Сообщений в теме: 324

[Борюн]

Все происходит именно как описал Romuald.
Сейчас мы нашли выход на ФРС пытаемся договориться провести регистрацию ипотеки права аренды без согласия Москомзема т.е. по закону. Полный бред.
А согласие Москомзема воткнулось в соблюдение особых условий договора - озеленение и благоустройство. Все озеленено и благоустроено, но подтверждения на бумаге нет. Обратились в Москомзем- приезжайте, смотрите, а они нам перечень на трех листах. В общем проект благоустройства, согласования, АПУ, АТИ и т.п. мороки на пол года. Естественно мы этим занимать не будем.

[Ludmila]

Сейчас мы нашли выход на ФРС пытаемся договориться провести регистрацию ипотеки права аренды без согласия Москомзема т.е. по закону. Полный бред.

Расскажите, пожалуйста, чем закончится у Вас дело. Интересно очень.

А согласие Москомзема воткнулось в соблюдение особых условий договора - озеленение и благоустройство. Все озеленено и благоустроено, но подтверждения на бумаге нет.

Охренеть... Что Москомзем требует оплатить выкуп права аренды и без этого не даёт согласия, я знаю. А вот чтобы вот в такое вот упиралось всё - первый раз слышу. Вот уж всем извращениям извращение, даже мне с моей буйной фантазией и просчитыванием самых извращённых способов толкования тех или иных норм права, такое в голову не приходило. А ещё меня извращенкой называют!!!
Спасибо за информацию! Сейчас залоговикам сообщу, пусть тоже хренеют и "радуются".

Сообщение отредактировал Ludmila: 15 September 2006 - 13:03

[Bina]

Гы, получается, мы себе смертный приговор подписали

[Romuald]

Ludmila, из моей личной практики. Сегодня принесли зарегистрированную ипотеку и закладную без согласия Департамента.

Ведь в чем прикол - отсутствие согласия создаст проблему только при просрочке долга и обращении взыскания на имущество. В этом случае пойдет вопрос о действительности договора ипотеки. Ивот тут ДЗР заголосит, что его согласия не спросили, а он не согласен на... На что? На перход аренды к новому собственнику здания? А ничего, что собственник здания обладает ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ правом на аренду или приватизацию земельного участка. Причем в территории застройки земельные участки почти никогда не превышают нормативы необходимого использования. Выходит ДЗР не согласен отдавать участок покупателю, не имея при этом права отдать его другому лицу? Почему, ведь покупатель получает имущество, на которое в случае невнесения арендной платы можно обратить взыскание? Получается подобие крепостного права - привязка к земле. И более того, ограничение права собственника на распоряжение имуществом.

Вот и выходит, что ВАС пошел на поводу у чиновников, которые заинтересованы в а) поплнении бюджета и б) своевременности и полноте уплаты административной ренты. Иного обяснения нет, т.к. ДЗР не может обоснованно отказать в согласии по указанным выше причинам. Следоватьельно, он берет бабло за то, что и так должен сделать. А что такое "взятка"?

Кто-то мне рассказывал, что в одном подмосковном городе было еще круче. продать квартиру можно было только после получения у согласия главы города. За плату, взимаемую официально.

[Ludmila]

Ведь в чем прикол - отсутствие согласия создаст проблему только при просрочке долга и обращении взыскания на имущество.

Не, не только. Залогодатель-заёмщик регистрирует ипотеку, получает деньги, а на следующий день идёт подавать иск о признании договора ипотеки недействительной сделкой... Так что не обязательно ждать до обращения взыскания, иск можно заявить в любой момент.

Ивот тут ДЗР заголосит, что его согласия не спросили, а он не согласен на... На что? На перход аренды к новому собственнику здания? А ничего, что собственник здания обладает ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ правом на аренду или приватизацию земельного участка. Причем в территории застройки земельные участки почти никогда не превышают нормативы необходимого использования. Выходит ДЗР не согласен отдавать участок покупателю, не имея при этом права отдать его другому лицу? Почему, ведь покупатель получает имущество, на которое в случае невнесения арендной платы можно обратить взыскание? Получается подобие крепостного права - привязка к земле. И более того, ограничение права собственника на распоряжение имуществом.

Согласна. Проблема в том, что множество сделок наши доблестные суды зачастую при признании сделок недействительными исходят из формального соответствия или несоответствия сделки закону, а не из того, нарушены ли в результате формального несоответствия сделки закону чьи-либо права, в т.ч. права истца. При этом суды, вплоть до уровня ВАСи, не считают зазорным время от времени менять точку зрения на прямо противоположную, и признавать недействительными сделками те сделки, которые до этого момента признавали действительными, и наоборот - признать недействиетльными кучу сделок, а потом решить, что они маленько ошиблись.
Меня вообще многое удивляет в законе об ипотеке... Вот почему продать здание без одновременного отчуждения права аренды земли можно (и аренда автоматически перейдёт к покупателю), а заложить нельзя - это будет ничтожная сделка? Для меня это загадка...

[Romuald]

Ludmila

Залогодатель-заёмщик регистрирует ипотеку, получает деньги, а на следующий день идёт подавать иск о признании договора ипотеки недействительной сделкой...

У вас такое уже случалось? Ведь, как я понимаю, в этом случае банк вправе потребовать досрочного возврата денег и в порядке обеспечения иска - наложения ареста на здание. Коли денег не получит - продаст здание. Причем, как я понимаю, банк до выдачи кредита серьезно проверяет финансовое состояние заемщика и не будет давать кредит тому, у кого баланс говорит о несостоятельности, но при этом недвижка не обременена. Или я ошибаюсь?

[Ludmila]

У вас такое уже случалось?

Ага. Ну, не совсем у нас - у дочернего банка. Я тут тему создавала по этому поводу...

Ведь, как я понимаю, в этом случае банк вправе потребовать досрочного возврата денег и в порядке обеспечения иска - наложения ареста на здание.

Вправе. Про наложение ареста на здание - это отдельная тема, не для недвижимости. Если здание удастся арестовать, то это, конечно, замечательно. Но, во-первых, это может получиться далеко не всегда; во-вторых, что помешает заёмщику поназаключать всяких-разных договоров с "дружественными" компаниями на суммы, значительно превосходящие сумму кредита, и не выполнить обязательства по этим договорам? А потом эти компании подают иски в суд и получают исполнительные листы. Арестованное здание продаётся, банк-кредитор уже не залогодержатель (если договор ипотеки признали недействительной сделкой), вырученная от продажи имущества сумма распределяется между всеми кредиторами, в т.ч. дружественными фирмами, банк получает свою 1/10, 1/20, 1/100 и т.д. от суммы своих требований, а другого имущества у заёмщика нет.

Причем, как я понимаю, банк до выдачи кредита серьезно проверяет финансовое состояние заемщика и не будет давать кредит тому, у кого баланс говорит о несостоятельности, но при этом недвижка не обременена.

Так на момент заключения договора клиент может быть более чем состоятельным, а всякие-разные договоры поназаключать потом.

[Romuald]

Ludmila

Я тут тему создавала по этому поводу...

А можно ссылку - тема интересна.

А что касается недобросовестных заемщиков. То за то и безопасникам и юристам деньги платят, чтобы быстро подобное выявлять, а среди кредиторов быть первыми

[Ludmila]

Ссылку кину в личку, потому как к данной теме она отношения не имеет.

А что касается недобросовестных заёмщиков - тоже предлагаю пообщаться по данному вопросу (если интересно будет) по личке или мейлу, потому как к обсуждаемой теме этот вопрос отношения не имеет.

[Bina]

Принимаю поздравления
ФРС зарегистрировала нам договор, согласие Москомзема не потребовали.

[Kostilio]

Есть мнения?

[Ludmila]

Есть мнения?

По поводу чего - по поводу возможности заключения такого договора или по поводу обращения взыскания?

[Kostilio]

Ludmila
Ок, суть предложили нежилое здание, земля в гос собственности в аренде до марта 2007г. без пролонгации, кредит до декабря 2007.
В залог здание само собой, право аренды тож.
Риски: после марта 2007 если передадут по акту теряем право аренды, если нет, то на неопределенный срок и все ок.
В принципе потеря права аренды можно отнести к стандартным рискам неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды в силу договора или закона можно лишится прав аренды и соответственно залога.
склоняюсь заключить сделку при этом указать риски:
1) в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекратится, что может повлечь прекращение ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости (в соответствии со ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 340 ГК РФ );
2) прекращение права аренды земельного участка повлечёт снос расположенного на нём объекта недвижимости.
Я прав?
З.Ы. Риски смазал из комментария, одного мною уважаемого юриста.

Сообщение отредактировал Kostilio: 21 December 2006 - 14:52

[evg28]

Kostilio

в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекратится, что может повлечь прекращение ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости

а ипотека на здание почему должно прекратиться? из 69 и 340 я такого вывода не вижу

2) прекращение права аренды земельного участка повлечёт снос расположенного на нём объекта недвижимости.

мне казалось у собственника здания остается право пользование той частью земли, которая необходима для использования здания по аналогии как и в 553 ГК. Только пока статейки чего то найти не могу подходящей но снос слишком кардинально, не должно быть

[Kostilio]

evg28

ипотека на здание почему должно прекратиться? из 69 и 340 я такого вывода не вижу

есть судебная практика... мотив суда прост, п.3 ст 340 ипотека здания допускается только с землей или права аренды, нет земли или права аренды, нет и ипотеки. При этом не важно на каком этапе перекатилось право на землю.

но снос слишком кардинально, не должно быть

здесь тож все просто снесут здание, ипотека прекратиться по 325, а предоставленное новое здание уже не будет под ипотекой.

[evg28]

есть судебная практика... мотив суда прост, п.3 ст 340 ипотека здания допускается только с землей или права аренды, нет земли или права аренды, нет и ипотеки.

это согласен, есть такая.

При этом не важно на каком этапе перекатилось право на землю.

а вот тут практику не встречал, правда не озадачивался такми вопросом. Если не трудно можно реквизиты судебных решений?

здесь тож все просто снесут здание, ипотека прекратиться по 325, а предоставленное новое здание уже не будет под ипотекой.

наверное по 352. Но я не об этом. почему должны снести здание вот я о чем, основания для сноса?

[Ludmila]

а вот тут практику не встречал, правда не озадачивался такми вопросом. Если не трудно можно реквизиты судебных решений?

Это пожалуйста...

В Постановлении ФАС МО от 05.03.05 г. № КГ-А40/937-05 указано: «Отказывая в удовлетворении иска залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, суд исходил из того, что права аренды земельного участка прекратились 5 августа 2002 года, в связи с чем прекращена и ипотека здания... При рассмотрении данного дела судом не исследовались обстоятельства, подлежащие установлению и оценке, в том числе о том, был ли продлен договор аренды земельного участка».
Хотя дело и было направлено на повторное рассмотрение, данный факт вызывает настороженность. Было бы логичнее, если бы суд просто признал, что преращение права аренды земельного участка не влечёт прекращения ипотеки на здание, расположенное на этом участке. Но из процитированного постановления усматривается, что в данном случае судом был сделан вывод о том, что прекращение права аренды земельного участка влечёт прекращение ипотеки в целом.

почему должны снести здание вот я о чем, основания для сноса?

Ст. 272 ГК РФ.

[pivalex]

мне кажеться что Вы замочариваетесь . Если на момент оформления договора ипотеки у Вас было право аренды и оно являлось предметом договора ипотекиЮ то последующее изменений отношений не влечет прекращения договора ипотеки.

По аналогии посмотрите обзор, там у них не было права аренды, а потом появлись. Суд принал договор ипотеки действующим, оценивая действительность договора на момент его заключения.

вопрос пока кстати один - может ли быть право аренды на неопределенный срок предметом договора ипотеки.

[Ludmila]

мне кажеться что Вы замочариваетесь . Если на момент оформления договора ипотеки у Вас было право аренды и оно являлось предметом договора ипотекиЮ то последующее изменений отношений не влечет прекращения договора ипотеки.

Саш, да я так тоже считаю (и Костя, насколько я понимаю, тоже), только риск обратного приходится учитывать из-за процитированного судебного дела...

может ли быть право аренды на неопределенный срок предметом договора ипотеки.

Я у Маковской на семинаре спрашивала. Она сказала то, что мне очень понравилось и с чем я склонна согласиться: что если договор аренды земельного участка на срок менее года или на неопределённый срок, то это смешанный договор: в части залога здания - ипотека, в части залога права аренды - обычный залог права, не ипотека.

[Изяслав]

Ludmila

в данном случае судом был сделан вывод о том, что прекращение права аренды земельного участка влечёт прекращение ипотеки в целом.

зла не хватает.

Ст. 272 ГК РФ.

довольно фантастическая ситуация. все-таки здравый смысл требует брать в ипотеку что-то реальное а не жалкую хибару, и право аренды берется просто как необходимый довесок.

[Ludmila]

зла не хватает.

Угу. Я вообще чем больше анализирую этот закон и судебную практику, с ним связанную, тем больше не хватает зла. Вот до 76-й статьи дописала, за время написания много нового для себя открыла.

все-таки здравый смысл требует брать в ипотеку что-то реальное а не жалкую хибару,

Здравый смысл у кредитчиков отсутствует по определению.
Да и потом, критерии, указанные в ст. 272 ГК РФ, нелтьзя назвать очень уж чёткими. Под эти критерии можно подвести и какие-нибудь небольшие магазинчики, склады и т.д., в т.ч. являющиеся капитальными строениями.
У нас уж сколько раз было - прокредитуют кого-то особо приближённого к власти со всеми возможными нарушениями, власть меняется, и новая власть с лёгкостью опрокидывает договоры поручительства, залога и т.д. Пишешь им риски, а они (кредитчки) вопят: да ты что, это компания самого Губернатора!!! И снова наступают на те же грабли...
Так что поменяется власть, приглянётся этот кусочек земли кому-нибудь, связанному с новой властью - и всё, извольте снести зданьице, тем более вот и правовые основания имеются!!!

[Изяслав]

если договор аренды земельного участка на срок менее года или на неопределённый срок, то это смешанный договор: в части залога здания - ипотека, в части залога права аренды - обычный залог права, не ипотека

мне также это нравится, но восторгу мешает формулировка ст.69 и ст. 340:
"только с одновременной _ипотекой_... ...права аренды земельного участка..."

т.е. возможно следующее толкование - если залогодатель арендатор земельного участка на неопределенный срок, или на срок менее года, то договор ипотеки здания с _залогом_ права аренды будет ничтожен (только регистраторам не говорите)

[Ludmila]

т.е. возможно следующее толкование - если залогодатель арендатор земельного участка на неопределенный срок, или на срок менее года, то договор ипотеки здания с _залогом_ права аренды будет ничтожен (только регистраторам не говорите) 

Мда. Интересная трактовка. Я до такой не додумалась. С нашими регистраторами и судами я уже ничему не удивлюсь.
Я вижу риск признания договора недействительной сделкой в том случае, если срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства превышает срок аренды. Этот риск вытекает из п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 54 Закона РФ "О залоге".

[Изяслав]

Здравый смысл у кредитчиков отсутствует по определению. 

жестко Вы


как-то возникли перспективы обращать взыскание на заложенный з.у., и я узнал что в своё время кредитчики филиала в нарушение вн. документов не затребовали от залогодателя оценку з.у. от оценщика с лицензией - они типа так сократили расходы клиента!
ситуацию вырулил, но впечатление осталось

[Ludmila]

Если честно, я вообще не понимаю существование ст. 69 закона об ипотеке.
Нет, ну если земельный участок у залогодателя на праве собственности, я понимаю правила, установленные ст. 69 в этом случае.
Но почему, ПОЧЕМУ можно сдать здание в аренду, не указывая специально, что право аренды земельного участка на это время переходит к арендатору; можно продать здание, также не указывая ничего о правах аренды - они перейдут к приобретателю автоматически, и договор купли-продажи недействительной сделкой не будет; можно внести в уставный капитал ООО или АО, обменять, подарить и т.д. и т.п., и сделка недйствиетельной не будет, а право аренды перейдёт к приобретателю, а вот пережать в ипотеку здание без права аренды земли НЕЛЬЗЯ????!!!!