Сообщений в теме: 307

[advokatspb]

Извиняюсь за глупый вопрос, специализируюсь на интеллектуалке и хотелось бы получить позицию спецов по недвижке.
1.Правильно ли я понял, что с 1 марта договор купли - продажи доли в квартире не подлежит обязательной госрегистрации, также не подлежит регистрации переход права собственности по такому договору?
2. Сохраняется ли добровольная госрегистрация в этом случае, при желании сторон?

[Smertch]

Извиняюсь за глупый вопрос, специализируюсь на интеллектуалке и хотелось бы получить позицию спецов по недвижке.
1.Правильно ли я понял, что с 1 марта договор купли - продажи доли в квартире не подлежит обязательной госрегистрации, также не подлежит регистрации переход права собственности по такому договору?

договор не регистрируется, переход права - регистрируется

2. Сохраняется ли добровольная госрегистрация в этом случае, при желании сторон?

добровольной регистрации никогда не было, поэтому сохраняться нечему

[odysseus]

добровольной регистрации никогда не было, поэтому сохраняться нечему

а была бы ржака, если бы вправду добровольную сделали, для тех кто считает регистрацию перехода права собственности слишком трансцендентным явлением и хочет по старинке

[BloodForFun]

• <Письмо> Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94 <О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ>

если принять эту точку зрения, получается, что любое обременение в виде аренды надо регистрировать???

Сообщение отредактировал BloodForFun: 02 February 2013 - 21:21

[Чукотка]

Выходит, что да. Но какой смысл тогда было вносить все эти изменения? Чтоб скучно не жилось? Более того, порядок регистрации обременения где прописан? 1 марта уже не за горами как бы, и что там делать - я уверен, не знают даже в ФРС

[Smertch]

Злая белка, BloodForFun, знатные боянисты

[odysseus]

Злая белка, BloodForFun, знатные боянисты

не соглашусь, скорее миссионеры, покуда 100 раз не объяснишь не до всех дойдет

[Лютов]

Как в таком случае понимает Роман Сергеевич ст. 617 ГК?

Ну, вообще, это его надо спросить, но предполагаю, что он может сказать, что договор продолжает действовать между арендатором и арендодателем, а значит, арендодатель, который при смене собственника не может обеспечить сохранение владения арендатора будет нести перед последним ответственность за нарушение договора. А новый собственник с арендатором ничем не связан.

Только зачем тогда это отдельно прописывать - это и так понятно, без всяких 617-ых. Плюс на сегодняшний день толкование стю617 в практике именно таково, что ею установлено право следование, т.е. связанность нового собственника старым договором аренды. И взять и перевернуть такое даже не годами, а десятилетиями сложившееся толкование - это было бы очень и очень смело.

Получается, коллеги, с 1 марта при действующей 617 статье (и сложившемся её толковании (п. 24 письма № 66)) договоры аренды, заключенные предыдущим собственником, будут связывать нового собственника безотносительно к тому, что такая аренда не зарегистрирована в ЕГРП?

Прошу прощения за очередную констатацию очевидного, но меня это очень коробит, а клиентов - беспокоит.

Есть ли у кого ещё какие (полу)официальные разъяснения? Я так понял, РЖД тоже написала запрос: http://www.rbcdaily....562949985651432

Сообщение отредактировал Лютов: 08 February 2013 - 17:15

[BloodForFun]

Получается, коллеги, с 1 марта при действующей 617 статье (и сложившемся её толковании (п. 24 письма № 66)) договоры аренды, заключенные предыдущим собственником, будут связывать нового собственника безотносительно к тому, что такая аренда не зарегистрирована в ЕГРП?

Да, если арендатор уже владеет помещением, то ДА. Если покупатель покупает помещение, и не может проверить, кто в нем находится, то это проблемы больной головы покупателя.

А если арендатор не владеет помещением, то вполне можно толковать, что не будет связывать.
Если вы вчитаетесь, то и в статье 617, и в 24 пункте письма № 66 идет речь о "сданном в аренду имуществе", а не о стороне заключенного договора аренды.

Таким образом, не было, если имущество не было сдано в аренду, у потенциального невладеющего арендатора только обязательственная защита, и только к стороне договора.
Вот например, что напрямую говорит нам ВАС в свежем постановлении:
"Судам следует иметь в виду, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причинённые арендатору убытки (в частности, составляющие разницу между арендной платой, установленной договором, и текущими средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества)".



По крайней мере, мне такая конструкция нравится гораздо больше, чем бегать регистрировать любое обременения в результате любой аренды (на любой срок).

Сообщение отредактировал BloodForFun: 08 February 2013 - 18:30

[Лютов]

BloodForFun, спасибо, интересный поворот. Хотя, конечно, по-прежнему ничего не стоит бывшему собственнику и арендатору нарисовать задним числом передаточный акт.

[BloodForFun]

Хотя, конечно, по-прежнему ничего не стоит бывшему собственнику и арендатору нарисовать задним числом передаточный акт.

и он будет просить передачи имущества, уже ему переданного по акту?

Сообщение отредактировал BloodForFun: 08 February 2013 - 22:06

[kog]

Хотя, конечно, по-прежнему ничего не стоит бывшему собственнику и арендатору нарисовать задним числом передаточный акт.

и он будет просить передачи имущества, уже ему переданного по акту?

это все так. И логика предлагаемая Вами ясна. Сам думаю так же, более того и 617 можно толковать, что нет никакого следования (более радикальный подход). Мне тут в пятницу при обсуждении вопроса о том, что покупатель должен видеть владение арендатора приводили пример сельхозземель продаваемых зимой, тут предлагаемая логика может и не сработать.

[BloodForFun]

Мне тут в пятницу при обсуждении вопроса о том, что покупатель должен видеть владение арендатора приводили пример сельхозземель продаваемых зимой, тут предлагаемая логика может и не сработать.

А вы ответьте, что аренда земель будет продолжать регистрироваться на основании ЗК РФ, если сроком более, чем на год.

[Chiko]

kog,

Папиниан в D. 41.2.46: "Хотя другой и займет пастбище с целью установить владение, однако сказано, что продолжает владеть прежний (владелец) до тех пор, пока не узнает, что владение занято другим... Не должно быть отнято владение без ведома того, кто владеет одним animo”.

[Лютов]

Хотя, конечно, по-прежнему ничего не стоит бывшему собственнику и арендатору нарисовать задним числом передаточный акт.

и он будет просить передачи имущества, уже ему переданного по акту?

Будет требовать защиты его владения против собственника.

Сообщение отредактировал Лютов: 11 February 2013 - 12:27

[SmaLL Chief]

Хотя, конечно, по-прежнему ничего не стоит бывшему собственнику и арендатору нарисовать задним числом передаточный акт. и он будет просить передачи имущества, уже ему переданного по акту?

ну и что ему помешает, да было передано ключи документы получил, со дня на день мебель должен был завести и вообще как будет проходить эта проверка сданности в аренду помещения? видеозаписи делать мол сегодня пришли в помещение после подписание договора внутри никакого нет?

[Лютов]

Коллеги, если здесь ещё не цитировалось, то вот положение проекта, проливающее свет на первоначальную картину:

32². Положения пункта 1 статьи 617, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абзац третий пункта 1 статьи 621) Гражданского кодекса Российской Федерации с момента введения в действие настоящего Федерального закона не подлежат применению.

В итоге предыдущая часть проекта стала частью 8 ст. 2 302-ФЗ, а эту часть ещё не приняли.
Но это также означает, что сейчас 617 действует.

Сообщение отредактировал Лютов: 11 February 2013 - 20:03

[SmaLL Chief]

Но это также означает, что сейчас 617 действует.

угу, про это и говорим.

[kog]

Мне тут в пятницу при обсуждении вопроса о том, что покупатель должен видеть владение арендатора приводили пример сельхозземель продаваемых зимой, тут предлагаемая логика может и не сработать.

А вы ответьте, что аренда земель будет продолжать регистрироваться на основании ЗК РФ, если сроком более, чем на год.

и это будет неправильно, т.к. ЗК не устанавливает случаев регистрации арнеды

[kog]

kog,

Папиниан в D. 41.2.46: "Хотя другой и займет пастбище с целью установить владение, однако сказано, что продолжает владеть прежний (владелец) до тех пор, пока не узнает, что владение занято другим... Не должно быть отнято владение без ведома того, кто владеет одним animo”.

велика мудрость Римлян, но не совсем это применимо к вопросу, точнее применимо, но именно к тому, что требуется ввести регистрацию.

Ведь как, арендатор законный владелец. Пришел зимой новый собственник, никак себя не обозначил, только внесся в реестр. По весне встретились они на поле и, к примеру, собственник вышел раньше. Приходит арендатор и видит, что фактическое его законное владение прекращено.

Если мы даем ему защиту, как нам рекомендовали Римляне, то по-сути мы признаем действие п. 1 ст. 617 ГК и в отсутствии регистрации аренды, что не понравится новому собственнику, который не был осведомлен об арендаторе и даже при все осмотрительности не мог о нем узнать.

[Smertch]

kog,

Папиниан в D. 41.2.46: "Хотя другой и займет пастбище с целью установить владение, однако сказано, что продолжает владеть прежний (владелец) до тех пор, пока не узнает, что владение занято другим... Не должно быть отнято владение без ведома того, кто владеет одним animo”.

Думаю, не очень правильно приводить римлян в пример в части организации оборота недвижимого имущества. У них он был совсем неидеален.

[Chiko]

Smertch, да это вообще неправильно, потому что там вообще не было реестра и принципа внесения. Только при чем здесь оборот недвижимости? Обсуждали ж вопрос о том, удерживается ли владение земельным участком, оставленным на период, когда сельскохозяйственные работы не проводятся, одной волей...

[BloodForFun]

т.к. ЗК не устанавливает случаев регистрации аренды

У нас разные редакции статьи 25, 26 Земельного кодекса РФ?

[Smertch]

Smertch, да это вообще неправильно, потому что там вообще не было реестра и принципа внесения. Только при чем здесь оборот недвижимости? Обсуждали ж вопрос о том, удерживается ли владение земельным участком, оставленным на период, когда сельскохозяйственные работы не проводятся, одной волей...

По-моему, владение недвижимостью - самая слабая часть римской концепции владения (в союзники себе здесь призываю нашего друга Alexey2).

[kog]

т.к. ЗК не устанавливает случаев регистрации аренды

У нас разные редакции статьи 25, 26 Земельного кодекса РФ?

статья 25 является отсылочной и сама никаких случаев регистрации не устанавливает статья 26 строго говоря информирует внимательного читателя о том какие сделки регистрации не подлежат, что при применении формально-логического подхода не говорит о том, какие же подлежат.
Ранее суды делали вывод о том, что сделки с землей на срок более года подлежат регистрации применяя во взаимосвязи ст. 609 ГК и ст. 26 ЗК. Теперь так не выйдет.