Теперь что касается придуманной Вами ситуации про то, как когда-то много-много лет назад физик приобрёл, тоже много-много лет назад суд признал право собственности на землю и т.д.
Вопрос тут далеко не однозначный. Вариантов решения данной задачи может быть несколько. При решении данной задачи я буду исходить из следующих условий:
1) Земельный участок выделен в натуре, т.е. огорожен забором, или ещё какие-то межевые знаки стоят, или весь участок находится под домом. Т.е. границы участка определены.
2) Гражданину предоставлялся именно данный участок, и судом было признано право собственности именно на участок такого размера, а не на участок большей площади, из которого гражданин хочет продать часть участка меньше минимального размера.
3) Фактические размеры участка соответствуют размерам участка по документам (ну, с учётом допустимых в соответствии с инструкциями по межеванию погрешностей).
4) Кадастровый номер земельному участку не присваивался.
При отсутствии этих условий количество вариантов решения задачи множится до бесконечности.
Сначала изложу все возможные способы толкования, а потом скажу, какого придерживаюсь я.
Вариант 1.
Нельзя продать ни дом, ни земельный участок.
Обоснование: дом без земли продать нельзя; земельный участок, не прошедший кадастровый учёт, продать нельзя; кадастровый учёт данного земельного участка произведён быть не может в связи с тем, что участок меньше минимального размера.
Возражения: при таком варианте толкования собственник дома и участка, приобретший право собственности в соответствии с законодательством, действовавшим в момент приобретения, лишается установленного законодательством права распоряжения своим имуществом, т.е. его право собственности ограничивается, а право собственности может быть ограничено только судом.
Вариант 2.
Дом можно продать без земли.
Обоснование: данный земельный участок не может быть предметом договора купли-продажи, т.е. фактически данный земельный участок изъят из оборота, а в соответствии со ст. 37 ЗК РФ допускается отчуждение здания без участка, если участок изъят из оборота.
Возражения: во-первых, слишком уж расширительное толкование понятия "участок, изъятый из оборота", и вряд ли допустимо такое широкое толкование; во-вторых, непонятно, как будут регулироваться отношения по пользованию земельным участком между собственником участка и собственником здания.
Вариант 3.
Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт.
Обоснование: фактическое формирование участка было проведено тогда, когда допускалось формирование зеельных участков такого размера, что подтверждается правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и решением суда.
Соответственно, при определении минимального размера земельного участка, который может быть поставлен на кадастровый учёт, необходимо руководствоваться нормами, действовавшими в момент предоставления участка.
Вот этот последний вариант и кажется мне правильным. Он, конечно, не идеальный, и к нему тоже при желании можно придраться, но при этом варианте не имеется ни нарушения прав собственника участка, ни серьёзных противоречий законодательству.
Единственным вариантом, не имеющим под собой никакого основания, прямо противоречащим законодательству, является Ваш вариант - продажа дома с участком, не пошедшим кадастровый учёт.
