Сообщений в теме: 921

[Lawyerus]

В договоре аренды заключенном на 11 месяцев написано: в" течение срока аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер АП, но не чаще 1 раза в ГОД, на сумму в пределах 15% от месячной АП.
Прочитал все по вопросу, но все же
не могу понять, данное условие законно? Я на стороне датора.

Какой смысл в этом условии указывать "не чаще 1 раза в год"? Или это что-то меняет?

Можно ли оспорить такое изменение, сделанное скаж м через 6 месяцев?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 30 October 2013 - 21:45

[Sania]

Lawyerus, а ДА заключается до или после 01.10?
ИМХО нет оснований считать условие незаконым: "стороны сознательно предполагали возможность его (договора) превращение в бессрочный"

[Lawyerus]

Договор от 01.11.2013г

[Sania]

Lawyerus, тогда шансы доказать, что это условие недействительно, ИМХО стремятся к нулю

[Lawyerus]

Sania,
Спасибо

[Sania]

Можно ли оспорить такое изменение, сделанное скаж м через 6 месяцев?

КМК после пленума 73 вот такие решения:

http://kad.arbitr.ru...46-38d72ec2aad7

и Постановление ФАС ЗСО от 20.07.2004 N Ф04/3914-760/А46-2004

следует рассматривать как аргументы против возможности одностороннего изменения АП ранее нежели год с момента заключения договора

[grin095]

Не вижу причин рассматривать это условие иначе, чем если бы оно рассматривалось хоть до 10 года, хоть после.
Стороны согласились чаще, чем 1 раз в год не менять размер/расчет. Соответственно одностороннее изменение через 6 месяцев вторая сторона может спокойно игнорировать.
Что касается "заранее предполагали действие за пределами 11 месяцев". Расширительно читая п 10 ИП Президиума ВАС 59 от 16.02.2001, считаю что и второй год по пролонгированному договору также должен оставаться с неизменнной арендной платой, если считать, что автоматическое продление договора на неопределенный срок, это в какой то степени автоматическое заключение нового договора, с иными условиями срока и расторжения.
Но это на любителя

[Sania]

Соответственно одностороннее изменение через 6 месяцев вторая сторона может спокойно игнорировать.

все-таки высказывались (в том числе в этой теме) мысли, что первое определение АП - не есть ее изменение. Тогда говорили в первую очередь о допнике, после пленума 73 можно то же сказать об одностороннем порядке.
Приведенные мной судакты - контрагументы против такого подхода.

Что касается "заранее предполагали действие за пределами 11 месяцев". Расширительно читая п 10 ИП Президиума ВАС 59 от 16.02.2001, считаю что и второй год по пролонгированному договору также должен оставаться с неизменнной арендной платой, если считать, что автоматическое продление договора на неопределенный срок, это в какой то степени автоматическое заключение нового договора, с иными условиями срока и расторжения. Но это на любителя

если Атор не будет платить увеличенную АП сразу, то вменяемый Атель попросит такого Атора (п.2 ст.610ГК) . А если будет платить, а потом попросит НО - то новый подход (к оспоримости/ничтожности сделок - договор-то заключен после 01.10.2013) ИМХО не позволит ему это сделать

Сообщение отредактировал Sania: 31 October 2013 - 12:08

[grin095]

Как то "не догнал"
Что значит первое определение - не есть ее изменение?

Что касается вменяемого датора, это не довод. он может произвольно и незаконно менять условия договора и за неисполнение расторгать договор? Я бы в таком случае говорил не про вменяемость, а про кабальность. но мы же с теоретической стороны рассматриваем, безотносительно от возможности датора скрутить в бараний рог всех своих дателей

[Sania]

Что значит первое определение - не есть ее изменение?

не раз было в начале этой темы: буквально в ст.614 не написано, что первое изменение АП возможно не ранее чем через год после заключения.

Потом кмк Вы дателей с даторами поменяли местами

вменяемый датель откажется от договора без привязки к нарушению условий договора.

но мы же с теоретической стороны рассматриваем

зерно в вашем предложении, конечно, есть. Но лично я бы расчитывал на него только от безысходности

это на любителя

[grin095]

Sania, да, перепутал конечно
Исходя из вопроса Lawyerus по 11 месячному договору с условием отказа менять размер/расчет арендной платы чаще чем раз в год, она вообще не может быть изменена. Это мой посыл.
Пленум 73 предоставил только возможность сторонам предусмотреть в договоре иные условия, если они не будут односторонним изменением. В остальном все осталось прежним.
Соответственно я и делаю вывод, что при несогласии датора менять плату через 6 месяцев, он может отказаться ее менять.

Далее мы поразмышляли в чем тогда суть этого положения договора. Имеет ли оно вообще смысл. Логично предположить, что имеет в случае автоматического пролонгирования договора на неопределенный срок, если считать, что это тот же договор. Но мне кажется, что это по сути новый договор и автоматически в него включаются существующие условия по размеру/расчету, а течение неопределенного срока начинается по окончанию 11 месяцев.
В таком случае, первое изменение по такому новому договору возможно через год
Это конечно теоретическая конструкция как ей пользоваться решать каждому. Но в любом случае, отказ арендатора от изменения, даже когда оно предусмотрено договором, не всегда заканчивается для него плохо. я уже в этой теме приводил одно замечательное решение ВАС по этому поводу.

Сообщение отредактировал grin095: 01 November 2013 - 12:36

[sku9]

Приветствую! Напишу в этой теме. Из серии "не читайте советских газет". Прочел ветку и стали меня терзать смутные сомнения.
Итак, Договор аренды заключен 01 сентября 2011 года,

содержит условие о возможности увеличения :
"Начиная со второго года аренды и в течение оставшегося срока действия Договора , Арендодатель имеет право на на изменение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от величины постоянной части арендной платы ,действующей на момент изменения постоянной части арендной платы.
Изменение постоянной части АП осуществляется путем заключения доп.соглашения и вступает в силу с момента заключения такого соглашения.

Таким образом за период с 01.09. 2011 по 01.09.2012 года (первый года аренды)арендная плата не изменялась.
С 01 .04.2013 года арендная плата была изменена в сторону увеличения на 5 процентов путем заключения дополнительного соглашения.

В дополнительном соглашении имеется условие . что арендная плата подлежит пересмотру с 01 ноября 2013 года.

Арендодатель направил Арендатору письмо об увеличении арендной платы с 01 ноября 2013 года.

Арендатор же утверждает, что поскольку в договоре указано "не чаще одного раза в год ". то условие доп. соглашения от 01 апреля 2013 года об изменении аренды 01 ноября 2013 года является ничтожным.
При этом арендатор точкой отсчета течения года считает момент увеличения арендной платы, то есть 01 апреля 2013 года(момент заключения доп. соглашения), а Арендодатеь момент заключения договора, то есть Аренда была повышена с 01 апреля 203 года за период с 01 сентября 2012 года по 01 сентября 2013 года, а с 01 ноября 2013 года она будет повышена за период с 02 сентября 2013 года и далее.

Кто прав?

Сообщение отредактировал sku9: 07 December 2013 - 14:15

[ronn]

Shimnic, может мы не поняли друг друга
бывает:
1) автоматическое изменение АП (каждый год/квартал... на 3 %) - "механизм определения"
2) право Адателя на одностороннее изменение (не чаще раза в год)
3) возможность сторон на изменение АП своим соглашением

Подскажите в чем подвох?
В договоре содержится запрет на изменение АП в одностороннем порядке Адателем и здесь же вводится возможность сторон на изменение АП своим соглашением, но не чаще раза в год и не более чем на 2%.
С т.з. Адателя получается невозможность увеличить АП по договору ( в течение срока договора даже при автопролонгации). Но тогда смысл ввода второй части по соглашению сторон? Соглашение и так закреплено законом. Единственное только для ограничения увеличения АП по соглашению.
Поясню, меня смущает как раз ограничение в повышении. Т.к. по соглашению сторон и размер АП, и частота изменения АП (как я понимаю из Пленума ВАС если АП не регулируемая, то может по соглашению и чаще раза в год) может регулироваться.
Либо ищу подвох там где его нет и здесь как раз стороны сами себя ограничили в частоте и размере по соглашению?

[Sania]

С т.з. Адателя получается невозможность увеличить АП по договору ( в течение срока договора даже при автопролонгации).

договор краткосрочный, что ли?
Как я понял Пленум, если через месяц после изменения АП стороны договора с указанной Вами формулировкой договорятся об увеличении АП еще на 20% - то нет оснований говорить, что они не договорились

[grin095]

Приветствую! Напишу в этой теме. Из серии "не читайте советских газет". Прочел ветку и стали меня терзать смутные сомнения.
Итак, Договор аренды заключен 01 сентября 2011 года,

содержит условие о возможности увеличения :
"Начиная со второго года аренды и в течение оставшегося срока действия Договора , Арендодатель имеет право на на изменение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от величины постоянной части арендной платы ,действующей на момент изменения постоянной части арендной платы.
Изменение постоянной части АП осуществляется путем заключения доп.соглашения и вступает в силу с момента заключения такого соглашения.

Таким образом за период с 01.09. 2011 по 01.09.2012 года (первый года аренды)арендная плата не изменялась.
С 01 .04.2013 года арендная плата была изменена в сторону увеличения на 5 процентов путем заключения дополнительного соглашения.

В дополнительном соглашении имеется условие . что арендная плата подлежит пересмотру с 01 ноября 2013 года.

Арендодатель направил Арендатору письмо об увеличении арендной платы с 01 ноября 2013 года.

Арендатор же утверждает, что поскольку в договоре указано "не чаще одного раза в год ". то условие доп. соглашения от 01 апреля 2013 года об изменении аренды 01 ноября 2013 года является ничтожным.
При этом арендатор точкой отсчета течения года считает момент увеличения арендной платы, то есть 01 апреля 2013 года(момент заключения доп. соглашения), а Арендодатеь момент заключения договора, то есть Аренда была повышена с 01 апреля 203 года за период с 01 сентября 2012 года по 01 сентября 2013 года, а с 01 ноября 2013 года она будет повышена за период с 02 сентября 2013 года и далее.

Кто прав?

На мой взгляд, прав Датель. Потому что стороны в дополнительном соглашении от 01.04.2013 договорились изменить арендную плату 01.11.2013, т.е. ранее, чем через год. Поскольку речь не об одностороннем уведомительном порядке, а о заключении соглашения сторон, таковое изменение чаще, чем 1 раз в год, является законным по тому самому Пленуму, что в теме обсуждается.

Но я опять таки обращаю внимание на постановление ВАС 1074/10. там таковое соглашение сторон обсуждается с несколько неожиданной, для меня, стороны, предполагая свободу волеизъявления для арендатора.

Сообщение отредактировал grin095: 09 December 2013 - 12:23

[Alice]

Знатоки, подскажите, пожалуйстаВ договоре аренды прописано условие о повышении арендной платы. Цитирую:
"Размер арендной платы может быть пересмотрен досрочно в случаях изменений реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, но не чаще одного раза в год. Первое увеличение арендной платы может быть произведено не ранее чем через 11 месяцев после подписания Акта приема-передачи. Арендодатель об изменении размера арендной платы уведомляет Арендатора за месяц до изменения. Сторонами подписывается дополнительное соглашение об изменении п.3.1. и 3.2. настоящего договора."

Предупредили арендатора об увеличении арендной платы за месяц до окончания договора (договор заключаем на 11 месяцев, продлеваем дополнительным соглашением). Счета выставляем по новой ставке уже в течение 4-х месяцев, но арендатор упорно платит по ставке прошедшего договорного года, не согласен платить больше и требует обосновать решение. Каким образом убедить арендатора, что арендодатель вправе повышать арендную плату?

Сообщение отредактировал Alice: 10 December 2013 - 01:11

[Concrescere]

договор заключаем на 11 месяцев, продлеваем дополнительным соглашением

Каким образом убедить арендатора, что арендодатель вправе повышать арендную плату?

Не подписывать соглашение о продлении срока без включения в него пунктика о новой повышенной ставке АП.

[br4nder]

Не подписывать соглашение о продлении срока без включения в него пунктика о новой повышенной ставке АП.

Если в Договоре нет условия о том, что, при отсутствии возражений сторон, он продолжает свое действие на новый или неопределенный срок.

[bor.tat]

Не подписывать соглашение о продлении срока без включения в него пунктика о новой повышенной ставке АП.

+1
претензию составить с расчетом недоплаченного и намеком на то, что арендодатель - Вы и, что решили задуматься, а мол, не сменить ли нам арендатора

[Concrescere]

Не подписывать соглашение о продлении срока без включения в него пунктика о новой повышенной ставке АП.

Если в Договоре нет условия о том, что, при отсутствии возражений сторон, он продолжает свое действие на новый или неопределенный срок.

Подобное условие уже есть в законе (п. 2 ст. 621 ГК). Однако есть и обязанность арендатора вернуть имущество по истечении срока аренды (ст. 622 ГК).

Вопрос о продлении срока обычно ставится до его истечения, вот тогда датель и заявит возражения (попросит вернуть).

[Alice]

Не подписывать соглашение о продлении срока без включения в него пунктика о новой повышенной ставке АП.

Через три месяца после нашего уведомления они прислали нам свой текст соглашения, в котором предлагают удалить пункт об увеличении арендной платы вообще. Грубо говоря, но мягко выражаясь, удивили очень

претензию составить с расчетом недоплаченного и намеком на то, что арендодатель - Вы и, что решили задуматься, а мол, не сменить ли нам арендатора

А примерный текст есть где-нибудь, со ссылками на законы и пр. ?
Арендатор у нас крупный и, видимо поэтому, очень наглый. Вроде и выгонять не хочется, и в то же время пора уже по наглой рыжей морде дать, чтобы поняли, кто таки хозяин в доме.

Сообщение отредактировал Alice: 11 December 2013 - 15:54

[Алексей Халейх]

Всем здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в такой ситуации. Я являюсь представителем арендатора.

С арендодателем существует устная договоренность о продолжении отношений на 3 года, при условии ежегодного (2014-2015-2016) повышения арендной платы на, к примеру, 3%. При этом, возможность заключить долгосрочный (регистрируемый) договор отсутствует (не в порядке тех. документация на помещения/нежелание арендодателя и проч. - не суть).

Собственно вопрос - как оформить такие отношения краткосрочными договорами таким образом, чтобы при ежегодном перезаключении обезопасить себя от недобросовестного увеличения арендной платы (в большем , чем 3%, размере)?
В настоящее время объект находится в краткосрочной аренде, у нас.

1. Заключать договор/делать доп. к имеющемуся, в котором указать условие, что при перезаключении договора в отношении идентичного объекта аренды арендная плата может быть повышена не более чем на 3%?
2. Составлять 3 договора аренды текущими числами сразу, со сроками аренды на 2014, 2015 и 2016?
3. "Гарантийные письма", согласно которым цена не увеличится более чем на 3%?

Оформления предварительных договоров арендодатель также избегает.

[Alice]

Еще вот такой пункт договора аренды нас не устраивает:
В случае невнесения арендных платежей в сроки, установленные настоящим Договором,
Арендатору начисляются пени в размере 0,02 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Думаю, именно из-за таких низких пеней наши арендаторы еще ни разу не внесли арендную плату вовремя. Уже достало, честно говоря. Некторых арендаторы достают, у нас же все наоборот
И, собственно, вопрос, какую процентную ставку пеней можно устанавливать в договорах между юр. лицами?

Сообщение отредактировал Alice: 11 December 2013 - 17:17

[bor.tat]

компот какой-то ((((

при перезаключении договора в отношении идентичного объекта аренды

это, по - Вашему, что значит? - найдете точно такое же здание, расположенное по точно такому же адресу и договор аренды заключите с собственником здания-близнеца???? поясните пожалуйста .

Еще вот такой пункт договора аренды нас не устраивает:
В случае невнесения арендных платежей в сроки, установленные настоящим Договором,
Арендатору начисляются пени в размере 0,02 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Для начала, может, со всеми пунктами определитесь? Протокол разногласий составите. А то выдаете инфу по чайной ложке, а потом хотите, чтобы Вас правильно поняли
Почему Вам арендатор-то условия диктует?

Сообщение отредактировал bor.tat: 11 December 2013 - 17:15

[Alice]

Для начала, может, со всеми пунктами определитесь? Протокол разногласий составите. А то выдаете инфу по чайной ложке, а потом хотите, чтобы Вас правильно поняли
Почему Вам арендатор-то условия диктует?

В остальном все, вроде бы, нормально.
Арендатор у нас крупная компания. А мы маленькие, потому они пытаются авторитетом давить.
Так какая ставка пеней законна?