Сообщений в теме: 78

[Чилим]

sten так в чем вопрос? Практическуое применение или спор по голой теории.

[Jazzanova]

sten
спора может не получиться
аналогия скорее всего будет работать
в случае дыры в законе

[sten]

sten так в чем вопрос?

Сопровождаю сделку - ДДУ. (Дом на ул. Ленсовета, застройщик - ООО "Ориент")
Постановление КГА - реконструкция (без сноса) 2004 г.
Разрешение на СМР - 2006 г.

Часть дома уже продана.
У клиента конкретный вопрос: попадаем ли мы под 214 ФЗ?

Я его, конечно, успокоил, показав результат 3-го чтения изменений к закону, однако сам не успокоился.

Jazzanova

спора может не получиться
аналогия скорее всего будет работать
в случае дыры в законе

и что по аналогии?

[Чилим]

sten

Сопровождаю сделку - ДДУ

попадаем ли мы под 214 ФЗ?

так я и спрашиваю, в чем вопрос, если Вы свои правоотношения строите на основе долевого участия, а не инвестиционных отношений.
ИМХО, реконструкция здания не подпадает под 214, тк закон регламентирует строительство от нулевой отметки, и делает привязку именно к земле выделенной застройщику под строительство объекта, а не под реконструкцию уже созданного объекта.
Важно еще уяснить, как складываются отношения с собственниками помещений в доме, насколько я понимаю Ваш застройщик не полноправный собственник на весь дом.

[sten]

Важно еще уяснить, как складываются отношения с собственниками помещений в доме, насколько я понимаю Ваш застройщик не полноправный собственник на весь дом.

у нас тот редкий случай, когда застройщик - собственник.

реконструкция здания не подпадает под 214, тк закон регламентирует строительство от нулевой отметки, и делает привязку именно к земле

на В.О. мы заканчиваем реконструкцию, при которой здание сносилось полностью и строилось заново с отметки -3,5 с воостановлением архитектурного облика. О как!

[Jazzanova]

и что по аналогии?

удивлен что это надо разжевывать
правоотношения по строительству и по реконструкции являются сходными по своей природе
соответственно если есть правовой вакуум в регулировании правоотношений по реконструкции могут применяться по аналогии нормы права регулирующие правоотношение по строительству, включая правоотношения по долевому строительству

[sten]

Получил официальный ответ ГУ ФРС Санкт-Петербурга, относительно данной проблемы. Цитирую.

"В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ может распространяться на отношения, возникающие в связи с реконструкцией жилого дома.

Начальник отдела правового
обеспечения и судебной защиты М.В.Антипинская"

Грядут суды....

[Чилим]

письмецо надыбал со стройтерминалогией, вроде в тему

Госсстрой России
Инструктивное письмо от 28.04.94. №18-14/63 О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция" и "расширение".

Могу выложить, тока в сканер залезть надо

[den_cat]

Тема следующего содержания: мое предприятие осуществляет реконструкцию жилых домов с надстройкой этажей, так вот возможно ли применение закона о долевом участии в строительстве к отношениям в части привлечения средств сторонних инвесторов в реконструкцию! мое мнение что данные правоотношения регулируются законом об инвестиционной деятельности!

[Rigard]

мое мнение что данные правоотношения регулируются законом об инвестиционной деятельности!

А начем основано Ваше мнение? На том, что ФЗ О долевом строительстве не распространяется на реконструкцию?

По моему скромному мнению можно привлекать средста и по договорам долевого участия.

[Полиграфыч]

сегодня у меня в СОЮ будет первое судебное заседание по данной проблеме.
Вкратце суть спора: дольщик заключил ДДУ с застройщиком. застройщик имеет разрешение на реконструкцию существующего жилого дома. реконструкция заключается в возведении мансардного этажа. Застройщик оспаривает исполнение обязанности дольщика оплатить стоимость приобретаемой квартиры. Я представляю дольщика. Полагаю что неизбежно возникнет вопрос - заключен ли договор. Если правоотношения регулируются 214-ФЗ то договор считается незаключенным, если же не подпадает, то договор заключен, является действующим и подлежит исполнению сторонами. следовательно можно в суде требовать его исполнения. после суда расскажу как все проходило.

[Полиграфыч]

Продолжаю тему:
Застройщик заявил встречный иск о признании ДДУ незаключенным, так как ДДУ не зарегистрирован в регистрирующем органе. На мой вопрос а вы обращались с первым дольщиком в рег.орган с заявлением о регистрации первого ДДУ застройщик ответил, что обращались, но был получен отказ ввиду непредоставления правоустанавливающих документов на ЗУ. Застройщик пояснил, что в настоящее время он находится в процессе получения ЗУ под МКД в аренду. Причем арендодателем ЗУ будет являться орган местного самоуправления. На мои возражения, что арендодателем ЗУ под МКД не может быть ОМСу, поскольку по ЖК РФ ЗУ под МКД является общим имуществом МКД и является собственностью собственников квартир, застройщик уточнил, что в аренду они возьмут ЗУ, прилегающий к МКД.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра – заявил, что застройщик обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации первого ДДУ, но ему было отказано в виду непредоставления правоустанавливающих документов под МКД. Также Росреестр согласился с позицией застройщика, что заключенный ДДУ реконструкции МКД с устройством мансардного этажа подпадает под действие 214-ФЗ и считается заключенным с момента такой регистрации. На мой вопрос о том, зарегистрируют ли мой ДДУ если я обращусь к ним с заявлением о регистрации ДДУ они сказали, что откажут в регистрации ДДУ ввиду того, что нет правоустанавливающих документов на ЗУ. Они так говорят: вы поймите одно – по ст. 25.1 закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДДУ регистрируется в виде обременения прав на ЗУ, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке 214-го закона. А раз у заявителя (застройщика) нет документов, подтверждающих его право на ЗУ, то и регистрировать нЕчего.
До суда встречался с представителем отдела строительства, который курирует исполнение 214-ФЗ. Он мне клялся что 214-ФЗ в данном случае неприменим, поскольку этот закон распространяется на случаи когда ведется СТРОИТЕЛЬСТВО на ЗУ, отведенном под эти цели, а в этом случае ведется не строительство, а реконструкция уже давным-давно существующего МКД. Я пытался привлечь к делу орган строительства, для дачи заключения, но мне суд отказал ввиду того, что права этого органа никак не затрагиваются спором, даже не канает аргумент, что они имеют право и обязаны проверять застройщиков по 214-ФЗ. Судья сказала, что ну и пусть проверяют в рамках административного процесса, а у нас процесс гражданский.

Ситуация складывается нехорошая.
С одной стороны Минстрой говорит, что 214-ФЗ не распространяется, и даже если я обращусь с жалобой на застройщика (он ведь привлекает денежные средства и в суде сам же утверждает, что его деятельность подпадает под 214-ФЗ, ему это выгодно так говорить, чтобы признать ДДУ незаключенным), будет отказ. С другой стороны можно реально получить отказ в признании моих прав на квартиру в мансарде ввиду незаключенности ДДУ. А незаключенная сделка не порождает правовых последствий.

Я полагаю сделать следующее:
1. Обратиться в кадастровую палату и попросить сведения из реестра – сформирован ли ЗУ под МКД. Если ЗУ под МКД сформирован, то ОМСу не вправе предоставлять ЗУ в аренду.
2. Обратиться с заявлением в ОМСу с просьбой разъяснить – обращался ли кто-то к ним с заявлением о выделении ЗУ под реконструкцию МКД или нет и как они вообще смотрят на предоставление застройщику ЗУ под МКД или вокруг него для реконструкции. Подлежит ли регистрации ДДУ?
3. Обратиться в орган по строительству, который куриует соблюдение 214-ФЗ с просьбой разъяснить – распространяется ли на мой случай 214-ФЗ. Я точно знаю что ответ будет – нет, не распространяется. Приложить ответ к дополнению к иску.

Граждане, может еще что подскажете сделать? Квартира реально пропадает (((
Вот думаю, а может обратиться в орган по регистрации сделок с заявлением о регистрации моего ДДУ. Понятно мне откажут так как, во-первых, ПУД на ЗУ не представлено, во-вторых, с таким заявлением должен обратиться и застройщик. Естественно, обжаловать отказ в регистрации. Потребовать в суде зарегистрировать ДДУ, привлечь к делу ОМСу и обязать его выделить ЗУ если ЗУ еще не передавался в аренду.
Есть еще мысли?

[Полиграфыч]

может уже кто-то сталкивался с этой проблемой. Если реконструируется жилой дом с надстройкой этажа, применим ли 214-Фз к заключаемым на период строительства договорам? вопрос действительно не терпит отлагательств. в судебном процессе нахожусь! может практика есть?

[OST]

Вот странно. а как застройщик говорит что это ДДУ и при этом говорит что земля не сформирована. А как же прямой запрет на привлечение денег без оформления земли? где контрольно-аналитический комитет?
А вообще, из моей практики, мы писали запрос и фрс отвечало, что реконструкия не регистрируется.

[Bestолочь]

Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора?
Во-первых, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права <1>.
--------------------------------
<1> Определение инвестиций содержится в Законе "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ) и Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ).

Во-вторых, если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В-третьих, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под "незавершенным объектом инвестиционной деятельности" и какие именно участники (в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности <2>.
--------------------------------
<2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05, а также Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А41/4081-05-3 от 31.05.2005 по делу N А41-К1-21244/04.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве объект незавершенного строительстве является собственностью застройщика.

Источник: "ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР: ОБЩЕЕ И ОСОБЕННОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ" /Н.В. БУНИНА


Вот еще статья
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕ ЕСТЬ
ВИД "ИНВЕСТИЦИОННОГО" ДОГОВОРА

Н.Н. БРЮХОВЕЦКИЙ

Брюховецкий Н.Н., юрист группы компаний "ИРБиС".

Вопрос о том, представляет собой договор участия в долевом строительстве некий вид так называемого инвестиционного договора или нет, продолжает оставаться открытым среди юристов, в то время как действующее законодательство однозначно не позволяет считать данные договоры одновидовыми.
Договорам одного вида присущ общий признак: безусловное участие в них сторон с одними и теми же по своей сути обязанностями. Так, и договор подряда, и его виды, предусмотренные соответственно ст. ст. 702, 730, 740, 758, 763 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК), регулируют отношения, в которых одна сторона - подрядчик - выполняет какую-либо работу по заданию другой стороны - заказчика, обязанного принять результат этой работы и ее оплатить. Поэтому наличие указанного выше общего признака в договорах об инвестиционной деятельности и участия в долевом строительстве (далее - долевой договор) позволит считать последние одновидовыми, точнее, долевой договор - видом договора об инвестиционной деятельности.
Поскольку в ГК названные договоры не предусмотрены, акцент следует сделать на изучении положений двух Федеральных законов - от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ сторонами долевого договора являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик - юридическое лицо, обязанное создать объект недвижимости либо непосредственно участвуя в его возведении, либо с привлечением других лиц. То есть стороной долевого договора может быть лицо, выполняющее определенную работу.
К субъектам инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, наряду с другими лицами ст. 4 Закона N 39-ФЗ относит инвесторов, инвестирующих в основной капитал, заказчиков, уполномоченных инвестором реализовать соответствующий инвестиционный проект, и подрядчиков, выполняющих работы по заданию заказчиков. Необходимо отметить, что Закон N 39-ФЗ не дает определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, указывая лишь в ч. 1 ст. 8, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на договорной основе в соответствии с ГК. Как указывалось выше, "инвестиционный" договор в ГК не предусмотрен. Применяемый в данной статье термин "договор об инвестиционной деятельности" был впервые использован Верховным Судом РФ <1>. Однако ни состав участников данного договора, ни их обязанности Суд не раскрыл. В частности, П.В. Сокол называет инвестиционным договор, по которому "...одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги" <2>. Из приведенной цитаты видно, что в состав участников инвестиционного договора (договора об инвестиционной деятельности) не входит подрядчик - лицо, выполняющее некую работу. С такой позицией П.В. Сокола следует согласиться. Частью 4 ст. 4 Закона N 39-ФЗ установлено, что в ходе осуществления инвестиционной деятельности подрядчик взаимодействует исключительно с заказчиком и лишь на основании договора подряда и (или) государственного или муниципального контракта. В случае если субъектами инвестиционной деятельности являются только два лица - подрядчик и инвестор, самостоятельно реализующий свой инвестиционный проект, например по созданию многоквартирного дома, то договор об инвестиционной деятельности вообще заключаться не будет. Свои цели инвестор будет достигать, вступив в отношения с подрядчиком на основе договора строительного подряда (ст. 740 ГК).
--------------------------------
<1> См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов от 19 сентября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2; СПС "КонсультантПлюс".
<2> Сокол П.В. Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство // Право и экономика. 2004. N 10; СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, ни физическое, ни юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо (организация) - допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный партнер дольщика. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей, т.е. отсутствует названный ранее общий признак договоров одного вида.
Поэтому долевой договор не может считаться видом договора об инвестиционной деятельности.

[Полиграфыч]

а как застройщик говорит что это ДДУ и при этом говорит что земля не сформирована.

вот так. не хочется ему терять квартиру. земля уже сформирована и сейчас готовится к заключению договор аренды. Это мне подтвердили в ОМСу.

А как же прямой запрет на привлечение денег без оформления земли? где контрольно-аналитический комитет?

написал телегу в контрольный орган. 16.06.10 г. директора застройщика вызывают на ковер, дать объяснения всей ситуации. им тоже непонятно - как можно привлекать денежки дольщиков, предварительно не оформив ЗУ в аренду, и на суде при этом утверждать, что они подпадают под 214-ФЗ...

А вообще, из моей практики, мы писали запрос и фрс отвечало, что реконструкия не регистрируется.

а наш ФРС отвечает на суде что это чистой воды 214-ФЗ и они зарегистрируют первый ДДУ если будет предоставлен ЗУ в аренду.

Вот такие дела. ситуация не особо понятна. перспективы мои туманны, с застройщика вообще нечего взять...

[t-marin]

А право по инвестдоговору с ОМСу? Оно же чего-то стоит? Вот и выставить его на торги. Это если, конечно, застройщик вам должен.

[Полиграфыч]

А право по инвестдоговору с ОМСу?

о чем Вы? какой инвест договор с ОМСу? никакого такого договора застройщик не заключал с ОМСу.

В развитие темы:
на днях получил на руки копию договора аренды ЗУ, который заключил застройщик и ОМСу. арендованный застройщиком ЗУ примыкает к ЗУ, на котором находится реконструируемый дом. То есть, в аренду предоставлен смежный ЗУ. Назначение ЗУ (по договору): для размещения стройплощадки.

Я не понимаю, как можно по этому договору регистрировать ДДУ, ведь ЗУ не под реконструируемым домом %)

Сегодня еще раз общался с юристом регистрирующего органа (третье лицо по моему иску). Юрист говорит, что они уже всей регистратурой думают над моим иском. Сейчас они склонны считать, что все же реконструкция дома (возведение мансарды), не подпадает под действие 214-ФЗ. и скорее всего на суде они позицию свою поменяют, то есть регистрировать договор ДУ не нужно.

[Полиграфыч]

в общем дело закончилось для нас благополучно. Судья признала наше право на получение после окончания строительства квратиры в рекнструируемом доме. ФЗ-214 не регулирует отношения по реконструкции домов. Соотвтственно "договоры долевой реконструкции домов" (назову их так) не подлежат государственной регистрации.

[Полиграфыч]

вопрос решился в СОЮ: реконструкция дома, и соответственно долевое участие в реконструкции путем заключения договоров, по результатам исполнения которых у участников долевой реконструкции появляется право требования к застройщику оформления в собственность жилых помещений в реконструируемом доме, не подпадает под действие 214-ФЗ. В данном законе речь идет исключительно про строительство, то есть создание нового объекта.

[Jazzanova]

Полиграфыч
а чего там с аналогией закона по ст. 6 ГК?

[Полиграфыч]

Полиграфыч
а чего там с аналогией закона по ст. 6 ГК?

Хороший вопрос. Градостроительный кодекс разграничивает понятия "строительство" и "реконструкция". 214-ФЗ регулирет отношения по "строительству". Не думаю, что законодатель сознательно не ввел в 214-ФЗ понятие "реконструкция". Полагаю, что ключевым, с т.з. 214-ФЗ, является понятие "создание" объекта долевого строительства.
Если есть создание объекта в результате каких-то действий застройщика (будь то строительство или реконструкция, или еще какое-то действие), то к такми правоотношениям применим 214-ФЗ. Это мое мнение. Но в моем случае это мнение было не выгодно с точки зрения победы в суде. Соответственно я доказывал противоположную точку зрения, что реконструкции в 214-ФЗ не место. Что мне удалось. Но я считаю что это неверно.

[xDSL]

Полагаю, что ключевым, с т.з. 214-ФЗ, является понятие "создание" объекта долевого строительства.

Реконструкция это не создание объекта. Объект уже был и причем неизвестно у кого в собственности, а его реконструировали и передали в долевую собственность. Мне кажется здесь вся трудность в передаче собственности.

[Jazzanova]

в результате реконструкции создается новый объект недвижимости

[xDSL]

в результате реконструкции создается новый объект недвижимости

Где написано? Куда делся предыдущий собственник(и)?