Сообщений в теме: 741

[Jazzanova]

Ну а с "легализацией" договора купли-продажи будущей недвижимости в простой письменной форме граждане могут теперь смело распрощаться с 214-ФЗ.

ну это вряд ли
это договор особый, не поименованный гк -))
который непонятно правда чем отличается от дкп будущей недвижимости

[Wzhik]

это договор особый, не поименованный гк -))
который непонятно правда чем отличается от дкп будущей недвижимости

Jazzanova, вот-вот это именно особый и не поименованный... Сравните предмет договора купли-продажи и предмет ДДУ, я думаю, что Вы увидите разницу хотя бы в том, за что платит долщик по ДДУ и покупатель по к-п.
А почему тогда это должен быть именно договор купли-продажи, а не подряд или договор возмездного оказания услуг?
Что теперь мешает "продавцу" заключать договоры к-п будущей квартиры в простой письменной форме с гражданами, получая по нему от них деньги не в качестве оплаты за квартиру, а в качестве какого-нибудь "обеспечительного платежа", и после этого спокойно строить, зная, что рамки и санкции по 214-ФЗ (необходимость регистрации, существенные условия, порядок и сроки передачи, ответственность, залоги и т. п.) на него не распространяются?

[Jazzanova]

Что теперь мешает "продавцу" заключать договоры к-п будущей квартиры в простой письменной форме с гражданами, получая по нему от них деньги не в качестве оплаты за квартиру, а в качестве какого-нибудь "обеспечительного платежа", и после этого спокойно строить, зная, что рамки и санкции по 214-ФЗ (необходимость регистрации, существенные условия, порядок и сроки передачи, ответственность, залоги и т. п.) на него не распространяются?

риски высоких административных штрафов за нарушение пункта 2 ст. 1 214-фз
с юриками - велком
с гражданами - дду

[Jazzanova]

Кстати, придумал такой хороший пример, попробуйте опровергните. Приобретение акций (например, в ходе допэмиссии) - это инвестиции. Но почему-то никому не приходит в голову называть эти договорами "инвестконтрактами", рассуждать о том, что с момента уплаты денег АО есть "право долевой собственности" на еще не выпущенные бумаги в соответствующей доли (ср. с "правом долевой собственности" на "объект незавершенного строительства" в "виде помещения такого-то"). Это называется куплей-продажей ценных бумаг. Ну чем это отличается от инвестиций в строительство недвижимости? Ничем.

все таки предлагаю вернуться к теме налоговых последствий переквалификации инвестконтрактов
так как она более интересна, чем обсуждение природы инвестиций
одно дело, когда четкая квалификация инвестконтрактов как пт
и совсем другое, когда возможность по усмотрению судьи квалифицировать ранее заключенные сделки как подряд
вклады в ПТ освобождены от НДС
платежи по договору подряда - нет
соответственно налоговые последствия в каждом случае различны
и налоговая нагрузка на инвесторов теперь зависит от воли судей, правильно ли я понимаю последствия? Если нет, то почему?

П. 2 ст. 8 + ст. 219 ГК + положение 10/22 о том, что для предъявления иска о признании нужно, чтобы это право у истца БЫЛО В МОМЕНТ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРА

если у истца зарегистрировано право собственности на момент разрешения спора
зачем ему признавать это право в суде? Нелогично.
Если же право не зарегистрировано, но существует в силу закона, тогда да - но этих случаев не так много:
- наследование
- паи ЖСК
- долевая собственность на объект незавершенки по закону РСФСР 1488-I

кстати также неясно зачем ВАС в ПП ВАС №54 фактически отменяет применение судами этой нормы в отношении инвесторов строительства (см. пункт 4 постановления)
ведь п.3 ст. 7 закона РСФСР 1488-I еще имеет юридическую силу и не отменен
рекомендация же ВАС

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

имхо прямо противоречит п. 3 ст. 7 закона РСФСР 1488-I и п. 2 ст. 8 ГК на которую Вы сослались
Цитата
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 August 2011 - 15:53

[Wzhik]

риски высоких административных штрафов за нарушение пункта 2 ст. 1 214-фз
с юриками - велком
с гражданами - дду

Jazzanova, Запреты и ответственность по 214-ФЗ только при привлечении денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Я думаю скоро найдутся умельцы, которые придумают, как брать деньги с граждан по договору купли-продажи будущей квартиры не в связи с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, а в связи с каким-нибудь другим основанием, с их последующим зачётом в счёт оплаты после ввода дома в эксплуатацию.

[Alex Solver]

Роман Сергеевич, если честно, меня удивил такой подход к 54 Пленуму, при принятии которого, очевидно, даже вопросов не возникало о налоговых последствиях.

Дело в том, что суды не рассматривают инвестиции как экономическую категорию. Это считалось отдельным видом договоров ("непоименованный"), в рамках которого все освобождалось от НДС независимо от фактической квалификации отношений. Сами же АСы за последние годы благословили мантру-ссылку на 39 статью НК РФ, которой автоматически индульгировался НДС всем застройщикам и инвесторам (насколько правильна эта позиция априори - тоже еще тот вопрос, но АСы и ФНС до сих пор придерживались именно ее).

При этом экономическая сущность отношений в налогах не может отличаться от того, что в гражданском праве. Налоговые отношения - прямое следствие гражданско-правовой квалификации сделок.
На мой взгляд, странно, что Пленум исходил из того, что от изменения гражданско-правовой квалификации не изменится налогообложение...

Сегодня ВАС сказал, что инвестдоговоров не существует как правовой категории. У налоговых, как и у большинства судей, должно сработать в голове, что раз их нет, то и 39 НК применять тоже не надо. А надо прямо руководствоваться тем, что написано про работы и товары (к-п и подряд) в 21 главе - т.е. реализация! соответственно, с НДС и налогом на прибыль в качестве бонуса (со вторым не так страшно, поскольку расходы наряду с реализацией есть, а вот с НДС и "заявительной природой вычетов", о которой сказал ПВАС весной этого года, - засада по многим направлениям).

Несколько проще все в случае с ПТ, но в результате прямого указания в 54 ППВАС на общую долевую собственность или множественность лиц на стороне арендатора (физически не представляю себе внесение аренды в качестве вклада с последующим перезаключением договора на всех товарищей, например, Правительством Москвы, - вклад ведь исчезает в этот момент!) ПТ тоже превращается в проблему, особенно при арендованной земле в больших городах.

Я тоже могу всем нам только пожелать, чтобы все осталось как прежде с налоговой точки зрения, но верится в это с трудом. Последствия же будут печальны - в виде банкротств кучи застройщиков в результате миллиардных доначислений и увеличения стоимости и так недоступной недвижимости (в т.ч. жилья при определенных раскладах).

[Chiko]

Alex Solver,

Роман Сергеевич, если честно, меня удивил такой подход к 54 Пленуму, при принятии которого, очевидно, даже вопросов не возникало о налоговых последствиях.

Простите, но почему для Вас это очевидно?

[Alex Solver]

Chiko, из Ваших же слов о том, что ничего не должно измениться в плане налогов. Хотя я видел ранее Ваш комментарий о том, что судьи налогового состава в ВАС также участвовали в обсуждении проекта Пленума.

Как я расписал выше, есть все предпосылки для того, чтобы правоприменение "несколько изменилось". Даже если ВАС считает по-другому, немало дров может быть сломано до тех пор, пока ВАС не доберется до рассмотрения конкретного дела, где соответствующие вопросы с НДС могли бы быть решены.

Правда, это не исключает того, что я ошибаюсь (дай Бог). Однако могу заверить, что большое количество крупных налоговых консультантов считают так же, а многие застройщики с инвесторами вовсю ломают голову над тем, как дальше жить.

З.Ы. изложенное выше не отменяет моего согласия со многими положениями Пленума № 54, в том числе с позиции налоговых последствий. Проблему я вижу только в весьма вероятном резком развороте практики без учета сложившихся отношений и большой цене такого разворота - неоправданно высокий риск в нашей экономике в обмен на "чистоту права"...

[Chiko]

Alex Solver, а Вы не предполагаете, что мои слова о том, что ничего не должно измениться в плане налогов основаны, в том числе, на результатах обсуждения этой проблемы со специалистами в сфере налогового права? Почему Вы не исходите из того, что именно поэтому и было принято решение ничего не трогать в налоговой сфере, а посмотреть, как сложится практика налоговых органов?

ПС. Даже если бы победила точка зрения о том, что правовые позиции ППВАС резко меняют все в сфере налогов, я Вас уверяю, что текст от этого бы не изменился. Ну не бывает так, чтобы в одном документе были одновременно сформулированы позиции по вопросам гражданского и налогового права. По целому ряду причин, не только организационного характера.

[scorpion]

Почему Вы не исходите из того, что именно поэтому и было принято решение ничего не трогать в налоговой сфере, а посмотреть, как сложится практика налоговых органов?

Ничего себе кошечек нашли, чтобы на них налорги потренировались. Такого откровенного цинизма от нынешного ВАСа не ожидал. Бойков отдыхает.

[Chiko]

scorpion, Чего Вы так распереживались? Причем здесь цинизм и кошки? Я же просто спрашиваю, почему люди делают те или иные выводы. Поэтому давайте без обвинений в цинизме, недальновидности, непродуманности решений и т.п.

[esv709]

Wzhik,

Ни ГК, ни другими закона не установлен, запрет на то, что договор простого товарищества, направленный на строительство, не может предусматривать условия о том, что на вклады товарищей не возникает долевой собственности товарищей.

Запрет не установлен, но и соединение (по п.1.ст.1041) внесение (по п.1 ст.1042, 1043) вкладов недвижимостью в "общее дело" не происходит.
Следовательно невыполняется внесение вклада - т.е. первая часть предмета ДПТ. А если не выполняется первая часть предмета ДПТ, то почему должна выполняться вторая? Откуда признание права собственности на результат, если один товарищ (с землёй) свой вклад зажал? Фактически он свой вклад землёю каким документом передал? Это же концессуальный договор. Вы же понимаете, что если товарищ с землёй не принесёт сам ДПТ в регпалату, то всю собственность на построенный объект получит он сам. То есть вклад землёй остался у этого-же товарища. И ничего он фактически не передал (не соединил, не внёс). И рег.палата даже не узнает о том, что его земля оказывается была вкладом в каком-то там инвестиционном договоре или иначе в "общем деле"...

[Jazzanova]

основаны, в том числе, на результатах обсуждения этой проблемы со специалистами в сфере налогового права

да это интересно, если налоги исчислялись по инвестконтрактом ранее с учетом 39 НК
а затем судья признал инвестконтракт подрядом
действительно ситуация не очень хорошая будет имхо
scorpion,
коллега предлагаю эмоции поунять
от них пользы в данном случае никакой для обсуждения

[scorpion]

коллега предлагаю эмоции поунять
от них пользы в данном случае никакой для обсуждения

Это не эмоции (лично мне от № 54 ни тепло, ни холодно), это констатация факта.

действительно ситуация не очень хорошая будет имхо

По логике ВАС доначисление налплату НДС в размере нескольких десятков (а то и сотен) лямов - семечки.

[Wzhik]

Сейчас еще семечки начнутся, когда инвесторы, не имеющие прав на землю, вернувшись из отпусков, поймут (в том числе уже у окна в ФРС), что можно распрощаться с надеждой получить результат своих инвестиций в виде квартир и помещений.

[Chiko]

scorpion,

По логике ВАС доначисление налплату НДС в размере нескольких десятков (а то и сотен) лямов - семечки.

Из чего лично Вы сделали такой вывод?

[Alex Solver]

Chiko,

а Вы не предполагаете, что мои слова о том, что ничего не должно измениться в плане налогов основаны, в том числе, на результатах обсуждения этой проблемы со специалистами в сфере налогового права?

предполагаю. Потому и заметил, что в курсе Ваших пояснений по этому поводу. Знаю и то, что Вам уже немало высказано по этому поводу от других коллег-налоговедов на просторах интернета
но все же вызывает недоумение мнение уважаемых судей ВАС, которые рассчитывают, что от кардинальной переквалификации отношений в сфере инвестирования с вписанием их в привычные для любого инспектора рамки, не наступит налоговых последствий - они же каждый день пачки жалоб надзорных просматривают, в которых, как казалось, разрешенные и понятные вещи на сотый раз муссируются инспекциями(сугубо ИМХО).

меня больше в таком подходе беспокоит это:

посмотреть, как сложится практика налоговых органов?

не смею Вас обвинять в незнании специфики работы налоговиков...но, как сказал выше, пока у ПВАС появится возможность исправить неправильную по его мнению "практику" - пройдет, возможно, не один год. Цена эксперимента очень высока. со всех точек зрения...

Я не призываю Вас сейчас оправдывать Пленум или утверждать, что ничего не изменится в налогообложении. Постановление принято. Это факт. Теперь от ВАСа действительно мало что зависит. Будем формировать практику "на земле".

Сообщение отредактировал Alex Solver: 31 August 2011 - 00:09

[Chiko]

Ну вот и славно. Мне это переливание из пустого в порожнее порядком надоело.

Сообщение отредактировал Chiko: 31 August 2011 - 00:44

[scorpion]

scorpion,

По логике ВАС доначисление налплату НДС в размере нескольких десятков (а то и сотен) лямов - семечки.

Из чего лично Вы сделали такой вывод?

Из того, что ВАС сознательно допустил такие действия налорганов вследствие переквалификации на ДКП.

Сообщение отредактировал scorpion: 31 August 2011 - 11:17

[Jazzanova]

Сейчас еще семечки начнутся, когда инвесторы, не имеющие прав на землю, вернувшись из отпусков, поймут (в том числе уже у окна в ФРС), что можно распрощаться с надеждой получить результат своих инвестиций в виде квартир и помещений.

кто не успел, тот опаздал
но на граждан эта тема не работает, так как они судятся в сою как было верно отмечено выше

[Chiko]

Jazzanova, я бы не стал забывать о ст. 201.8 Закона о банкротстве.

[Wzhik]

но на граждан эта тема не работает, так как они судятся в сою как было верно отмечено выше

Jazzanova, во-первых, сейчас до сих пор вводятся в эксплуатацию дома, где разрешения на строительство были выданы до мая 2005 г., а значит 214-ФЗ на них не распространяется. Во-вторых, юристам застройщиков таких домов ничто не мешает в обоснование своих возражений ссылаться на Постановление № 54, ссылаясь на то, что не может существовать различная квалификация инвестдоговоров - отдельно для АС и СОЮ. Тем более, что ФРС то одна для всех.
Так что думаю и СОЮ в скором времени перейдут при разрешении споров, исходя из того, что инвестдоговор - это купля-продажа, а у инвестора не возникает права собственности на результат, если он несобственник земельного участка.

[kog]

Chiko,

Ром, я правильно понял: Тройка сказала, что фактически суды, удовлетворяя иск о признании, на самом деле удовлетворили иск по п.3 ст.551 ГК РФ и поэтому все ОК?

Игорь

Игорь, в данном случае тройка вообще ни на что не сослась. По 551 иск не мог быть удолетворен т.к продавец не являлся собственником.
Ну просто не захотелось лишать уважаемую контору права на 30 квартир только ради чистоты результатов "правового эксперимента".
Я же выше писал свое предположение о том, что ВАС самостоятельно в рамках конкретного дела не решится применить свое же постановление. Как говорится ЧТД.

Роману, а РФ из-за этого не дополучит 450 т.р в виде гос пошлины за регистрацию права продавца

Jazzanova, Wzhik, Хотелось отметить, что как Вы могли заметить, в Росреестре прекрасно осведомлены о 54 постановлении, применять его пока никто не спешит.

Я вот для себя никак понять не могу. По обычному инвест договору с Москвой, который как мы выяснили не инвест договор, не договор ПТ, т.к нет долевой собственности на землю. На основании чего регистрировать права города? Ведь они явно не покупатель, т.к ничего не платят, не товарищ, раз ничего не вносят. Следовательно такой договор, это договор дарения застройщиком квартир городу Москве?

Alex Solver,

но, как сказал выше, пока у ПВАС появится возможность исправить неправильную по его мнению "практику" - пройдет, возможно, не один год. Цена эксперимента очень высока. со всех точек зрения...

Я вот как человек далекий от налогов представить себе не могу как они это исправят.

Суть проблемы в том, что инвестирование это теперь оценочное понятие. И определяется оно по сути отношением инвестирущего лица к тому, что оно делает. Те имеет значение субъективное отношение к результатам траты средств.
Например ВАС скажет, что приобретение будущей недвижимости с целью приобрести ее дешевле (например для последующей продажи) это инвестиции по 39НК. Но все каждый день приобретают вещи отсутствующие у продавца, это тоже все инвестиции?
Или, например, приобретение существующего нежилого помещения в центре, это для многих инвестиции, тк завтра оно будет стоить дороже. Но как доказать это налоговой? У кого то получалось?

Сообщение отредактировал kog: 31 August 2011 - 16:21

[Jazzanova]

Суть проблемы в том, что инвестирование это теперь оценочное понятие. И определяется оно по сути отношением инвестирущего лица к тому, что оно делает. Те имеет значение субъективное отношение к результатам траты средств.

нет
с точки зрения инвестиций в строительство см. ст. 1 39-фз
капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
Chiko

я бы не стал забывать о ст. 201.8 Закона о банкротстве.

согласен, но отчасти
далеко не всегда споры доходят до стадии банкротства застройщика
особенно это относится к так называемым крупным компаниям регионального и федерального масштаба
те споры, которые не разрешаются в рамках процедуры банкротства
что с ними? Или например с теми инвесторами которым позарез нужно помещение, а не деньги.
Признать право собственности уже нельзя в арбитраже. Значит
Взыскивать сначала деньги с застройщика. Затем пытаться возбудить процедуру банкротства.
И только потом может быть получить помещение, если все дольщики будут на это согласны.
Длинный и тернистый путь таких инвесторов ждет. Сочувствую им.
Между тем, в нашей стране власти все время твердят про смягчение инвестклимата.
Как то слова с делами не бьются, если для защиты своих инвестиций в капвложения инвесторам нужно минимум участвовать в двух затяжных судебных процедурах.
Wzhik

Во-вторых, юристам застройщиков таких домов ничто не мешает в обоснование своих возражений ссылаться на Постановление № 54, ссылаясь на то, что не может существовать различная квалификация инвестдоговоров - отдельно для АС и СОЮ. Тем более, что ФРС то одна для всех.
Так что думаю и СОЮ в скором времени перейдут при разрешении споров, исходя из того, что инвестдоговор - это купля-продажа, а у инвестора не возникает права собственности на результат, если он несобственник земельного участка.

Ну скажем решения ВАС для сою не указ - это понятно. Юристы застройщиков могут ссылаться на что угодно, важно как это расценит судья. Сейчас ему спустили четкую директиву. Сигнал понятен, но конкретное решение все равно остается на усмотрение конкретного судьи. Если судья человек, а не робот, вряд ли он будет следовать формальной букве в ситуации жизнь или смерть, когда инвестор не может зарегистрировать права на единственное свое жилье.
Насчет обязательности постановлений ВАС для сою, понятно, что системы разграничены административно. Если же будет разъяснение Пленума ВС по этой теме тогда может быть ситуацию удастся как то смягчить, так как решение Пленума перебьет 54 ПП ВАС.

[kog]

Jazzanova,

Нет
с точки зрения инвестиций в строительство см. ст. 1 39-фз

А где в 39НК написано про инвестиции связанные со строительством? Да и вообще, насколько уместно говорить, что покупка, так называемым соинвестором, напрямую связана со строительством? Ведь как часто это бывает, последний соинвестор покупает будущую вещь не у застройщика напрямую.
А вот в широком смысле слова Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. (Фз № 1488-1 от 26 июня 1991 г)
Т.е., как я отметил, "инвестиционность" вложений определяется субъективным отношением вкладывающего средства лица к результатам этих вложений.