Сообщений в теме: 102

[Монти]

Не могли бы сказать какой долг (обязанность) перед городом Вы собираетесь повесить на Вашего цессионария.

Соинвестор, привлекаясь в ИК, приобретает обязанность финансировать стр-во объекта в части, необходимой для стр-ва площадей, на которые получает право.
Если вы хотите сказать, что заплатил цеденту и пусть он крутится из этих денег, так город это не устроит - им вообще по барабану, кто кому заплатил - объект постройте, будьте добры.

[Zlodey]

Цитата
Где привлечение денежных средств участников, если есть только мы и город?


а город по этому договору ваши средства не привлекает?

А город у нас что, застройщик?

[Монти]

Все эти положения типового ИК на жилье (ниже) говорят, что ДОГОВОРЫ на привлечение финср-в ОЧЕНЬ трудно все же расценить не как ДУДСы будет.


.6. Стороны согласны в том, что часть общей жилой площади в виде отдельных квартир, передаваемых в соответствии с п. 3.1
в собственность Инвестора по итогам реализации Контракта, будет направлена Инвестором для заключения договоров
соинвестирования на условиях, определяемых Инвестором, с физическими лицами, постоянно проживающими в городе Москве не
менее 10 лет и желающими улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных (залоговых) схем кредитования, займов и
субсидий, а также с юридическими лицами, принимающими на основании заключенных с Департаментом жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы договоров участие в реализации городских жилищных программ.

5.1.10. Не позднее месяцев с момента подписания Сторонами настоящего
Инвестиционного контракта (договора) представить Инвестору сформированный на основании данных Департамента жилищной
политики и жилищного фонда города Москвы список физических лиц, постоянно проживающих в городе Москве не менее 10 лет и
желающих улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных (залоговых) схем кредитования, займов и субсидий, а
также список юридических лиц, принимающих на основании заключенных с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы договоров участие в реализации городских жилищных программ, с которыми Инвестору надлежит заключить договоры
соинвестирования на условиях, определяемых Инвестором.

5.2. Инвестор обязуется:
5.2.14. Производить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию в Департаменте муниципального жилья и
жилищной политики Правительства Москвы Контракта, дополнительных соглашений и договоров о привлечении финансовых средств
населения в строительство жилья.
5.2.15. При привлечении средств соинвесторов решить вопрос о дальнейшей форме управления имущественным комплексом.
Договоры соинвестирования согласовываются с Администрацией.

[tiranos]

Как вам в Москве с этими инвест.контрактами пошиба региональных норм, наверное, тяжело!

[Zlodey]

Монти
Проблема в том, что судебные органы могут посчитать, что как ИК, так и вытекающие из него договоры должны регулироваться ФЗ-214.

[Монти]

ИК не будут регулироваться ФЗ точно.
Но взаимоотношения между инвестором и соинвесторами - вполне.

[maus34]

Zlodey
Вижу два пути обхода:
1. привлекать неденежные средства (векселя, напр.) поскольку злополучный 214-й говорит только о привлечении денежных средств.
Но... спорно(
2. Прописывать, что у соинвесторов возникает требования не на конкретные помещения, а на долю в праве. (214-й говорит только о помещениях, как об объекте долевого строительства). ТОгда отношения точно не подпадают.
После государственной регистрации прав долевой собственности составть соглашение о распределении долей в натуре и зарегить право на конкретные помещения.
Но... сложно(

[Lucy]

Подскажите, пожалуйста, горю.
А как по старым инвестиционным контрактам, на которые новый закон не распространяется?

Ситуация:
Контрактом предусмотрена уступка инвестором прав и обязанностей с согласия города.
Инвестор заключил договор с соинвестором (юрлицом) о долевом участии в инвестировании строительства.
По сути это уступка и она требует согласия и регистрации?
Или нет?
(согласие такое отсутствует).
Соинвестор заключает договор с физическими лицами с таким же названием (о долевом участии в инвестировании строительства).
Является ли уступкой этот договор?
Я не понимаю такую схему.
По моим представлениям, оба последующих договора по сути являются уступкой (т.е. и все договоры с физическими лицами) - ведь они должны получить площадь по окончании строительства.

[Zlodey]

maus34
То есть, Вы тоже считаете, что уступка по ИК в моей ситуации будет фактически иметь все признаки ДДУ и должна регулироваться ФЗ-214?
Мнения разделились, веду подсчет голосов
Lucy
По всей видимости, все договоры, которые вытекают из ИК после вступления в силу ФЗ-214, могут быть признаны ДДУ.

[maus34]

То есть, Вы тоже считаете, что уступка по ИК в моей ситуации будет фактически иметь все признаки ДДУ и должна регулироваться ФЗ-214?

Zlodey
именно

[Lucy]

По всей видимости, все договоры, которые вытекают из ИК после вступления в силу ФЗ-214, могут быть признаны ДДУ.

Я не пойму цепочку.
Как можно без уступки передать квартиру физическому лицу (тем более, если договор не с инвестором, а с соинвестором)?
Да и договор у меня "о долевом участии в инвестировании", а не о долевом участии в строительстве"

[Zlodey]

Lucy
Смотрите не на названия договоров, а на их правовую природу и содержание. На вскидку я бы сказал, что в Вашем случае была уступка, на которую нужно согласие. Насчет регистрации зависит от того будет ли уступка признана ДДУ по ФЗ-214 (см. мой вопрос и ответы на него).

[Lucy]

Смотрите не на названия договоров, а на их правовую природу и содержание. На вскидку я бы сказал, что в Вашем случае была уступка, на которую нужно согласие.

Zlodey
спасибо, у меня сложилось такое же впечатление.
Вы не знаете, какая сейчас преобладает в Москве практика?
На основании каких документов регистрируется право физического лица на квартиру в случае заключения договора подобного "договору долевого участия в инвестировании строительства"?
По которому незарегистрированывй соинвестор обязуется передать лицу квартиру в собственность?
Соинвестор ведь сам не имеет прав собственности на квартиру.
Возможны ли вообще какие-то варианты передачи квартиры без заключения договора уступки требования?
Если да, то по какому договору?
Я имею в виду, в случае, если помимо Инвестора, имеющего договор с Правительством, появляется какое-то промежуточное звено с неясным статусом?

[Jazzanova]

Zlodey

А поподробнее обосновать можно?

сфера действия закона определена
если правоотношения в нее подпадают закон к ним применяется, если не подпадают, закон к ним не применяется...
вот и все обоснование
Монти

ну город-то точно не будет ни с кем ДУДС заключать и денср-ва в смысле ФЗ не привлекает...

наверное Вы правы
в классическом случае по так называемым инвестконтрактам город передает право застройки генеральному инвестору и за это получает определенную финансовую инъекцию
то есть фактически город изначально и первично застройщик в отношении принадлежащей ему земли
свое право застроить участок он передает, но это не дудс, согласен...
maus34

Но... спорно(

думаю нет...
ведь оплата ценными бумагами не тождественна привлечению денежных средств

Прописывать, что у соинвесторов возникает требования не на конкретные помещения, а на долю в праве

вот здесь думаю спорно (имхо)
доля в общей собственности конечно не ОДС
но в принципе обладание такой долей позволяет ее собственнику владеть пользоваться и распоряжатьс ОДС, то есть осуществлять правомочия собственника ОДС.

[maus34]

Jazzanova

вот здесь думаю спорно (имхо)
доля в общей собственности конечно не ОДС
но в принципе обладание такой долей позволяет ее собственнику владеть пользоваться и распоряжатьс ОДС, то есть осуществлять правомочия собственника ОДС.

Но... спорно(

думаю нет...
ведь оплата ценными бумагами не тождественна привлечению денежных средств

Знаешь, а мне кажется наоборот.
Смотри:
214-ФЗ
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

доля в праве ну никак не помещение
векселя, конечно, тоже не денежные средства но от наших судов всего можно ожидать
Кста, Джазза, помню твой пост на который не успела ответить, а теперь не могу найти тему. Ты там говорил о консенсульной природе долевки и что договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условий. К сожелению, согласится никак не могу - заключен с момента гос. регистрации в силу прямого указания закона

[Jazzanova]

доля в праве ну никак не помещение

верно, возражать против этого все равно что не заметить слона
это имущественное право
и формально оно не объект долевого строительства
но

от наших судов всего можно ожидать

Ты там говорил о консенсульной природе долевки и что договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условий.

реплику о консенсуальной природе дду я как то действительно высказал
но вот свою реплику про момент заключения дду с момента согласования существенных условий чето как то не припоминаю чтоб я именно так сказал...
мышенция
если все таки я так сказал как ты цитируешь, то это конечно неверно...и ты права в части регистрации...
скорее я рассуждал о теоретической природе дду
это более вероятностно
прошлое покрыто мраком, будущее сокрыто светом, нам достаточно ясно одно лишь настоящее..

[maus34]

прошлое покрыто мраком, будущее сокрыто светом, нам достаточно ясно одно лишь настоящее..

Jazzanova

[Головастик]

Скорее будет одновременная уступка прав и перевод долга


Не могли бы сказать какой долг (обязанность) перед городом Вы собираетесь повесить на Вашего цессионария.

А не могли бы Вы, все ж таки, прояснить, товарищи, какие права может Инвестор в данном случае передать соинвестору? Права Инвестора к самому себе? Или этот вопрос уже не актуален?

[Zlodey]

Возобновлю ка тему.
Ситуация. Имеется ИК между юр. лицом и городом на комплексную застройку земельного участка. В рамках ИК должно быть построено несколько зданий, в том числе жилых домов. Разрешения на строительство еще нет.

Застройщику по ИК предоставлено право привлекать соинвесторов и он хочет уступить одному юр. лицу права по ИК на строительство одного конкретного здания, входящего в комплексную застройку. При этом согласно ИК в построенном здании определенная доля помещений будет передана городу.

Попадает ли эта планируемая уступка прав по ИК под отношения, регулируемые ФЗ-214?
Заранее всем спасибо.

[Rally]

Zlodey

Если имеется ввиду именно уступка прав по ИК, когда второй соинвестор будет иметь права и нести обязанности наравне с вами перед городом, что оформляется дополнительным соглашением к ИК, то, по моему мнению, не подпадает.

[Zlodey]

Rally
Мне тоже кажется, что не подпадает, но только по одной причине. Не будет долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Будет некое долевое участие в реализации ИК, однако конкретные здания соинвестор будет строить сам и для себя. Т.е. застройщик вроде как привлек денежные средства, но не для долевого строительства объектов.
Смущает наличие доли города в них.

[Головастик]

К вопросу об уступке прав по ИК и ФЗ-214 еще хотелось бы выступить:

Даже если бы в договоре уступки прав по ИК речь шла о только о передаче прав по ИК, предусматривающих получение Соинвестором части построенного объекта, то и при таких условиях, на мой взгляд, такие отношения не должны подпадать под ФЗ-214.
Дело в том, что согласно п.1 ст.4 и п.1 ст.6 ФЗ-214 объект долевого строительства подлежит передаче Застройщиком Участнику долевого строительства. По ИК никто никому ничего не передает – построенный объект подлежит разделу между Администрацией, Инвестором и Соинвестором на основании протокола предварительного раздела помещений и Акта о результатах реализации ИК.
Обычно же по договору уступки прав по ИК Соинвестор становится еще и солидарно обязанным наряду с Инвестором. Соответственно, Соинвестор также становится обязанным построить объект, как и сам Инвестор. Однако п.1 ст.4 ФЗ-214 обязанность построить объект недвижимости возлагает на Застройщика, а не на Участника долевого строительства. Т.о. получится, что Соинвестор имеет обязанность к самому себе

[Zlodey]

Головастик
На мой взгляд, если смотреть, какие фактически будут отношения между сторонами, то разницы между передачей и разделом нет.

Обычно же по договору уступки прав по ИК Соинвестор становится еще и солидарно обязанным наряду с Инвестором. Соответственно, Соинвестор также становится обязанным построить объект, как и сам Инвестор. Однако п.1 ст.4 ФЗ-214 обязанность построить объект недвижимости возлагает на Застройщика, а не на Участника долевого строительства. Т.о. получится, что Соинвестор имеет обязанность к самому себе

Застройщиком все равно будет только тот, на кого оформлена земля. По своему содержанию ИК в их нынешнем виде - это вообще дремучий лес. Посмотрим, как наши суды смогут разобраться в отношениях сторон по ним.

[tiranos]

Уважаемые, кто-нибудь может с нормативным обоснованием запретить юрику уступку права по инвест.договору (в общем, а не московском смысле) с застройщиком (т.к. юрику ДУДС необязателен) - физику. То есть в тупую обойти 214-ФЗ.

[bearspbbig]

ситуация в следующем:

есть инвестиционный контракт на строительство дома между администрацией города, инвестором, заказчиком. три стороны.

инвестор решил слиться и продать свое право участия в контракте.

продается его часть квартир (права требования на получение квартир), но юристы покупателей требуют продать им еще и некое право инвестора

я очень долго думал что это такое но так и не понял

ведь инвестор по контракту имеет как права так и обязанности.

если имеется ввиду замена инвестора в инвестиционном контракте, то такая замена возможна только с согласия других сторон инвестконтракта администрации и застройщика.

т.е. чистое "право инвестора" не существует и продать его невозможно.

или я не прав