Сообщений в теме: 339

[Jazzanova]

Jazzanova, согласен, но проблема в том, что формулировок площади квартиры, из которой определяется цена, бесчисленное множество.
На мой взгляд, проблемой является отсутствие четкого толкования в договоре и в нормативной базе понятия «общей площади» ОДС и за что же все таки участник долевого строительства должен платить. За какие именно квадратные метры? Позиция тех, кто считает, что раз дольщику передается квартира с балконами, то он должен за них (балконы) заплатить, не совсем твердая, поскольку следуя такой логике можно далеко уйти. Дольщику ведь передается и крыша, и, возможно, сарайки, и коридоры и лестницы, и за все это он должен платить отдельно? Полагаю, что нет.

Дольщик платит за квартиру и только
все что относится к общему имуществу - не оборотоспособно
права на общее имущество следуют за правом на квартиру
полагаю не стоит блуждать в трех соснах

Сообщение отредактировал Jazzanova: 12 January 2012 - 01:02

[Полиграфыч]

ну так ведь и право собственности дольщик получает за минусом балконов и лоджий...

[Jazzanova]

так и лано, если себестоимость строительства балкона учтена в договорной цене

[Soulja]

кто поможет четко сослаться на конкретный пункт из СНиП, у меня квартира получилась больше на 0,17 кв.м.больше, чем в ДДУ. Плюс ко всему в ДДУ нет пунктов о пересмотре цены после обмеров БТИ, платили по фиксированной цене за конкретно указанную площадь квартиры. Пишут что даже если вышло больше двух кв.м.,чем планировалось, доплаты не требуется, однако хочу увидеть ссылку на нормы.

[Полиграфыч]

Soulja, ссылка на СНиП Вам не поможет. практически все определяется условиями договора.

[Полиграфыч]

Jazzanova, хорошо, тогда давайте разберем конкретный случай.

Сейчас нахожусь в процессе. Следующее заседание у меня назначено на 25.01.2012 г.
Условия договора:
ПРЕДМЕТ: «Инвестор принимает участие в инвестировании…., а застройщик обязуется передать инвестору после ввода… в эксплуатацию ___-комнатную квартиру № ___, расположенную на 6-ом этаже, общей площадью 50,71 кв.м.».
ЦЕНА: «Инвестор уплачивает за указанную квартиру ___ рублей исходя из стоимости одного квадратного метра ____ рублей» (если умножить 50,71 на стоимость одного квадратного метра, то получается цена договора, прим.Полиграфыч).
УСЛОВИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЦЕНЫ: «После проведения инвентаризации в ФГУП «Ростехинвентаризация», будет уточнена площадь квартиры согласно Техническому паспорту, и исходя из стоимости квадратного метра уточнена сумма договора».

Согласно «Справки по данным технической инвентаризации», выданной ФГУП, общая площадь всех квартир составляет 529,6 кв.м. (я замазал печать ФГУП, поэтому пропал № строки 20, я его в пэйнте дорисовал). Далее идет номер строки 21 «Площадь лоджий, балконов и террас (с учетом соответствующих понижающих коэффициентов). Их площадь 19,0 кв.м. Но, заметьте, они не вошли в общую площадь квартир.


Далее, согласно техпаспорту общая площадь квартир здания 529,6 кв.м. Опять прошу заметить, нигде не сказано про балконы и лоджии.


Согласно разделу техпаспорта «План распределения площади» общая площадь всех квартир – 529,6 кв.м., квартира, которая нас интересует, имеет общую площадь 49,9 кв.м., а площадь с холодными помещениями – 51,3 кв.м. При этом, исходя из таблицы, площадь с холодными помещениями не входит в общую площадь квартиры.


Застройщик предъявил требование о доплате за увеличение общей площади квартиры согласно условиям договора: проектная площадь – 50,71 кв.м. фактическая площадь (с учетом холодных помещений) – 51,3 кв.м. Разница – 0,59 кв.м.

Моя позиция: поскольку стороны в договоре определили цену договора исходя из такого показателя, как «общая площадь квартиры», то отсутствие иного толкования в договоре понятия «общая площадь квартиры» следует руководствоваться действующими нормативными актами, в том числе и ЖК РФ. Также я ссылаюсь на техпаспорт и справку ФГУП, из которых видно, что общая площадь квартиры именно 49,9 кв.м., а не 51,3 кв.м.

Что скажете? Кто спор выиграет?

П.С. Договор не подпадает под 214-ФЗ.

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 17 January 2012 - 18:45

[sivl]

Я как-то поднимал тему о расхождении проектной площади жилого дома и площади фактической.
Грешили на проект, на строителей, кто-то и на БТИшников.

Теперь проблема – в уменьшении общей площади жилых помещений.
Корень зла нашли еще и ЖК РФ – по поводу того, что такое общая площадь жилого помещения.

Так вот.
По проектной декларации застройщик указывал общую площадь квартиры вместе с площадью лоджии (с коэффициентом, естественно). Площадь указывалась одним числом, то есть квартира 1, общая площадь – 100 кв.м.
Балкон сидит где-то там в ней.

Сейчас пришел черед БТИ, сделали паспорт на весь дом. Наши площади по квартирам рухнули на несколько сот квадратов из-за лоджий!

Дом не введен.

Можно ли теперь внести изменения в проектную декларацию и уменьшить площади квартир, вычтя эти несчастные лоджии?!

Например: ранее в декларации площадь была 100 кв.м, а теперь будет 95 кв.м. Следует ли в ПД в скобках прописывать площадь лоджии?

Сообщение отредактировал sivl: 20 January 2012 - 10:50

[странный ник]

Посмотрите пост. ФАС ЗСО от 6.09.2010 г. по делу № A27-714/2010.

Посмотрела. Спрошу прямо.
В ДДУ есть условие о том, что цена ДДУ может быть изменена по результатам обмеров БТИ. При этом если разница площади будет отличаться менее 2% (в любую сторону), то возврат/доплата не производится.
Цена м2 закреплена. Цена договора установлена как Цена настоящего договора (квартиры) составляет ___ рублей. При перемножении площади на цену м2 все сходится.
По жалобе потребителя в Роспотреб на этот пункт ДДУ, Роспотреб нарушений не выявил. Квартира по факту меньше проектной, но совсем мало по метрам - немало по деньгам (дольщик - пенсионер)

Суд в приведенном выше решении сослался на п.1 ст.7 214-ФЗ - вообще не прослеживается никакой логики касательно данного вопроса - просто бац и вывод:
Это предусматривает возможность изменения от проектной фактической площади квартиры по результатам окончания строительства и технической инвентаризации в нарушение пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Есть вот другое решение: ФАС Уральского округа, А60-29037/2008-С9, где говорится:
Условия, содержащиеся в п. 2.3 договоров № 43-528, 156-28, 59-528,
устанавливают методику расчета суммарной площади квартиры и являются
существенными условиями указанных договоров (ст. 432 Гражданского кодекса
Российской Федерации). Причем окончательно суммарная площадь квартиры
рассчитывается на основании результатов обмеров, производимых Бюро
технической инвентаризации. Если по результатам обмеров Бюро технической
инвентаризации, проведенных при вводе дома в эксплуатацию, суммарная
площадь квартиры, увеличивается или уменьшается относительно площади,
указанной в п. 1.1 договоров (проектная площадь), более чем на 1 кв. м, то
производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости
квартиры дольщика для окончательного взаиморасчета. При этом, дольщик за
счет собственных средств производит окончательный расчет с застройщиком.
Между тем, если площадь квартиры, увеличивается или уменьшается
относительно площади, указанной в п. 1.1 договоров, менее чем на 1 кв. м, то
перерасчет стоимости квартиры не производится.
Таким образом, условия, содержащиеся в п. 2.3 договоров № 43-528, 156-28,
59-528 предусматривают возможность изменения застройщиком цены договоров в
одностороннем порядке в сторону еѐ увеличения, что ущемляет права
потребителя. Судами верно указано на то, что данные условия противоречат ... ст. 5 ... Федерального закона № 214-ФЗ

В чем тут противоречие статье 5 214-ФЗ?
Есть ли какие-то нормы, согласно которым изменения в долях метров считаются нормальными отклонениями?

Не поделится ли кто другими решениями (желательно СОЮ) по подобным вопросам? Очень уж хочется увидеть ссылки на иные нормы в судебных актах.

P.S. сразу оговорюсь - на ухудшение качества не сослаться, в договоре установлены его существенные нарушения

Сообщение отредактировал салилас: 20 January 2012 - 20:24

[Soulja]

Вот они, ключевые фразы для меня:
выдержка из решения ФАС Уральского округа, А60-29037/2008-С9
Если по результатам обмеров Бюро технической
инвентаризации, проведенных при вводе дома в эксплуатацию, суммарная
площадь квартиры, увеличивается или уменьшается относительно площади,
указанной в п. 1.1 договоров (проектная площадь), более чем на 1 кв. м, то
производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости
квартиры дольщика для окончательного взаиморасчета. При этом, дольщик за
счет собственных средств производит окончательный расчет с застройщиком.
Между тем, если площадь квартиры, увеличивается или уменьшается
относительно площади, указанной в п. 1.1 договоров, менее чем на 1 кв. м, то
перерасчет стоимости квартиры не производится.
Т.о. застройщик не вправе требовать доплату, если у меня площадь получилась больше на 0,17 кв.м.

[странный ник]

Вот они, ключевые фразы для меня:
выдержка из решения ФАС Уральского округа, А60-29037/2008-С9
Если по результатам обмеров Бюро технической
инвентаризации, проведенных при вводе дома в эксплуатацию, суммарная
площадь квартиры, увеличивается или уменьшается относительно площади,
указанной в п. 1.1 договоров (проектная площадь), более чем на 1 кв. м, то
производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости
квартиры дольщика для окончательного взаиморасчета. При этом, дольщик за
счет собственных средств производит окончательный расчет с застройщиком.
Между тем, если площадь квартиры, увеличивается или уменьшается
относительно площади, указанной в п. 1.1 договоров, менее чем на 1 кв. м, то
перерасчет стоимости квартиры не производится.
Т.о. застройщик не вправе требовать доплату, если у меня площадь получилась больше на 0,17 кв.м.

Вывод неверный. Условие про 1 м2 было в самом договоре ДУ, по которому шло судебное разбирательство(как в моем случае 2%), для Вас решающим будет условие о пересчете цены ДДУ в Вашем конкретном договоре.

Меня лично интересует вопрос возврата денег за недостроенные метры - реально ли? Условия - постом выше.

[Полиграфыч]

странный ник, можете процитировать условие договора о цене квартиры?

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 24 January 2012 - 01:33

[Полиграфыч]

то что БТИ посчитал общую площадь квартиры без балконов и лоджи еще не значит что квартиры в МКД запроектированы без балконов и лоджий.
Можно даже сказать больше: балконы и лоджии, скорее всего, застройщиком не просто запроектированы, но еще и построены.
В связи с этим оснований вносить изменения в проектную декларацию никаких нет.
Предложение такое: про балконы и лоджии давайте в одной теме писать, а не разводить множество.

[странный ник]

странный ник, можете процитировать условие договора о цене квартиры?

Условия - постом выше.

В ДДУ есть условие о том, что цена ДДУ может быть изменена по результатам обмеров БТИ. При этом если разница площади будет отличаться менее 2% (в любую сторону), то возврат/доплата не производится.
Цена м2 закреплена. Цена договора установлена как "Цена настоящего договора (квартиры) составляет ___ рублей". При перемножении площади на цену м2 все сходится.

Вот просто так и установлена: Цена настоящего договора (квартиры) составляет ___ рублей.
Стоимсоть м2 закреплена в следующем пункте, где говорится о перерасчете в случае изменения площадей при обмерах БТИ, и там же условие про отсутствие возврата денег, если расхождение меньше 2%.

Сообщение отредактировал странный ник: 24 January 2012 - 12:07

[Полиграфыч]

Стоимсоть м2 закреплена в следующем пункте, где говорится о перерасчете

Вот и процитируйте этот пункт.

[странный ник]

3.1. Цена настоящего договора может быть изменена в случае:
3.1.1. отклонения общей площади Квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров Проектно- инвентаризационного бюро (ПИБ) от соответствующей площади, указанной в п. 1.2. настоящего договора, более чем на 2 (два) процента. В указанном случае Стороны осуществляют возврат/доплату за всю разницу метража, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной ___рублей __ копеек
При выявлении указанных изменений на основании Ведомости помещений и площадей по Объекту, предоставленной ПИБ, «Застройщик» вправе направить «Дольщику» соответствующее уведомление, содержащее расчет стоимости корректировки цены настоящего договора. В случае уклонения «Дольщика» от доплаты, обязательства «Застройщика» по передаче Квартиры отодвигаются до исполнения «Дольщиком» такого обязательства.
3.1.2. изменения состояния Квартиры, состава ее оборудования и(или) комплектации, либо изменения в части общего имущества Объекта, если такие изменения были произведены с обоюдного согласия Сторон, с подписанием соответствующего соглашения, в том числе о сумме корректировки цены настоящего договора.

[Lawyerus]

Jazzanova,

Дольщик платит за квартиру и только

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства


2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Полиграфыч,

Вот самые распространенные формулировки, которые я встречал:
1. площадь ОДС
2. общая площадь ОДС
3. общая проектная площадь ОДС
4. площадь, указанная в п. ___ настоящего договора
5. в целях определения цены настоящего договора, стороны под площадью квартиры понимают проектную площадь, указанную в п. ___ настоящего договора
6. общая площадь .... с учетом балкона (лоджии, веранды, террасы) с коэффициентом ___.

в качестве дополнения. У нас ни доплаты ни возвраты не происходят. Я в ДУДСе пишу так:
«Объект долевого строительства» – изолированное жилое помещение, состоящее из жилых помещений (комнат), помещений вспомогательного использования и лоджий, имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в состав Дома (далее по тексту – «Квартира»), а также общее имущество в Доме, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, строящиеся также с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

Квартира имеет следующие характеристики:
Секция Этаж № Квартиры Количество комнат Инвестируемая площадь, кв.м. Общая площадь кв.м. Жилая площадь кв.м.

Характеристики Квартиры определяются в соответствии с проектной документацией на Дом.
Описание Квартиры с указанием ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества указывается в Приложении № 1 к настоящему договору.
План Квартиры с указанием проектных площадей помещений в Квартире, а также техническое состояние Квартиры на момент передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, указывается в Приложении №2 к Договору.
Проектирование и строительство Дома, включая Объект долевого строительства, осуществляется Застройщиком согласно государственным градостроительным нормативам и правилам в соответствии с действующим законодательством РФ. Участник долевого строительства ознакомлен и согласен с проектом строительства Дома и принимает комплектность строительства в целом.
«Инвестируемая площадь» – сумма площади всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, а также лоджий. Инвестируемая площадь применяется по соглашению Сторон Договора в целях определения Цены Договора.
«Общая площадь» - сумма площади всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением лоджий.
«Жилая площадь» - сумма площади всех жилых комнат квартиры.
Все площади, указанные в настоящем Договоре, являются планируемыми и определены в соответствии с проектом строительства.
«Цена Договора» - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства.


4.1. Цена Договора составляет ________________(____________________________) рублей 00 копеек.
В случае изменения размера Инвестируемой площади Квартиры, а также иных площадей, указанных в п.1.1 Договора, по результатам обмеров органом технической инвентаризации, установленная настоящим пунктом Цена Договора не подлежит изменению.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 24 January 2012 - 16:52

[Полиграфыч]

Lawyerus, 5 баллов! Все отлично! Не подкопаешься! и Вопросов ни у кого и никогда не возникнет!

[Полиграфыч]

странный ник,
В п. 3.1.1 не сказано исходя из стоимости одного квадратного метра какой площади квартиры делается перерасчет. Но если толковать с учетом всего п. 3.1.1, то наверно имелась в виду общая площадь квартиры без учета балконов и лоджий.

«В чем тут противоречие статье 5 214-ФЗ?»

- ИМХО, в том, что цена договора определяется в договоре. Цена – существенное условие и ее несогласование влечет незаключенность ДУДС. В связи с этим, суд посчитал, что изменение цены подобным образом (по результатам обмеров) нарушает права потребителей. Опять же п. 2. Ст. 5 говорит о возможности по соглашению изменить цену, если в договоре прописан порядок ее изменения. Тогда для изменения цены нужно:
- описать четко условия и случаи изменения цены договора;
- наличие соглашения об изменении цены.
С последним вопрос: если одна из сторон уклоняется от подписания доп.соглашения, то другая сторона вправе в судебном порядке потребовать изменения условия о цене. При этом доказыванию подлежат наличие обстоятельств, которые служат основанием для изменения цены (то есть надо доказать наступление таких обстоятельств) и отказ стороны договора от подписания доп.соглашения.

В таком случае отклонение площади менее чем на 2% не является условием, при котором можно требовать изменения цены.

С другой стороны полагаю, что если цена квартиры в ДУДС определена как произведение площади на стоимость одного кв.м. квартиры, то предоставление квартиры площади меньшей однозначно нарушает права потребителя, и считается предоставлением квартиры по качеству. Не соответствующему заявленному в договоре.

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 24 January 2012 - 17:54

[странный ник]

Полиграфыч, спасибо за исчерпывающий ответ.
Площадь конечно общая без балконов и прочего, с этим все в порядке.
Да, теперь доступным языком придется объяснить моему пенсионеру, что денежки не вернуть
Потому как цена не определена как произведение площади на цену м2, а просто есть сумма в рублях.
Хоть при перемножении площади квартиры по договору на цену м2 из п. 3.1.1 получается как раз цена договора

[Jazzanova]

Полиграфыч,

Что скажете? Кто спор выиграет?

поздно увидел ваш топик
по ЖК площадь квартир исчисляется без лоджий и балконов
так что суд примет решение, полагаю, исходя из этого принципа
то есть площадь квартиры 49,9
впрочем ЖК вступил в силу в 2005 году, если договор заключен ранее
то нужно смотреть законодательство того периода на этот счет
удачи в процессе

Lawyerus,

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

если речь о дду, а не о дкп квартиры
здесь согласен, кривой закон и над его формулировками еще стоит поработать
балконы и лоджии с точки зрения логики к общему имуществу отнесены быть не могут
так как доступ в них возможен только из квартиры
если же их считать объектами общего имущества, то в любом случае такие объекты не оборотоспособны, то есть не могут принадлежать на праве частной собственности собственнику квартиры в силу особого юридического характера общего имущества в мкжд
соответственно в сделке в качестве объекта указывается квартира без площади лоджий и балконов
но стоимость квартиры должна учитывать затраты застройщика на их строительство

[Полиграфыч]

Jazzanova, Ваша позиция ясна.
Договор заключен в 2011 году. на возможный вопрос почему к договору 2011 года не применяется 214-ФЗ скажу, что договор заключен на реконструкцию существующего МКД. Суть реконструкции - возведение мансардного этажа. Поэтому не по 214-ФЗ.
Сегодня заседание отложили на 06.02.2012.

[woo-doo]

Jazzanova,

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства

пан, я вот сам подумываю, как бы съехать с оплаты за лоджию, но, между тем, сам закон допускает привлечение денежных средств в т.ч. и на строительство балконов, лоджий...

[Jazzanova]

пан, я вот сам подумываю, как бы съехать с оплаты за лоджию, но, между тем, сам закон допускает привлечение денежных средств в т.ч. и на строительство балконов, лоджий...

кривой закон и над его формулировками еще стоит поработать

Сообщение отредактировал Jazzanova: 26 January 2012 - 18:02

[sivl]

Люди! Посмотрите мой пост на 8 странице!
Ну пожалуйста...

[Jazzanova]

Я как-то поднимал тему о расхождении проектной площади жилого дома и площади фактической.
Грешили на проект, на строителей, кто-то и на БТИшников.

Теперь проблема – в уменьшении общей площади жилых помещений.
Корень зла нашли еще и ЖК РФ – по поводу того, что такое общая площадь жилого помещения.

Так вот.
По проектной декларации застройщик указывал общую площадь квартиры вместе с площадью лоджии (с коэффициентом, естественно). Площадь указывалась одним числом, то есть квартира 1, общая площадь – 100 кв.м.
Балкон сидит где-то там в ней.

Сейчас пришел черед БТИ, сделали паспорт на весь дом. Наши площади по квартирам рухнули на несколько сот квадратов из-за лоджий!

Дом не введен.

Можно ли теперь внести изменения в проектную декларацию и уменьшить площади квартир, вычтя эти несчастные лоджии?!

Например: ранее в декларации площадь была 100 кв.м, а теперь будет 95 кв.м. Следует ли в ПД в скобках прописывать площадь лоджии?

можно но важно что у вас в договоре
если там площадь квартир 100
то придется возвращать дольщику деньги за пять метров