Сообщений в теме: 154

[arturitto]

Господа, так а практики в случаях НЕЦЕЛЕВОГО кредита не появилось?
цитировать

Я, моя семья (в том числе мой несовершеннолетный ребенок)и есть та практика, наша единственная квартыра выставлена на торги (торги 21.12.2010), СП уже водят к нам домой будущих покупателей, а нам грозят выселением. квартыра в залоге, муж взял кредит, я являюсь залогодателем. банк БТА, случаем никто не знает, кто правоприемник БТА банка. СП так и не соизволили назвать взыскателя

Добрый день! Правопреемник БТА Банка-АМТ БАНК. Учавствую в судебном процессе в качестве ответчика по аналогичному случаю и тоже с этим Банком.Кредит был Нецелевой под залог единственного жилья.Очень хотелось бы узнать чем Ваше дело закончилось. ССылаюсь именно на ст. 77 и 78 Закона об ипотеке и 446 ГПК. А вы вообще в суде выступали,ссылались на эти статьи,просили признать договор ипотеки ничтожным?

[like]

ССылаюсь именно на ст. 77 и 78 Закона об ипотеке

как вы их трактуете, что у вас выходит ничтожность?

[Ludmila]

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ
КАССАЦИОННОЙ И НАДЗОРНОЙ ПРАКТИКИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2006 ГОДА


1.2. Обеспечение обязательств

Взыскание на квартиру, являющуюся единственным
местом проживания гражданина и членов его семьи,
может быть обращено в случае, если она является
предметом надлежаще заключенного договора залога
недвижимого имущества

К. обратился с иском к С. о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимого имущества) квартиры в г. Архангельске от 2 сентября 2003 года, указав, что на день заключения договора названная квартира являлась единственным жильем как для него, так и членов его семьи, поэтому она не могла быть предметом залога, а значит совершенная сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной (ничтожной).
С. заявил встречный иск к К. о взыскании процентов в связи с уклонением от возврата суммы долга по договору займа, а также требования к К. и его супруге об обращении взыскания на заложенную указанную выше квартиру по причине неисполнения ответчиком денежных обязательств, обеспеченных ипотекой.
Суд первой инстанции решением в иске К. к С. отказал; встречный иск С. к К. о взыскании части процентов удовлетворил, обратил взыскание на спорную квартиру, обязав реализовать ее с публичных торгов, установив при этом начальную продажную цену и размер платежей, подлежащих уплате С. из стоимости реализованной квартиры.
Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 2 сентября 2003 года между К. и С. был заключен договор займа, удостоверенный нотариусом Н.Т.А., на сумму 320250 руб., что эквивалентно 10,5 тыс. долларов США, сроком до 10 октября 2003 года.
В обеспечение договора займа между ними 2 сентября 2003 года заключен договор ипотеки (залога недвижимости), по которому К. передал в залог С. принадлежащую ему на праве собственности спорную квартиру в г. Архангельске.
Договор об ипотеке содержит все существенные для данного вида договора условия, предусмотренные ст. 339 ГК РФ, и соответствует требованиям Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Супруга К. дала письменное согласие на его заключение. Предмет договора ипотеки соответствует свидетельству о государственной регистрации права собственности К. на недвижимое имущество. Указанный договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения ст. 329 ГК РФ допускают исполнение обязательства залогом принадлежащего должнику имущества.
В соответствии с параграфом 3 главы 23 ГК РФ "Залог", ч. 4 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 5 и ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог квартир и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Супруга К. на его заключение дала письменное согласие. При его написании она осознавала, что передача в ипотеку заложенной квартиры предполагала возможность обращения на нее взыскания в случае неисполнения К. условий договора займа. Соглашаясь на залог жилого помещения, она дала согласие на обращение взыскания на единственное для них жилое помещение и его отчуждение.
В связи с тем, что приведенные нормы федерального законодательства и действующая в новой редакции ст. 446 ГПК РФ допускают залог принадлежащего собственнику недвижимого имущества, в том числе принадлежащего ему единственного жилого помещения, при таких обстоятельствах основания для признания оспариваемого К. договора ипотеки недействительным у суда отсутствовали. В нарушение требований статей 309, 310 и 807 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательства о возврате долга К. взятую в долг сумму С. не возвратил. Сумма долга по нему и проценты за пользование денежными средствами в размере были взысканы с К. в пользу С. решением Соломбальского районного суда г. Архангельска.
Исходя из вступившего в законную силу указанного решения районного суда, имеющего согласно ст. 61 (п. 2) ГПК РФ преюдициальное значение по данному делу, а также положений статей 809 (п. 1), 811 (п. 1) и 395 (п. 1) ГК РФ суд обоснованно удовлетворил частично требования С. о взыскании процентов с К.
При этом суд учел, что К. до настоящего времени, то есть в течение длительного периода (более 2-х лет), вообще не принимал никаких мер как по добровольному, так и принудительному исполнению денежного обязательства, несмотря на то что долг по договору ипотеки от 02.09.2003 и проценты взысканы с него, в том числе и решением суда от 26.11.2003.
Неисполнением обязательства по возврату основного долга по договору займа от 02.09.03 он способствовал увеличению денежных обязательств, что подтверждается взысканием с него по настоящему делу процентов в размере 79353 руб. 75 коп., выплата которых также обеспечивается ипотекой, и продолжает вновь способствовать их увеличению.
Согласно сведениям судебного пристава-исполнителя какого-либо иного имущества, подлежащего описи, К. не имеет.
Сумма денежных обязательств ответчика без учета судебных расходов составляет 403399 рублей 20 коп.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что допущенное им нарушение является значительным, и потому обоснованно удовлетворил предъявленное к нему С. требование об обращении взыскания на квартиру путем ее реализации с публичных торгов.
При разбирательстве дела стороны к соглашению о начальной продажной цене заложенного имущества не пришли, поэтому суд правомерно определил ее сам, взяв за основу заключение оценщика о начальной продажной цене квартиры, определенной им с учетом процента корректировки по состоянию на конец ноября 2005 года в 905940 руб., и привел в решении соответствующие доводы, правильность которых сомнения у судебной коллегии не вызывает (кассационное определение N 33-559).

[arturitto]

ССылаюсь именно на ст. 77 и 78 Закона об ипотеке

как вы их трактуете, что у вас выходит ничтожность?

стараюсь трактовать так:
Закон об ипотеке структурирован из общих и особенных положений. Из общих положений находим:
п.2 ст.6 Закона об ипотеке устанавливает перечень имущества, ипотека которого не допускается, в том числе имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Согласно п.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
-жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Далее обращаемся к особенной части (гл.13 Закона об ипотеке (Особенности ипотеки жилых домов и квартир)): допускается ипотека жилых помещений, если речь идет об ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, и ст.77-78 допускают обращение взыскания именно на такие квартиры. Т.е., делаем вывод, что единственное жилье (приобретенное за собственные деньги) являться предметом залога не может.
Да, прямого запрета заключать договор залога (ипотеки) с предметом залога единственного жилья нет, но по совокупности положений (выше) обратить взыскание нельзя.

Строим свою позицию таким образом. Интересно Ваше мнение...

[Ludmila]

Интересно Ваше мнение...

Бред это, а не позиция.

допускается ипотека жилых помещений, если речь идет об ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации,

Нет в законе об ипотеке таких слов.

ст.77-78 допускают обращение взыскания именно на такие квартиры

И это тоже Вы придумали. В законе нет ничего подобного.

[inforum]

обратить взыскание конечно можно, больше интересны основания прекращения права пользования и процедура выселения

[like]

я не вижу оснований для НИЧТОЖНОСТИ, просто согласно ст.78 закона об ипотеке, после обращения взыскания на квартиру, проживающих в ней лиц нельзя ВЫСЕЛИТЬ, если кредит/заем был нецелевым

пусть форумчане меня поправят, но получается второе основание для пожизненного проживания в чужой квартире (первое - отказ от приватизации)

[Ludmila]

я не вижу оснований для НИЧТОЖНОСТИ, просто согласно ст.78 закона об ипотеке, после обращения взыскания на квартиру, проживающих в ней лиц нельзя ВЫСЕЛИТЬ, если кредит/заем был нецелевым

пусть форумчане меня поправят, но получается второе основание для пожизненного проживания в чужой квартире (первое - отказ от приватизации)

Не уверена я в этом...
Получается противоречие.
С одной стороны, обращение взыскания являются основанием для выселения только в определённых случаях. А с другой стороны, новый собственник может выселить проживающих по общему основанию - ст. 292 ГК РФ.
Как они бьются друг с другом, Х его З.
Сейчас практику ещё повыкладываю. Доделала я вроде закон об ипотеке с постатейным приложением материалов судебной практики.

2. Выселение из квартиры, на которую обращено взыскание.

Довод кассационной жалобы о том, что на жилое помещение не может быть обращено взыскание, поскольку оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в спорном помещении, был предметом рассмотрения арбитражного апелляционного суда и ему дана правильная правовая оценка. Поскольку кредит предоставлен для целей предпринимательской деятельности, то обращение взыскания на заложенную квартиру на основании статьи 78 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не является основанием прекращения права пользования жилым помещением совместно проживаемыми членами семьи залогодателя.
Таким образом, выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении арбитражного апелляционного суда, как основанные на полном исследовании обстоятельств, подлежащих выяснению, являются обоснованными и законными. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
(Постановление ФАС ЗСО от 19 мая 2009 г. N Ф04-4411/2008(5969-А81-11)).

В соответствии с п. 2.1.16 Договора об ипотеке от <...> г. залогодатель обязан в случае обращения взыскания на предмет ипотеки вместе со всеми проживающими лицами в 30-дневный срок сняться с регистрационного учета и освободить предмет ипотеки.
Отказывая в удовлетворении заявленных Ф. и К. к КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) требований о признании недействительным п. 2.1.16 договора об ипотеке от <...> г. и обязании освободить квартиру вместе со всеми проживающими в ней лицами, суд правильно исходил из того, что указанный пункт договора основан на положениях действующего законодательства, а именно: пп. 3 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 336 ГК РФ.
Руководствуясь положениями вышеуказанных правовых норм, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд правомерно отказал в иске Ф. и К. и признал требования КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) о взыскании задолженности по кредиту путем обращения взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Какие-либо основания, предусмотренные действующим законодательством, препятствующие обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество, судом не установлены.
Довод ответчиков о том, что на жилое помещение не может быть обращено взыскание, поскольку оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в спорном помещении, являлся предметом исследования и оценки суда и правомерно признан несостоятельным.
Ссылки ответчиков на причины неисполнения ими обязательств по кредитному договору правомерно не приняты судом во внимание, поскольку наличие указанных ответчиками обстоятельств не является основанием для освобождения их от исполнения обязательств по договору и отказа в удовлетворении заявленных требований.
(Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.08.2010 N 33-11841/2010).

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы кассационной жалобы, о том, данная квартира является единственным местом жительства Г.О. и ее несовершеннолетней дочери Г.В., в связи с чем на нее не может быть обращено взыскание.
Из материалов дела видно, что ни ответчица, ни ее дочь по адресу: Санкт-Петербург, <...(Адрес)...> не зарегистрированы л.д. 130 - справка формы 9/.
Ответчица зарегистрирована по адресу: Санкт-Петербург, <...(Адрес)...> л.д. 103/.
Собственник жилого помещения добровольно заключил договор об ипотеке.
Кроме того, п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Следует также отметить, что размер кредитной задолженности в настоящее время превышает сумму предоставленного кредита, который был обеспечен залогом.
При указанных обстоятельствах ссылка ответчицы на тяжелое материальное положение в настоящее время также не может быть принята во внимание.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия находит подлежащими отклонению доводы кассационной жалобы о предоставлении ответчице отсрочки исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с ч. 2 ст. 350 ГК РФ.
(Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 августа 2010 г. N 33-8096/2010).

Доводы истцов по встречному иску о ничтожности указанных пунктов договора ссылкой положения на ст. 78 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не могли быть приняты судом, поскольку данная норма не содержит ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество.
Вопрос о выселении ответчиков по первоначальному иску истцом при рассмотрении настоящего дела не ставился.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
(Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2010 г. N 9740).

Применение норм гражданского законодательства о залоге
2. В судебной практике возник вопрос о возможности одновременного решения вопроса о выселении должников при обращении взыскания на заложенное имущество в виде недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Статья 50 названного Закона устанавливает судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество и по общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
Из указанной нормы следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится в судебном порядке путем предъявления залогодателем самостоятельного иска в суд и рассмотрение его в порядке искового производства как спора о праве.
При рассмотрении дел о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры имеют место случаи, когда истцы-кредиторы одновременно заявляют требования о выселении ответчиков-должников в случае неисполнения требований судебного пристава-исполнителя о добровольном исполнении решения суда.
Например, удовлетворяя исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к В. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, Рудничный районный суд г. Кемерово указал в решении, что в случае неисполнения требований судебного пристава-исполнителя о добровольном исполнении решения суда В. с проживающими с ней членами семьи подлежит принудительному выселению.
Отменяя судебное решение, судебная коллегия обратила внимание на то, что суд не привел нормы материального права, которые предусматривают возможность выселения должника при разрешении требований о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, а также разрешил вопрос о правах и обязанностях членов семьи В., не привлеченных к участию в деле, чем нарушены их процессуальные права.
При разрешении требований о выселении граждан-залогодателей следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 78 Закона (в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
На основании ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.
С учетом ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Данная норма носит общий характер и не регулирует специально вопросы выселения при обращении взыскания на заложенное жилое помещение; а также предоставляет право установить срок для выселения и заявить иск о выселении новому собственнику помещения, но не залогодержателю.
До реализации жилого помещения на таких граждан распространяется действие нормы п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, согласно которой момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации. В случае реализации судебного порядка обращения взыскания право собственности на такое жилое помещение граждане-залогодатели утрачивают только после проведения публичных торгов в соответствии с положениями п. 2 ст. 237 ГК РФ.
Из этого следует, что для решения вопроса о выселении из квартиры (жилого дома), на которые обращено взыскание, должна быть проведена реализация этого имущества, после чего новый собственник может предъявить в суд иск о выселении.
(Справка Кемеровского областного суда от 13 августа 2009 г. N 01-26/716 «О практике рассмотрения судами Кемеровской области гражданских дел в первом полугодии 2009 года по кассационным и надзорным данным», раздел «Применение законодательства о залоге», п. 2).

Обращение взыскания на заложенное имущество не дает право залогодержателю требовать прекращения права пользования этим имуществом залогодателя.
Удовлетворяя требование банка и принимая решение о прекращении Ф-вой права пользования жилым помещением, суд исходил из того, что на данное жилое помещение, как на заложенное имущество, ранее постановленным решением суда было обращено взыскание.
Однако судом первой инстанции сделан не основанный на законе и фактических обстоятельствах дела вывод о том, что обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация влекут переход права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю.
Согласно п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.
Следовательно, для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке".
При соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 ФЗ "Об ипотеке", новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению.
В данном случае положения ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" направлены в первую очередь на защиту прав и законных интересов третьих лиц - новых собственников заложенного жилого помещения, приобретших право собственности в связи с обращением взыскания на заложенное жилое помещение и последующей реализацией имущества с торгов в предусмотренном законом порядке.
Поскольку банк собственником спорного жилого помещения в связи с обращением взыскания на него не стал, то он не имеет право требовать прекращения пользования им залогодателем и любыми иными лицами. То есть в данном случае банк является ненадлежащим истцом.
(Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за второе полугодие 2008 года, Утвержден на заседании президиума Пермского краевого суда 27 февраля 2009 года, определение N 33-6403 от 06.11.2008).

Согласно с ч. 1 ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит данное имущество.
Поскольку обязательства ответчиками по кредитному договору, обеспеченному залогом, нарушены, суд пришел к правомерному выводу об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру <...>, принадлежащую в равных долях Г.З. и Г. В соответствии со ст. 350 ГК РФ суд правильно определил начальную продажную цену заложенного имущества.
Выводы суда являются правильными.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
В кассационной жалобе указывается на то, что изложенные в решении выводы, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд, необоснованно истолковал цель договора кредита, полученного на потребительские нужды, как капитальный ремонт; не признал право ответчиков и пользователей жилым помещением на проживание в спорной квартире после ее отчуждения, нарушив их жилищные права, поскольку квартира является для них единственным жильем. Неправильно определена начальная продажная цена квартиры.
Данные доводы не могут являться основанием к отмене решения суда.
Как видно из договора о предоставлении кредита под залог жилого помещения от 22.12.2006 г. (л.д. 21), цель получения кредита указана ремонт. Этим обстоятельствам суд дал оценку.
В соответствии со ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Предметом настоящего спора жилищные права ответчиков и пользователей заложенной квартиры не являлись. Спор рассмотрен судом в пределах заявленных требований. Вопросы реализации заложенного имущества находятся за пределами заявленного иска и подлежат рассмотрению в ином порядке. Все лица, проживающие в заложенной квартире, привлечены к участию в деле, в связи с чем, их права судом нарушены не были. Довод о том, что квартира является их единственным жильем, был предметом проверки суда первой инстанции. Суд правильно исходил из того, что данный довод не может являться основанием к отказу в иске, поскольку стороны заключили договор об ипотеке в установленном порядке, данный договор был зарегистрирован 28 декабря 2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службой по г. Москве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации N 77-77-18/057/2006-717). В статье ст. 446 ГПК РФ предусмотрено исключение из общего правила невозможности обращения взыскания на единственное жилье, для имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
(Определение Московского городского суда от 24 июня 2010 г. по делу N 33-18869/10).

Обращая взыскание на заложенное имущество - квартиру, суд правильно руководствовался приведенной нормой закона, обоснованно при этом указав, что ответчики не отвечают требованиям Стандарта реструктуризации ипотечных кредитов, утвержденных решением правления ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" от 05.02.2009 года, поскольку просрочка исполнения обязательства у них возникла до момента наступления обстоятельств, повлекших существенное снижение совокупного дохода семьи у должников имеется.
Так увольнение с работы К.В.Н. имело место 18.12.2008 года, а нарушать свои обязательства по возврату кредита ответчики начали после 28 января 2008 года.
Согласно ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечении возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее представленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
2, Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего федерального закона.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Поскольку заложенное имущество для погашения долга, как правильно решил суд, подлежит реализации путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, то право пользование квартирой ответчиками после ее продажи подлежит прекращению, а семья К-вых - выселению.
Вместе с тем, поскольку требование истца о принудительном исполнении принятого на себя супругами К-выми обязательства по возврату кредита удовлетворено полностью, кассационная инстанция считает возможным дополнить резолютивную часть решения суда указанием о прекращении действия кредитного договора.
Что касается доводов К.В.В. и В.Н. о том, что суд должен был привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства, коль скоро заявленным иском затронуты права их несовершеннолетнего сына, то они не основаны на законе, поскольку в деле в качестве ответчиков участвовали законные представители несовершеннолетнего К-ва В.В. - его родители.
Не могут повлечь отмены решения и доводы К.В.В. и В.Н. о невыполнении судом требований п. 3 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" в части указания способа реализации заложенного имущества, поскольку данный вопрос может быть разъяснен судом в порядке исполнения решения суда.
Не состоятельна и ссылка ответчиков на ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотеке", поскольку, согласно материалам дела К.В.В. принадлежит 1/2 доля спорной квартиры, К.В.Н. и К-ву В.В. - по 1/4 доли, в то время как в приведенной норме права речь идет об общей совместной собственности (без определения доли).
Кроме того, согласно договору от 29.06.2007 года и закладной на квартиру, супруги К-вы действовали не только от своего имени, но и от имени несовершеннолетнего К-ва В.В.
А при таких данных, судебная коллегия приходит к выводу о законности принятого решения, а поэтому оснований для его отмены не находит.
(Определение Липецкого областного суда от 15 апреля 2009 г. по делу N 33-807/2009).

12 сентября 2000 года по результатам проведения Федеральным долговым центром при Правительстве РФ (отделением по Ярославской области) аукционных торгов по реализации недвижимости С. приобрел трехкомнатную квартиру в доме по ул. <...>, принадлежавшую В. Право собственности С. на квартиру зарегистрировано учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С. обратился в суд с иском к бывшей супруге В. П. о расторжении договора найма указанной квартиры, выселении ответчицы из квартиры со всеми проживающими лицами, вселении его в квартиру. Исковые требования мотивировал тем, что сохранение регистрации ответчицы в квартире препятствует ему пользоваться жилым помещением, свидетельствует о заключении с собственником квартиры договора найма, при этом П. плату за квартиру не вносит, что в соответствии со ст. 687 ГК РФ является основанием для расторжения договора найма жилого помещения и выселения ответчицы.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Ч. исковые требования поддержал, просил учесть, что квартира нужна истцу для собственного проживания, другого жилья в г. Ярославле у него нет.
Представитель П. адвокат Ф., назначенная судом на основании ст. 50 ГПК РФ, исковые требования не признала.
Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 28 июня 2004 года постановлено: выселить из квартиры дома по ул. <...> П., а также других граждан, проживающих в указанном помещении, вселить в указанную квартиру С.
В кассационном порядке решение суда не обжаловалось.
Определением Кировского районного суда г. Ярославля от 5 декабря 2005 года М. и Е. восстановлен срок на подачу надзорной жалобы на решение суда от 28 июня 2004 года.
В надзорной жалобе Е. и М., дочери П., не привлеченные к участию в деле, просят решение суда отменить в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В жалобе указывают, что они не были привлечены к участию в деле, их мать не была извещена о рассмотрении дела, дело рассмотрено без участия прокурора и представителя органа опеки и попечительства, суд неправильно применил нормы ГК РФ о договоре найма жилого помещения, так как такой договор с собственником не заключался.
Дело истребовано в Ярославский областной суд.
Определением судьи Ярославского областного суда дело передано для рассмотрения по существу в президиум Ярославского областного суда в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Президиум находит решение Кировского районного суда г. Ярославля от 28 июня 2004 года незаконным и подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что в спорной квартире зарегистрированы П. и ее дочери Е., родившаяся <...>, и М., родившаяся <...>. В связи с тем, что истец заявил требование о выселении всех проживающих в квартире лиц, суду с учетом требований ч. 3 ст. 37 ГПК РФ следовало привлечь к участию в деле Е. и М., которым на момент разрешения спора исполнилось соответственно 17 и 16 лет.
Материалами дела не опровергается довод надзорной жалобы о том, что П. не была извещена о рассмотрении дела. В судебном заседании 25.05.2004, на котором ответчица не присутствовала, суд определил дело слушанием отложить на 28.06.2004 на 15.30 часов, направить ответчице исковое заявление С. с измененными требованиями (л.д. 47). Данные о направлении ответчице судебного извещения и искового заявления с измененными требованиями по известному месту ее жительства в материалах дела отсутствуют.
В силу п.п. 2 и 4 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ допущенные судом нарушения норм процессуального права являются существенными и влекут отмену решения суда.
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ дела о выселении должны рассматриваться судом с участием прокурора. Как видно из материалов дела, суд не извещал прокурора о рассмотрении данного дела.
Удовлетворяя исковые требования С., суд сослался на нормы ст. 304 ГК РФ о праве собственника требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, ч. 2 ст. 687 ГК РФ о расторжении договора найма по требованию наймодателя в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев и ст. 135 ЖК РСФСР об отсутствии у нанимателя права требовать возобновления договора, если жилое помещение необходимо для личного пользования собственника.
Применение судом одновременно норм материального права, регулирующих вещные и обязательственные отношения, свидетельствует о том, что суд не определил характер возникших между сторонами правоотношений.
Статьей 135 ЖК РСФСР закреплялось право нанимателя на возобновление договора найма по истечении срока договора. Поэтому для применения данной нормы суду следовало установить момент начала и окончания течения срока существования отношений сторон по договору найма жилого помещения.
Исходя из того, что квартира продавалась на аукционных торгах в связи с обращением на нее взыскания как на предмет залога, при определении характера правоотношений сторон суду следовало учесть положения ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
По изложенным основаниям решение Кировского районного суда г. Ярославля от 28 июня 2004 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
(Президиум Ярославского областного суда от 1 марта 2006 г. N 44-г-34).

[like]

пока по ст.292 никто не пытался выселить из квартиры, проданной с торгов, которая была заложена не под цели 78-й статьи, слишком редкий случай видимо

[Изяслав]

просто согласно ст.78 закона об ипотеке, после обращения взыскания на квартиру, проживающих в ней лиц нельзя ВЫСЕЛИТЬ, если кредит/заем был нецелевым

энто как Вы к таким выводам пришли?

[like]

в ст.78 только про целевые кредиты/займы речь идет

[arturitto]

Интересно Ваше мнение...

Бред это, а не позиция.

Очень удивительная доброжелательность с Вашей стороны.....

Возможно попытка написать своими словами не увенчалась успехом попробуем так:
"По правилам статьи 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.
Положениями пункта 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
При решении вопроса о возможности обращения взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, являющееся для него и членов его семьи, совместно проживающих в нем, единственным пригодным для постоянного проживания помещением и одновременно предметом ипотеки, судам, органам принудительного исполнения надлежит руководствоваться законодательством об ипотеке.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) содержит общую норму, согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (статья 50).
В главе XIII данного Закона об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (часть первая статьи 78).
.....Поскольку данный жилой дом (квартира) получен должником по наследству (куплен на собственные средства), а выданный банком кредит выдавался на предпринимательские(потребительские) цели и не предназначался для приобретения или строительства жилья, то по смыслу указанных правовых норм на него не распространяется действие Закона об ипотеке.
"
(....) в скобках - привязка к моей ситуации

Интересует мнение ВСЕХ....

[Ludmila]

.....Поскольку данный жилой дом (квартира) получен должником по наследству (куплен на собственные средства), а выданный банком кредит выдавался на предпринимательские(потребительские) цели и не предназначался для приобретения или строительства жилья, то по смыслу указанных правовых норм на него не распространяется действие Закона об ипотеке.

Это снова бред. В законе об ипотеке не написано ничего подобного. Более того, в нём написано, что он РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на ипотеку квартир. И ничего не говорится про то, что он не распространяется на ипотеку квартир, заложенных в обеспечение отдельных видов обязательств.

А выход из Вашей ситуации - заплатить долги.

[like]

artruitto, будете жить в меньшей из комнат (в прошлом) вашей квартиры
вопрос в том, что вам выгоднее: продать квартиру самому и выселиться или отдать квартиру за цену ниже рыночной, но сохранить право проживания в ней

если хотите избежать наложения взыскания на квартиру, вы должны выплатить набежавшие проценты, дальше можно спросить совета здесь
http://www.banki.ru/...6454&PAGEN_1=12

[Изяслав]

в ст.78 только про целевые кредиты/займы речь идет

согласен. но

like сказал(а):
просто согласно ст.78 закона об ипотеке, после обращения взыскания на квартиру, проживающих в ней лиц нельзя ВЫСЕЛИТЬ, если кредит/заем был нецелевым

такого-то там нет.

[like]

тогда вопрос, что является основанием, если обращение взыскания не является?

[Ludmila]

тогда вопрос, что является основанием, если обращение взыскания не является?

Давайте так: мухи отдельно, котлеты отдельно.
В законодательстве, насколько я понимаю, есть два варианта выселения.
Первый - это выселение собственника и проживающих с ним лиц залогодержателем при обращении взыскания на заложенное имущество.
Второй - это выселение бывшего собственника и проживающих с ним лиц новым собственником имущества.
Вот сдаётся мне, что ст. 78 относится к первому варианту, что не лишает нового собственника права на выселение бывшего собственника и проживающих с ним лиц на основании ст. 292 ГК РФ, т.е. по второму варианту.
Хотя право именно залогодержателя выселять собственника имущества представляется мне более чем сомнительным, равно как более чем сомнительной представляется и вообще право на существование той части ст. 78, которая относится к выселению.
На мой взгляд, выселять имеет право только новый собственник и только на основании ст. 292 ГК РФ.

[like]

а я вот нутром чую, что литр, но доказать не могу, что ст. 78 "вообще" разграничивает случаи когда человека можно выселить и когда нельзя, поскольку кроме обращения взыскания (и перехода ПС) других событий, которые могут быть основанием для выселения вроде как нет, потому что иначе эта статья теряет смысл

Сообщение отредактировал like: 22 February 2011 - 23:57

[Ludmila]

что ст. 78 "вообще" разграничивает случаи когда человека можно выселить и когда нельзя

Я Вам по секрету скажу: по моему глубокому убеждению, само по себе обращение взыскания вообще не может быть основанием для выселения.

[like]

а взыскание включает в себя переход ПС ?

[Ludmila]

а взыскание включает в себя переход ПС ?

Обращение взыскания? Не знаю. Наверное, нет.

[inforum]

взыскание включает в себя переход ПС

утрату ПС залогодателем наверно да

[Ludmila]

утрату ПС залогодателем наверно да

Вот это точно не включает.

[Изяслав]

иначе эта статья теряет смысл

соотнесите с редакцией ст. 292 на дату принятия редакции 78.

выселять имеет право только новый собственник и только на основании ст. 292 ГК РФ.

+1.

Вот это точно не включает.

мну в замешательстве. может, так - не включает, но может повлечь?

[Ludmila]

Посмотрим, что по сему поводу говорит закон об ипотеке.
Сначала пробежимся по оглавлению. Глава 8 - обращение взыскания, глава 9 - реализация.
Но по одним только названиям говорить, что реализация имущества - это продолжение обращения взыскания, а не его составная часть, было бы слишком смело.
Тогда надо посмотреть, что в тексте закона говорится.
Ключевой тут является ст. 56 закона:
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом".
Обращено взыскание - т.е. действие закончено. Т.е. получается, что обращение взыскания заканчивается моментом вступления в силу решения суда. Звучит как-то странновато, но уж как написано, так написано, и у меня, например, другого толкования не получается.
А вот в ст. 60 речь идёт про то, что "Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем". Т.е. тут получается, что реализация всё-таки составная часть обращения взыскания, и обращение взыскания заканчивается продажей заложенного имущества или приобретением его залогодержателем. Насколько норма, регулирующая частный вопрос, может противоречить общей норме ст. 56, вопрос спорный.
В общем, в законе об ипотеке можно найти аргументы как в пользу того, что реализация имущества является составной частью обращения взыскания, так и в пользу того, что обращение взыскания и реализация - это разные понятия, и обращение взыскания заканчивается вступлением в силу решения суда... Здесь предлагаю не дискутировать, поскольку до бесконечности можно приводить аргументы в ползу каждой из вышеуказанных точек зрения, по-своему интерпретировать ие или ине нормы, а однозначного ответа всё равно не будет.
Кстати, в КТМ РФ используется более правильный, на мой взгляд, термин - принудительная продажа заложенного судна. Вот там никаких двояких толкований быть не может, а тут - запросто.
Ну да ладно, не удалось нам в точности установить, входит ли реализация имущества в обращение взыскания.
Давайте посмотри, чем может закончиться реализация имущества. А тут возможны четыре варианта.
1) Должник или залогодатель исполнил обеспечиваемое ипотекой обязательство (помните про ст. 60?) и прекратил обращение взыскания.
2) Имущество продано с торгов.
3) Имущество приобретено залогодержателем (по соглашению с залогодателем либо в результате оставления имущества за собой).
4) Повторные торги не состоялись, залогодержатель оставить имущество за собой отказался, ипотека прекратилась.
Т.е. обращение взыскания - длящийся процесс, который завершается либо вынесением решения (если мы принимаем точку зрения, что обращение взыскания не включает в себя реализацию), либо (если мы принимаем вторую точку зрения) завершается либо переходом права собственности, либо сохранением права собственности залогодателя и прекращением ипотеки.
Так что вовсе не обязательно обращение взыскания включает в себя переход права собственности.

Теперь читаем ст. 78. Обращение взыскания является основанием для выселения. Прошу заметить: не завершение обращения взыскания, не переход права собственности в результате обращения взыскания, а само обращение взыскания, т.е. до того, как оно завершилось. Т.е. получается, что выселить можно ДО завершения процесса обращения взыскания. И вот тут получается бред, независимо от того, какую из точек зрения мы примем.
До момента завершения процесса обращения взыскания (независимо от того, в какой момент этот процесс заканчивается) должник или залогодатель могут исполнить обязательство и прекратить обращение взыскания. Процесс обращения взыскания может закончиться прекращением ипотеки. И что, в любом из этих случаев собственник должен выселяться из квартиры?
Более того, если копать совсем уж глубоко, то получается, что собственник имущества до утраты им права собственности теряет утрачивает право пользования имуществом, что совсем уж странно...

мну в замешательстве. может, так - не включает, но может повлечь?

Именно так. Может повлечь, но не влечёт в обязательном порядке - так будет точнее.