Сообщений в теме: 454

[kurzman]

LLL, меня тоже очень смущает.

Добрый день, коллеги.

По сложившейся широкой практике передача под расписку денег в счет уплаты цены жилого помещения по договору его купли-продажи (ДКП) осуществляется при подписании проекта договора в регистрирующем органе. То есть, такая передача производится до момента государственной регистрации ДКП, а стало быть, до момента его заключения.

Как вы оцениваете данную практику применительно к возможности покупателя требовать возврата уплаченного в случае неосуществления или отказа в государственной регистрации по какой-либо причине, и стало быть, не заключения ДКП? Учитывая положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ, возможен ли вообще такой возврат?

[kurzman]

Ваши мнения по п. 4 ст. 1109... пожалуйста! Или все согласны с тем, что, вопреки здравому смыслу, деньги в этом случае останутся у несостоявшегося продавца? Не хочу в это верить.

[barinskey]

Мое глубокое ИМХО заключается в том, что большинство т.н. "ячеечных" сделок с недвижимостью сводятся к минимизации налоговых платежей.
Показать по договору одну стоимость, на самом деле рассчитаться намного большей суммой.
Есть, безусловно, и иные причины, но я не о них.

Мой случай. Я на стороне продавца.
Схема продажи именно ячеечная.

Покупатель настаивает на оформлении расписки на всю сумму. То есть продавец пишет расписку в том, что он получил от покупателя деньги за недвижимость в размере не 100 рублей по договору, а всей тысячи.

Зачем, спрашиваю покупателя, вам такая расписка?
Затем, отвечают, что в пределах срока исковой давности могут быть поданы всевозможные иски о правах на недвижимость, могущие повлечь двустороннюю реституцию. И, мол, мы с этой распиской пойдем в суд требовать от продавца действительную стоимость недвижимости, а не показанную в договоре.
И судебная практика взыскания стоимости недвижимости по расписке против того, что указано в договоре, типа есть....

Собственно вопросы:
1. Действительно ли есть такая практика? Как суды смотрят на сумму в договоре и сумму в расписке?
2. Мое, возможно ошибочное, ИМХО: будь я на месте продавца, был бы против выдачи расписки. Хочу спать спокойно, не думая о том, что кто-то будет решать судьбу документа, прямо говорящего о том, что я нае...л родное государство и не заплатил налоги в полном объеме.

[Alderamin]

barinskey

Покупатель настаивает на оформлении расписки на всю сумму. То есть продавец пишет расписку в том, что он получил от покупателя деньги за недвижимость в размере не 100 рублей по договору, а всей тысячи.

Зачем, спрашиваю покупателя, вам такая расписка?
Затем, отвечают, что в пределах срока исковой давности могут быть поданы всевозможные иски о правах на недвижимость, могущие повлечь двустороннюю реституцию. И, мол, мы с этой распиской пойдем в суд требовать от продавца действительную стоимость недвижимости, а не показанную в договоре.

Сумма сверх указанной в договоре - что угодно (скажем, заем, НО), но никак не цена недвижки... Соответственно, требовать эту сумму можно, но совсем не в связи с реституцией, основания для ее взыскания никак не связны с договором. В общем, в описанной ситуации покупатель в любой момент вправе потребовать вернуть указанную сумму...

2. Мое, возможно ошибочное, ИМХО: будь я на месте продавца, был бы против выдачи расписки. Хочу спать спокойно, не думая о том, что кто-то будет решать судьбу документа, прямо говорящего о том, что я нае...л родное государство и не заплатил налоги в полном объеме.

Суды пока, слава богу, не сливают подобную инфу в налоговую, так что аргумент с налогами тут совершенно не катит... Однако отказ продавца письменно подтвердить покупателю размер фактически полученной суммы не может не напрягать покупателя... Расписка должна быть, только в ней нужно указывать, скажем так, правильное основание платежа...

[Rigard]

В общем, в описанной ситуации покупатель в любой момент вправе потребовать вернуть указанную сумму...

Акцепт.

Расписка должна быть, только в ней нужно указывать, скажем так, правильное основание платежа...

Например?

[barinskey]

Alderamin

Сумма сверх указанной в договоре - что угодно (скажем, заем, НО), но никак не цена недвижки... Соответственно, требовать эту сумму можно, но совсем не в связи с реституцией, основания для ее взыскания никак не связны с договором. В общем, в описанной ситуации покупатель в любой момент вправе потребовать вернуть указанную сумму...

Не совсем въехал....
Писать долговую расписку или что?
Что имеется в виду под "правильным основанием платежа"?
И как оно будет работать?

[IriskaSPb]

Я часто сталкиваюсь с тем, что в договоре заниженная цена, а расписки на реальную сумму и указано, что переданы по такому то договору к-п за такую то недвижимость.

[Pastic]

Собственно вопросы:
1. Действительно ли есть такая практика? Как суды смотрят на сумму в договоре и сумму в расписке?

Три равновероятных варианта

1. Суд посчитает, что условия договора согласованы в одном документе, подписанном сторонами (ст. 550 ГК РФ) и расписку во внимание принимать не будет.

2. Суд посчитает, что фактически была передана сумма, указанная в расписке и при реституции взыщет ее (либо вообще не мотивируя, либо посчитав разницу между ценой договора и суммой в расписке, скажем, неосновательным обогащением).

3. Суд посчитает договор незаключенным, т.к. не согласовано существенное условие - цена. Со всеми вытекающими.

[barinskey]

Pastic
Спасибо!
Будь я судьей, выбрал бы первый вариант..:-)

[vicktor]

Pastic

1. Суд посчитает, что условия договора согласованы в одном документе, подписанном сторонами (ст. 550 ГК РФ) и расписку во внимание принимать не будет.

Приведите хоть один реальный пример, где СОЮ сделал именно так.

Pastic

2. Суд посчитает, что фактически была передана сумма, указанная в расписке и при реституции взыщет ее (либо вообще не мотивируя,

Не раз такое встречалось.

Pastic

посчитав разницу между ценой договора и суммой в расписке, скажем, неосновательным обогащением).

Наши СОЮ так далеко в мотивировке, я имею ввиду НО, редко заходят.

[DAN11]

Часто с подачи риэлторов (для морального успокоения клиентов) выдают две расписки: первую на сумму, указанную в договоре, - в оплату квартиры, вторую - на разницу между неформальной и формальной ценой ("боковик") - за передаваемые улучшения квартиры (компенсацию за произведенный ремонт, встроенную мебель и т.п.).



Для успокоения нервов клиентов в риэлторской практике, вместе со второй распиской, еще используют дополнительное соглашение, где указана реальная цена, и которое должно тихо ждать своего часа. В случае с основным Договором, подлежащим регистрации (квартира, жилой дом) судебная перспектива этого доп. соглашения выглядит проблематичной. В случае с участками и нежильем - вполне может сработать.


Есть еще схема с использованием займа с отменительным условием на сумму разницы между ценами.

[vicktor]

Будучи на месте продавца расписки на дельту не дам (по налогам может жопа выйти). Пример из жизни: покупатель пошел оформлять налоговый вычет и предъявил налоговикам расписку продавца. Последствия: ВУД, условно.

Будучи на месте покупателя без расписки на всю сумму квартиру покупать никогда не буду.

[Денежка]

barinskey

Мое глубокое ИМХО заключается в том, что большинство т.н. "ячеечных" сделок с недвижимостью сводятся к минимизации налоговых платежей.
Показать по договору одну стоимость, на самом деле рассчитаться намного большей суммой.

Половина из этого большинства - сделки обывателей, у которых недвижимость в собственности уже по сто лет, но которых хоть дубиной избей, но не убедишь в том, что вычет по НДФЛ в полной сумме продажи даётся. И что не нужно договоры к нотариусу тащить... Сделают тупое лицо и ноют - "ууу, а вот соседи по инвентаризационной стоимости продали, а я тоже хочу... Омонавтом... Не-е-е, я хочу десять лимонов за квартиру... Ага, напишем триста тыщ, а то мало ли что!.. Омонавтом!". Дебилы. Или сами дебилы, или дебилы эти "риелтеры", которые вообще не врубаются ни во что, и знают один ответ - "мы всегда так делаем!".

Ещё четверть, действительно, налоги крысит.

И оставшаяся четверть имеет свои какие-то внутренние причины - или у конторы бюджеты ворует, или от супругов скрывает что-то, или имущество от кредиторов сливает.

будь я на месте продавца, был бы против выдачи расписки. Хочу спать спокойно, не думая о том, что кто-то будет решать судьбу документа, прямо говорящего о том, что я нае...л родное государство и не заплатил налоги в полном объеме.

Для доказательства наебывания государства достаточно и показаний свидетелей. Это не ГК, где только письменные доказательства заключения договора подходят.

Добавлено в [mergetime]1209974415[/mergetime]
vicktor

Будучи на месте покупателя без расписки на всю сумму квартиру покупать никогда не буду.

На месте покупателя не покупал бы квартиру без указания истинной цены в договоре.

[vicktor]

Нева Хаус

На месте покупателя не покупал бы квартиру без указания истинной цены в договоре.

Ну почему же? Если квартира продается ЛИЧНО продавцом и есть расписка на полную сумму - почему бы и нет?

[Денежка]

vicktor

почему бы и нет?

Хотя бы для того, чтобы при продаже квартиры ранее, чем через три года, к вычету по НДФЛ предъявить все расходы на приобретение продаваемой квартиры.
И/или вычет по НДФЛ на покупку квартиры получить лимон, а не те две копейки инв. стоимости, которые в договоре указаны.

Я также не вижу ничего невозможного в том, чтобы пройтись по УД соучастником, типа, помог скрыть реальный размер дохода, что позволило отразить эту мелочь в декларации.

И вообще можно много нафантазировать последствий лжи в письменном виде.

[greeny12]

vicktor

почему бы и нет?

Хотя бы для того, чтобы при продаже квартиры ранее, чем через три года, к вычету по НДФЛ предъявить все расходы на приобретение продаваемой квартиры.
И/или вычет по НДФЛ на покупку квартиры получить лимон, а не те две копейки инв. стоимости, которые в договоре указаны.

Я также не вижу ничего невозможного в том, чтобы пройтись по УД соучастником, типа, помог скрыть реальный размер дохода, что позволило отразить эту мелочь в декларации.

И вообще можно много нафантазировать последствий лжи в письменном виде.

Все фантазии разбиваются о реальность.

Сумма, направленная на покупку квартиры, но не более 1 000 000 рублей, всего лишь уменьшит базу для расчета НДФЛ. Если в результате такого уменьшения база станет равной нулю, то вернут только сумму ранее удержанного налога. И в любом ином случае, не могут вернуть больше, чем уже уплачено в бюджет, но в любом случае сумма возврата не больше чем, 13% от миллиона.

Так что, покупатель, который имеет в бюджете уплаченный налог с его ДОХОДА, и намерен в будущем получить вычет, не станет скрывать свой расход и отказываться написать РАСПИСКУ О ВРУЧЕНИИ суммы с указанием, что она в двух экземплярах. Подпишет продавец ее или нет со своей стороны?

При наличии расписки, покупатель никак не станет соучастником продавца.

Сообщение отредактировал greeny12: 05 May 2008 - 15:38

[vicktor]

Надо отметить, что получение продавцом "дельты" за квартиру помимо договора вовсе не освобождает его от декларирования данной суммы и соотв. уплаты налога.

[greeny12]

Надо отметить, что получение продавцом "дельты" за квартиру помимо договора вовсе не освобождает его от декларирования данной суммы и соотв. уплаты налога.

налога не будет, если по документам деньги можно квалифицировать как подаренные...
http://forum.yurclub...opic=149977&hl=

[Денежка]

greeny12

направленная на покупку квартиры, но не более 1 000 000 рублей

Ссылка на НК где? Я говорю про уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму расходов на её приобретение, и там никакого "но не более" нет.

налога не будет, если по документам деньги можно квалифицировать как подаренные...

Зашибись какое... И в чём тогда спокойствие для покупателя квартиры, если у него есть расписка о том, что его дар принят?

Добавлено в [mergetime]1209981730[/mergetime]
vicktor

Надо отметить, что получение продавцом

Вы хотели быть на месте покупателя сначала, не?

[vicktor]

greeny12, я вообще то имел ввиду сугубо "материально-правовую сторону" вопроса, а не хитров@банные "квалификации". И вот пример: Купил покупатель квартиру по д к\п за миллион руб, а в реале за 10 млн. Через короткое время продал ипотечникам за теже 10 млн., указав в д к/п реальную стоимость (банк настаивал). Потом пошел в налоговую сдаваться, не было, говорит, дохода. НДФЛ платить не с чего, так как квартиру покупал тоже за 10 млн. И в доказательство - расписку продавца - а там собственноручно получил 10 млн. за проданную квартиру. Результат - УД для продавца, но дали, правда, условно.


Добавлено в [mergetime]1209981964[/mergetime]
Нева Хаус

Вы хотели быть на месте покупателя сначала, не?

Я всегда НА СВОЕМ месте.

[DAN11]

Кстати при получении денег в размере, указанном в договоре купли-продажи, даже в случае, когда сумма меньше 1 млн. руб. при владении до 3 лет, и любой суммы при владении 3 года и более (налогообложение отсутствует) необходимо подавать налоговую декларацию для получения имущественного налогового вычета на эти суммы (п.2 ст. 220 НК РФ). Правда практически никто этого не делает, кроме случаев, когда в этом же году покупают другую квартиру и хотят получить налоговый вычет и за нее.

[greeny12]

необходимо подавать налоговую декларацию ... Правда практически никто этого не делает

Вызывают и ... ответственность за неподачу декларации...

[Wzhik]

будь я на месте продавца, был бы против выдачи расписки. Хочу спать спокойно, не думая о том, что кто-то будет решать судьбу документа, прямо говорящего о том, что я нае...л родное государство и не заплатил налоги в полном объеме.

barinskey, а покупатель хочет тоже спать спокойно, зная, что если вдруг продавец (его наследники) захотят расторгнуть (признать недействительным или незаключенным) договор, то он сможет вернуть все переданные деньги, а не только цену по договору.
А вообще обычно делают две расписки - одну на цену договора, а другую на "дельту".
Ячейка - это псевдоакредитив и в этом её смысл.

Сообщение отредактировал Wzhik: 05 May 2008 - 16:25

[Денежка]

DAN11

необходимо подавать налоговую декларацию для получения имущественного налогового вычета на эти суммы

Для получения вычета надо не декларацию подавать, а заявление. Вместе с декларацией))
А декларацию нужно подавать всегда, когда в налоговом периоде физик свое имущество (любое) продавал.

Добавлено в [mergetime]1209984958[/mergetime]
greeny12

При наличии расписки, покупатель никак не станет соучастником продавца.

Договор купли-продажи квартиры, и все изменения-дополнения его, подлежат госрегистрации. Покупатель это знает, и заранее согласен помочь продавцу скрыть от регистрирующих органов документы, подверждающие истинный размер полученного продавцом дохода.

Добавлено в [mergetime]1209985045[/mergetime]
Wzhik

Ячейка - это псевдоакредитив

Тока аккредитив контролирует Банк, а содержимое ячейки известно только сторонам. И зачастую самим сторонам неизвестно назначение содержимого ячейки.

Сообщение отредактировал Нева Хаус: 05 May 2008 - 16:50

[Wzhik]

Тока аккредитив контролирует Банк

Как они их контролирую мне известно по делам в АС о взыскании убытков, причиненных банком неправильным раскрытием аккредитива.