Сообщений в теме: 743

[mazai]

Добрый день, коллеги!

ОМС муниципального района не может смериться с "потерей" полномочий по распоряжению ЗУ, гос.собственность на которые не разграничена и расположенных на терр. сельских и городских поселений в районе, всячески пытается решить эту проблему. Чтобы сохранить некий контроль по распоряжению ЗУ и штат работников, ОМС района рассматривается вопрос о создании казенного учреждения.

Может кто-то работает в этом направлении. Есть какие-н мысли по этой теме. 

[Ludmila]

Бьюсь башкой об стол.На днях в ГД рассматривается очередной пакет изменений в ГК РФ, касающийся вещных прав. Среди прочего - очередные изменения норм о правах на участки, незавершёнку, здания, о самоволке, о сервитутах и проч. Плюс новые виды прав - в т.ч. право застройки.

Что вступит в силу раньше - эти изменения или изменения в ЗК РФ, ХЗ. Никаких изменений в другие законы вместе с изменением ГК РФ не планируется. Изменения, вступающие в силу 01.03.2015 и изменения в ГК РФ друг с другом не соотносятся , от слова вообще.

Слова есть, но они все матерные.

[Massive]

Не могу понять суть требований ст. 16 вводного закона к ЖК РФ:

"6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.".

 

В первоначальной редакции новеллы было требование о формировании ЗУ под МКЖД перед вводом дома. А эти "сведения о местоположении участка" что значат?

К тому же в ст. 55 ГСК никаких изменений не внесли, дополнительных документов, необходимых для получения разрешения на ввод, не добавили.

[Sania]

Massive, ИМХО речь идет о полноценным кадучете ЗУ

Ага, и перечень оснований для отказа в выдаче РнаВЭ (ч.ч.6 и 7 ст.55 ГрК) выглядит вполне закрытым.

КМК старая редакция ст.16 полноценно не работала

[Jazzanova]

Мне другое странно, как можно ставить на кадастровый учет заложенный в пользу долевых инвесторов участок?
Об этом вообще думал кто-то из высоколобых умов в правительстве?
Да Люда уровень норматворческого хаоса и бреда в сфере недвижимости растает в геометрической прогрессии. Новый ляп, закрывает старый ляп, итак снова и снова. Хотел бы знать авторов всей этой хрени, мы все должны знать их по именам и фамилиям. Левая рука не знает, что делает правая. Не организм, а сборище органов. Впрочем хрен с ним. Кстати если дашь ссылку на этот пакет буду признателен, почитаем, "повеселимся".

[Чеширский кот]

ИМХО речь идет о полноценным кадучете ЗУ

Я тоже так считаю, но пока не представляю, как будет работать конкретно в моем городе, потому как орган, выдающий разрешение на ввод в эксплуатацию, вообще не обращал внимание на ст. 16, так как главное - это достижение показателей ввода. Возникающие в дальнейшем (после ввода секций, очередей и т.п.) вопросы по ЗУ его мало волнуют. А потом возникают разборки арендатора с арендодателем, так как после ввода за весь участок арендную плату арендодатель брать не может (в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ для по сути построенного МКД), для раздела участка требуется согласие всех залогодержателей (дольщиков), а внести изменения в ДА нет возможности, так как его условия определены в извещении о проведении аукциона

[Sania]

орган, выдающий разрешение на ввод в эксплуатацию, вообще не обращал внимание на ст. 16

он не одинок))) в т.ч. потому, что (повторюсь) перечень оснований отказа в выдаче РнаВЭ закрыт. И суды такую позицию ЕМНИП поддерживают.

Когда ЗУ сформирован для строительства (и эксплуатации) одного МКЖД нарушений ст.16 на мой взгляд нет.

Хуже когда на одном участке строится несколько домов (не этапов, а именно домов)

 

так как после ввода за весь участок арендную плату арендодатель брать не может (в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ для по сути построенного МКД)

с нас берут

[Jazzanova]

пока участок под мкд не сформирован, могут брать ап, так как общая долевая не возникла

[Чеширский кот]

с нас берут

А вы покорно платите, да? У нас выработалась уже судебная практика по которой арендатору отказывают во взыскании АП за весь ЗУ в данном случае. Более того, есть судебная практика, когда по иску арендатора суд исключает из расчета арендной платы ту часть ЗУ, на которой расположен введенный в эксплуатацию МКД (в т.ч. секция, очередь) после регистрации ПС на первое помещение в этом МКД. Даже если договор заключен по результатам аукциона. Скажу больше мы (арендодатель) сами предлагаем арендаторам выходить с такими исками в суд.

[Massive]

Sania, 

не, на полноценный кадучет не похоже.

 

Может, такая землеустроительная процедура есть" определение местоположения границ ЗУ"?

Jazzanova,Чеширский кот, Sania,

Согласно существующей правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ, изложенной в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ 17.11.2011г. №73 (в ред. от 25.12.2013г.), Определении ВАС РФ от 26.05.2014г. №ВАС-6366/14, Постановлении ВАС РФ от №11642/11, а также нашедшей отражение в Постановлении ФАС СЗО от 14.01.2013г. №А13-2556/2012, ФАС МО от 29.08.2012г. №А40-50637/11-9-426, арендная плата за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство нескольких многоквартирных домов и на котором есть как введенные в эксплуатацию, так и строящиеся многоквартирные дома, подлежит перерасчету с момента государственной регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально площади под введенным в эксплуатацию домом.

Чеширский кот,

4. Отличная норма - "В договоре аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом такого договора, если иное не установлено федеральным законом"

Полагаете, что это прямой запрет на установление инвестиционных обязательств типа строительства детсадов, поликлиник и отделов полиции?

 

Можно лишь обязать инженерные сети да дороги строить?

[Чеширский кот]

Полагаете, что это прямой запрет на установление инвестиционных обязательств типа строительства детсадов, поликлиник и отделов полиции?

Полагаю, что да

 

Можно лишь обязать инженерные сети да дороги строить?

в границах предоставленного ЗУ

[Sania]

А вы покорно платите, да?

спорность вижу, судиться пока не удосужился (цена вопроса не так и высока, да и случаи редки (у нас любят (пока))) землю в собственность продавать)

 

Более того, есть судебная практика, когда по иску арендатора суд исключает из расчета арендной платы ту часть ЗУ, на которой расположен введенный в эксплуатацию МКД (в т.ч. секция, очередь) после регистрации ПС на первое помещение в этом МКД. Даже если договор заключен по результатам аукциона.

спасибо поищу

 

не, на полноценный кадучет не похоже.   Может, такая землеустроительная процедура есть" определение местоположения границ ЗУ"?

тут скорее

Левая рука не знает, что делает правая.

в законе о кадастре есть процедура уточнение местопожения границ (по этой процедуре ИМХО определяют границы ЗУ, поставленных на кадучет по упрощенке) и процедура определения местоположения границ в результате комплексных кадработ.

Идея ст.16 - нет границ ЗУ - нет нового МКЖД. Идея-то вроде правильная, лишь бы декларацией не осталась.

[Massive]

Sania,

Идея ст.16 - нет границ ЗУ - нет нового МКЖД. Идея-то вроде правильная, лишь бы декларацией не осталась.

Мне как застройщику такая идея тоже нравится, если до ввода дома в эксплуатацию можно будет пунктиром наметить границы ЗУ под МКЖД. 

Как мы выяснили выше, площадь такого ЗУ будет ограничена лишь нашей фантазией, и под МКЖД 1й очереди строительства можно будет вырезать ЗУ максимальной площади, так чтобы уменьшить арендную плату по остальному застраиваемому участку.

Опять же удобно планировать парковку жильцов, если вокруг МКЖД нет закадастрированных соседей.

[Jazzanova]

Полагаете, что это прямой запрет на установление инвестиционных обязательств типа строительства детсадов, поликлиник и отделов полиции?

дас...законодатель похоже с катушек окончательно съехал - не ведает, что творит
 

в законе о кадастре есть процедура уточнение местопожения границ (по этой процедуре ИМХО определяют границы ЗУ, поставленных на кадучет по упрощенке) и процедура определения местоположения границ в результате комплексных кадработ.
Идея ст.16 - нет границ ЗУ - нет нового МКЖД. Идея-то вроде правильная, лишь бы декларацией не осталась.

не совсем - я так понял идея следующая
вместо просто кадастрового учета, который включает в себя в том числе определение местоположения границ участка
этот отдельный элемент - субпроцесс в отношении участков в госсобственности выделен в отдельную процедуру
до конца не понимаю смысл, объясните кто может

[Sania]

Massive, у Вас ЗУ для строительства не совпадает с ЗУ для эксплуатации? М или СПб?

Если Вы очередями называете этапы строительства, то АП на мой взгляд правильней уточнять пропорционально площади квартир в построенной и строящихся частях, а не по "пунктирно-натянутым" линиям)))

 

дас...законодатель похоже с катушек окончательно съехал - не ведает, что творит

искренне не понимаю, почему Вам эта норма не нравится

 

до конца не понимаю смысл, объясните кто может

RE ЗУ под построенный МКД должен стоять на кадучете причем обязательно с прохождением этого субпроцесса:

отсекаем варианты кадучета большого ЗУ (на котором строятся несколько домов) и варианты кадучета "без уточнения границ" (думаю, что такое бывает в малых наспунктах с частными ЗУ)

+ ситуация реконструкции старого МКД (не исключаю, что ЗУ под такими домами могут стоять на кадучете без определения местоположения границ)

[Massive]

Sania,

у Вас ЗУ для строительства не совпадает с ЗУ для эксплуатации? М или СПб?

К примеру, я на одном ЗУ 3 дома строю. Ввожу их в эксплуатацию тремя очередями, с разницей в 2 года каждая. К чему мне переплачивать? Я под 1й МКЖД ЗУ максимальной площади сформирую. И буду по остальным строящимся домам меньшую арендную плату за земельный участок платить. 

Если Вы очередями называете этапы строительства, то АП на мой взгляд правильней уточнять пропорционально площади квартир в построенной и строящихся частях, а не по "пунктирно-натянутым" линиям)))

Зачем? Я сам себе не враг ))) Пускай жильцы платят и содержат свой ЗУ.

[Sania]

Massive, на вопрос Вы все таки не ответили

все конечно логично, но...

(очереди - это не этапы строительства одного МКД, а самостоятельные дома, я так понял)

застройщик при проектировании старается предельно использовать площадь ЗУ. Если после ввода 1МКД появляется некая "лишняя" площадь ЗУ, которую можно безболезненно передать этому дому, значит:

1. этот дом был спроектирован\построен не предельно, либо

2. при формировании ЗУ под последующие МКД (они ведь уже спроектированы и РнаС получены) будут нарушения тех самых градостроительных норм.

 

Да и обратите внимание на норму (появляется в ЗК), которая запрещает образование ЗУ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, без утвержденного ПМТ.

[Чеширский кот]

спасибо поищу

А13-13020/2013

[Massive]

Sania, 

про обязательность ПМТ я пропустил.

А что до жизни, то вполне привычная практика - прирезать или отрезать от ЗУ под МКЖД территории, занятые внутриквартальными проездами. И формирование ЗУ под обрез дома тоже не редкость.

[Ludmila]

Я так понимаю, по замыслу авторов реформы строительство МКЖД должно стать если не экзотикой, то малораспространённой практикой. Основными способами получения участокв под строительство жилья должны стать развитие застроенных территорий, комплексное освоение и т.д.

[Massive]

Ludmila, 

по большому счету в городах государственной земли, пригодной для жилой и коммерческой застройки, не осталось.

Госпредприятия перебазировали. Что было возможно, из состава военного имущества высвободили.

А дальше - вторичный рынок земли или застройка бескрайних полей.

Сообщение отредактировал Massive: 29 January 2015 - 13:16

[Ludmila]

А дальше - вторичный рынок земли или застройка бескрайних полей.

Поля, я так думаю, будут застраивать по системе комплексного освоения.

 

Отправлено Сегодня, 11:16 Ludmila, по большому счету в городах государственной земли, пригодной для жилой и коммерческой застройки, не осталось.

Вспомнилась фраза из протокола не то архитектурного, не то ещё какого-то совета: "В девственное тело города Тольятти внедряется большой новый объект".

[Sania]

И формирование ЗУ под обрез дома тоже не редкость.

 

М или СПб?

)))

[Massive]

СПб, вестимо.

[Jazzanova]

 

Massive, у Вас ЗУ для строительства не совпадает с ЗУ для эксплуатации? М или СПб?
Если Вы очередями называете этапы строительства, то АП на мой взгляд правильней уточнять пропорционально площади квартир в построенной и строящихся частях, а не по "пунктирно-натянутым" линиям)))

дас...законодатель похоже с катушек окончательно съехал - не ведает, что творит

искренне не понимаю, почему Вам эта норма не нравится
 

до конца не понимаю смысл, объясните кто может

RE ЗУ под построенный МКД должен стоять на кадучете причем обязательно с прохождением этого субпроцесса:
отсекаем варианты кадучета большого ЗУ (на котором строятся несколько домов) и варианты кадучета "без уточнения границ" (думаю, что такое бывает в малых наспунктах с частными ЗУ)
+ ситуация реконструкции старого МКД (не исключаю, что ЗУ под такими домами могут стоять на кадучете без определения местоположения границ)

Спасибо за ответ, но так и не понял зачем козе баян. Если ранее участок по МКД ставился на ГКУ после ввода в эксплуатацию, то теперь кроме ГКУ что то еще требуется - зачем?????? В чем функциональный смысл нововведения по сравнению с тем, что было. Как будто без этой схемы МКД теперь будет недодом? Я полагаю любая реформа разумна, если есть рациональное объяснение изменений текущего положения.