать по назначению, не позволяют использовать ограничения деятельности арендатора. 

 

Обязан использовать помещения по назначению, но не использует вообще (осуществлять иную деятельность нельзя по условиям договора) в силу запрета госорганов=нарушает договор.

Ну да, а что Вас удивляет? Правда, не во всех ДА обязанность использовать как таковая четко артикулирована. Обычно просто пишут, что обязан использовать по назначению, что не равно обязанности использовать в принципе, т.е. не влечет нарушения вследствие неиспользования. Но там, где такая обязанность артикулирована, нарушение, безусловно, присутствует.

Кроме того, такая обязанность имплицитно следует из договоров, где АП или ее часть сконструирована в виде % от оборота (с учетом позиции, изложенной в абз.4-5 п.40 ППВС № 10 по ч.4 ГК).

[GlueStick]

Так состояние помещения (пол, стены, потолок и т.п.) как раз позволяет использовать по назначению, не позволяют использовать ограничения деятельности арендатора. 

Соглашусь, при условии отсутствия в договоре целевого использования. Пол, стены, потолок - это состояние, то есть технические характеристики помещения. Назначение имущества, если не ошибаюсь, к техническим характеристикам не относится. 

 

В любом случае, интересен вопрос применения п. 3 ст. 19 ФЗ № 98. На мой взгляд, будет справедливо требовать уменьшения размера АП до уровня расходов арендодателя на содержание помещения.  

Сообщение отредактировал GlueStick: 07 May 2020 - 20:55

[Святослав]

Соглашусь, при условии отсутствия в договоре целевого использования. Пол, стены, потолок - это состояние, то есть технические характеристики помещения. Назначение имущества, если не ошибаюсь, к техническим характеристикам не относится. 

Целевое назначение не в вакууме висит. Это характеристика какого-то обязательства. Какого именно? Обязательства арендодателя в части состояния помещения? Да, но оно исполняется. Обязательства арендодателя обеспечивать арендатору возможность использования помещения по целевому назначению и нести риски соответствующей невозможности? Но такое обязательство в ДА никогда не пишется. Обязательства арендатора по использованию помещения? Да, но оно как раз и не исполняется. 

 

В какой момент риск неисполнения обязательства арендатора превращается в риск неисполнения обязательства арендодателя, которое к тому же отсутствует?

[Izverg]

В любом случае, интересен вопрос применения п. 3 ст. 19 ФЗ № 98.

Бьюсь, бьюсь.... Но, видать, недостаточно убедителен...

Пробую ещё раз. Ладно?

___________

Если Ваш интерес чисто умозрителен, то перечитайте ещё раз мнения юристов в этой теме. Обратите внимание, это прекрасные специалисты (не то, что я). И что Вам в их мнениях? Я-то и понимаю, что они написали (не уверен, что правильно) только после третьего-пятого прочтения!

А если у Вас конкретно Ваш вопрос (ну, или работодателя) ...То... Вы это уже сделали?

 

положим на бумагу

Кому отослали? Что Вам ответили?

Сообщение отредактировал Izverg: 07 May 2020 - 21:13

[GlueStick]

Обязательства арендодателя обеспечивать арендатору возможность использования помещения по целевому назначению и нести риски соответствующей невозможности? Но такое обязательство в ДА никогда не пишется.

Не поверите, пишется. ...Арендодатель обязан обеспечить соответствие помещений условиям договора, его назначению, а также .....  

[Kazan2502]

Целевое назначение не в вакууме висит. Это характеристика какого-то обязательства. Какого именно? Обязательства арендодателя в части состояния помещения? Да, но оно исполняется. Обязательства арендодателя обеспечивать арендатору возможность использования помещения по целевому назначению и нести риски соответствующей невозможности? Но такое обязательство в ДА никогда не пишется. Обязательства арендатора по использованию помещения? Да, но оно как раз и не исполняется. В какой момент риск неисполнения обязательства арендатора превращается в риск неисполнения обязательства арендодателя, которое к тому же отсутствует?

Феерично.

Вы в этой теме превосходите сами себя.

 

Впрочем все намного проще.

И похоже судебная практика пойдет не по указанному Вам пути с надо признать довольно оригинальной трактовкой (где черное превращается в белое).

Да и помимо здравого смысла, прямая норма имеется.

[Святослав]

Арендодатель обязан обеспечить соответствие помещений условиям договора, его назначению

Мы ходим кругами. "Соответствие помещений условиям договора, его назначению" - что именно из качеств помещения не соответствует условиям договора и (или) назначению помещения? Вы не видите, что этой формулировкой сами же разделяете качества помещения и его назначение, перемещая невозможность использования по назначению, не связанную с качествами помещения, в сферу арендатора?