Сообщений в теме: 921

[grin095]

С одной стороны, свобода договора, включая его изменение.
С другой при заключении договора стороны договорились, что изменение арендной платы зависит от принятия тех или иных НПА.
614 ГК предусматривает:
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договором предусмотрено иное.
Значит должны подписывать доп.

До кучи из одного прецедентного решения ВАС абзац, который был бы применим в вашем случае, если бы в договоре было прописано изменение ар платы по соглашению сторон, а не обязательство ее менять по требованию арендодателя.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

[T@NY@]

В постановлении ВАС от 26.01.2010 г. №11487/09 ситуация очень похожа на нашу, и суд указал, что необходимость заключения дополнительного соглашения отсутствовала. Но в этом деле арендодатель в соответствии с договором уведомлял арендатора о повышении арендной платы. В нашем же договоре такого уведомления не предусмотрено вообще, как и не предусмотрена возможность увеличения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. Все усложняется тем, что наше учреждение проводит планирование расходов денежных средств, а в данном случае арендодатель увеличил платежи фактически "сейчас".

[grin095]

Ну что сказать, этот суд акт я не видел.
И он не соответствует моему понимаю о правильности изменения арендной платы, что я всегда высказывал на форуме.
фактически президиум указал на то, что не имеет значения как именно (в твердом размере или формулой) указан размер арендной платы.
Если одностороннее уведмоление договором предусмотрено, значит арендная плата меняется на основании этого уведомления, без оформления дополнительного соглашения и тем более его регистрации.

Однако..
Ну тем более, в вашем случае бесперспективняк оспаривать новый размер..

А расходы планируют думаю все. Это не довод.
Мы обычно заранее запрашиваем арендодателей (по личным каналам чаще всего) и планах на изменение арендной платы, для формирвоания бюджета на следующий год.

[br4nder]

А вот такой вопрос. Арендодатель (физическое лицо) заключил долгосрочный договор аренды нежилого помещения с арендатором (Юр. лицо). При этом в течение двух лет своим правом на повышение арендной платы на коэффициент инфляции не пользовался, и вот спустя два года решил пойти на увеличение аренды на условно 10%, что меньше чем накапало за эти два года по уровню инфляции, но больше, чем уровень инфляции за предшествующие 12 месяцев.

Вправе ли Арендатор отказаться от подписания допа о повышении?

[grin095]

Да он в принципе вправе, но более точно можно ответить только увидев соответствующие положения договора и вашу позицию.

вот интересное решение
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767

Сообщение отредактировал grin095: 09 October 2012 - 19:59

[Дымчатый]

Если в договоре аренды предусмотрено изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем раз в год, но не указана величина(и вектор) такого изменения: вправе ли арендодатель произвольно увеличить её? (По тексту: Изменение размера арендной платы влечет за собой обязанность Сторон по исполнению настоящего Договора в измененном виде с момента подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.)

[grin095]

Дымчатый, а Вы тему то эту прочли перед написанием своего сообщения?

[kseni-gogina]

Договор заключен 31.05.2012 г. , в декабре договорились об увеличении арендной платы с 01.01.2013 (обе строны согласны), понятно что по закону, регпалата нам такое доп.соглашение к договору не зарегистрирует, а если пойти в регпалату 31.05.2012 г., но указать в нем, что оплата начинает действовать также за ранние периоды (а точнее с 01.01.2013 г.), в таком случае есть вероятность зарегистрировать соглашение?

[grin095]

Ну я бы не стал категорично говорить, что не зарегистрирует.
50/50
ВАС в последнее время стал отходить от позиции ИП №66. По крайней мере в проекте изменений к Постановлению Пленума ВАС №73, который недавно обсуждали, уже другая позиция.

А по факту - зарегистрирует или нет только регистратор скажет, кто им в голову влезет то..
В крайнем случае сделайте доп 31.05.2013 в котором перерасчитайте арендную плату предусмотрев необходимость доплаты в текущем расчете.

[Bang]

kseni-gogina, напишите что в связи с переездом и проведением арендатором ремонта до 01.01.13 действует льготный период, а с 01.01.13 платицца полная ставка Х и далее ежегодная индексация Х+%
Тогда это будет не увеличение с 01.01.13 а прекращение скидки ДО.

[mokssi25]

Доброе утро! Почитала тему и, к сожалению, не нашла похожую ситуацию. Правомерен ли будет такой пункт в договоре аренды нежилого помещения.....
Арендная плата в договоре указана в евро, но приравнена к рублевому эквиваленту (т.е. оплачивать арендатор будет в рублях по курсу НА 1 ЧИСЛО месяца). Мы выставляем ему счет авансовый, например, 20 января за февраль. Он может заплатить и 25 января, но мы привязали курс именно к 1 числу. В нашем примере - это 1 февраля. В конце месяца мы будем делать корректировку из-за возможной разницы курса. В общем, встал вопрос о правомерности данного порядка. Спасибо!

[grin095]

Мне кажется, что если корректирока в обе стороны после 1 февраля договором предусмотрена (процедура), то нет проблем. А если эта корректировка плод попытки понятьч то же делать при полном отсутствии указания на это в договоре - порядок оплаты не согласован, т.к. очевидно 20 или 25 января невозможно посчитать эквивалентность, если она должна быть на 1 февраля.

Сообщение отредактировал grin095: 23 January 2013 - 16:18

[mokssi25]

Мне кажется, что если корректирока в обе стороны после 1 февраля договором предусмотрена (процедура), то нет проблем. А если эта корректировка плод попытки понятьч то же делать при полном отсутствии указания на это в договоре - порядок оплаты не согласован, т.к. очевидно 20 или 25 января невозможно посчитать эквивалентность, если она должна быть на 1 февраля.

в договоре четко прописала, что делать с разницей в случае переплаты либо наоборот не доплатят по курсу. Спасибо за ответ

[Oxana]

Мне кажется, что если корректирока в обе стороны после 1 февраля договором предусмотрена (процедура), то нет проблем. А если эта корректировка плод попытки понятьч то же делать при полном отсутствии указания на это в договоре - порядок оплаты не согласован, т.к. очевидно 20 или 25 января невозможно посчитать эквивалентность, если она должна быть на 1 февраля.

в договоре четко прописала, что делать с разницей в случае переплаты либо наоборот не доплатят по курсу. Спасибо за ответ

а зачем так усложнять ситуацию всем - оплата в 20-х числах предшествующего месяца, но курс на 1 число? ведь все корректировки осложняют жизнь потом в дальнейшем бухгалтерии, доплаты, акты сверок и т.д.

[алексей алешенька]

А вот возник такой вопрос. 25.12.2012г. Приняты постановления правительства Москвы 800-ПП и 809-ПП Согласно которых увеличивается минимальная арендная плата за аренду нежилых помещений площадью менее 300 кв.м. субъектам малого предпринимательства и составляет 3500р в год. В связи с чем возник вопрос, как расчитывается арендная плата для субъектов малого предпринимательства площадь арендуемых нежилых помещений которых свыше 300 кв.м. при условии, что договора заключены на срок 25 лет?
Мое мнение таково, что в таком случае применяется коэффициент-дефлятор равный 1,10, и арендная плата составляет 3850р. в год, но тогда мне не понятно откуда появляется сумма превышающая этот показатель? Может кто уже сталкивался направьте в нужное русло.

Сообщение отредактировал алексей алешенька: 14 March 2013 - 18:25

[Shimnic]

Уважаемые коллеги, поделитесь пожалуйста своим мнением относительно нижеуказанного вопроса. Суть такая: Между сторонами подписан Краткосрочный договор аренды, сейчас согласовываем Долгосрочный договор аренды и при согласовании проекта возник спорный вопрос об увеличении размера арендной платы.

Мною предложена следующая формулировка:

5.5. Ежегодно, начиная с 13-го (Тринадцатого) месяца от Общего Срока аренды размер Постоянной составляющей Арендной платы, указанный в настоящей статье увеличивается на 3% (Три процента).
Увеличение Арендной платы не требует подписания Сторонами дополнительного соглашения и увеличивается на основании механизма согласованного Сторонами, при этом Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера Арендной платы за 30 (Тридцать) календарных дней до соответствующего увеличения.
Под Общим Сроком аренды Стороны понимают период времени, в течение которого Арендатор пользовался Помещением согласно Разрешённому использованию по всем в совокупности заключённым между Сторонами договорам аренды и исчисляется с момента передачи Помещения по Акту приема-передачи Помещения в аренду от «ХХ» ХХХХХХХ ХХХХ г. к Договору аренды №ХХХХХХХХ от «ХХ» ХХХХХХХХХ ХХХХ г.

Иными словами увеличение арендной платы, на мой взгляд, происходит по соглашению сторон, что в свете последнего Постановления Пленума ВАС возможно чаще чем раз в год по соглашению сторон. Арендатор предлагает внести небольшую правку и указать не более чем на 3 процента. Вот тут у меня встает вопрос, если стороны не пришли к конкретному размеру увеличения арендной платы, на мой взгляд, это увеличение будет рассматриваться не как на основании соглашения сторон, а как на основании права арендодателя на увеличение арендной платы либо условие будет признано не согласованным сторонами. Коллеги вот на эту позицию хотелось бы услышать ваше мнение.

И еще маленький вопрос: Как вы смотрите на саму возможность индексации (увеличение арендной платы) изложенной таким образом? Сама формулировка обусловлена тем, что заключение Долгосрочного договора аренды происходит позже заключения Краткосрочного договора аренды, а индексацию все же хотелось бы вести именно от даты подписания акта приема передачи по краткосрочному договору аренды для это и введен термин - общий срок аренды.

[Sania]

Shimnic, а по-моему Ваша редакция (если конечно не добавлять "не более чем") - суть механизм определения а/п, а не соглашение сторон. Поэтому ИМХО про "не чаще раза в год" можно забыть. и уведомление - непонятно зачем

[Shimnic]

Shimnic, а по-моему Ваша редакция (если конечно не добавлять "не более чем") - суть механизм определения а/п, а не соглашение сторон. Поэтому ИМХО про "не чаще раза в год" можно забыть. и уведомление - непонятно зачем

Текст про механизм был сконструирован еще до выхода Постановления Пленума ВАС, т.е. это была попытка обыграть изменение арендной платы чаще чем раз в год. В тот момент мне казалось это двойственным и я не был уверен как воспримет этот суд, сейчас же я склоняюсь, что это будет изменением по соглашению сторон. Что касаемо уведомления арендатора это желание последнего и я не стал противится, т.к. нам нужен компромисс.

Ребят все-таки вопрос про не более чем актуален.

Сообщение отредактировал Shimnic: 27 May 2013 - 11:39

[Sania]

На мой взгляд: формулировка без "не более чем на 3 %" - определенный сторонами механизм определения (сорри) АП, не привязанный к году и не требующий допников
с формулировкой "не более чем на 3%" - право на одностороннее изменение размера АП (привязано к году + риски п.22 ППВАС №73)

Изыск с "общим сроком аренды" не факт, что сработает, если конечно короткий ДА Вы закроете АПП, а длинный откроете новым АПП
Может есть смысл подумать о допнике, изменяющим срок аренды?

[Bang]

начиная с 13-го (Тринадцатого) месяца от Общего Срока аренды

только мне эта фраза взрывает моск? Что мешает написать "ежегодно от даты подписания договора" или через 13 месяцев и далее ежегодно..." (от подписания т.к. рега хз когда будет)? Что по сути вопроса: формулировка "не более" - она убога по своей сути. Это обозначает, что вы НИКОГДА с арендатором не согласуете ставку. А что кстати происходит с договором если вы ее не согласуете - это прописано? Чуть менее бредово ссылацца на уровень инфляции и т.д. но тоже надо четко прописывать источник и за какой период считается: за последний год или квартал и т.п. и что будет, если к дате изменения она не будет существовать (ну мало ли протупит Росстат или его вообще переименуют)? Индексация в договоре должна быть фиксирована - это аксиома. Пишите четко проценты. Но и тут есть нюанс: напишите 3% - возникнет вопрос "от чего": от начальной ставки или "накопительным итогом" от предшествующего увеличению года? Это тоже надо прописывать.

Сообщение отредактировал Bang: 27 May 2013 - 13:14

[Sania]

формулировка "не более" - она убога по своей сути. Это обозначает, что вы НИКОГДА с арендатором не согласуете ставку. А что кстати происходит с договором если вы ее не согласуете - это прописано?

я так понял, что с этим

с формулировкой "не более чем на 3%" - право на одностороннее изменение размера АП (привязано к году + риски п.22 ППВАС №73)

Вы не согласны?

[Bang]

Sania, категорически, исходя из личной практики. В аренде я 8 лет как менеджер и 4 года как юрист. Если нет четкой цифры арендатор всегда считает, что это ноль, а арендодатель, что это максимум возможного. В итоге это всегда срач, потом давление на арендатора через пропускной режим, коммуналку, эксплуатацию и т.п. и потом его прогиб или он сбегает и суды. Так или иначе но отношения портятся, арендатор потом пытается что то отжимать со словами "я же уступил по индексации", начальство считает что ни хрена не должно и он еще легко отделался, в итоге крайний всегда менеджер по аренде или юрист. Загляните немножко вперед и просчитайте варианты, сами убедитесь. Нахрена наживать себе заведомый геморрой, если можно на этом берегу все решить? ЗЫ: Ну вот в такой стране мы живем, где нет границы разумного. Компромисс между нулем и максимумом практически нереален, обе стороны охреневшие и хотят край, но у каждого он свой. Так же, как ставку делаешь ниже нижнего, хоть вообще за коммуналку сдавать, все равно всегда будет вопрос: "а че так дорого, торг возможен?" Менталитет, че. Страна жлобов.

Сообщение отредактировал Bang: 27 May 2013 - 15:43

[Sania]

Bang, с тем, что четко прописанная индексация - оптимальный для арендодателя вариант, я более, чем согласен.
Но, на мой взгляд - редакция у Shimnic ("... не более, чем на 3%") - это право арендодателя в одностороннем порядке ежегодно пересматривать АП, которое по определению не требует согласования с арендатором. Вариант это допустимый. И риски - только по п.22 упомянутого постановления.

[Bang]

Sania, я со 146% уверенностью утверждаю, что арендодатель "не менее 3%" будет толковать как 3% и на 3% и поднимет арендную плату, а у арендатора найдецца полуидиот, который в надежде прогнуцца и заработать 30 серебренников премии пойдет и убедит его, что надо судиться по основанию "размер арендной платы сторонами не согласован, предмет договора не определен". У меня таких случаев с десяток было. Ясен пень что все арендаторы слили в этом случае, но почему то количество придурков, желающих оспорить договор в такой ситуации не уменьшаецца. Отсюда повторяецца вопрос: нахрена наживать себе заведомый геморрой, который очевиден уже сейчас и элементарно предотвращаем?

[Sania]

Отсюда повторяецца вопрос: нахрена наживать себе заведомый геморрой, который очевиден уже сейчас и элементарно предотвращаем?

мой босс говорит: иногда люди прямо-таки хотят надеяться на несбыточное лучшее (быть обманутыми)
(- ведь три - это дорого!!!
- но ведь м.б. будет меньше...
- а, ну тогда ладно, понадеемся - вы же разумные люди)
Да и в целом: есть у арендатора в таких случаях подходящий способ защиты - п.22 постановления, а в ситуации с жесткой индексацией - получается нет вообще.
Так что, есть некоторый смысл и в такой формуле.