суть отказа:Выписка из домовой книги нафиг не нужна - в законе нет такого требования... Правда, есть кое-что другое... Выкладывайте для начала отказ...
имеется жилой дом. Собственник 1/3 доли в праве собственности на дом решает продать свою долю. Извещает остальных участников долевой собственности о продаже дома. Никто не изъявляет желание приобрести 1/3 доли. Заключается договор купли-продажи. В договоре стороны прописывают лиц, которые зарегистрированы в данном жилом доме и которые сохраняют право пользования жилым домом после продажи. В этот список вошли собственники оставшихся 2/3 долей и прежний собственник продаваемой 1/3 доли. Указано, что физ.лица – собственники 2/3 «сохраняют право проживания и пользования жилым домом», кроме прежнего собственника 1/3 доли, который обязуется освободить его в течение 30 календарных дней.
Дальше начинается самое интересное. Регистрацию сделки сначала приостанавливают по причине не предоставления продавцом 1/3 доли домовой книги. Поскольку недостатки не устранены - в регистрации сделки отказывают.Вообще, Вы что-то не договариваете... поскольку далее Вы говорите про какие-то еще документы...
1. «не была предоставлена информация о лицах, имеющих право пользования жилым домом, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (подлинник и копия домовой книги). Данный документ необходим для установления отсутствия в жилом доме лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем ст. 558 ГК РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.».
2. «С заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности обратилось ненадлежащее лицо, т.к. заявление на гос.регистрацию 18.03.2010 г. подала Р.М.А., а договор купли-продажи от 16.03.2010 г. совершила Н.М.А. Согласно ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав…» Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.».
3. «Предметом договора купли-продажи помимо 1/3 доли в праве на жилой дом является 1/3 доли в праве на земельный участок. Однако согласно регистрационной записи № 000-000 от 13.12.2003 г. Р.М.А. принадлежит право пожизненного наследуемого владения, а не 1/3 долив праве собственности на ЗУ. В соответствии со ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Таким образом, Р.М.А. не вправе отчуждать ЗУ, принадлежащий ей на ППНВ.».
4. Постановлением о наложении ареста на имущество от 29.12.2010 г. Службой Судебных приставов объявлен запрет Р.М.А. на распоряжение ЗУ, запрещено проводить регистрационные действия. Не были предоставлены доп.доказательства о наличии оснований для гос.регистрации перехода права, например, решение, определение о снятии запрещения.
5. Не были устранены сомнения, что все участники долевой собственности были извещены о продаже. В частности Ф.И.О. Согласно ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Это все основания. От покупателя тут ничего не зависит, ничего этого он не знал.
Второе основание очень любопытно. На момент продажи Р.М.А. была за мужем. Но по какой-то причине заявление в регистрирующем органе было составлено на ее прежнюю фамилию (Р.М.А.), паспорт был предоставлен на новую фамилию, а подпись и ее расшифровка (печатными буквами) были на новую фамилию (Н.М.А.). С этим разберемся.
Третье основание в счет не берем, поскольку сейчас никто не просит зарегистрировать переход права на ЗУ.
Четвертое основание тоже любопытно, поскольку основанием для запрещения распоряжения ЗУ послужил долг Н.М.А. в сумме 1500 рублей перед Фед.миграционн.службой (видимо не вовремя оформила паспорт, ее и штрафанули). Непонятно как на такой мизерный штраф можно было запретить осуществлять регистрационные действия. Но у меня на этот счет есть соображения: изначально не было задачи продать дом и ЗУ, а получить денег и кинуть покупателя. Но это все домысля и ЗУ сейчас не так важен.
Пятое основание также не берем во внимание, доказательства уведомления сейчас уже есть. Это не проблема.
Остается только первое основание.
- не скажите: ППВС РФ № 10, ПВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:Довольно странное требование...
Покупатель подал иск о гос. регистрации договора купли-продажи.
60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Именно так!!!Разве продавец отказывается подавать заявление о регистрации?
Так они изначально не хотели продавать дом, ИМХО. Иначе бы зачем продавцу обращаться в рег.орган под старой фамилией.Что ему мешало принести ее в Росреестр?
На судебное заседание покупатель приносит домовую книгу
Ну там написано и про часть дома, но тут тоже как оценивать что такое часть дома в смысле статьи 558?Так проблема-то в чем? Продавец передумал продавать?
в которой указано, что помимо вышеуказанных собственников 2/3 доли и самого продавца 1/3 доли, зарегистрированы два несовершеннолетних ребенка одного из собственника 2/3 доли. Ссылаясь на нарушение п.1 ст. 558 ГК РФ ответчик заявляет встречный иск о признании договора купли-продажи незаключенным, поскольку не соблюдены существенные условия купли-продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Ст. 558 ГК РФ, строго говоря, регулирует продажу жилого дома/помещения, а не долей в праве собственности на них...
Вот именно! Самый что ни на есть спорный вопрос в этом деле. Мне кажется нужно пробовать доказывать что именно было передано покупателю, куда он фактически въехал, а ведь он там начал делать ремонт, это все легко подтвердить, так же думаю поможет разрешить вопрос о фактическом проживании двух неупомянутых в договоре несовершеннолетних детей факт проживания их родителей в другой половине (2/3). Свидетелей полно – соседи, подрядчики, выполнявшие ремонт.Вопрос спорный...
Вопрос: является отсутствие упоминания двух несовершеннолетних детей одного из собственников 2/3 доли безусловным и непреодолимым препятствием к совершению сделки по продаже другой 1/3 доли?
Очень хочется ознакомиться с этой практикой.Но на практике обычно это не является проблемой...
Тоже согласен. Получается что все мои потуги зря? Дело проигрышное?Это не аргумент - дом в долевой собственности, каждый собственник владеет всем домом. А "проживать на доле" - бред, и говорилось тут об этом миллионы раз...
- дети никогда не проживали на 1/3 доле дома (а доли хотя и в натуре не выделены, но имеют четкое разделение – дом разделен на 2 части, общим является небольшая смежная стенка размером 2-3 метра (примыкает к холодному пристрою), в техпаспорте домовладение разделено на две литеры: А и Б. А – 2/3 доли, Б – 1/3.) и живут вместе с родителями – собственниками других 2/3 доли, которые не отчуждаются.
- Думаю что не бред. Для подтверждения своих слов приведу еще немного фактических обстоятельств дела. Продавец получил деньги, передал по акту дом, почти год не препятствовал пользованию и владению домом, так же как и собственники других 2/3 тоже не препятствовали. А как покупатель подал в суд иск о гос.регистрации договора, то они тут же отключили свет, поменяли замки, и вызвали милицию когда покупатель попытался проникнуть в дом. Все зафиксировано, запротоколировано, имущество покупателя в присутствии продавца милиции и свидетелей по описи им вывезено, часть имущества покупателя под расписку оставлена в доме.Злоупотребление правом - тоже бред... А вот про иные документы - пжлст, поподробнее...
Поскольку продавец деньги получил, 1/3 доли дома передал по акту приема-передачи, покупатели фактически въехали в помещение, то действия продавца по не предоставлению в регистрирующий органа домовой книги, а также иных документов, отсутствие которых также послужило препятствием для регистрации договора – можно расценивать как злоупотребление правом.
И еще такой козырь: во встречном иске продавца к покупателю о признании договора незаключенным указано три лица, которые не прописаны были в договоре купли-продажи. О двух я говорил ранее, а вот третий ребенок – это сын продавца, которого она прописала в июне 2010 г. (договор купли-продажи, напомню, был заключен в марте 2010 г.). И вот после этого продавец ссылается, что в договоре купли-продажи не были указаны эти три ребенка! Быть может, сейчас Вы согласитесь, что тут имеет место злоупотребление правом?
Согласен. Формально, Вы правы. Дом единый, выдела в натуре доли не было! Это существенный недостаток. Поэтому еще раз спрошу: Ваше мнение как юриста, дело "труба"? шансов нет? а если попробовать в БТИ найти какое-нибудь старое-престарое соглашение о порядке пользования этим жилым домом? Еще точно должны быть документы по реконструкции дома, поскольку мне в БТИ сказали, что литер А и литер Б раньше никак не соприкасались (не имели общих стен). А холодная пристройка появилась позже без получения согласия архитектуры на ее возведение, и в техпаспорте БТИ она отмечена как несогласованная. Может быть на это постараться сделать акцент?Пока дом не разделен в натуре, это всё не имеет никакого значения - дом один, единый...
дело в том, что с точки зрения технического учета дом разделен на два отдельных дома: литер А и литер Б. Оба дома полностью автономны (отдельные входы, котельные свои, вода). Но с точки зрения юридической зарегистрировано 1/3 доли в праве собственности на весь дом: и на литер А и на литер Б.
Вот и думаю, формально есть основания для применения с. 558 ГК РФ.
Или быть может увеличить требования и попытаться заявить о выделе в натуре доли покупателя, за которую он уплатил деньги и фактически получил?
Сообщение отредактировал Полиграфыч: 14 April 2011 - 02:12
