Сообщений в теме: 216

[Юська]

У меня вопрос - как считать общую площадь?
Расчет общей площади осуществляется из общей площади зем участков на одной улице или общая площадь считается исходя из количества зем участков, которые на момент образования тсж находятся в собственности?

[NVV]

Расчет общей площади осуществляется из общей площади зем участков на одной улице

А почему только на ОДНОЙ улице??

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах 

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Думаю аналогия вполне уместна

[Юська]

решили образовать только на одной улице, на сколько я поняла п.2 ст.136 это не запрещает

[Чужая]

у кого появились новые идеи по управлению коттеждными поселками? С учетом п.2.ч.2 ст. 136 ЖК РФ создание ТСЖ в коттеджном поселке возможно.
Вопрос в том, что если например, есть услуги охраны поселка, которые стоят недешево, а кто-то взял и написал заяву о выходе из ТСЖ.. он теперь не будет платить за охрану?
Как на пркатике решаются эти и другие проблемы, связаные с осуществлением управления в коттеджных поселках?

[ВладимирD]

Я так смотрю, идей по управлению коттеджными поселками было много, ибо родились такие схемы, которые прям глаза режут. Мне вот давеча подкинули:

ДОГОВОР СОВЕСТИ

Гр. Иванов И.И. с одной стороны, и Некоммерческое партнерство «РБ», в лице Председателя Правления Петрова П.П., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Партнерство», с другой стороны, вместе именуемые «стороны», а каждый по отдельности -«сторона», заключили настоящий Договор Совести о нижеследующем:
1. Общие положения
При заключении настоящего Договора Совести стороны исходят из того, что:
1) Владелец приобретает в собственность земельный участок площадью 0000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:00 00 00:0000 (далее - Земельный участок), расположенный на территории загородного комплекса «РБ» (далее - Загородный комплекс) по адресу: Московская область;
2) возведение зданий и сооружений, в том. числе оград вокруг земельных участков, на территории загородного комплекса «РБ» производится в соответствии с единой архитектурной концепцией, предусматривающей единый архитектурный стиль и иные требования к зданиям и сооружениям;
3) возведение зданий и сооружений без соблюдения установленной единой архитектурной концепции является нарушением прав других владельцев земельных участков на территории Загородного комплекса, учитывая, что единая архитектурная концепция является одним из существенных условий, повлиявших на принятие указанными лицами, а также будущими покупателями, решения о приобретении земельного участка на территории Загородного комплекса;
4) на территории Загородного комплекса учреждена некоммерческая организация -Партнерство с целью строительства и обслуживания объектов инженерных коммуникаций и инфраструктуры загородного комплекса «РБ»;
5) Партнерством организована круглосуточная охрана Загородного комплекса и работа контрольно-пропускного пункта.
Настоящий Договор Совести направлен на установление между сторонами разрешительного порядка возведения Владельцем зданий и сооружений на принадлежащем ему участке в Загородном комплексе в целях сохранения единой архитектурной концепции Загородного комплекса, а также установление между сторонами иных отношений, следующих из приобретения Владельцем земельного участка в Загородном комплексе.
2. Обязательства Владельца
Владелец принимает на себя следующие обязательства:
2.1.Не допускать нахождение грязных автомобилей, принадлежащих Владельцу или членам его семьи, гостям Владельца и иным связанным с ним лицам, на территории Земельного участка.
2.2.Для вывоза бытового мусора ежедневно не позднее 0.00 по московскому времени складывать накопившийся бытовой мусор, упакованный в приобретаемые Владельцем за свой счет специальные мешки, возле въездных ворот на Земельный участок с внешней стороны.
2.3.3а пределами Земельного участка осуществлять выгул собак только в специально отведенных для этого местах.
2.4. Вступить в НП "РБ", оплатить вступительный взнос и ежемесячно уплачивать Партнерству  членские  взносы,  направленные  на оплату  услуг по  охране  и обслуживанию территории и эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций в Загородном комплексе в размере 0000 долларов США в месяц. Указанная сумма уплачивается до 00-го числа текущего месяца в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день платежа в НП "РБ" путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Указанный размер взносов может быть изменен решением Правления Партнерства в порядке, установленном внутренними документами Партнерства.
Примерный перечень услуг по обслуживанию территории и эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций в Загородном комплексе указан в Приложении № 1 к настоящему Договору Совести.
2.5.В случае, если строительство на Земельном участке ведется по договору с указанным Партнерством третьим лицом, Владелец обязуется ознакомить Партнерство с согласованным    с    последним    проектом    строительства    вместе    со    всей    проектной
документацией в срок не позднее « » 200 г., а в случае, если строительство
ведется Владельцем самостоятельно (т. е. без участия указанных Партнерством организаций), Владелец обязуется в дополнение к указанному в настоящем пункте закончить
на земельном участке не позднее « » 200 г. все работы по строительству
зданий и сооружений, требующие применения тяжелой строительной техники (подъемных кранов, бульдозеров, экскаваторов и т. д.).  "-  *
2.6.Предварительно согласовывать с Партнерством любые изменения ограждения вокруг Земельного участка, включая возведение новых ограждений.
2.7. До начала строительства зданий, сооружений на земельном участке, а также ограждения, Владелец обязуется письменно уведомить об этом Партнерство.
2.8.Предварительно согласовывать с Партнерством фасады, высоту и этажность зданий и сооружений, планируемых к возведению на земельном участке Владельца, а также предполагаемые сроки строительства. При этом Владелец признает, что высота возводимых на земельном участке зданий и сооружений не должна превышать 12 метров, а этажность -два с половиной этажа.
2.9.В случае получения со стороны Партнерства мотивированного отказа в согласовании Владелец не вправе начинать строительство зданий, сооружений, а также ограды до устранения причин отказа.
2.10. Обеспечить сброс условно чистой воды из бассейна, пункта мойки автомобилей, прочих систем, связанных со значительным расходованием воды, а также систем очистки воды только в специально обустроенный за свой счет фильтрационный, колодец на территории своего земельного участка. Подписав настоящее соглашение, Владелец считается уведомленным о том, что сброс воды из бассейна, пункта мойки автомобилей, прочих систем, связанных со значительным расходованием воды, а также из систем очистки воды (водоподготовки) в систему общей канализации запрещен.
2.11. Пункты 2.7.-2.10. действуют только в случае, когда строительство зданий и сооружений на Земельном участке осуществляется Владельцем самостоятельно (т. е. без участия указанных Партнерством организаций).
2.12. Владелец вправе продавать, дарить или иным образом отчуждать Земельный участок, при этом не допуская дробления Земельного участка.
2.13. Владелец обязуется не совершать сделки по отчуждению Земельного участка до момента подписания и передачи Партнерству лицом, намеренным приобрести данный Участок (далее - Будущий Покупатель), следующих документов:
1. Договора Совести, заключаемого с Партнерством или указанным  Партнерством лицом, на тех же условиях, что и настоящий договор.
2. Заявления о вступлении в Некоммерческое Партнерство «РБ».
3. Обязательства Партнерства
Партнерство принимает на себя следующие обязательства:
3.1.Своевременно (но в любом случае не позднее одного месяца со дня получения материалов) рассматривать поступившие от Владельца на согласование материалы, в том числе предусмотренные п.п. 2.5, 2.8 настоящего договора.
3.2.0тказ в согласовании в соответствии настоящим Договором со стороны Партнерства должен быть сделан в письменной форме и содержать причины отказа, а также по возможности предложения по устранению причин отказа.
З.ЗЛартнерство вправе отказать в согласовании в следующих случаях:
1) этажность и/или высота данного здания или сооружения не соответствует максимально или минимально допустимой этажности и/или высоте зданий или сооружений, утвержденных Партнерством в качестве предельно допустимых для аналогичных зданий или сооружений;
2) конфигурация фасада здания и/или конструкция ограды не соответствует общему архитектурному стилю, утвержденному Партнерством для зданий, расположенных в данной части Загородного комплекса (Приложение №2);
3) представленные Владельцем документы не содержат необходимой для согласования информации;
4) Владельцем планируется строительство зданий или сооружений с применением тяжелой строительной техники в нарушение сроков, предусмотренных п. 2.5 настоящего Договора Совести.
4. Ответственность сторон
4.1.В случае если Владелец приступил к строительству зданий, сооружений, без получения предварительного согласия Партнерства на строительство, и/или на фасады, высоту и этажность зданий и сооружений, планируемых к возведению на земельном участке Владельца, и предполагаемые сроки строительства (п. 2.5. и 2.6 настоящего Договора), и/или отказался от заключения с Партнерством или указанным последним лицом договора на строительство ограды в соответствии с п. 2.6. настоящего Договора Совести, Владелец уплачивает Партнерству неустойку в размере 000 000 долларов США, а также обязуется прекратить все работы по возведению указанных зданий и сооружений немедленно по первому письменному требованию Партнерства до момента получения от последнего необходимых в рамках настоящего договора согласований.
4.2.В случае отказа Владельца от немедленного приостановления работ по возведению зданий/ сооружений в соответствие с п. 4.1. настоящего Договора Совести по получению письменного требования Партнерства, Владелец выплачивает Партнерству неустойку в размере 000 000 долларов США.
4.3.В случае нарушения Владельцем обязательств, предусмотренных п.п. 2.1., 2.2. и 2.3. настоящего Договора Совести, он уплачивает Партнерству неустойку в размере 000 долларов США в рублях по курсу Центрального Банка на день оплаты за каждое нарушение.
4.4.В случае просрочки Владельцем оплаты услуг Партнерства, предусмотренных п. 2.4. и 2.5. настоящего Договора Совести, он уплачивает Партнерству штраф в размере 5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором должны были быть произведены соответствующие выплаты.
4.5.В случае нарушения Владельцем условий п. 2.10. настоящего Договора Совести, Партнерство вправе отключить здания и сооружения, возведенные Владельцем, от системы канализации Загородного комплекса на период времени, необходимый для полного устранения указанного нарушения, и требовать уплаты Владельцем суммы, необходимой для покрытия расходов, связанных с проведением ремонтных работ по восстановлению канализационной системы Загородного комплекса, платежей и выплат, причиной проведения которых явилось совершенное Владельцем нарушение (в том числе наложенные по вине Владельца штрафы СЭС, экологической полиции, других надзорных и уполномоченных инстанций).
4.6.Партнерство вправе передать свои права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора Совести другому лицу при условии предварительного (не менее чем за месяц) уведомления Владельца о передаче прав и обязанностей.
4.7. В случае заключения Владельцем сделки по отчуждению земельного участка с нарушением указанных в настоящем соглашении обязательств, Владелец обязуется выплатить Партнерству штрафную неустойку в размере 00 000 долларов США за каждый отчужденный с нарушением участок в течение 10 дней с момента требования, при этом Владелец не освобождается от устранения допущенных нарушений.

Почитал, прослезился (все права собственника идут нах), но все-таки закрались сомнения, может все-таки что-то из приведенных выше погремух действует?

[sky80]

есть 3 га земли под коттеджный поселок. вопрос: какие документы нужно оформить и как разделить 3 га на отдельные ЗУ для продажи?
и еще есть 50 соток в аренде, как их разделить и формить под коттеджный поселок? очень срочно надо. заранее спасибо.

[Kazancev]

sky80

есть 3 га земли под коттеджный поселок.

на каком праве?

[slonyara]

есть 3 га земли под коттеджный поселок

какой земли?

[Buutch]

sky80
Земля сельхозка?

[Molkin]

Остается открытым вопрос - по какому договору собирать с собственников коттеджей денежки за обслуживание сетей и оборудования "общего пользования" и содержания дорог и земельного участка общего пользования коттеджного поселка.
При том, что все вышеперечисленное - собственность застройщика послека, каких либо юр лиц с членством в поселке нет.

Собственность застройщика,
но пользуются ими коттеджники
с них же нужно и брать деньги.

У кого рыба есть? Прошу очень

[Чилим]

услуги по передаче энергоресурсов - если лицензия есть, остается за заказчиком. Если нет, то поселок объединяют в юрлицо (НП, ТСЖ, ЖК) и скидывают на баланс инженерию. Этот вопрос вообщего решатся должен при приобретении домов.... Если нет, и строительство велось именно коттеджного поселка, его можно зарегить (помимо отдельных объектов) и как имущественный комплекс со всей инженерией с требованием её передачи как принадлежности.

[Kommandor]

есть застройщик .
он собственник инфраструктуры общего пользования ( от точек раздела ответственности) и земли под объектами общего пользования.
зачем нужно организовывать ТСЖ?
нужна организация , управляющая и обслуживающая на коммерческой основе объектами общего пользования.
Логичнее - создавать её собственнику инфраструктуры.
если хочет.
организация ТСЖ упрётся в ст213 ГК РФ п.3.
ТСЖ и собственники коттеджей - владельцы разного имущества+ собственник инфраструктуры.
Вследствие этого ( если не передать имущество в собственность юрлица)- ТСЖ , как НКО - не имеет права управлять и обслуживать инфраструктуру.
ТСЖ обязано взимать стоимость услуги по управлению и обслуживанию - чего не имеет права делать как НКО.

Разрешение , прописанное в ЖК - справедливо только в случае , когда члены ТСЖ передали своё имущество в собственность юрлица.

[Molkin]

Насчет договора в ситуации, когда собственник инфраструктуры - застройщик и собственность свою он никому отдавать не хочет...
Если не трогать пока ресурсы...
Из чего-то понятного и описанного в ГК в голову ничего не приходит
Трехстороннее соглашение между собственником коттеджа, застройщиком и эксплуатаирующей компанией (ЭК), в котором устанавлвиается право собственника пользоваться инфраструктурой и обязанность участвовать в возмещении расходов на содержание?

[tatyandex]

подскажите, для того, чтобы организовать дачный поселок, что нужно вперед - создать ЮЛ или получить кусок земли? и форма ЮЛ такая как дачное товарищество в соответствии с Законом "О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН" возможна для ДП? Какие наиболее распространенные формы ЮЛ для них существуют?


Добавлено в [mergetime]1186732699[/mergetime]
Kommandor

подскажите, для того, чтобы организовать дачный поселок, что нужно вперед - создать ЮЛ или получить кусок земли? и форма ЮЛ такая как дачное товарищество в соответствии с Законом "О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН" возможна для ДП? Какие наиболее распространенные формы ЮЛ для них существуют?

[Nikolai]

Вопрос остается открытым:
- В равных долях,
Либо пропорционально:
- площади ЗУ
- площади коттеджа.

Поддерживаю, прочел всю тему, но убедительных аргументов в пользу одного из вариантов не нашел.

В рассматриваемом случае ТСЖ создается в части деревни, которая по сути уже давно является коттеджным поселком: есть огороженная от остальной части деревни территория, общие подъезные пути, насосная станция, септик, электроподстанция, детская и футбольная площадки и т.д. Но так сложилось, что "де юре" хозяина общего имущества нет. Разумеется, в поселке бардак, вот и решили люди создать ТСЖ.

Итак, три взаимосвязанных вопроса:

1) Каким образом определяется доля члена ТСЖ в праве общей долевой собственности такого ТСЖ?
2) Как правильно учитывать долю члена ТСЖ при голосовании?
3) Каким образом распределяются обязанности по внесению обязательных платежей и взносов?

К сожалению ст. 37 ЖК РФ дает исчерпывающий ответ применительно к многоквартирному дому – доля пропорциональна площади жилого помещения.
Однако, в коттеджном поселке каждый сам обслуживает свой дом, и не факт, что расходы на общее имущество будут находиться в прямой зависимости от площади жилья. Есть и пристройки, и площадь участка может отличаться. Прямой зависимости площади жилого дома к расходам на обслуживание общего имущества коттеджного поселка не вижу. Ну это лирика.

Пока склоняюсь к простому решению – одно домовладение (земля + дом+ постройки) - один голос. Критикуйте. Жду аргументированных доводов.

Сообщение отредактировал Nikolai: 08 September 2007 - 00:43

[Kommandor]

ЮЛ

но . потом потребуется нанять организацию для разработки генплана , утверждения его по инстанциям ...


Добавлено в [mergetime]1189245669[/mergetime]

1) Каким образом определяется доля члена ТСЖ в праве общей долевой собственности такого ТСЖ?

тсж - юрлицо и общей собственности у него НЕТ

2) Как правильно учитывать долю члена ТСЖ при голосовании?

В данном случае - по количеству кв.метров собственности( земли)
ТСЖ не имеет права эксплуатировать инфраструктуру находящуюся в режиме общей ( или общей долевой ) собственности.
Но имеет право эксплуатировать инфраструктуру , находящуюся в режиме собственности юрлица ( принадлежащую ТСЖ)

[Molkin]

Кто-нибудь пробовал оформить доверительное управление между застройщиком, обладающим ПС на инфраструктуру и привлеченной управляющей компанией?
Мне кажется, что это наиболее логичный договор в ситуации, когда собственник желает отдать свои права и обязанности, связанные с имуществом в третьи руки.
Других вариантов, когда УК будет вправе от своего имени заключать договоры с собственниками коттеджей я не вижу.

[_Дима_]

Всем доброго времени суток!
вопрос - у нас в городе опыта продажи коттеджных поселков в принципе не было ни у кого, но вот пришлось заняться.
мы - застройщик, решили продавать только землю без подряда на дом, но с коммуникациями.

вырисовывается следующая схема продажи :

1. предварительный договор к/п зем. участка, с условием о том, что на момент заключения основного договора зем. участок будет выделен из земельного массива и будет осуществлен перевод с земель сельхозки в землю насел. пунктов - разреш. использование будет - для малоэтажного жилищного строительства
2. а вот как прописать о том, что обязуемся подвести такие то коммуникации? и продаются ли они, либо "предоставить возможность подключения?" "передаютя во временное пльзование точки подключения"?
3. в чьей собственности застройщики обычно оставляют все инженерные сети, создается ли для этого УК? или потреб кооператив? или делается это через договор подряда с передачей права собственности на инфраструктуру покупателям?

народ, покритикуйте схему!
и вообще!!подскажите, как коттеджи продаете, благо опыт у тех же москвичей должен быть огромным!!

[Saas]

2. а вот как прописать о том, что обязуемся подвести такие то коммуникации?

да никак помойму. как можно подвести то, чего нет, и неизвестно будет ли вообще, может вам мощности не дадут.

1. предварительный договор к/п зем. участка, с условием о том, что на момент заключения основного договора зем. участок будет выделен из земельного массива

а тут объекта нет. вот и вся критика

[Sonick]

1. - невозможно предмет основного договора определить.
2. - обычно "предоставить/обеспечить возможность подключения"
3. - а тут куча вариантов.
как мне видится, "обычно" тут не нет. кто во что горазд. если ошибаюсь - старшие товарищи поправят. ))

а по поводу

зем. участок будет выделен из земельного массива и будет осуществлен перевод с земель сельхозки в землю насел. пунктов - разреш. использование будет - для малоэтажного жилищного строительства

- эт вообще отдельная тема.

[_Дима_]

2. а вот как прописать о том, что обязуемся подвести такие то коммуникации?

да никак помойму. как можно подвести то, чего нет, и неизвестно будет ли вообще, может вам мощности не дадут.

1. предварительный договор к/п зем. участка, с условием о том, что на момент заключения основного договора зем. участок будет выделен из земельного массива

а тут объекта нет. вот и вся критика

1. подвести можем, мощности дадут. все это займет времени, а деньги нужны еще вчера). вопрос только, на кого оформлять все сети и дороги - нам посоветовали на создаваемый потреб. кооператив, хотя пока не совсем понятно чем он лучше например ооо?
2. мы как застройщик хотим денег))) если нам их дадут, то вернуть их будет сложнее))) думаю для нас не страшно если будут платить даже по такому вот предварительному.
хотя просто не вижу иного варианта.

неужели нет никого кто в этой теме разбирается то?

[Sonick]

_Дима_
Вы еще не оттуда копаете. ))
вот вы начали схему с продаж рисовать, а вам надо ее сначала у себя в голове ее разложить по этапам "от и до".
продажи - эт завершающий этап.

[_Дима_]

_Дима_
Вы еще не оттуда копаете. ))
вот вы начали схему с продаж рисовать, а вам надо ее сначала у себя в голове ее разложить по этапам "от и до".
продажи - эт завершающий этап.

ок! вот вся схема:

1. предварительные договора продажи земли покупателям ))) (не будет подряда на строительство)
2. перевод участка в "для малоэтажного жилищного строительства"
3. размежевание
4. основные договора продажи земли
5. строительство инженырных коммуникаций - вот вопрос то, как оформить привлечение денег от покупателей на строительство коммуникаций, не забывая про налоговую оптимизацию???

вот и прошу поделитья опытом!

[Saas]

пока вы продать ничего не можете, схема получения денег будет либо по понятиям, либо по займам/векселям.