Сообщений в теме: 552

[Эльф]

kuropatka!
"Обсуждалась президиумом ВАС"

А можно поподробней, пжлст, буду очень признателен.

[Эльф]

Wine-Puhh

Согласный я с Вами. Иногда собственники входов когда слышат про сервитут сами себя по человечески начинают вести.

[aegis-sar]

Речь шла о Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N3673/02. Согласен с kuropatka. И на каком основании на помещение находящееся в собственности ООО "Б" будет неаложен сервитут. В данном конкретном случае собственник на то и собственник, чтобы по своему усмотрению распоряжаться находящимся в его собственности имуществом, и правильно замечено отсутствие нарушения права ООО "А" со стороны ООО "Б" . У нас аналогичная ситуация: в собственности у физика нежилое помещение включая входной тамбур, через который можно попасть также в помещение банка, оба помещения на 1 этаже. Суд иск к банку удовлетворил полностью прекратив незаконное использование входа являющегося собственностью физика, взыскав арендную плату за пользование и взыскав стоимость ремонтных работ на устранение двери ведущей из тамбура в помещение банка. Вторая инстанция также подтвердила правильность вынесенного решения первой, отказав банку. Особо желающим могу кидануть на мыло решение, получим его на неделе.
Как не обидно выглядит, видится одно решение - договориться о проходе на время необходимое для обустройства самостоятельного входа в помещение.

[Эльф]

aegis-sar!

Сервитут он на то сервитут, что он обременяет право соьственности. Если у меня помещение на 4-м этаже, а лестница принадлежит другому собственнику, мне что, по канату лазить?
Сервитут возможен тогда, когда нет другого способа попадания в помещение. И это возможно и на 1-м этаже, если физически нет возможности оборудовать отдельный вход. Или, по-крайнер мере, до его оборудования.

[Эльф]

aegis-sar

Особо желающим могу кидануть на мыло решение, получим его на неделе.

Зачем в личку. Здесь выкладывайте, пжлст, т.к. особожелающих хватает.

[aegis-sar]

Согласен, если помещение на 4 этаже и попасть в него кроме как по общей лестничной клетке никак нельзя. Я так понял, речь идет о первом этаже, по всей видимости у помещения есть окна. Практически любой оконный проем можно переделать во вход, ограничения могут коснуться только панельного дома. Решение суда обязательно выложу.

[Эльф]

aegis-sar

Практически любой оконный проем можно переделать во вход, ограничения могут коснуться только панельного дома

Вы и сами назвали, когда это невозможно. Достаточно архитекторов, которые никогда не подпишут отдельный вход по уйме причин.

[aegis-sar]

Оговорюсь, конечно мои утверждения касаются именно того помещения в которое можно оборудовать самостоятельный вход. В целом я не возражаю, как способ побороться можно отстаивать сервитут, но боюсь при квалифицированной юридической помощи с противоборствующей стороны это трата времени, денег и усилий.
Wine-Puhh

Не факт. Как раз панельный дома строят по каркасу, и сами панели никакой нагрузки не несут, выполняя функции лграждающей конструкции. Поэтому в панельном доме чисто теоретически легче согласовать отдельный вход через стену, чем например в монолите или кирпичном

По поводу панелей на вскидку: п. 4.2.4.9 ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА утвержденных ПОСТАНОВЛЕНИЕМ от 27 сентября 2003 г. N 170 государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу
Говорит о том, что:

Не допускается:
В стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

Причем жилье это или не жилье не важно, просто панель так работает, ее нельзя трогать т.к. нарушится жесткость конструкции и она будет постепенно разрушаться. Тоже самое можно найти в СНиПах. Например у нас архитектура никогда не согласует перепланировку, при которой будет затронута панель, бывают исключения, но это тема для еще одной дискуссии. Для зданий из кирпича таких жестких ограничений нет.

[aegis-sar]

Требования для панелей, что в жилом, что в нежилом фонде одно и тоже - мнение специалистов - конструкторов. Хотя тема иная.
Делюсь как обещал судебным в архиве. Дело не в идеале как у sir AGENT но может во многом помочь.
Удачи!

Прикрепленные файлы

•  ___.rar   439.37К   41 скачиваний

[Птичка]

У нас в собственности нежилое здание склада, разделенное на 6 боксов разной площади, каждый из которых имеет отдельный вход. Мы хотим распродать это здание по помещениям (боксам). Ничего кроме этих боксов в здании нет, ни лестничных пролетов, ни коридоров, ни туалетов, однако, остаются разнообразные конструктивные элементы, не относящиеся к помещениям (фундамент, крыша, водопровод, электричество и т.д.), нам все это счастье после продажи помещений нафиг не надо. Насколько я поняла из форума, законом не предусматривается долевая собственность собственников помещений на все эти вещи, поэтому хотелось бы одновременно с помещением продать и долю в праве на конструктивные элементы не относящиеся к помещениям. Отсюда вопрос, расскажите пожалуйста, как это все сделать технически, никогда этим не занималась:
1. Каким образом выделяется помещение, как объект недвижимости? какие документы для этого делает БТИ, техпаспорт, выписку для регистрации, поэтажный план или что-то еще?
2. Регистрируется ли отдельно право собственности на помещение перед продажей, как на отдельный объект недвижимости?
3. Каким образом продается доля в "общем имуществе"? достаточно ли сделать в договоре к-п помещения, оговорку о том, что покупателю переходит доля в праве собственности на конструктивные элементы и оборудование, обслуживающие более доного помещения пропорционально площади приобретаемого помещения? или необходимо эту долю каким-то образом выделить, а затем продать отдельным договором? или может быть нужно собрать всех будущих собственников помещений вместе и заключить с ними договор о передаче данного имущества в долевую собственность?
4. Выдается ли на долю отдельная зеленка?
5. Что я еще упустила? если можно, хотелось бы по возможности подробнее представлять себе этот процесс
Спасибо.

Сообщение отредактировал Птичка: 14 March 2006 - 13:48

[Денежка]

1. Каким образом выделяется помещение, как объект недвижимости? какие документы для этого делает БТИ, техпаспорт, выписку для регистрации, поэтажный план или что-то еще?

Идете в БТИ, сдаете им поэтажные планы здания с отметками о том, как желаете разделить здание и пишете заявление о формировании новых объектов недвижимости и инвентаризации их. БТИ рисует планы и составляет техпаспорта на новые объекты (помещения), отправляет их в КЗР на присвоение кадастровых номеров, после чего выдает новые планы и техпаспорта вам.
Одновременно (ну т.е. уточните, как это сделать так, чтобы данные были уже по результатам новой инвентаризации) закажите сводную справку о размерах площадей помещений в здании.

2. Регистрируется ли отдельно право собственности на помещение перед продажей, как на отдельный объект недвижимости?

Да, надо подать заявление о прекращении права на здание и заявления о возникновении прав на помещения. Вместо одного свидетельства выдадут по числу помещений.

3. Каким образом продается доля в "общем имуществе"? достаточно ли сделать в договоре к-п помещения, оговорку о том, что покупателю переходит доля в праве собственности на конструктивные элементы и оборудование, обслуживающие более доного помещения пропорционально площади приобретаемого помещения? или необходимо эту долю каким-то образом выделить, а затем продать отдельным договором? или может быть нужно собрать всех будущих собственников помещений вместе и заключить с ними договор о передаче данного имущества в долевую собственность?

В договоре напишите, что вместе с помещением продается доля в праве на общее имущество. Размер доли равен дроби, в знаменателе которой общая площадь всех помещений в здании умноженная на 10, а в числителе - умноженная на 10 площадь помещений, которые будут переданы конкретному покупателю. (расчет по аналогии с жилыми помещениями).
Опишите, что входит в состав общего имущества (в т.ч. земельный участок).

4. Выдается ли на долю отдельная зеленка?

на долю в праве на землю выдается.

5. Что я еще упустила? если можно, хотелось бы по возможности подробнее представлять себе этот процесс
Спасибо.

Про землю не сказали.

[Птичка]

Большое спасибо за подробный ответ, у меня только возникло несколько дополнительных вопросов:

Одновременно (ну т.е. уточните, как это сделать так, чтобы данные были уже по результатам новой инвентаризации) закажите сводную справку о размерах площадей помещений в здании

. Это для определения долей, или еще для чего-то?

Да, надо подать заявление о прекращении права на здание и заявления о возникновении прав на помещения. Вместо одного свидетельства выдадут по числу помещений.

Опять же встает тот же вопрос. "помещение1+помещение2 .. +помещение6" не равно "здание", если мы просто попросим прекратить право собственности на здание, то крыша с фундаментом опять же повиснут в воздухе, можем ли мы после этого передать на них долю в праве? В идеале, если уж дробить здание, то его надо разделить на помещения+общее имущество, но это самое общее имущество не является объектом недвижимости.. или является? Что-то чушь какая-то, по-моему, я совсем загналась... Или может быть общее имущество не выбывает из нашей собственности, а просто, поскольку не является недвижимостью само по себе, то право на него в реестре не фиксируется?
Просто видела на этом форуме массу вопросов по проблемам пользования этим самым имуществом, не хотелось бы обрекать на это потенциальных покупателей
А что касается земли, то на этом участке кроме склада находится еще железнодорожный тупик (остается в нашей собственности), надо ли участок специально делить или это не обязательно?

[Сушкин]

На сколько мне известно, право на объект не прекращается с выделом помещений, а просто в ЕГРП открываются разделы, помещениям в БТИ присваиваются кад.№ вида (кад.№здания) : (номер помещения)
И при продаже помещений все равно само здание (пусть даже все помещения выкуплены) остается в собственности у первоначального правообладателя, так что продать по частям сложно, продавать надо целиком, а уж один из новых собственников пусть несет расходы по эксплуатации всей ботвы.

Сообщение отредактировал Сушкин: 14 March 2006 - 17:54

[Денежка]

Сушкин

И при продаже помещений все равно само здание (пусть даже все помещения выкуплены) остается в собственности у первоначального правообладателя

Есть такая проблема. Есть и обратная - приобретение всех помещений в здании не означает приобретение здания. Тока это теоретически так. А практически здание на помещения делится, и если есть собственник одного помещения, то не может быть собственника у здания.

в ЕГРП открываются разделы, помещениям в БТИ присваиваются кад.№ вида (кад.№здания) : (номер помещения)

А перед кад. № здания есть еще кад. № земельного участка Все верно, папка "помещения" лежит в папке "здание", а папка "здание" - в папке "земля". Тока объектом недвижимости будет либо здание, либо помещения в нем, а не одновременно два объекта. Хотя это и не бесспорно теоретически.

Опять же встает тот же вопрос. "помещение1+помещение2 .. +помещение6" не равно "здание", если мы просто попросим прекратить право собственности на здание, то крыша с фундаментом опять же повиснут в воздухе, можем ли мы после этого передать на них долю в праве?

Вы не здание раскроили, а права свои переделываете. Крыша не повиснет, т.к. никогда в ЕГРП не было записи о собственнике крыши. Доля в праве на общее имущество (кроме земли) не регистрируется.

Добавлено в [mergetime]1142338836[/mergetime]

А что касается земли, то на этом участке кроме склада находится еще железнодорожный тупик (остается в нашей собственности), надо ли участок специально делить или это не обязательно?

Лучше поделить, если есть такая возможность.

[Птичка]

итак, мы имеем два противоположных мнения, больше мнений не будет? Может быть Людмила что-нибудь скажет?

Сообщение отредактировал Птичка: 15 March 2006 - 17:12

[stryapchiy]

Двухэтажная квартира в жилом доме переведена в нежилой фонд и являлась совместной собственностью супругов.
После развода один из супругов обратился с требованием об определении его 1/2 доли и выделе её в натуре.
На первом этаже раздевалка и лестница на второй этаж. На втором - основная часть помещения (кабинеты). Вход через первый этаж.
По заключению эксперта раздел в натуре возможен. При этом, помещения второго этажа передаются сособственникам в соответствии с их долями, а помещение первого этажа остаётся в общей собственности супругов (то есть варианта раздела первого этажа эксперт не усматривает).
Я представляю интересы ответчика. Наши возражения следующие. Из аключения эксперта следует, что фактически раздел невозможен, поскольку невозможно выделить в натуре долю в помещении первого этажа, в том числе обустроить отдельный вход.
Суд иск удовлетворил. Разделив помещение в соответствии с заключением эксперта, т.е. первый этаж остался в общей собственности сторон.
Практики по этому вопросу (для нежилых помещений) не нашёл. Ссылался на разъяснение ВС РФ от 24.08.93 г. № 8 (п.12):
12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Суд эту позицию не воспринял т.к. разъяснение относится к разделу жилых помещений.
Таким образом, суд произвёл раздел помещения в натуре фактически на три части, две из которых переданы в собственность каждой стороны, а одна передана в их совместную собственность.
Как считаете коллеги соответствует ли закону такой вариант раздела?
Может кто либо встречал практику по подобному делу? Буду благодарен за ссылку.

Сообщение отредактировал stryapchiy: 26 March 2006 - 14:33

[stryapchiy]

Таки, никто ничего не посоветует?

[Helga]

Добрый день. У меня течет крыша
Никак не могу найти нормы, регулирующие правовое положение мест общего пользования в офисном здании. Как вы считаете, можно ли применять к нежилым помещениям по аналогии нормы ЖК, о том, что места общего пользования находятся в общей долевой собственности и соответственно собственники несут бремя содержания таких мест пропорционально их долям?
может быть практика у кого есть по этому вопросу?
Заранее спасибо.

[kuropatka]

Helga

может быть практика у кого есть по этому вопросу?

Есть - у ВАС РФ. В Поиск по слову "Ангарида".

[Helga]

Спасибо, познавательное чтение.
Получается, что приобретая в собственность помещение в здании право собственности на места общего пользования (если иное не указано в договоре) не приобретается.
В свете того, что бремя содержания имущества по ГК несет собственник у меня получилась следующая ситуация (на мой взгляд абсурдная): моя организация распродала различным лицам помещения в принадлежащем ему здании (при этом в договорах купли-продажи нет ни слова о местах общего пользования) и теперь мы должны за свой счет ремонтировать крыши, подвалы и т.д. в огромном здании, где нам принадлежит только небольшая комнатка???
или я что-то не так поняла? просветите, плиз.

[Денежка]

Helga

теперь мы должны за свой счет ремонтировать крыши, подвалы и т.д. в огромном здании, где нам принадлежит только небольшая комнатка???

...лифты, подъезды, лестницы и туалеты на этажах - тоже Ваши. А также стены с наружной стороны. Можете плату за проход и пользование брать