Сообщений в теме: 324

[pivalex]

вопрос сугубо практический

все осложняется тем что ранее дом находился в собственности собственника земли нопотом он только ее продал соответственно и передал часть земли в собственность по 552 ГК п. 2

такая часть на бумаге не определена

[pivalex]

Доброе время суток, коллеги!

И снова вопрос по ипотеке.

Есть кредитное обязательство, обеспеченное ипотекой. Ипотека зарегистрирована в ФРС. Ипотека - на здание и на право аренды под зданием. Недавно правительство Москвы принимает решение об изъятии земельного участка и здания (с последующим его сносом) для государственных нужд с выплатой компенсации собственнику здания. Вопрос - что происходит с ипотекой? Каким образом банку получить причитающуюся собственнику здания компенсацию за изъятие?

[Vitalik]

pivalex
353?

[pivalex]

Виталь, там же снос

[Vitalik]

pivalex
хм) его не сразу снесут)) эт раз) во-вторых, они буду собственником...а подобную фигню) уточнижение они должны произвести с Вашего согласия)

[pivalex]

а как деньги получить нам - ту компенсацию что заплатят?

[Vitalik]

pivalex
прекращать досрочно основное обязательство

[Ludmila]

Ипотека - на здание и на право аренды под зданием. Недавно правительство Москвы принимает решение об изъятии земельного участка и здания (с последующим его сносом) для государственных нужд с выплатой компенсации собственнику здания. Вопрос - что происходит с ипотекой?

Она прекращается гибелью предмета ипотеки.

Каким образом банку получить причитающуюся собственнику здания компенсацию за изъятие?

Вопрос, конечно, интересный. Предложи залогодателю написать письмо в тот орган, который будет производить выплату компенсации, с просьбой перечислить средства банку во исполнение обязательств залогодателя по догоору такому-то в сумме такой-то в порядке исполнения обязательства третьим лицом.
Если залогодателем такое письмо не будет написано, то получить компенсацию непосредственно от органа, выплачивающего компенсацию, будет достаточно проблематично - никакие механизмы не прописаны.
Я рассматривала этот вопрос, но тут возможны тоьлко теоретические выкладки, притянутые за уши (о чём я честно и написала). Практики, насколько мне изсетно, никакой нет.

[Vitalik]

Ludmila

Она прекращается гибелью предмета ипотеки.

да, но пока произведено изъятие....перейдут обязанности залогодателя как предусмотерно в 353?

это раз..
а во-вторых, право аренды...все равно останется...хотя....совпадение в одном лице поди кредитора и должника будет...

[Ludmila]

да, но пока произведено изъятие....перейдут обязанности залогодателя как предусмотерно в 353?

Перейти-то перейдут, а толку? Всё равно на такое здание взыскание обратить не удастся...

а во-вторых, право аренды...все равно останется...

Не, не останется.
Либо прекратится, как правильно замечено, совпадением должника и кредитора, либо будет просто расторгнут договор аренды. В Постановлении Правительства Москвы обычно указывается: "Расторгнуть договор аренды земельного участка № ___ от ___, заключённый с ____". Иногда, может, даже и допники о расторжении делаются (я лично не видела).
Конечно, расторжение договора аренды на основании Постановления Правительства Москвы (без допника) достаточно спорно, но, тем не менее, обременение арендой снимается в ЕГРП.

[Vitalik]

Ludmila

Перейти-то перейдут, а толку? Всё равно на такое здание взыскание обратить не удастся...

так если перейдут, то обязанность залогодателя не допускать ухудшение имущество остается...

[Ludmila]

так если перейдут, то обязанность залогодателя не допускать ухудшение имущество остается...

1) Я думаю, что возникнет противоречие между ст. 31, в соответствии с которой залогодатель должен предпринимать меры по обеспечению сохранности имущества, и нормами об изъятии имущества для государственных нужд.
Как пойдёт судебная практика - сложно сказать, но могу предположить. Скорее всего, будет признано, что наличие договора залога не является препятствием для изъятия имущества для государственных нужд, тем более что возможность изъятия предусмотрена ФЗ "Об ипотеке", а соответственно, что изъятие предмета ипотеки под снос не является несоблюдением мер по сохранности имущества.
2) Даже если исходить из того, что залогодателем становится государство, что у государства в связи с этим возникает обязанность по принятию мер по сохранности имущества и что изъятие имущества для государственных нужд с целью сноса является нарушением таких мер, что тогда, какие способы защиты своего права есть у залогодержателя?
а) досрочно потребовать исполнения обязательств, обепсеченных ипотекой, и досрочно же обратить взыскание на предмет ипотеки. НО! Обратить взыскание на предмет ипотеки будет невозможно.
б) оспорить ненормативный акт, на основании которого был изъят предмет ипотеки? НО! Нет оснований для признания такого акта недействительным (см. п. 1 данного сообщения)
в) подать иск о запрете сноса до истечения срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. НО! Даже при наличии оснований в таком приостановлении нет смысла - ояпть-таки из-за невозможности отчуждения.
г) подать иск о взыскании убытков. НО! Для этого надо будет доказать много чего, в том числе наличие противоправнгого поведения залогодателя, прямую причинно-следственную связь между невозвратом кредита и сносом предмета ипотеки (и я думаю, что судебная практика вполне может потребовать, чтобы должника сначала признали банкротом, а иначе, мол, можно за счёт должника), и т.д...
Т.е. получается, что даже в случае признания того, что залогодатель не соблюдал меры по сохранности предмета ипотеки, залогодержатель свои права защитить не сможет.

Это уж не говоря о том, что вряд ли государство при изъятии здания будет регистрировать своё право собственности на это здание...

[Vitalik]

Ludmila

скажу честно, что мы щас ушли в теорию по сути...но интересно...

1) Я думаю, что возникнет противоречие между ст. 31, в соответствии с которой залогодатель должен предпринимать меры по обеспечению сохранности имущества, и нормами об изъятии имущества для государственных нужд.
Как пойдёт судебная практика - сложно сказать, но могу предположить. Скорее всего, будет признано, что наличие договора залога не является препятствием для изъятия имущества для государственных нужд, тем более что возможность изъятия предусмотрена ФЗ "Об ипотеке", а соответственно, что изъятие предмета ипотеки под снос не является несоблюдением мер по сохранности имущества.

не соглашусь...

изъятие было как основание для прекращение ПС предыдущего...первоначального залогодателя. После изъятие ПРАВО перешло к государству. Соот-но, само по себе основание прекратило существовать и гос-во стало обычным залогодателем)))))

а тут...распоряжение имуществом...как полномочие залогодателя...ипотекой ограничено...

Саш...чего у тя в кредитном о досрочном? привязка к ипотеке есть?

[Ludmila]

не соглашусь...

изъятие было как основание для прекращение ПС предыдущего...первоначального залогодателя. После изъятие ПРАВО перешло к государству. Соот-но, само по себе основание прекратило существовать и гос-во стало обычным залогодателем)))))

а тут...распоряжение имуществом...как полномочие залогодателя...ипотекой ограничено...

Да я не говорю, что так однозначно...
Противоречие получается. С одонй стороны, полномочие залогодателя ипотекой ограничено. В сдругой стороны, полномочия государства по изъятию имущества не ограничены наличием/отсутствием ипотеки. Кстати, и ФЗ "Об ипотеке" предусматривает возможность изъятия имущества.
У нас получается вечная коллизия: специальные нормы законодательства об ипотеке против специальных норм об изъятии + другие нормы всё того же законодательства об ипотеке.
Так вот, я говорила только то, что допускаю (и, учитывая "социалистическое правосознание судей", с высокой стпепнью вероятности), что судебная практика пойдёт по тому пути, что изъятие и снос заложенного имущества допускается, если речь идёт об изъятии для госнужд.

[Jazzanova]

мне позиция Виталия ближе
в концептуальном плане на мой взгляд ликвидация здания в этом случае не должна нарушать право залогодержателя

[Ludmila]

мне позиция Виталия ближе

Вась, давай разделим проблему на двее части.
1. Имеется ли противоречие между 32 и 41 статьями закона об ипотеке, а также между 32-й статьёй этого закона и заокнодательством (ГК РФ, ЗК РФ), регулирующим мзъятие имущества?
На мой взгляд, есть. А на твой?
2. Как будет такое противоречие (при его наличии) истолковано судебной практикой?
Пока практики на эту тему нет, можно только предполагать.
Так вот, можешь ли ты со 100%-ной гарантией сказать, что суды пойдут по пути ст. 32 закона?

[Jazzanova]

Люд
на мой вечерний взгляд
не стоит усложнять эту ситуацию
право собственности на здание прекращается изъятием
однако здание переходит к государству
государство не может ликвидировать заложенное здание пока не урегулирует правоотношения с залогодержателем в силу ограничений специального законодательства об ипотеке
в этой части кажется разобрались
по поводу права аренды
здесь действительно проблема
потому, что аренда прекращается совпадением должника и кредитора как верно отмечалось выше

[Ludmila]

не стоит усложнять эту ситуацию
право собственности на здание прекращается изъятием
однако здание переходит к государству
государство не может ликвидировать заложенное здание пока не урегулирует правоотношения с залогодержателем в силу ограничений специального законодательства об ипотеке
в этой части кажется разобрались

Нет, не разобрались.
Если бы устанавливалось то, о чём говоришь ты, то и норма была бы сформулирована иначе: было бы написано, что изъятие заложенного имущества не допускается до прекращения ипотеки или что не допускается снос в госнуждах заложенного имущества.

Давай смотреть ст. 41 ФЗ "Об ипотеке".
Ст. 41 устанавливает иной способ защиты прав залогодержателя.
Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.


Таким образом, ипотека распространяется на имущество, предоставленное взамен изътого, залогодержатель вправе требовать досрочного обращения взыскания на имущество, предоставленное взамен изъятого. Либо залогодержатель получает право на получение возмещения, причитающегося залогодателю.

[Vitalik]

Ludmila
Вы правы, но и исключать то, что право перешло к новому залогодателю нельзя.

имхо..
другое дело, что с момента возникновения такого юрид факта как изъятие, наступают следующие последствия:
1) основания для выплаты компенсации;
2) замена имущества.

но при этом закон ничего не сказал о прекращении самой ипоетки.

[Ludmila]

Вы правы, но и исключать то, что право перешло к новому залогодателю нельзя.

Так я это и не отрицаю. Я просто говорю, что это не исключает возможность сноса объекта, и что я полагаю, что существует высокий риск того, что суды признают такой снос правомерным.

но при этом закон ничего не сказал о прекращении самой ипоетки.

Это да. Но с момента сноса здания ипотека прекратится точно, в связи с гибелью предмета ипотеки.

Мне вообще "нравится", как закон об ипотеке обошёлся с изъятием имущества - не установил ни порядок какого-то уведомления залогодержателя, ни порядок реализации залогодержателем своего права на получение удовлетворения за счёт компенсации...
Ну и вообще закон "замечательный".

[Jazzanova]

Если бы устанавливалось то, о чём говоришь ты, то и норма была бы сформулирована иначе: было бы написано, что изъятие заложенного имущества не допускается до прекращения ипотеки или что не допускается снос в госнуждах заложенного имущества.

так бы формулировать норму я бы не стал
и вообще полагаю вполне достаточно того нормативного регулирования которое существует
столь кардинально менять не вижу смысла
уточнить - может быть

при решении данной ситуации думаю имеет смысл обратить внимание на следующие не названные в этой теме нормы ст. 345, 352, 353, 354 ГК
также рекомендую посмотреть если еще не смотрели
ст. 33, 36, 37, 38 39 закона об ипотеке

[Ludmila]

при решении данной ситуации думаю имеет смысл обратить внимание на следующие не названные в этой теме нормы ст. 345, 352, 353, 354 ГК
также рекомендую посмотреть если еще не смотрели
ст. 33, 36, 37, 38 39 закона об ипотеке

Смотрели, смотрели эти нормы, и что?...
Из этого (в особенности из ссылок на ст. 37 и 39), видимо, надо сделать вывод, что государство может изъять имущество для госнужд только с согласия залогодержателя? Ну не следует это из указанных норм, не следует!!!
А я рекомендую посмотреть ст. 41 закона об ипотеке.
А с каких пор мы на Вы?

[pivalex]

Виталь, да в договоре кредитном и ипотеке есть перекресные ссылки друг на друга.

Вот интересно, если мы приобретаем право на получение средств из компенсации, причитающейся залогодателю, и реализовать ее невозможно, то у банка есть шанс остаться ни с чем??
и второй вопрос - если взамен будет предоставлено иное имущество - согласно закону оно стоновиться предметом ипотеки - вопрос - по какому механизму - кто даст и на основаниии чего информацию в ФРС об обремении нового имущества?