Сообщений в теме: 545

[mnatsa]

tlya

Так об том и речь. Вы как участник долевой собственности даете согласие на проведение реконструкции. А город дает согласие на проведение работ по реконструкции(новый объект усе-таки).

Значит после реконструкции я так и останусь участником долевой собственности. А инвестору шиш

[kuropatka]

SiRus

Купить можно...

Нельзя купить. Вообще нельзя законным образом "оформить в собственность", по крайней мере без реконструкции. mnatsa прав - читайте 290-ю и практику по мансардам в Питере.

Вильям
Поищите по слову "мансард" - много интересного найдете.

[vbif]

Коллеги, научите в чем здесь могут быть проблемы...
Есть некий трехэтажный нежилой дом, принадлежит одному собственнику юрику.
Есть над домом чердак чердак выделеный в экспликации пунктиром.

Есть у людей желание его облагородить НЕ ПОЛУЧАЯ НА ЭТО НИКАКИХ РАЗРЕШЕНИЙ (благо делать там особо то и нечего) и здать его под офис.

Мнения разделились.
Вопрос.
1. Кто, кого (арендатора или арендодателя) и за что может наказать? (какие нибудь там архитектурные надзоры, прокуратура и.т.д) Простите я в этом бизнесе мало чего понимаю.
2. Есть ли риск признания недействительным договора аренды ТАКОГО нежилого помещения.

Спасибо. Буду признателен за любые мысли ибо понимаю что скорее всего вопрос звучит достаточно пространно.

[Чилим]

Ответственность несет собственник, у которого регресс к арендатору.
Условия договора могут предусматривать капитальный ремонт и существенные улучшения арендованного имущества, поэтому все капремонтные работы по перепланировке здания и пр. должны проходить по строительным нормам и с разрешений. Кроме того потребуется в итоге внести изменения в тезпаспорт. Так что пока вот так, тальше по ходу развития темы.

[GeiL]

Есть у людей желание его облагородить НЕ ПОЛУЧАЯ НА ЭТО НИКАКИХ РАЗРЕШЕНИЙ

делать там особо то и нечего

Косметический ремонт? Фасад никак не затрагивает? По моему не надо никаких разрешений.

[sten]

Есть у людей желание его облагородить

Принципиальную важность имеет то- будет ли перепланировка и (или) изменение границ объекта. Если нет - облагораживайте спокойно, если будет, то это самовльная перепланировка. Теоретически возможны административные санкции, практически - учитывая, что собственник один - маловероятны.

2. Есть ли риск признания недействительным договора аренды ТАКОГО нежилого помещения.

Уточните - это "нежилое помещение" или всё-таки "чердак" (общее имущество...)
Впрочем, и то и другое сдавать в аренду можно - главное согласие всех сособственников, которое у вас есть.

[vbif]

Коллеги, спасибо.

Уточните - это "нежилое помещение" или всё-таки "чердак" (общее имущество...)

Все Здание ЦЕЛИКОМ принадлежит ОДНОМУ собственнику.
Он его сдает в аренду разным арендаторам.
И считает что не эффективно не использовать для этого еще и достаточно большие чердачные площади.
Не селен я в терминах, но мансардой его назвать язык не поворочивается.

Так вот. Собственник думает сделать следующее. Не затрагивая никак фасад навести порядок на чердаке, и сдать его в аренду как нежилое помещение. Но проблема, которую обозначили некие его консультанты, звучит следующим образом.
Коль чердак не является нежилым помещением которое предназначено для размещения там офиса - заключение такого договора без "узаканивания" перепланировки этого чердака и его превращения в нежилое помещение - противоправно.

Я считаю что это бред.
И никаких рисков недействительности сделки аренды такого имущества не вижу.
Возможно есть риски привлечения собственника к административной ответственности со стороны СЭС, пожарных и прочих надзоров Это наверное да.

[beta]

vbif,

Я считаю что это бред.

Я так не считаю.
Фактически обсуждается возможность сдачи в аренду части здания. На эту тему (точнее, на тему, можно ли сдать в аренду часть помещения) здесь было много споров, мнения разделились. Однако все же считаю, что часть здания не может являться объектом аренды, т.к. не соответствует требованиям ст. 607 ГК.
И если в отношения части помещений сторонники такой точки зрения (что можно сдавать) ссылаются на ст. 26 закона о регистрации прав на недвижимое имущество, то в отношении части здания даже такой ссылки привести нельзя.

[vbif]

beta
коллега, но вот зачем вам это?
Я крайне признателен за мнения высказанные всеми, но ЗАЧЕМ уводить тему в другую плоскость? Не интересует меня то, о чем вы здесь пишите. Можно сдать часть помещения, нельзя.
Я лично считаю этот вопрос не больше чем зарядкой для мозгов и ни более.

Понимаете?
Бредом я назвал не утверждение о возможности либо не возможности сдачи части здания. НЕ ЭТО ОБСУЖДАЛОСЬ И НЕ ЭТО ПРИВОДИЛОСЬ В КАЧЕСТВЕ АРГУМЕНТА ПРОТИВ!!!
Поднимитесь повыше и перечитайте что я называл бредом.
Ладно. Пустая пикировка.

Всем спасибо.
Добавлено @ [mergetime]1100251652[/mergetime]
beta
не ну прикольно все равно... Хорошо.
Допустим что нельзя сдать в аренду и что получим? Предоставление услуг по организации офиса
Или вы считаете ЧТО СОБСТВЕННИК ВООБЩЕ НЕ ВПРАВЕ использовать это имущество по своему усмотрению Странно.

[Stone]

vbif
ИМХО, оснований для недействительности сделки, тоже пока не видится...
что касается поста beta - ИМХО, она имела ввиду, что, по ее мнению, есть порок объекта аренды - со всеми вытекающими последствиями (недействительность/незаключенность)

[vbif]

Stone
спасибо.

есть порок объекта аренды - со всеми вытекающими последствиями (недействительность/незаключенность)

это мне в данный момент не интересно.
И, более того, я с этим не согласен, но повторюсь не хотел бы это обсуждать в этой теме тем более что обсуждали это дело много раз.

[beta]

vbif, Вы задали вопрос:

2. Есть ли риск признания недействительным договора аренды ТАКОГО нежилого помещения.

Так вот я имела в виду, что без "узаконивания" помещений речь идет о сдаче части здания, а не о сдаче помещения (т.к. юридически его не существует). Соответственно, вижу и последствия.

[vbif]

beta
речь идет о сдаче в аренду не части здания а части принадлежащего собственнику имущества. Улавливаете разницу?
Вопрос о том как его "определенно установить" в соотвествии с требованиями ГК - вопрос креативных возможностей сторон.

Недействительности ЭТОГО договора из 607 быть не может по определению ибо ДАЖЕ если исходить из ваших посылок и ОТКАЗАТЬ в применении к этому договору норм об аренде, это не свидетельствует о том что стороны ВООБЩЕ не состоят в правоотношении и ДАЖЕ в случае возникновения спора к этим правоотношениям будут применены ОБЩИЕ нормы ГК об обязательствах. Понимаете? Нет?
В п. 3 ст. 607 (которую Вы приводите в качестве аргумента с которым я не согласен) идет речь о возможном признании не заключенным СООТВЕТСТВУЮЩЕГО договора т.е. договора АРЕНДЫ а не вообще договора. (Обратите внимание в 607 НЕТ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ!!! а недействительность ДОГОВОРА и незаключенность договора аренды несколько разные вещи Согласитесь)

Хотя согласен, наверное не совсем верно был сформулирован вопрос.
Который видимо должен был звучать более подробно.
Что нить типа: а не вздумают ли налорги отказать арендатору в отнесении таких "арендных" платежей на затраты? а не вздумает ли такой "арендатор" отказаться от внесения причитающихся с него платежей? И.т.д.

[Чилим]

ст.607 законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых не допускается.
ст.611 имущество должно соотв. условиям договора и назначению имущества.

Чердак хоть и не ограничен в обороте, но явно не является местом для размещения офиса. Вы правы что вырисовываются проблемы с СЭС, пожаркой, трудинспекцией и пр. Поэтому обойти этот затык возможно договорным условием в дог.аренды в части производства работ по реконструкции и переоборудованию чердака под мансарду и офис. Разрешения необходимы в любом случае.

Недействителньость аренды чердака врядли возможно доказать, да и кто этим будет заниматься, кто заинтересованное лицо. Задолбят надзорными органами, Вам этого пошею хватит.

Вы считаете что есть у налоргов основание переквалифицировать аренду чердака во что нить иное. Кхе, сомневаюсь. Вот отнести затраты на аренду офиса против аренды чердака, вот здесь обоснованность со стороны арендатора будет слабовата.
Основания для невнесения арендной платы, - блин, не подумали Вы. Договр заключен, условия приняты и понятны, в чем проблема. 612 не катит.

Сообщение отредактировал Чилим: 12 November 2004 - 16:13

[Dreffer]

Есть 2 разреза этой проблемы:

1. Можно ли заключить такой договор, с точки зрения права (действительность, заключенность, соблюдение порядка заключения)
2. Даже если нельзя, то чем это может грозить?

По первому вопросу
На данный момент спорный объект является чердаком - частью общего имущества дома, которое предназначено для обслуживания всего дома (в том числе, тепло-влаго-пароизоляция, размещение коммуникаций). Поскольку в отношении нежилых помещений отсутствует запрет на отдельное распоряжение общим имуществом, как в в п. 2 ст. 290 ГК РФ - в отношении жилых - и аналогия здесь неприменима, как указал Высший арбсуд, то передавать в аренду вроде бы можно.
Но вот только что - это не отдельное помещение, оно в техпаспорте не указано (если я правильно понял, лишь отмечено на плане ПОСЛЕДНЕГО ЭТАЖА), если передавать, то только как "часть здания" или "часть общего имущества здания". По сути, одно и то же, но при использовании второй формулировки могут возникнуть различные проблемки (многие смутно помнят, что вроде бы, такое имущество не сдается).
[вот здесь и всплывает вопрос, можно ли сдавать в аренду часть здания]
Никоим образом нельзя передавать в аренду "под офис" - помещение не приспособлено (не отвечает санитарным нормам), юридически это (без реконструкции и переоформления) - чердак, у налоговых органов могут закрасться подозрения, что вы сдаете лишь "юр. адрес" для левой фирмы.
Если для арендатора это проблем не вызывает, лучше просто не уточнять нигде, что это офис, и обязать его (не в договоре, конечно) не использовать этот адрес в качестве почтового/юридического.
То, что помещение фактически используется под офис, для вас не страшно - вы сдавали для других целей. Но кое-какие вопросы решить придется.
В любом случае, есть нарушения санитарных и противопожарных норм.
При этом нарушение санитарных норм можно списать на арендатора - вы думали, что он там будет тару хранить, а он офис организовал.
С пожарниками то же.
Но арендатор приводить помещение в соответствие санитарным и противопожарным нормам, скорее всего, без вашего согласия не смог бы (то есть должен был бы уведомить вас), а с другой стороны, как это легко выяснят они же, с вашего ведома прокладывались дополнительные участки внутридомовых электросетей, ввозилась техника и т.п. То есть, вы или знали или должны были знать, что в арендуемой "части здания" находится офис. Так что, возможно, штрафы возложат на вас. Однако, вряд ли эти службы будут ставить вопрос о недействительности договора.
2 be continued.

[vbif]

Dreffer спасибо конечно. Но знаете можно наверное и не продолжать
Просто поймите, утверждения такого типа:

если передавать, то только как "часть здания" или "часть общего имущества здания". По сути, одно и то же, но при использовании второй формулировки могут возникнуть различные проблемки (многие смутно помнят, что вроде бы, такое имущество не сдается).

заведут нас в неведомые дали

часть общего имущества здания

это ж надо такое придумать... Т.е. у здания (именно у ЗДАНИЯ может быть ОБЩЕЕ имущество). Мдя.
Все коллеги, всем спасибо.

[Dreffer]

vbif
Кто МОЖЕТ поставить вопрос о недействительности договора? Или прокуратура (которой вы никаким боком не интересны) или налоговые органы (а вот они могут усмотреть в этом выгоду для себя, пардон, для государства).
Для ИМНС признание договора недействительным означает возможность отказа в признании расходов на аренду ("отнесении на себестоимость") - для арендатора. Об этом указал Чилим.
Может, еще что-то (стоит покопаться в НДС, налогах на прибыль и на имущество организаций).
Порядок может быть такой (если они дотумкают) - а). признание сделки по аренде "части здания" мнимой, прикрывающей аренду нежилого помещения - бывшего чердака, б). признание сделки по аренде нежилого помещения недействительной вследствие отсутствия определенного имущества, передаваемого в аренду - неопределенности объекта аренды. Хотя тут есть сомнения... Но подкопаться под вашу позицию можно.

[Dreffer]

vbif

часть общего имущества здания

в данном случае отношения принадлежности, все правильно. Не в смысле, что здание "владеет" общим имуществом, а в смысле, что общее имущество относится к зданию, входит в его состав

[Mouzze]

vbif
Не переживайте.
Град.кодекс ст.62 п.9. Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

БТИ придется "убедить", в противном случае будут проблемы с регистрацией договора.

Для уяснения вопроса - что чего затрагивает/не затрагивает, посмотрите расп. мера № 166/1-РМ от 31.07.96

Сообщение отредактировал Mouzze: 12 November 2004 - 18:10

[vbif]

Dreffer

Для ИМНС признание договора недействительным означает возможность отказа в признании расходов на аренду ("отнесении на себестоимость") - для арендатора. Об этом указал Чилим.

нет вы не понимаете. Не хотите понять.

Прочитайте ж вы закон, полистайте практику...
Поймите. Не будет этот договор аренды признан недействительным!
Нет для этого ОСНОВАНИЙ!
Есть единственная возможность - это обсуждать его незаключенность!!!
НО, (сосредоточтесь!) незаключенность договора АРЕНДЫ (в виду отсутствия объекта) не влечет вообще отсутствие ДОГОВОРА между сторонами!!
Понимаете? Нет?
Суд, даже признав незаключенным этот договор аренды, признает что отношения между сторонами должны регулироваться ОБЩИМИ положениями ГК об обязательствах!
Т.е. это не аренда, но по договору я предоставил что то контрагенту? предоставил. Он обязался платить? Обязался. Все нет проблем.
Расходы обоснованы!! И отношения между сторонами регулируются общими нормами об обязательствах, а не положениями об аренде!
Что нить типа того казуса про крышу в обзоре ВАСи...

наконец, не забывайте, в чем "гешефт" налоргов в таких исках?
Почему вы не хотите сказав А продолжить.
Ведь если сделка недействительна то и "арендодатель" не должен был платить налоги с суммы получкнной в качестве оплаты по ней!
Гд налорги больше теряют как вы думаете?
Эх.
Mouzze спасибо. По делу.

БТИ придется "убедить", в противном случае будут проблемы с регистрацией договора.

Договор не будет регистрироваться.

Наверное надо было вопрос и впрямь по другому формулировать.
Вот если б я спросил, а что по вашему мешает САМОМУ собственнику использовать чердак принадлежащего ему здания под офис?

Сообщение отредактировал vbif: 12 November 2004 - 19:14

[Alxhom]

vbif
слушайте, я прочитал всю тему, но Вы мне скажите, площадь чердака входит в площадь, которая в собственности у этого потенциального арендодателя?
Добавлено @ [mergetime]1100266875[/mergetime]
Я к тому, что если чердак у нас является частью здания, находящегося в собственности, даже, насколько я понял, обозначен на плане БТИ.
Я, признаться, не понимаю аргументации коллег, утверждающих, что сдавать в аренду чердак нельзя. Это помещение? Помещение. Так почему нельзя-то?
Что касается приведения в божеский вид, то если Вы не затрагиваете несущие стены, коммуникации и не выходите за внешние границы здания, то это косметический ремонт и ни с кем его согласовывать не надо.

[vbif]

Alxhom
1. да входит.
2. я тоже не понимаю. Более того, до настоящего момента все делающие такие утверждения ни привели вразумительных ссылок ни на один применимый к ситуации НПА....

[Alxhom]

Более того, до настоящего момента все делающие такие утверждения ни привели вразумительных ссылок ни на один применимый к ситуации НПА....

а их и нету... понятно, что за нарушение всяких санитарных, пожарных правил по головке не погладят, но к недействительности договора это никакого отношения, естественно, не имеет.
так что лично я целиком на Вашей стороне. а консультанты Вашего знакомого, наверно, хотят срубить лишнего бабла на ненужных действиях.