Сообщений в теме: 202

[Daonar]

Ну и ссылайтесь на его ничтожность в силу нарушения п.3 ст.6. закона. Поскольку согласно этого пункта, изменение срока передачи возможно исключительно в порядке подписания доп. соглашения сторон и его гос. регистрации

Хочу вернуться к этой теме. На мой взгляд, утверждение спорное. П.3 ст. 6 214-ФЗ дословно гласит следующее:

 

"3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации."

 

Тут две нормы, первая - про обязанность застройщика уведомить дольщика и предложить ему ДС; она императивна. Но обязанность уведомить и предложить ДС - вовсе не то же самое, норма по процедуре изменения сроков. Не выполнил застройщик эту обязанность - нехороший человек (но ответственности нет), а к процедуре изменения сроков она отношения на имеет.

 

А в части изменения сроков статья ссылается на ГК РФ ("Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации."). Тут применимы нормы п.1 450 и п.2 452 ГК РФ. Обе диспозитивны.

 

Получается, если в договоре предусмотрен порядок изменения срока переноса ОДС - застройщиком в одностороннем порядке путем уведомления дольщика - то в силу диспозитивности указанных норм этот пункт договора действует, недействительным его не признать. Где я не прав?

 

Сообщение отредактировал Daonar: 24 April 2015 - 22:29

[lyolic]

Условие об изменение срока в одностороннем порядке противоречит п.3 ст.6

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

http://www.consultan...7/?frame=3#p127
© КонсультантПлюс, 1992-201

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Источник: http://www.gk-rf.ru/statia450

.

Договор должен содержать:

......

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;



http://www.consultan...168317/?frame=2
© КонсультантПлюс, 1992-2015

Соглашение сторон в котором зафиксирован новый срок было?

Сообщение отредактировал lyolic: 24 April 2015 - 23:57

[Daonar]

lyolic, соглашения не было, но речь о том, что тут договором предусмотрено иное, а именно - изменение договора (в части изменения срока передачи ОДС) путем направления застройщиком дольщику одностороннего уведомления с новым сроком.

[lyolic]

lyolic, соглашения не было, но речь о том, что тут договором предусмотрено иное, а именно - изменение договора (в части изменения срока передачи ОДС) путем направления застройщиком дольщику одностороннего уведомления с новым сроком.

Это условие ничтожно. Срок не может быть изменен в одностороннем порядке.Изменение предусмотренного договором срока передачи может быть изменено только соглашением сторон и это соглашение должно быть зарегистрировано.

[Daonar]

 

lyolic, соглашения не было, но речь о том, что тут договором предусмотрено иное, а именно - изменение договора (в части изменения срока передачи ОДС) путем направления застройщиком дольщику одностороннего уведомления с новым сроком.

Это условие ничтожно. Срок не может быть изменен в одностороннем порядке.Изменение предусмотренного договором срока передачи может быть изменено только соглашением сторон и это соглашение должно быть зарегистрировано.

 

 

Откуда это следует? Ведь норма диспозитивная - "если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором". В данном случае иное предусмотрено договором.

[Lawyerus]

Получается, если в договоре предусмотрен порядок изменения срока переноса ОДС - застройщиком в одностороннем порядке путем уведомления дольщика - то в силу диспозитивности указанных норм этот пункт договора действует, недействительным его не признать. Где я не прав?

Вы пытаетесь зачем-то вывернуть правовые нормы наизнанку надуманными версиями. Вы сами сказали, что предложение об изменении ДДУ есть ДС к ДДУ. Чем по вашему может закончиться направление ДС? Подписанием или не подписанием. Если ДС не подписан, то дольщик не захотел продлевать срок передачи. норма про то, что изменение осуществляется согласно ГК РФ означает, что заключение такого ДС происходит согласно нормам ГК РФ. 

[Daonar]

Я не пытаюсь вывернуть что-то наизнанку, я пытаюсь оценить ситуацию с другой стороны, со стороны застройщика, чтобы попробовать разрушить аргументы об императивном порядке переноса срока. Вы согласны с тем, что ГК РФ в общем случае порядок изменения договоров устанавливает диспозитивно?

 

Направление предложения о заключении ДС и собственно заключение ДС (изменение договора) - это два совершенно различных действия. Я с Вами согласен, и Ваши логические утверждения конечно верны, что предложение ДС заканчивается его подписанием или неподписанием. Но все-таки это два разных действия, первое нормировано императивно в 214-ФЗ, а второе диспозитивно в ГК РФ.

 

Еще можно по аналогии смотреть - пункт ДДУ о корректировке площади (и цены) ОДС по итогам обмеров БТИ. Тоже - по ДДУ это происходит уведомлением от застройщика; никакие ДС, тем более - с госрегистрацией, не заключаются. При этом цена существенное условие и так далее. Тут в ФЗ никакой нормы, именно про цену и площадь, нет. Следует ли такой пункт (застройщик односторонне уведомляет об изменении площади и цены) считать недействительным?

[lyolic]

Согласно закону, срок должен быть указан в договоре. Договор подлежит регистрации. У вас изменения договора зарегистрированы? Если нет, то... всё!

[Daonar]

Согласно закону, срок должен быть указан в договоре. Договор подлежит регистрации. У вас изменения договора зарегистрированы? Если нет, то... всё!

Видел решения суда, которые этот прекрасный момент (отсутствие регистрации ДС) успешно игнорировали. С чудесной аргументацией: договор зарегистрирован - да; а то, что ДС должно быть зарегистрировано - ниоткуда не вытекает; всем спасибо, все свободны.

[Lawyerus]

Еще можно по аналогии смотреть - пункт ДДУ о корректировке площади

Это не аналогия. Тут законодатель не установил специального порядка. Поэтому условия об установлении в ДДУ сразу при его заключении изменения цены логично и не противоречит закону.

[lyolic]

Видел решения суда, которые этот прекрасный момент (отсутствие регистрации ДС) успешно игнорировали. С чудесной аргументацией: договор зарегистрирован - да; а то, что ДС должно быть зарегистрировано - ниоткуда не вытекает; всем спасибо, все свободны.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Сообщение отредактировал lyolic: 26 April 2015 - 23:12

[Daonar]

liolyc, я с Вами согласен, 164 ГК РФ тут чудесно подходит. Получается, что на изменение цены и площади тоже нужно заключать ДС и его госрегистрировать. На практике никто этого не делает (дольщиков устраивает текущий порядок - уведомлением). Но буквально неделю назад видел в обзоре решения суда, когда суд признал не прошедший госрегистрацию ДС, который дольщик оспаривал как недействительный. Суд свои действия аргументировал отсылом к пп. 2-3 165 ГК - мол, дольщик не понес на регистрацию, значит, уклонился; вынесем решение о регистрации и отвергнем претензии дольщика; всем спасибо, все свободны.

 

Lawerus, про специальный порядок: он установлен законодателем для уведомления об изменении сроков, а не для заключения ДС. В части заключения ДС, касающегося изменения сроков, тут (п.3 ст. 6 214-ФЗ, второе предложение) вместо специального порядка идет отсыл к нормам ГК, а они диспозитивны.

 

Получается, что все эти истории с уведомлениями (про сроки, про площадь-цены) можно оспаривать со ссылкой на 164 ГК (нет зарегистрированного ДС). Вот только есть ложка дегтя в виде п.5 166 ГК. Формулировка "если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки" может широко применяться судьями. Ведь можно считать, что дольщик, заключивший ДДУ с условиями про одностороннее изменение цены, сроков и т.п., и не пытавшийся эти условия оспорить в суде, тем самым дал застройщику основания полагаться на действительность указанных условий.

[Lawyerus]

Lawerus, про специальный порядок: он установлен законодателем для уведомления об изменении сроков

он установлен не для уведомления об изменении сроков, а для направления дольщику ПРЕДЛОЖЕНИЯ об изменении договора. 

Открыл практику навскидку. Вот вам мнение ВАС РФ по вопросу:

 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 января 2013 г. N ВАС-16179/12

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Что касается указания судов на уведомление обществом компании о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то само по себе такое уведомление не влечет изменение условий договоров о сроке передачи объектов долевого строительства.

Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Кодексом, законом или договором по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 Кодекса). Кроме того, в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства, допускается одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (статья 310 Кодекса).

Договоры, заключенные обществом и компанией, не содержат условий, допускающих одностороннее изменение условий договора. Из материалов дела не следует, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условия договора о сроках ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир, а также, что общество обращалась с соответствующим требованием в суд.

При таких обстоятельствах дело N А40-134623/2011-37-27 Арбитражного суда города Москвы подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке решения Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2012, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.09.2012 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

 

 

[lyolic]

дольщик не понес на регистрацию, значит, уклонился

Что не понёс(должен был?)? От чего уклонился? Может Вы приведете решение?

[Daonar]

 

дольщик не понес на регистрацию, значит, уклонился

Что не понёс(должен был?)? От чего уклонился? Может Вы приведете решение?

 

Суд посчитал, что дольщик таким образом уклонился от госрегистрации ДС (п.2 165 ГК), а именно - не отнеся ДС на госрегистрацию, в связи с чем по п.5 166 ГК его требование признать ДС недействительным было отвергнуто, т.к. он действовал недобросовестно. Решение поищу еще раз, специально его не отмечал себе.

 

Lawerus, спасибо за цитату и ссылку. Согласен, я выразился неточно, Вы меня поправили; верная формулировка именно про направление дольщику предложения об изменении договора.

 

Но приведенное определение ВАС все же не подходит - в нем цитируется, что в данном случае (рассмотренном ВАС) ДДУ "не содержат условий, допускающих одностороннее изменение условий договора". Обсуждаемый же вариант ДДУ такое условие содержит (что застройщик может уведомлением в одностороннем порядке изменить срок передачи ОДС).

[Lawyerus]

Но приведенное определение ВАС все же не подходит - в нем цитируется, что в данном случае (рассмотренном ВАС) ДДУ "не содержат условий, допускающих одностороннее изменение условий договора". Обсуждаемый же вариант ДДУ такое условие содержит (что застройщик может уведомлением в одностороннем порядке изменить срок передачи ОДС).

обратите внимание, что одностороннее изменение условий обязательства возможен только между предпринимателями. В остальных случаях одностороннее изменение допускается в случаях, установленных законом (ст.310 ГК РФ)

[Daonar]

Если стороны в договоре предусмотрели право одной из них изменить условия договора уведомительным порядком - это считается односторонним изменением условий обязательства или реализацией одной из сторон своего права по договору?

 

(Пока оставив за скобками действительность такого пункта договора)

[lyolic]

Суд посчитал, что дольщик таким образом уклонился от госрегистрации ДС (п.2 165 ГК), а именно - не отнеся ДС на госрегистрацию,

странненько, а регистрация такой сделки за чей счёт?

Ок  - допусим не сам дольщик уклонялся, а супруг - не давал  разрешения, т.к не был оповещён Что тогда?

Дайте посмотреть решение  - обсуждать его можно, если оно будет

Сообщение отредактировал lyolic: 27 April 2015 - 15:08

[Тупая блондинка]

Если стороны в договоре предусмотрели право одной из них изменить условия договора уведомительным порядком - это считается односторонним изменением условий обязательства или реализацией одной из сторон своего права по договору?

Не надо путать мух с котлетами. Это считается односторонним изменением условий договора. Направление уведомления  об изменении сроков - реализация своего права. Но в Вашем случае права не возникло, так как условие об одностороннем изменении  сроков  в этом случае ничтожно.  

[Lawyerus]

Тупая блондинка
+1

[Daonar]

Да на основании чего оно ничтожно? Как противоречащее 310 ГК РФ в случае, если дольщик-физлицо? На основании п.3 ст.6 214-ФЗ ничтожным быть не может, т.к. этот пункт для собственно изменения условия договора никакой самостоятельной нормы не устанавливает, а лишь ссылается на диспозитивную норму ГК.

[Танчик]

разрешение на строительство - до августа 2016 г.

в ПД указан срок окончания строительства - 3 кв 15г., он же фигурирует в ДДУСе, + дней на ввод в эксплуатацию

ничего криминального в этом нет? реально окончание строительства будет примерно в эти сроки, ну может 4 квартал...

не хотелось бы будоражить граждан уведомлением о переносе аж на год сроков...

[Lawyerus]

Танчик
Как сформулировано условие дду о сроке передачи ОДС?

[Тупая блондинка]

Танчик,

Ничего страшного. У нас  разрешение на строительство нескольких домов - до 2017 года. В ДДУ на первый дом  - 2 кв.2014 г. Только что дом сдали.  Никаких проблем.  

[apmmap]

У меня следующая ситуация:

По договору срок передачи квартиры установлен - спустя четыре месяца после ввода дома в эксплуатацию и и не позднее 01.11.15. Секция дома введена в эксплуатацию 01.04.15. 
15.04.15 я не подписал договор приема-передачи, а занес застройщику акт осмотра с перечнем недостатков. По сей день они неисправленны.Отметка о принятии есть. Все свои обязанности по доплате я выполнил. 
Как мне поступить? 
1) плюнуть и ждать. Имхо в суд пока бесполезно сейчас обращаться, т.к. срок передачи еще не вышел, или есть рычаг? На руках договор приема-передачи с подписью, но без печати, уведомление о готовности дома было устное; 
2)подписать этот договор приема передачи,и над своей подписью сделать отметку "с актом о выявленных недостатках от такого-то числа" получать ключи и начинать потихоньку пользоваться, главное успеть до зимы прогреть помещение и т.п. Да и газ сейчас газовщики не дают, пока весь подъезд не станет собственниками-типа только собственникам могут подключить газ на основании заключенных с ними договоров. А застройщику как я сегодня понял пофиг, весь дом еще не построен, а им главное сдать к осени другие объекты и потом уж нами разобраться. Они все конечно исправят, но сейчас жалко будет потерянного летнего времени, правда и УК придется уже платить с момента приема помещения. 
И еще вопрос: с данной отметкой над своей подписью росреестр примет такую передачу объекта? ¶