Сообщений в теме: 337

[esv709]

Понять, что именно подлежит регистрации - сделка уступки или переход прав - хорошо помогает

По моему Регистрируется и не договор, и не сделка, и не права, а обременение земельного участка .
"Статья 25.1.("О гос регистр")
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества..."

"ПРАВИЛА
ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
44. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Этот подраздел разбит на специальные части:
подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);
"
Так что спокойно можно регистрировать договор с оплатой уступки в рассрочку. Если не заплатят - расторгните: ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N КГ-А41/17909-10,Дело N А41-4569/10

Сообщение отредактировал esv709: 16 March 2012 - 20:11

[Alderamin]

Alderamin, мне приведенная Вами цитата не помогла
речь все-таки идет о регистрации уступки, хотя вносится запись о сделке

Не помогла где, в чем? Инструкция проясняет, что в законе понимается под уступкой - понимается сделка... Т.е., смысл соответствующего положения закона такой: договор и (или) сделка уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации - и далее по тексту...

Более того, из содержания п.18, на мой взгляд, следует, что участник ДС уже рассматривается новый, то есть к моменту регистрации сделка уже исполнена

Я тоже обратил на это внимание - над этим надо подумать, т.к. это очень важно в контексте вопроса автора темы...

По моему Регистрируется и не договор, и не сделка, и не права, а обременение земельного участка .
"Статья 25.1.("О гос регистр")
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества..."

Не вижу оснований так считать... В частях 1, 2 этой статьи говорится именно о регистрации договора, и понять эти слова как-то иначе невозможно...

[Sania]

Alderamin, не могу с Вами согласиться
На мой взгляд из этого

18. Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

это

в законе понимается под уступкой - понимается сделка... Т.е., смысл соответствующего положения закона такой: договор и (или) сделка уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации - и далее по тексту...

не вытекает
При регистрации права собственности на нежилое строение в реестр тоже вноится запись о правоустанавливающей сделке, но регится все-таки право, а не сделка.
И в целом, инструкция не может служить для принципиально нового толкования закона.

[Alderamin]

Alderamin, не могу с Вами согласиться
На мой взгляд из этого

18. Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

это

в законе понимается под уступкой - понимается сделка... Т.е., смысл соответствующего положения закона такой: договор и (или) сделка уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации - и далее по тексту...

не вытекает
При регистрации права собственности на нежилое строение в реестр тоже вноится запись о правоустанавливающей сделке, но регится все-таки право, а не сделка.

Вы можете показать в инструкции место, где сказано, что при регистрации уступки регится право?

И в целом, инструкция не может служить для принципиально нового толкования закона.

О каком НОВОМ толковании Вы говорите??? Есть какое-то старое токование? Где? Какое? Вывод, что под регистрацией уступки может пониматься только регистрация сделки, вытекает из самого закона, который предусматривает регистрацию ДДУ, но не прав из ДДУ. А инструкция лишь подтверждает правильность такого толкования...

[Sania]

Вы можете показать в инструкции место, где сказано, что при регистрации уступки регится право?

Повторюсь, вот это

18. Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

я читаю:
"Чтобы зарегить уступку, надо в строку № ... записать реквизиты сделки, при исполнении которой и произошла собственно уступка"
Таким образом, и в Законе и в Инструкции речь идет о регистрации именно уступки, а не сделки

Есть какое-то старое токование? Где? Какое?

буквальное прочтение закона. Чего бы законодателю не использовать Вашу формулу:

договор и (или) сделка уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации - и далее по тексту...

Или заонодатель не знает, в чем разница между уступкой и сделкой уступки

Вывод, что под регистрацией уступки может пониматься только регистрация сделки, вытекает из самого закона, который предусматривает регистрацию ДДУ

Опять не могу согласиться
Покажите логический порок в следующей трактовке закона:
- регистрации подлежат договор ДУ; переход прав и обязанностей по нему (но не сделка о купле-продажи либо дарении таких прав!); ну и право собственности по исполнении ДДУ...

[Alderamin]

Вы можете показать в инструкции место, где сказано, что при регистрации уступки регится право?

Повторюсь, вот это

18. Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

я читаю:
"Чтобы зарегить уступку, надо в строку № ... записать реквизиты сделки, при исполнении которой и произошла собственно уступка"

Как Вы читаете, я понял, повторять одно и то же не надо. На мой вопрос ответьте, пжлст...

Таким образом, и в Законе и в Инструкции речь идет о регистрации именно уступки, а не сделки

В таком случае поясните, что есть в Вашем понимании уступка в свете того, что регистрируются только права и сделки?

Есть какое-то старое токование? Где? Какое?

буквальное прочтение закона.

Ндааа... А мы чего тут спорим? Разве не оттого, что буквальное толкование не дает однозначности?

Чего бы законодателю не использовать Вашу формулу:

договор и (или) сделка уступки прав требований по договору подлежат государственной регистрации - и далее по тексту...

Или заонодатель не знает, в чем разница между уступкой и сделкой уступки

Такие доводы приводят только те, кто только вчера начал изучать право... Посмотрите вокруг - в законах тысячи и тысячи кривых формулировок, а почему так получается - вопрос отдельный, и его надо обсуждать не здесь...

Вывод, что под регистрацией уступки может пониматься только регистрация сделки, вытекает из самого закона, который предусматривает регистрацию ДДУ

Опять не могу согласиться
Покажите логический порок в следующей трактовке закона:
- регистрации подлежат договор ДУ; переход прав и обязанностей по нему (но не сделка о купле-продажи либо дарении таких прав!); ну и право собственности по исполнении ДДУ...

Если сначала регистрировать только сделку, но не право, а потом регистрировать только переход права, но не сделку, то логика тут и рядом не стояла...

[Sania]

В таком случае поясните, что есть в Вашем понимании уступка в свете того, что регистрируются только права и сделки?

Похоже я и вправду запутался в терминах, попробую распутать:
На мой взгляд бывает:
1. Сделка уступки прав (в терминах Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120)

Скрытый текст

Оспариваемая ответчиком сделка уступки права (требования) является сделкой, непосредственно направленной на передачу права (требования) от цедента цессионарию <*>. Данная сделка была совершена во исполнение договора купли-продажи имущественного права, в соответствии с которым закрытое акционерное общество обязалось передать за плату индивидуальному предпринимателю указанное право (требование) <**>. При этом недействительность уступаемого требования влечет недействительность как сделки по передаче данного требования, так и соглашения, во исполнение обязательства по которому данная уступка совершается.
--------------------------------
<*> Далее для целей настоящего Обзора - сделки уступки права (требования).
<**> Далее для целей настоящего Обзора - соглашение об уступке права (требования).

Я эту сделку умудрился называть просто "уступкой" и "переходом прав"
2. Соглашение об уступке прав (в терминах Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120)

Скрытый текст

Оспариваемая ответчиком сделка уступки права (требования) является сделкой, непосредственно направленной на передачу права (требования) от цедента цессионарию <*>. Данная сделка была совершена во исполнение договора купли-продажи имущественного права, в соответствии с которым закрытое акционерное общество обязалось передать за плату индивидуальному предпринимателю указанное право (требование) <**>. При этом недействительность уступаемого требования влечет недействительность как сделки по передаче данного требования, так и соглашения, во исполнение обязательства по которому данная уступка совершается.
--------------------------------
<*> Далее для целей настоящего Обзора - сделки уступки права (требования).
<**> Далее для целей настоящего Обзора - соглашение об уступке права (требования).

Я эту сделку обзывал "сделкой уступки" (Вы, я так понимаю, тоже) и "договором"
Я полагаю что регится первая сделка, а Вы - что вторая

Как Вы читаете, я понял, повторять одно и то же не надо.

Да знаю я, что зануда, ничего поделать с собой не могу

[Alderamin]

На мой взгляд бывает:
1. Сделка уступки прав (в терминах Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120)

Я эту сделку умудрился называть просто "уступкой" и "переходом прав"

Ндааа... Такая каша... Сделка никак не может быть переходом прав...

2. Соглашение об уступке прав (в терминах Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120)

Я эту сделку обзывал "сделкой уступки" (Вы, я так понимаю, тоже) и "договором"
Я полагаю что регится первая сделка, а Вы - что вторая

Не, ну если вполне однозначные юридические термины будут у Вас означать что попало, то мы никогда не поймем друг друга... В данном случае сделка = договор = соглашение, никакой разницы между п. 1 и п. 2 нет и быть не может...

[Sania]

В данном случае сделка = договор = соглашение, никакой разницы между п. 1 и п. 2 нет и быть не может...

Хорошо, давайте вернемся к ситуации Lawyerusа.
Зарегино соглашение (договор). Из Вашей логики права и обязанности по ДДУ к новому дольщику не перешли (поскольку в нем указано, что это произойдет только после полной оплаты).
После полной оплаты соглашения вроде никакой регистрации не происходит.
Дом построен - кому застройщик должен передать квартиру: новому дольщику (соглашение об уступке зарегистрировано, именно он указан в выписке из ЕГРП ...)?
А если новый дольщик не оплатил соглашение - права и обязанности остались у "старого" дольщика - застройщик передает квартиру старому дольщику, он идет регить свое право собственности?

[Alex3]

Здравствуйте. Купил квартиру по ДДУ в строящемся доме. Договор регистрировал в уфрс застройщик, для этого я подписал с ним договор возмездного оказания услуг на регистрацию договора ДДУ, договор просто скреплен скрепкой, на нескольких листах, подписи только на последнем.
Вопрос1: Если договор не сшит и не все страницы подписаны, можно ли доказать, что текст договора изменен, я его не подписывал, и договор ничтожен?
Вопрос2: Может ли УФРС зарегистрировать подделанный договор переуступки ДДУ без моего присутствия, например, если кто-то подделает мою подпись, или возьмет последнюю страницу договора возмездного оказания услуг, где только три последних раздела - "общие положения", "форс мажор" и "сроки", и подложит его в новый договор с каким нибудь третьим юрлицом, которому я "якобы" поручил зарегистрировать договор переуступки в ФРС на него, нового дольщика? Получается, что так могут кинуть любого дольщика, раз фрс регистрирует договора без участия обоих лиц.

Сообщение отредактировал Alex3: 30 September 2013 - 00:35

[toffguy]

Коллеги,

Является ли достаточным подтверждением оплаты цедентом стоимости доли наличие в договоре уступки прав по ДДУ фразы о том, что обязательства цедента по договору ДДУ переходят к цессионарию за исключением исполненного обязательства, указанного в таком-то пункте ДДУ (в ДДУ в данном пункте говорится об обязательстве оплатить цену ДДУ).

На ДДУ имеется подпись гендиректора застройщика "застройщик с заключением данного договора согласен".

При подписании договора переуступки цессионарием не было запрошено у цедента платежное поручение, подтверждающее оплату. Возможность получения его сейчас сомнительна.

Насколько вероятно, на ваш взгляд, при взыскании неустойки с застройщика получить встречный иск об оплате доли (тогда уже повторной) или расторжении договора из-за якобы невыполнения дольщиком обязательств по оплате доли?

Ситуация осложняется тем, что застройщик и цедент являются разными юр. лицам одной группы компаний, т.е. при необходимости будут действовать сообща.

Благодарю за комментарии.

Сообщение отредактировал toffguy: 25 November 2013 - 05:18

[Тупая блондинка]

Застройщика не интересует, были или нет произведены расчеты между цедентом и цессионарием.
Если застройщик заявит, что оплаты не было, цеденту грозит уголовная ответственностью за мошенничество. Поскольку засстройщик и цедент связаны между собой, такое заявление маловероятно.

[Lawyerus]

Тупая блондинка,
А если договор уступки заключается в момент регистрации? А на момент регистрации обязательства первого дольщика будут исполнены? Умысел то где?

[Тупая блондинка]

Если обязательства первого дольщика будут исполнены, нет мошенничества. И в этом случае проблем у второго дольщика тоже нет. Я говорила о случае, когда "застройщик заявит, что оплаты не было". Если договор не оплачен первым дольщиком, а он в договоре уступки заявил, что оплата была произведена, это уголовка.

[Lawyerus]

Sania,
Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария
2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
ИМХО, новая редакция может поможет снять часть вопросов)

[Sania]

Lawyerus, да, спасибо.
Новая редакция параграфа (там и 389 переписали, хотя, сознаюсь, плотно еще не изучал) мне нравится больше.

ЗЫ я тут послушал/почитал про распорядительные сделки и считаю, что и по действующей редакции ГК я был прав, только объяснить складно не мог

[X-File]

Апну тему. Ситуевина. Дольщик юрлицо решил уступить свои права на квартиру физику,о чем сначала заключили соглашение о задатке (чтоб застолбить пока готовяться доки). Затем идут в Росреестр и сдают договор уступки на регистрацию. Но стороны не знают,что в отношении строящегося объекта введены обеспечительные меры по иску органа,выдающего разрешения на строительство, о сносе (типа отступы и пожарные разрывы нарушены) в виде запрета регдействий. Сторонам цессии отказывают в регистрации договора. Новый дольщик требует двойную сумму задатка с первого дольщика, а тот кивает на застройщика, дескать я не причем. Думается мне,что ни одна сторона цессии не виновата, по косякам застройщика сделка сорвалась. Но что может новый дольщик предъявить застройщику? Правоотношений по задатку с застройщиком нет. Токмо убытки по общим правилам. А в чем они выражаться могут? Или новый дольщик может сдернуть с первого двойной задаток, а тот регресом с застройщика?

Сообщение отредактировал X-File: 02 February 2014 - 00:38

[Sania]

X-File, после вступления в силу судрешения ясности будет больше, наверное
Если

ни одна сторона цессии не виновата

задаток возвращается

Сторонам цессии отказывают в регистрации договора.

а правомерен ли отказ

[X-File]

а правомерен ли отказ

так обеспечительные меры в введены в виде запрета на регистрационные действия в отношении объекта, в т.ч по его отчуждению.

задаток возвращается

по идее да, отказ вызван обстоятельствами, за которые ни одно из сторон цессии не отвечает. А вот к застройщику, что ни могут предъявить?

X-File, после вступления в силу судрешения ясности будет больше, наверное

это, да. Если суд откажет в сносе, значит застройщик может предъявить к возмещению убытки, вызванные данным иском и обеспечительными мерами. Но заколебется высчитывать размер и доказывать его. Что он может предъявить?
Но по большом счету за такое нужно наказывать госорган.

[Sania]

так обеспечительные меры в введены в виде запрета на регистрационные действия в отношении объекта, в т.ч по его отчуждению.

логичней вроде было бы приостановить

А вот к застройщику, что ни могут предъявить?

КМК ничего - до судакта то точно.

Но по большом счету за такое нужно наказывать госорган.

[Lawyerus]

Застройщик заключил ДДУ с дольщиком ИП на несколько квартир. ИП заключает с новыми дольщиками физиками договоры уступки. Жилой дом вот вот будет введен в эксплуатацию. В связи с тем, что квартиры продаются из рук вон плохо, есть мысль предоставлять рассрочки новым дольщикам по оплате цены уступки. Есть вероятность, что эти уступки будут исполняться новыми дольщиками в пользу ИП как до, так и после передачи им ОДС застройщиком, а то и после регистрации права. Но рассрочки эти необходимо как-то обеспечить. Думаю обеспечить обязательства нового дольщика залогом имущественных прав в пользу ИП до полной оплаты цены уступки. С учетом того, что к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, в том числе ст.489 ГК, в моей ситуации возникает залог в силу закона до полной оплаты цены уступки. Учитывая, что полная оплата цены уступки может произойти после передачи ОДС застройщиком новом дольщику и регистрации права нового дольщика на ОДС, представляется, что ипотека будет висеть и после регистрации права нового дольщика, если на рег-цию права будет согласие ИП.
Кто-нибудь делал подобное?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 04 February 2014 - 20:20

[bubi]

Здравствуйте!
Ситуация такая - есть договор долевого участия между двумя юрлицами. Обязательства дользика полностью выполнены. Сейчас нужно переуступить права требования по ДДУ физлицу. Только поскольку это свой человек, платить за это он не будет. Как правильно оформить эту схему, чтобы и физлицу было спокойно, что с него никто никаких денег не потребует, и юллицу не наступило никаких негативных последствий, в том числе налоговых...
Заранее спасибо!

[ULITKA]

Добрый день.

Ситуация: есть зарегистрированный ДДУ. Дольщик - физлицо А. А  уступает права по ДДУ физлицу В. В планирует оплатить уступку жилищным сертификатом. По жилищному сертификату СБРФ перечисляет  деньги, выделенные по сертификату В,  цеденту А только по истечение 15 дней с момент предъявления в СБРФ физлицом В зарегистрированного договора уступки прав по ДДУ. 

После прочтения данной темой были мысли:

1) указать  в договоре уступки. что "права перейдут только после полной оплаты, что должно подтверждаться соответствующей справкой от продавца".

2) как поступил 

Lawyerus: 

" написать, что:
1. Права и обязанности по договору переходят к покупателю с момента получения продавцом цены договора в полном объеме.
2. В случае просрочки покупателем оплаты цены договора (части цены договора) продавец вправе отказаться от исполнения договора, направив соответствующее уведомление, или потребовать расторжения договора."

 

Однако на  предварительной (перед регистрацией уступки) консультации в росреестре регистраторы сообщили, что не согласны с подобным, и что  в договоре уступки в данной ситуации необходимо указывать, что происходит перевод долга (???) одновременно с уступкой. 

 

Сталкивался ли кто-то с подобным?

[Lawyerus]

Однако на  предварительной (перед регистрацией уступки) консультации в росреестре регистраторы сообщили, что не согласны с подобным, и что  в договоре уступки в данной ситуации необходимо указывать, что происходит перевод долга (???) одновременно с уступкой. 

а какой тут долг то переводится? Кого перед кем?

" написать, что: 1. Права и обязанности по договору переходят к покупателю с момента получения продавцом цены договора в полном объеме.

А на это они согласны?

[Lawyerus]

считаю, что и по действующей редакции ГК я был прав, только объяснить складно не мог

Все так и, как Вы считаете, в случае, когда требуется зарегить уступку по договору, и предоставить новому дольщику рассрочку после регистрации, законно ли будет указать, что 

 

"права перейдут только после полной оплаты

?

А вот например если взять ситуацию, описанную мной в посте №171, когда дольщик предоставил рассрочку новому дольщику на период после регистрации права, каким образом тогда иной момент кроме как момент регистрации уступки можно указать? 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 27 May 2014 - 16:28