PVS,
Прохор, по любому полчается, что недействительный. Я для себя решил в этом случае, подставить какую-нибудь мойку с лицензией.
Игорь
|
|
||
|
|
|
|
ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК, ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК: ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ
Автор
Гость
, 05 Jul 2002 14:55
Сообщений в теме: 509
#152
Отправлено 27 May 2005 - 18:25
Все же как насчет договора строительного подряда, заключенного в этой ситуации ЗАСТРОЙЩИКОМ с ПОДРЯДЧИКОМ (лицом, осуществляющем строительство) - считать недействительным?
Тут вот какое сомнение у меня появилось. Вообще лицензии на деятельность "по заключению договоров" не предусмотрена, в том числе строительного подряда. Требуется лицензия на деятельность, которая будет осуществляться в рамках договора строительного подряда. 173 ГК РФ не четко сформулирована. Если буквально ее читать с учетом ст. 153 , то получается следующее: Недействительным может быть признано действие лица, направленного на изменение, возникновение и прекращение гражданских прав и обязанностей, если это действие является частью лицензируемого вида деятельности и лицензия на этот вид деятельности у лица отсутствует.
Так вот, заключение договора строительного подряда частью строительной деятельности вроде бы не является. Поэтому есть сомнения, что сделка - договор строительного подряда - подпадает под действие нормы ст. 173 ГК при ее буквальном толковании.
#153
Отправлено 04 August 2005 - 17:20
Уважаемые коллеги! Умоляю не гоните в поиск, по этой теме перерыл все что только можно. В принципе линию выработал, но очень хочется посоветоваться.
Фабула такая:
Наша организация заключила инвестконтракт, получила все необходимое ИРД и на протяжении 2 лет осуществляло строительство объекта недвижимости (жилого).
На момент оформления документации организация обладала лицензией Заказчика-застройщика.
В процессе оформления документации заключили договор с местным МУПом на выполнение функций заказчика-застройщика (сами по разным причинам осуществлять их не хотели), который также обладает необходимой лицензией.
Вся документация (в том числе на землю оформлена на нас). В инвестконтракте и постановлении мы обозначены как Заказчик.
В конце прошлого года срок нашей лицензии истек. Лицензию руководство решило не продлять (типа есть МУП с лицензией, нам не надо).
Теперь у определенных государственных структур возник, а почему это у вас нет лицензии и вы осуществляете строительство.
Какие аргументы, помимо договора с лицензированным МУПом по вашему мнению можно представить, и на что ссылаться, так как в ГСК все это ИМХО неоднозначно прописано.
Фабула такая:
Наша организация заключила инвестконтракт, получила все необходимое ИРД и на протяжении 2 лет осуществляло строительство объекта недвижимости (жилого).
На момент оформления документации организация обладала лицензией Заказчика-застройщика.
В процессе оформления документации заключили договор с местным МУПом на выполнение функций заказчика-застройщика (сами по разным причинам осуществлять их не хотели), который также обладает необходимой лицензией.
Вся документация (в том числе на землю оформлена на нас). В инвестконтракте и постановлении мы обозначены как Заказчик.
В конце прошлого года срок нашей лицензии истек. Лицензию руководство решило не продлять (типа есть МУП с лицензией, нам не надо).
Теперь у определенных государственных структур возник, а почему это у вас нет лицензии и вы осуществляете строительство.
Какие аргументы, помимо договора с лицензированным МУПом по вашему мнению можно представить, и на что ссылаться, так как в ГСК все это ИМХО неоднозначно прописано.
#154
--Елена--
Отправлено 10 August 2005 - 17:35
Ситуация на мой взгляд не такая уж и простая и дело не только в обосновании " а где лицензия". В решении о строительстве (постановлении) вас указали как заказчика, а по сути, то вы кто (заказчик? или инвестор и заказчик в одном лице? И еще вопрос в инвестконтракте каким-то образом отражено, что вашим вкладом являются не только денежные средства, если вы инвестор, но и так условно назовем Ваши усилия по выполнению функций заказчика-застройщика? вы же являсь заказчиком-застройщиком и фактически выполняя его функции не получаете вознаграждение за выполнение этих функций. Понимаю, что звучит сначала необычно, но имеет большое значение. А что произошло с документацией, после заключения договора с МУП, я имею в виду с новой документацией, она оформляется на вас?
#156
-Guest-
Отправлено 10 August 2005 - 18:01
нет не осуществляем, в основном инвестируем и естественно иногда приходится совмещать функции заказчика со статусом инвестора.
#157
Отправлено 10 August 2005 - 18:12
Если нет, то, ИМНО, никаких лицензий Вам не надо (в том числе Заказчика-застройщика).
А ссылаться и приводить доказательства, что лицензия необходима должны госорги
А ссылаться и приводить доказательства, что лицензия необходима должны госорги
Сообщение отредактировал PVS: 10 August 2005 - 18:16
#158
Отправлено 10 August 2005 - 18:19
ч. 3 ст. 52 ГрК
Разрешение на СМР на кого оформлено?
Вот тот и должен строить.
Если на вас - переоформляйте.
Разрешение на СМР на кого оформлено?
Вот тот и должен строить.
Если на вас - переоформляйте.
#159
Отправлено 10 August 2005 - 18:33
PVS ,
Привет Прохор!
Обрати внимание:
То есть я подозреваю, что есть подрядные договоры, где они участвуют как заказчики.
С приветом,
Игорь
Привет Прохор!
Обрати внимание:
и естественно иногда приходится совмещать функции заказчика со статусом инвестора
То есть я подозреваю, что есть подрядные договоры, где они участвуют как заказчики.
С приветом,
Игорь
#160
Отправлено 10 August 2005 - 18:55
Уважаемые коллеги, извиняюсь, что влезаю, просто ситуация несколько схожая. Мы Инвестор (лицензии нет, сами ничего не строим, только даем деньги) привлекли З-З (лицензия), который для нас на предпроектной и проектной стадиях собирает документацию, оформляет ее на себя (выступает Закзачиком по договорам), а потом передает нам. После чего, по каким-либо причинам мы З-З меням. Кроме того, все основные документы типа АРИ, градостроительного обоснования, договоров аренды оформлены на нас. В итоге получаем, что исходные документы по одному объекту будут оформлены на трех разных юр.лиц. Генподрядчиком строительства будет четвертое юр.лицо.
Не возникнут ли у нас в итоге аналогичные проблемы с госструктурами?
Не возникнут ли у нас в итоге аналогичные проблемы с госструктурами?
#161
--Елена--
Отправлено 10 August 2005 - 19:16
IYA, а как же остальные функции заказчика, а как же унифицированные формы, а технический надзор и т.д. и т.п.? Кстати, я сверху не зря задавала вопрос об инвестиционном контракте, столкнулась с ситуацией, что при расторжении инвестиционного контракта в соответствии с которым на инвестора были возложены функции заказчика-застройщика встал вопрос об уменьшении его доли в связи с вынужденным (по его вине) привлечением им третьего лица для исполнения подобных функций и я хочу сказать, что аргументация была очень убедительная, хотя вопрос конечно спорный. А потом работая,судя по всему в Москве, тебе известны проблемы, возникающие с оформлением документации еще до стадии получения разрешения на строительство (оформляется на застройщика) и разрешения на строительно-монтажные работы (которое кстати оформляется на подрядчика!) Если в чем-то не права поправьте. Кстати если вопрос только в подтверждении полномочий лица, выполняющего функции заказчика, то в Москве достаточно простой ксерокопии договора.
#162
Отправлено 10 August 2005 - 19:46
-Елена-
Ничего не понял. То есть каждой слово в отдельности понятно, а что Вы в целом хотели сказать - не понятно
С уважением,
Игорь
Ничего не понял. То есть каждой слово в отдельности понятно, а что Вы в целом хотели сказать - не понятно
С уважением,
Игорь
#163
--Елена--
Отправлено 10 August 2005 - 19:57
Игорь,
Действительно написала сумбурно и приношу тысячу извинений, зацепилась за фразу про СМР, написанную вообще не Вами, заработалась
Лена
Действительно написала сумбурно и приношу тысячу извинений, зацепилась за фразу про СМР, написанную вообще не Вами, заработалась
Лена
#164
Отправлено 10 August 2005 - 21:31
Не ожидал, что тему поднимут через 6 дней. Спасибо Елене.
Попробую ответить на ряд заданных вопросов и дать свои комментарии на посты уважаемых коллег. ВСЯ документация оформлена на нас, в том числе и Разрешение на СМР. При этом непосредственно строительство осуществляет не мы и не ГУП, а третья организация (с лицензией). Предметом инвестконтракта является "Реализация инвестиционного проекта по строительству". Обязанности Заказчика (то есть нас) обеспечить строительство объекта и за свой счет или за счет привлеченных средств осуществлять финансирование.
ИМХО не все так однозначно. Ст.51 ГСК п.1 "Разрешение на строительство представляет собой документ ... дающий застройщику право осуществлять строительство..."
П.3 ст.52 "Лицами осуществляющими строительство могут являться застройщик ... либо привлекаемое застройщиком на основании договора физическое или юридическое лицо соответствующие требованиям..." . Кроме того в перечне документов указанных в ст.51 необходимых для получения Разрешения на СМР лицензия отсутствует. Таким образом, можно предположить, что СМР может быть выдано организации - Застройщику, которая обладает правами на земельный участок п.16 ст.1 ГСК, а непосредственно строительство осуществлять любое иное лицо обладающее соответствующей лицензией на основании договора с Застройщиком.
Собственно говоря эти доводы убедили государственные органы (регион Московская область, районный центр), так что наш инциндет исчерпан. Но вопрос достаточно интересный.
ЗЫ.
Попробую ответить на ряд заданных вопросов и дать свои комментарии на посты уважаемых коллег. ВСЯ документация оформлена на нас, в том числе и Разрешение на СМР. При этом непосредственно строительство осуществляет не мы и не ГУП, а третья организация (с лицензией). Предметом инвестконтракта является "Реализация инвестиционного проекта по строительству". Обязанности Заказчика (то есть нас) обеспечить строительство объекта и за свой счет или за счет привлеченных средств осуществлять финансирование.
ч. 3 ст. 52 ГрК
Разрешение на СМР на кого оформлено?
Вот тот и должен строить.
Если на вас - переоформляйте.
ИМХО не все так однозначно. Ст.51 ГСК п.1 "Разрешение на строительство представляет собой документ ... дающий застройщику право осуществлять строительство..."
П.3 ст.52 "Лицами осуществляющими строительство могут являться застройщик ... либо привлекаемое застройщиком на основании договора физическое или юридическое лицо соответствующие требованиям..." . Кроме того в перечне документов указанных в ст.51 необходимых для получения Разрешения на СМР лицензия отсутствует. Таким образом, можно предположить, что СМР может быть выдано организации - Застройщику, которая обладает правами на земельный участок п.16 ст.1 ГСК, а непосредственно строительство осуществлять любое иное лицо обладающее соответствующей лицензией на основании договора с Застройщиком.
Собственно говоря эти доводы убедили государственные органы (регион Московская область, районный центр), так что наш инциндет исчерпан. Но вопрос достаточно интересный.
ЗЫ.
Это не я отвечал.GuestДата 10.08.2005 - 15:01 Сообщить модеру Цитата
Unregistered
Город:
нет не осуществляем, в основном инвестируем и естественно иногда приходится совмещать функции заказчика со статусом инвестора.
Сообщение отредактировал Rewal: 10 August 2005 - 21:33
#165
Отправлено 11 August 2005 - 09:36
Rewal
Оформление доков не должно быть связано с фактической деятельностью. Логичнее, чтобы за лицо, имеющее ЗУ оформлялись бы и ИРД и разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. А то застройщик будет зависеть от своих контрагентов и в случае смены, например, подрядчика, бежать менять принципальные документы. Возможно, необходимо будет внести какие-либо изменения и/или дополнения. Но это отдельный вопос. Хотя госорги могут все по-другому повернуть.
Добавлено @ 06:38
IAY
Привет, Игорь!
мне такая конструкция тоже больше нравиться.Таким образом, можно предположить, что СМР может быть выдано организации - Застройщику, которая обладает правами на земельный участок п.16 ст.1 ГСК, а непосредственно строительство осуществлять любое иное лицо обладающее соответствующей лицензией на основании договора с Застройщиком.
Оформление доков не должно быть связано с фактической деятельностью. Логичнее, чтобы за лицо, имеющее ЗУ оформлялись бы и ИРД и разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. А то застройщик будет зависеть от своих контрагентов и в случае смены, например, подрядчика, бежать менять принципальные документы. Возможно, необходимо будет внести какие-либо изменения и/или дополнения. Но это отдельный вопос. Хотя госорги могут все по-другому повернуть.
Добавлено @ 06:38
IAY
Привет, Игорь!
Но наличие договора позволяет не иметь лицензию?То есть я подозреваю, что есть подрядные договоры, где они участвуют как заказчики.
#166
Отправлено 11 August 2005 - 10:50
PVS,
Я имел в виду следующее: Если есть договор строительного подряда, и у заказчика нет лицензии З-З, то 173 ГК РФ.
Игорь
Я имел в виду следующее: Если есть договор строительного подряда, и у заказчика нет лицензии З-З, то 173 ГК РФ.
Игорь
#167
Отправлено 11 August 2005 - 11:10
IAY
все же у тебя жесткая позиция: закстройщик (владелец земли) не может САМ заключить договор строительного подряда, не имея лицензии З-З, но заключив соответствующий договор на выполнение функции З-З с лицом, имеющим необходимую лицензию?
все же у тебя жесткая позиция: закстройщик (владелец земли) не может САМ заключить договор строительного подряда, не имея лицензии З-З, но заключив соответствующий договор на выполнение функции З-З с лицом, имеющим необходимую лицензию?
#168
Отправлено 11 August 2005 - 11:50
PVS ,
Конечно, это козлизм. Но определение КАС03-603 других вариантов толкования не оставляет.
Игорь
Конечно, это козлизм. Но определение КАС03-603 других вариантов толкования не оставляет.
Игорь
#169
Отправлено 11 August 2005 - 12:03
IAY
Игорь, обстоятельства этого известного дела не содержали того факта, что у заявителя был договор на выполенение функций З-З, а ВС РФ признал этого недостаточным для заключения договора генерального подряда сам застройщиком без лицензии. Поэтому если выражаться языком прецедентного права, этот кейс не содержить материальных (существенных) фактов, позволяющих провести аналогию и применить этот "прецедент" к обсуждаемой нами ситуации (когда у застройщика есть договор на выполенение функций З-З с лицом, имеющим необходимую лицензию).
Игорь, обстоятельства этого известного дела не содержали того факта, что у заявителя был договор на выполенение функций З-З, а ВС РФ признал этого недостаточным для заключения договора генерального подряда сам застройщиком без лицензии. Поэтому если выражаться языком прецедентного права, этот кейс не содержить материальных (существенных) фактов, позволяющих провести аналогию и применить этот "прецедент" к обсуждаемой нами ситуации (когда у застройщика есть договор на выполенение функций З-З с лицом, имеющим необходимую лицензию).
#170
Отправлено 11 August 2005 - 12:09
PVS,
Но там есть вполне недвусмысленное толкование ст. 740 и 743 ГК РФ.
Какие после этого могут быть варианты????
Игорь
Но там есть вполне недвусмысленное толкование ст. 740 и 743 ГК РФ.
Анализ ст. ст. 740, 743 - 750 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в договоре строительного подряда заказчик принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Кроме того, заказчик представляет техническую документацию, обладает правом вносить в нее изменения, может обеспечивать строительство материалами или оборудованием, исполняет другие обязанности, указанные в статье 747 ГК РФ, а также осуществляет контроль и надзор за выполнением строительных работ.
Исполнение указанных обязанностей способно оказать влияние на безопасность выполняемых работ и на состояние окружающей среды.
В силу ст. 4 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.
Таким образом, лицензирование осуществляемых функций заказчиком-застройщиком отвечает целям, определенным в вышеуказанной норме Закона.
Какие после этого могут быть варианты????
Игорь
#171
Отправлено 11 August 2005 - 12:16
IAY
ДА, но ведь это публичные требования к осуществлению ДЕЯТЕЛЬНОСТИ а не к лицу, заключающему договор. Я заключаю, а деятельность, подлеж. лицензированию поручаю осуществлять лицу с лицензией З-З и оно уже эту деятельность осуществлятет. Вроде это не запрещено законом.
ДА, но ведь это публичные требования к осуществлению ДЕЯТЕЛЬНОСТИ а не к лицу, заключающему договор. Я заключаю, а деятельность, подлеж. лицензированию поручаю осуществлять лицу с лицензией З-З и оно уже эту деятельность осуществлятет. Вроде это не запрещено законом.
#172
Отправлено 11 August 2005 - 12:24
PVS ,
Да конечно, такая увертка и мне приходила в голову, но:
1) Я не думаю, что это можно будет убедительно донести до суда;
2) Как быть с:
?????
С приветом,
Игорь
Да конечно, такая увертка и мне приходила в голову, но:
1) Я не думаю, что это можно будет убедительно донести до суда;
2) Как быть с:
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
?????
С приветом,
Игорь
#173
Отправлено 11 August 2005 - 14:15
IAY
Думаешь, не спасет упоминание в договоре строительного подряда того, что деятельность требующую лицензирования будет осуществлять специальная компания, имеющая лицензию З-З?. Можно даже указать ее, если уже известна. К тому же есть нюанс: оборот ст. 173 ГК "без лицензии на занятие соответствующей деятельностью" дает оснвания для такого толкования: соврешение сделки должно лицензироваться (например, розничное приобретение лома металлов, валюты и т.п.). Но в сфере строительстве закон и положение требуют лицензирования самой ДЕЯТЕЛЬНОСТИ по строительству, а не СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ о строительстве (заключение договора) ия договора необходима лицензия. Насколько вероятен "мягкий вариант толькования" ст. 173 ГК?
Думаешь, не спасет упоминание в договоре строительного подряда того, что деятельность требующую лицензирования будет осуществлять специальная компания, имеющая лицензию З-З?. Можно даже указать ее, если уже известна. К тому же есть нюанс: оборот ст. 173 ГК "без лицензии на занятие соответствующей деятельностью" дает оснвания для такого толкования: соврешение сделки должно лицензироваться (например, розничное приобретение лома металлов, валюты и т.п.). Но в сфере строительстве закон и положение требуют лицензирования самой ДЕЯТЕЛЬНОСТИ по строительству, а не СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ о строительстве (заключение договора) ия договора необходима лицензия. Насколько вероятен "мягкий вариант толькования" ст. 173 ГК?
#174
--Виталий--
Отправлено 11 August 2005 - 14:18
Попробую вмешаться в Ваше обсуждение по поводу
Представте ситуацию, когда заключается договор строительного подряда на капремонт объекта с муниципальным советом (МС), где последний выступает в роли Заказчика. Ведь лицензия требуется только к подрядчику. У МС имеется только договор с технадзором у которого есть лицензия, чтоб тот мог осуществлять контроль за качеством и правильностью работ подрядчика. Но договор подряда-то заключается с МС, а не с технадзором и акты приемки работ подписываются Главой МС, которые согласовываются с технадзором.
Так-что я убежден, что для заключения договора на генподряд не обязательна лицензия З-З, а достаточно иметь соответствующий договор со сторонней организацией. Это у генподр. долж. быть лицензия. А акты ВС РФ не являются по своей сути нпа.
Но это мое мнение.
С уважением !
Анализ ст. ст. 740, 743 - 750 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в договоре строительного подряда заказчик принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ. Кроме того, заказчик представляет техническую документацию, обладает правом вносить в нее изменения, может обеспечивать строительство материалами или оборудованием, исполняет другие обязанности, указанные в статье 747 ГК РФ, а также осуществляет контроль и надзор за выполнением строительных работ.
Исполнение указанных обязанностей способно оказать влияние на безопасность выполняемых работ и на состояние окружающей среды.
В силу ст. 4 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.
Таким образом, лицензирование осуществляемых функций заказчиком-застройщиком отвечает целям, определенным в вышеуказанной норме Закона.
Представте ситуацию, когда заключается договор строительного подряда на капремонт объекта с муниципальным советом (МС), где последний выступает в роли Заказчика. Ведь лицензия требуется только к подрядчику. У МС имеется только договор с технадзором у которого есть лицензия, чтоб тот мог осуществлять контроль за качеством и правильностью работ подрядчика. Но договор подряда-то заключается с МС, а не с технадзором и акты приемки работ подписываются Главой МС, которые согласовываются с технадзором.
Так-что я убежден, что для заключения договора на генподряд не обязательна лицензия З-З, а достаточно иметь соответствующий договор со сторонней организацией. Это у генподр. долж. быть лицензия. А акты ВС РФ не являются по своей сути нпа.
Но это мое мнение.
С уважением !
#175
Отправлено 11 August 2005 - 14:34
Виталий
хотя
"А акты ВС РФ не являются по своей сути нпа." конечно же должна не форме пониматься. Ведь отрицать значение судебных актов ВС РФ не практично
хотя
"А акты ВС РФ не являются по своей сути нпа." конечно же должна не форме пониматься. Ведь отрицать значение судебных актов ВС РФ не практично
Сообщение отредактировал PVS: 11 August 2005 - 14:35
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
