Сообщений в теме: 324

[Vitalik]

pivalex

т интересно, если мы приобретаем право на получение средств из компенсации, причитающейся залогодателю, и реализовать ее невозможно, то у банка есть шанс остаться ни с чем??

теоретически - да.

и второй вопрос - если взамен будет предоставлено иное имущество - согласно закону оно стоновиться предметом ипотеки - вопрос - по какому механизму - кто даст и на основаниии чего информацию в ФРС об обремении нового имуществ

соглашение о замене..подписать бы..и зарегить

[Ludmila]

Вот интересно, если мы приобретаем право на получение средств из компенсации, причитающейся залогодателю, и реализовать ее невозможно, то у банка есть шанс остаться ни с чем??

В принципе, да. Я бы заявляла иск о досрочном истребовании кредита и ходатайство об аресте средств на счёте.

и второй вопрос - если взамен будет предоставлено иное имущество - согласно закону оно стоновиться предметом ипотеки - вопрос - по какому механизму - кто даст и на основаниии чего информацию в ФРС об обремении нового имущества?

Согласна в Виталиком - лучше бы подприсать соглашение о замене имущества, а лучше - новый договор ипотеки, и зарегистрировать.
Но с точки зрения теории, думаю, ипотека в силу закона должна регистрироваться на основании договора, по которому государство предоставляет имущество взамен изъятого (с указанием в таком договоре, что имущество предоставляется именно взамен изъятого) и наличия в ЕГРП на момент изъятия непогашенной записи об ипотеке изъятого имущества. Но это в теории, на практике наши регорганы вряд ли просекут, что должна регистрироваться ипотека в силу закона

[Борюн]

Здравствуйте уважаемые!
Как обычно начитавшись и наслушавшись, в отсутствие вменяемого ответа регистратора, закрались сомнения по следующей теме.
В собственности у юр. лица имеется здание, которое расположено на арендуемом на 49 лет земельном участке. Все находится в Москве.
Собственник здания решил его заложить, следовательно согласно ст. 69 Закона Об ипотеке должно быть заложено и право аренды з/у.
Договор аренды, как на зло, был заключен до введения в действие ЗК РФ и в нем содержится условие о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог, что прекрасным образом подкрепляется ст. 615 ГК РФ и ст. 62 Закона Об ипотеке.
Масло в огонь подливает п. 17 Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005 г. о том, что когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора.
Вроде бы все уже понятно, согласие необходимо и все тут. Но покоя не дает п. 5 Информационного письма През. ВАС от 28.01.2005 г. № 90, где речь идет о том что право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием.
Суд исходит из того что установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Вывод суда следующий «Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется».
Весьма похоже на наш случай хоть и дата заключения договора аренды не указана.
Комментарий Регистрационной службы убедил, что как бы там ни было согласие лучше получить. Ответ почти дословный «Разъяснения ВАС конечно читали. Вот если договор заключен после выхода этих разъяснений, то согласие необязательно»
Так надо или не надо это пресловутое согласие?
По моему мнению в данном случае ипотека права аренды з/у возникает в силу закона, и ничье согласие на это не требуется
Хочется узнать Вашу точку зрения по этому вопросу с точки зрения закона.
Интересна и практика, может кто уже с этим столкнулся

[RLV79]

«Разъяснения ВАС конечно читали. Вот если договор заключен после выхода этих разъяснений, то согласие необязательно»

Да, вот это смешно. Типа разъяснение ВАСи есть НПА, который обратной силы не имеет. Прелесно.

По моему мнению в данном случае ипотека права аренды з/у возникает в силу закона, и ничье согласие на это не требуется

Я считаю также. Споры по этому поводу здесь (в Недвижке) были.

[Ludmila]

Споры по этому поводу здесь (в Недвижке) были.

Да, где-то я писала про эти приколы нашего городка.
Борюн, я с Вами в целом согласна, но, учитывая 11-й Пленум, спрогнозировать, как пойдёт практика, невозможно. Риск того, что практика пойдёт по иному пути, есть.

[RLV79]

Ludmila да да уважаемая, с Вами и спорили.

[Ludmila]

RLV79, а чего спорить-то? Я согласна с тем, что самым логичным является вывод, сделанный в 90-м Обзоре, вот только 11-й Пленум даёт повод усомниться в том, что судебная практика и дальше пойдёт в том же направлении...
Я в одной из тем (и в комментарии к соответствующей статье) насчитала не менее трёх ответов на вопрос о том, требуется ли согласие. И все три основаны на судебной практике - 90-м Обзоре и 11-м Пленуме. И что будет дальше, неведомо никому.

Блин, или я прикончу комментарий, или он меня.

Добавлено в [mergetime]1156330185[/mergetime]
Да, и ещё. В разных регорганах практика складывается по-разному. В одних регионах регистрируют без согласия арендодателя, в других не регистрируют.
Борюн, а не хотите попробовать обжаловать отказ? Интересно было бы посмотреть, что суд скажет. Если надо, помогу иск накатать, с одним условием: сказать, чем дело закончится.

[Борюн]

Спасибо за поддержку.
Так как времени терять не хочется, я вот что решил.
Мы уже подали в москомзем заявку на получение согласия. Стоит кстати 29 тыс. руб. вот это бизнес, и чего я тут делаю
Одновременно запустили уведомление о передаче права аренды в залог в связи с залогом здания, на копии получили отметку.
Ипотеку пойдем сдавать в рег службу с уведомлением. К моменту когда поспеет согласие на ипотеку, она либо будет зарегистрирована, либо будет приостановка из за отсутствия согласия. Тут то мы их и приятно удивим.
О результатах отчитаюсь

На лекции господин Сарбаш С.В. подтвердил правильность 90-го обзора по этому вопросу, внести бы еще такое разъяснение в 11-й Пленум.
В отношении других регионов. В Рязанской области например можно запросто заранее переговорить с регистратором, убедить его в правильности своей позиции или принять его позицию, и не тратить лишнего времени на угадывание "как пойдет?". Все как у людей. В Москве же к их величествам не пробиться - заняты.

[Ludmila]

Стоит кстати 29 тыс. руб. вот это бизнес

Это всё стоит намного дороже. Если у Вас право на совершение сделок с правами аренды (как правило, но не всегда, входит в состав платы за заключение договора аренды) не выкуплено, то согласие Вы не получите. А этот выкуп - удовольствие весьма дорогое...

внести бы еще такое разъяснение в 11-й Пленум.

Угу. И соответствующие изменения в ст. 62 ФЗ "Об ипотеке"... По-хорошему, этот закон практически полностью надо переписывать.

[БИК]

Стоит кстати 29 тыс. руб. вот это бизнес

Это всё стоит намного дороже.

Вот, наверное, и главный ответ - почему неразбериха в практике. С одной стороны, действительно логично, что нельзя ограничивать собственника в распоряжении зданием. С другой, такие деньги.

Если у Вас право на совершение сделок с правами аренды (как правило, но не всегда, входит в состав платы за заключение договора аренды) не выкуплено, то согласие Вы не получите. А этот выкуп - удовольствие весьма дорогое...

А это вообще полный маразм. Интересно, такое только в Москве? У нас вот все бесплатно - и заключить договор, и согласие получить. Получить согласие с подписью главы реально дня за 2-3 (если очень постараться). Если не очень - за недельку.

[Ludmila]

Интересно, такое только в Москве?

Не знаю, но мне кажется - да.
Впрочем, можно "бесплатно" получить согласие на залог права аренды земельного участка "в габаритах здания". Но этот участок, естественно, не выделют в натуре, ему не присваивают кадастровый и номер и проч.
И, кроме того, далеко не всегда "участок, функционально обеспечивающий закладываемое здание" = "участок в габаритах здания".

БИК, дайте мыло своё, в личку файл не пролезает...

[Борюн]

Ludmila
Право аренды выкуплено давно, еще когда строились.

БИК
Вообще само понятие "выкуп права аренды" произростает из нормальной практики проведения аукционов по предоставлению участков в аренду, если желающих больше одного. У Москвы как всегда свой подход, не зависимо от от того проводился ли аукцион, и надо ли его проводить - выкупать АДНАЗНАЧНА.

[Ludmila]

Вообще само понятие "выкуп права аренды" произростает из нормальной практики проведения аукционов по предоставлению участков в аренду, если желающих больше одного. У Москвы как всегда свой подход, не зависимо от от того проводился ли аукцион, и надо ли его проводить - выкупать АДНАЗНАЧНА.

Понятие "выкуп права аренды" - это ещё полбеды. Меня намного больше умиляет наличие такого понятия, как "выкуп права на совершение сделок". Причём этот выкуп может и не входить в стоимость выкупа права аренды. Т.е. право аренды у тебя есть, а вот за право совершать с ним сделки надо заплатить дополнительно...

[RLV79]

Понятие "выкуп права аренды"

"выкуп права на совершение сделок".

Читаю и поражаюсь, никогда о таком даже не слышал. Слов нет .

[Ludmila]

RLV79

Читаю и поражаюсь, никогда о таком даже не слышал.

Читайте и поражайтесь до глубин души своей!

16 июля 1997 года N 34

------------------------------------------------------------------

ЗАКОН
ГОРОДА МОСКВЫ

ОБ ОСНОВАХ ПЛАТНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ

Статья 4. Формы платы за землю
Право на сделки с арендными правами возникает у арендатора при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами, в том числе в составе платы за право на заключение договора аренды, с момента регистрации указанного права в установленном порядке и действует до истечения срока договора аренды земельного участка, если меньший срок не установлен соглашением сторон. Размер платы за право на совершение сделок с правами аренды земельного участка определяется распорядительным актом Правительства Москвы на основании утвержденных ставок и с учетом разрешенного использования земельного участка, срока до окончания действия договора аренды, результатов оценки. Право на сделки с арендными правами относится к нематериальным активам.
Отсутствие у арендатора права на совершение сделок с правами аренды не ограничивает установленные законом и договором аренды его права по использованию земельного участка. Понуждение к выкупу права на совершение сделок с арендными правами не допускается.

[Ludmila]

Что мы не можем совершать с ней сделок?

Скорее всего, ДЗР (бывш. Москомзем) не даст вам согласия на залог права аренды.

Деньги за право заключения мы не внесли, т.е. теперь можем совершать сделки с этой частью.

Простите, не поняла Вашу мысль. Если не внесли плату за 6 кв.м., то, по логике указанного закона, не можете совершать сделки с этим правом.

Тут ещё надо смотреть, может ли быть заложено право аренды как всего участка в целом, так и части земельного участка.

И уж расскажите поподробнее: что за участок, подо что предоставлен, какая часть участка находится "в габаритах здания" и к какой из частей участка (6 кв.м. или 5 кв. м.) относится часть "в габаритах здания", что за здание расположено на участке...

[Станислава]

ЗАКОН
ГОРОДА МОСКВЫ

ОБ ОСНОВАХ ПЛАТНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ

Статья 4. Формы платы за землю
Право на сделки с арендными правами возникает у арендатора при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами, в том числе в составе платы за право на заключение договора аренды, с момента регистрации указанного права в установленном порядке и действует до истечения срока договора аренды земельного участка, если меньший срок не установлен соглашением сторон. Размер платы за право на совершение сделок с правами аренды земельного участка определяется распорядительным актом Правительства Москвы на основании утвержденных ставок и с учетом разрешенного использования земельного участка, срока до окончания действия договора аренды, результатов оценки. Право на сделки с арендными правами относится к нематериальным активам.
Отсутствие у арендатора права на совершение сделок с правами аренды не ограничивает установленные законом и договором аренды его права по использованию земельного участка. Понуждение к выкупу права на совершение сделок с арендными правами не допускается.

Я в шоке!! У нас пока на периферии (во Владимире) до такого не додумались. И не берут плату в ЗК за согласие, либо за рассмотрение заявки на выкуп. Согласие реально выбить за неделю. Но ФРС в любых случаях его требует

[Bina]

Подниму тему

Что же все-таки делать - получать согласие или обойтись уведомлением? В основном интересует отношение к этому вопросу ФРС по г. Москве. Нашла судебную практику - АС г. Москвы считает, что положение договора аренды з/у о необходимости получать согласие противоречит ЗК, но до суда доводить не хотелось бы.

[Ludmila]

Bina, насколько я знаю, сейчас ГУ ФРС по Москве не регистрирует без согласия ДЗР.

до суда доводить не хотелось бы.

Так по поводу суда я писала - в какую сторону практика пойдёт, неизвестно...

[Romuald]

Bina, а прикол в том, что как только Вы уведомление в Департамент сдаете, он в Росрегистрацию письмо направляет, что надо согласие получать. Как правило, это согласие стоит времени и денег, а нужно для срочного привлечения немалых сумм (за проданную недвижимость или под заложенную). Судитесь, получайте постановление 9-го АС через полгода. А банк будет для вас все это время бабло резервировать? Вот и бизнес.

Закон Москвы с ГК ничего общего не имеет, но крови пьет...

Это как в московских ЗАГСах. Заявление на регистрацию принимают лишь в том случае, если у обоих брачующихся московская регистрация (постоянная или временная - не важно). И то, что это нарушает ФЗ никого не волнует - есть московские "НПА". И есть возможность закрыть глаза на это, при некоторых условиях.

[Bina]

Печально. Тем более, что уведомление мы уже отправили и даже получили ответ с перечнем документов для получения согласия.
Да мы бы и согласие оплатили, но банк прижал к стенке, подгоняет, и сегодня уже будем подписывать договор залога, а на следующей неделе понесем на регистрацию.

[Ludmila]

Bina
Ну, это будут уже проблемы банка, Вы их честно предупреждали... Деньги-то когда выдают Вам - до регистрации ипотеки или после? И если не секрет, что за банк ?можно в личку)? Потому как политику некоторых банков в области ипотеки я знаю...

[Bina]

Деньги после регистрации договора. Получается, что нам нужнее, но и банку затягивать регистрацию не в плюс.
Название сейчас в личку напишу.