Сообщений в теме: 342

[Le vin]

Крайне несвоевременная для меня позиция

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 136/13




ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№ 136/13
Москва 18 июня 2013 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Пауля Г.Д., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявления Думы городского округа Самара, главы городского округа Самара, граждан Голомазовой О.В. и Кольцовой Л.О. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 по делу № А55-23145/2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2012 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителей – Голомазовой О.В. и Кольцовой Л.О. – Филин Р.Г.;
2
от заявителя – Думы городского округа Самара – Кузнецов П.А.;
от заявителя – главы городского округа Самара – Максимова О.В.;
от общества с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» – Голенцов Е.А., Крюкова И.Ф.
Путем использования видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Самарской области (судья Коршикова Е.В.) в заседании участвовали представители:
от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара – Филюк Т.В.;
от прокуратуры Самарской области – Ларичева Н.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Пауля Г.Д., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Думе городского округа Самара и главе городского округа Самара о признании решения Думы городского округа Самара от 08.04.2010 № 885 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61» (далее – решение Думы № 885, оспариваемый акт) в части изменения зоны Ц-1 площади Славы, расположенной в границах Волжского проспекта, улицы Маяковского, улицы Молодогвардейской до здания правительства Самарской области, на зону Р-2 (зона парков, бульваров и набережных) в части принадлежащих заявителю земельных участков: под автостоянку № 1 площадью 1 677,10 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, ул. Маяковского угловая – просп. Волжский, с кадастровым номером 63:01:0505003:0507 и под автостоянку № 3 площадью 1 394,88 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, ул. Маяковского (под монументом «Слава»), с
3
кадастровым номером 63:01:0505003:0004, не соответствующим положениям статей 30, 34, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 40, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и недействующим.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее – департамент), Министерство культуры Самарской области, Управление Минкультуры России по Приволжскому федеральному округу, прокуратура Самарской области.
К участию в деле привлечены Голомазова О.В. и Кольцова Л.О.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2011 заявленные требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 29.03.2012 решение от 19.12.2011 отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 заявленные требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 13.11.2012 решение от 27.07.2012 оставил без изменения.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения от 27.07.2012 и постановления от 13.11.2012 Дума городского округа Самара, глава городского округа Самара, Голомазова О.В., Кольцова Л.О. просят их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на заявление департамент поддерживает доводы заявителей.
4
Прокуратура Самарской области в отзыве просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, оспариваемым актом внесены изменения в карту правового зонирования, в том числе в районе площади Славы в границах улицы Ярмарочной, Студенческого переулка, Волжского проспекта, улицы Полевой, улицы Галактионовской и улицы Самарской в Ленинском районе города Самары зоны Ж-3 и Ц-1 изменены на зону Р-2.
Решение Думы № 885 опубликовано в Самарской газете от 17.04.2010 № 67 (4343).
Общество оспорило указанное решение в части изменения зоны Ц-1 в районе площади Славы на зону Р-2 (зона парков, бульваров и набережных), так как эти изменения касаются использования принадлежащих ему на праве собственности двух земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества – открытые автостоянки, также принадлежащие заявителю на праве собственности.
В целях строительства административно-гостиничного комплекса на принадлежащих ему земельных участках в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче градостроительных планов земельных участков (далее – ГПЗУ).
На основании заявления общества в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 (в редакции, действовавшей в спорный период; далее – Правила),
5
распоряжениями департамента от 05.02.2010 подготовлены ГПЗУ с кадастровыми номерами 63:01:0505003:0507 и 63:01:0505003:0004. Согласно данным документам для земельных участков предусмотрен градостроительный регламент, соответствующий территориальной зоне Ц-1 (зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района).
Общество обратилось в арбитражный суд, указывая, что решение Думы № 885 привело к изменению разрешенного использования земельных участков, поскольку зона Р-2 не предусматривает размещения открытых автостоянок, офисных зданий, гостиниц, и полагая, что отдельные положения оспариваемого акта не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления такой деятельности, исключая возможность дальнейшего использования земельных участков под автостоянки и для строительства объектов недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что оспариваемый акт в части положений, включивших принадлежащие обществу земельные участки в зону Р-2, не соответствует нормам закона, имеющего большую юридическую силу. Эти выводы поддержал суд кассационной инстанции.
Суды пришли к выводу, что внесенные в Правила изменения не обеспечивают права и законные интересы общества как собственника земельных участков, что противоречит целям разработки Правил (пункт 3 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса); при подготовке изменений в Правила, касающихся границ территориальных зон, не учтены сложившаяся планировка территории и существующее землепользование (пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса); изменения в Правила внесены без учета фактического использования обществом
6
земельных участков (пункт 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса), поэтому оспариваемый акт нарушает права общества, связанные с пользованием земельными участками, а также права в сфере осуществления предпринимательской деятельности путем создания препятствий для эксплуатации автостоянок и строительства административно-гостиничного комплекса. Со ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса, устанавливающего право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, и статью 85 Земельного кодекса, определяющую состав земель населенных пунктов и зонирование территорий, суды пришли к выводу, что решение Думы № 885 в части, оспариваемой обществом, не соответствует положениям статей 30, 34, 36 Градостроительного кодекса и статей 40, 85 Земельного кодекса.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,
7
сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
8
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса ГПЗУ является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Изменение Правил в городе Самаре после выдачи ГПЗУ не противоречит статьям 30, 34, 36 Градостроительного кодекса, статьям 40, 85 Земельного кодекса.
Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки – обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования обществом земельных участков, суды не учли, что по смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т. п.,

которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.
Вывод судов о том, что принятие изменений в Правила создает препятствия обществу для дальнейшей эксплуатации автостоянок является ошибочным.
Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Признавая оспариваемый акт недействующим, суды не учли, что данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.

Суды также признали, что принятие оспариваемого акта после получения собственником земельного участка ГПЗУ является нарушением его прав, поскольку лишает возможности дальнейшего использования земельных участков для строительства объектов недвижимости. Однако, принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам Градостроительного и Земельного кодекса, то обстоятельство, что данным актом ограничиваются права собственника земельного участка, не может служить основанием для признания его недействующим.
Вместе с тем в данном случае объем ограничения права собственности общества в результате внесения изменений в Правила существенно увеличился по сравнению с ранее существовавшим. В связи с этим собственник земельных участков не лишен права заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса, в том числе о выкупе у него земельных участков.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
11
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 по делу № А55-23145/2010 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2012 по тому же делу отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Голден Чериот Самара» отказать.
Председательствующий А.А. Иванов

[Serdgio2006]

чудеса мирские. у меня нет слов этому беспределу. живешь себе живешь, вдруг ОМС взбрело в голову сменить у тебя зонирование или поделить твой участок, принимают ПЗЗ и делят его на двоих - а далее бегай и доказывай что ты не осел. не лишен возможности требовать выкупа - да, но ктож разбежался у тебя выкупать? Не обязаны ли муниципалы до принятия изменений в ПЗЗ выкупить у тебя эту территорию, а не в тихую отлямзить? Гдеж ихнее резервирование земель?

[Serdgio2006]

Stoner, что касаемо данного постановления -
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

http://www.consultan.../17_5.html#p435
© КонсультантПлюс, 1992-2013

не говоря уже о праве собственности.

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 25 October 2013 - 16:30

[Stoner]

Serdgio2006 ,
да я ж не говорю, что ВАС был абсолютно прав, когда выкинул за борт нормы ГрК о том, что утверждение градостроительного зонирования должно осуществляться с учетом сложившегося землепользования. и ссылка Ваша на ЗК тоже к месту. Я только не поддерживаю причитаний по поводу того, что, мол, вот какие ОМС злодеи, не учитывают интересы коммерсов... Тут в смежной теме ходила ссылка на ютюбовский ролик о том, как обезумевший американец сносил по беспределу бульдозером здания после того, как ордонансы зонирования (которые, к слову, первое время после принятия вообще во многих штатах в суде оспорить невозможно) запретили ему фактически эксплуатацию принадлежащего ему бизнеса - по-моему, автомойки, что ли... так что не специфика это российская. А нам, юристам практикующим, и вообще жаловаться грех. ВАС мог бы в этом Постановлении умолчать о возможности требовать выкупа участка

[rfs33]

"Да уж..." сказал Воробьянинов, прочитав Постановление ВАС № 136/13. Да уж..
Какие есть мнения насчёт применения этого шедевра ВАС в отношении незавершенки?
Приобретена в собственность незавершенка трёхэтажного (по проекту) магазина (готовность 60%, построен 1 этаж). Земля в аренде для завершения строительства магазина. РНС старого собственника просрочено. Приняты ПЗЗ, которые не видят магазина в этом месте ни в каких ВРИ.
Получит новый собственник РНС на завершение строительства или нет?
На мой взгляд, в данной ситуации применим п.8, а не п.9 ст.36 ГСК, ибо завершение строительства не является реконструкцией. Хотя термин «использование» в п. 8 в отношении ОКСов тоже не вполне равнозначен завершению строительства.

Статья 36 ГСК
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Сообщение отредактировал rfs33: 26 October 2013 - 21:05

[rfs33]

Ну, из кассационного определения, по-моему, именно такая цепочка проистекает, по моему мнению.
И в ч. 9 именно о реконструкции речь идет. С др. стороны, это бред какой-то: строить с нуля - пожалуйста, а реконструировать затем - нельзя, только в целях приведения ВРИ ЗУ и ОКС в соответствие с градрегламентами...

Так-то строить с нуля новый объект вроде 85 статья ЗК не очень-то и позволяет.
п.4 ...Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Сообщение отредактировал rfs33: 26 October 2013 - 21:53

[Stoner]

rfs33,
да, верно, не очень-то позволяет...
Тогда использование земельных участков в ч. 8 ст. 36 имеется в виду только как использование расположенных на них ОКСов, которые уже построены до изменения/утверждения градрегламентов. Но в случае Вашей незавершенки, ИМХО, сперва стоит попробовать получить разрешение на завершение строительства, а затем лишь отправляться в суд с требованием выкупа вместе с земельным участком незавершенки (каковая незавершенка есть ничто иное как свойство участка, пока ее в эксплуатацию никто не принял); в противном случае суд может, как в приведенном мной выше постановлении ФАС, указать на то, что, мол, используйте участок в соответствии с его ВРИ, установленным до изменений градрегламента, - кто не дает-то?

[rfs33]

rfs33,
да, верно, не очень-то позволяет...
Тогда использование земельных участков в ч. 8 ст. 36 имеется в виду только как использование расположенных на них ОКСов, которые уже построены до изменения/утверждения градрегламентов. Но в случае Вашей незавершенки, ИМХО, сперва стоит попробовать получить разрешение на завершение строительства, а затем лишь отправляться в суд с требованием выкупа вместе с земельным участком незавершенки (каковая незавершенка есть ничто иное как свойство участка, пока ее в эксплуатацию никто не принял); в противном случае суд может, как в приведенном мной выше постановлении ФАС, указать на то, что, мол, используйте участок в соответствии с его ВРИ, установленным до изменений градрегламента, - кто не дает-то?

Прошу прощения, не до конца понял мысль о выкупе ЗУ под НСО. Давно это стало возможно?

[rfs33]

rfs33,
да, верно, не очень-то позволяет...
Тогда использование земельных участков в ч. 8 ст. 36 имеется в виду только как использование расположенных на них ОКСов, которые уже построены до изменения/утверждения градрегламентов. Но в случае Вашей незавершенки, ИМХО, сперва стоит попробовать получить разрешение на завершение строительства, а затем лишь отправляться в суд с требованием выкупа вместе с земельным участком незавершенки (каковая незавершенка есть ничто иное как свойство участка, пока ее в эксплуатацию никто не принял); в противном случае суд может, как в приведенном мной выше постановлении ФАС, указать на то, что, мол, используйте участок в соответствии с его ВРИ, установленным до изменений градрегламента, - кто не дает-то?

Прошу прощения, не до конца понял мысль о выкупе ЗУ под НСО. Давно это стало возможно?

Stoner, вторично прочитав Ваш пост, понял, что Вы писали не о возможности выкупа ЗУ собственником НСО. Свой некорректный вопрос снимаю. Видимо новый тренд (пункт 7 статьи 23 Земельного кодекса) Вы ощутили быстрее других. Вместе с тем , Ваше мнение о невозможности завершения строительства спорно. В силу п. 8 ст. 36 ГСК - Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, ... которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. В силу п.4 ст.85 ЗК - указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Итак использовать ЗУ и ОКС можно. Смотрим чего нельзя - во-первых реконструировать, во-вторых строить новые объекты. На мой взгляд термин завершение строительства не совпадает с термином реконструкция (определение которого имеется в ГСК. И ГСК и ЗК запрещают именно Новое строительство. На мой взгляд - завершение строительства это вид использования ЗУ не поименованный в ГСК и ЗК в качестве запрещённого. Следовательно, РНС должны давать. Противная позиция приводит к тому, что собственник НСО - материальной вещи (с зарегенным ПС), может не иметь возможности её достроить, а значит использовать каким-либо образом.Право собственности в данном случае не ограничивается, а разрушается (Пользование отсутствует). Ведь в некоторых случаях даже реконструировать НСО во что-нибудь нельзя (если ПЗЗ в этой зоне запрещают строительство). Ключевое различие на мой взгляд в том, что собственник завершенного строительством ОКСа имеет возможность его использовать и при неблагоприятных изменениях ПЗЗ. К такому же положению должен приходить и собственник НСО путём достройки в соответствии с ранее разработанным проектом, который имеется в ОМСе. То есть точка невозврата (как Sania это называет) на мой взгляд наступает после получения РНС и начала строительства.

а что аукцион отменили?

Нет не отменили. Не опоздайте.

[drugsolnca]

А вот ФАС по стопам Президиума ВАС идут.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
22 октября 2013 года Дело № А56-71620/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,
рассмотрев 21.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Совета депутатов муниципального образования «Елизаветинское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2013 по делу № А56-71620/2012 (судьи Савина Е.В., Егорова Д.А., Преснецова Т.Г.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Проектные системы», место нахождения: 188300, Ленинградская область, город Гатчина, улица 7-ой Армии, дом 22, литера «Б», ОГРН 1114706004577 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействующим решения Совета депутатов муниципального образования «Елизаветинское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 29.07.2010 № 80 «Об утверждении «Правил землепользования и застройки муниципального образования Елизаветинское сельское поселение» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 47:23:0721005:9, расположенного вблизи урочища Верепье Гатчинского района Ленинградской области, к территориальной зоне объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Совет депутатов муниципального образования «Елизаветинское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Совет депутатов).
Определением суда от 12.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация).
Решением от 19.04.2013 заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Совет депутатов, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение отменить.
По мнению подателя жалобы, решение от 29.07.2010 № 80 принято Советом депутатов в пределах полномочий, установленных действующим законодательством, без нарушения установленного порядка для принятия таких актов органов местного самоуправления.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Совета депутатов поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества просил жалобу отклонить.
Администрация уведомлена о времени и месте судебного разбирательства, однако своего представителя в заседание кассационной инстанции не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество владеет на праве собственности земельным участком общей площадью 1 720 577 кв.м, с кадастровым номером 47:23:0721005:9, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенным по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи урочища Верепье, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.01.2013 серии 47АБ № 728026.
Советом депутатов принято решение от 29.07.2010 № 80 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования Елизаветинское сельское поселение» (далее – Правила).
Указанное решение опубликовано в районной газете «Гатчинская правда» от 22.07.2010 № 84 (19918) и на официальном интернет сайте муниципального образования «Елизаветинское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
Статья 48 Правил содержит карту градостроительного зонирования, согласно которой, земельный участок, принадлежащий на праве собственности заявителю, отнесен к зоне санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма (Р-2).
Согласно градостроительному регламенту зона объектов санаторно-курортного лечения отдыха и туризма (Р-2) предназначена для размещения объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны.
Общество, указывая, что принятие решения Совета депутатов от 29.07.2010 № 80 привело к изменению разрешенного использования земельного участка, поскольку зона Р-2 не предусматривает возможности использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, и полагая, что отдельные положения оспариваемого нормативного правового акта не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления такой деятельности по дальнейшему использованию земельного участка, обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, указал, что оспариваемый нормативный правовой акт в части положений, включивших принадлежащий заявителю земельный участок в зону Р-2, не соответствует нормам закона, имеющего большую юридическую силу.
Суд пришел к выводу, что Правила не обеспечивают права и законные интересы Общества как правообладателя земельного участка, что противоречит целям разработки Правил (пункт 3 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - ГрК РФ); при подготовке Правил, касающихся границ территориальных зон, не учтена сложившаяся планировка территории и существующее землепользование (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ); Правила приняты без учета фактического использования заявителем земельного участка (пункт 1 части 2 статьи 36 ГрК РФ), поэтому оспариваемый нормативный акт нарушает права Общества, связанные с использованием земельного участка.
Между тем судом не учтено следующее.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки - обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования Обществом земельным участком, суд не учел, что по смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.
Вывод суда о том, что принятие изменений в Правила создает препятствия Обществу для дальнейшей эксплуатации земельного участка является ошибочным.
Положениями части 8 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов. Признавая оспариваемый акт недействующим, суд не учел, что данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.
Следовательно, принятие оспариваемых Правил не исключает возможность использования заявителем спорного земельного участка по целевому назначению.
Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 18.06.2013 № 136/13 по делу № А55-23145/2010.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания оспариваемого нормативного акта недействительным.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права.
Поскольку суд первой инстанций установил все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применил нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить решение от 19.04.2013 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При подаче кассационной жалобы Совет депутатов по платежному поручению от 15.05.2013 № 472 уплатил 2000 руб. государственной пошлины. Поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Совет депутатов освобожден от уплаты государственной пошлины, уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина подлежит возврату.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2013 по делу № А56-71620/2012 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Проектные системы» отказать.
Возвратить Совету депутатов муниципального образования «Елизаветинское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области
из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий
П.Ю. Константинов

По мнению ФАС СЗО и исходя из складывающейся практики можно не учитывать:
1)сложившееся землепользование
2)наличие Град плана
3)некоторые недочеты в порядке принятия ПЗЗ
4)категорию (целевое назначение)
5)ВРИ
6)мнение собственника
7)отсутствие информации о зонировании в Росреестре (ЕГРП, кадастр), правоустанавливающих документах.
А решение принимает несколько депутатов. Если есть общий язык с депутатами можно теперь не переводить из одной категории в другую, а внести изменения в ПЗЗ (точнее карту градостроительного зонирования). Удобно.

[Stoner]

drugsolnca,
да, действительно
до вышеприведенного постановления ПВАС меня в нашем ФАСе тоже частенько спрашивали, а есть ли такая уж необходимость у органа местного самоуправления учитывать сложившийся характер земплепользования, ведь зонирование - оно ж в интересах всего муниципального образования и надо, мол, кому-то поступиться своими интересами.
На что я, конечно, про коррупционную составляющую не вспоминал вслух, но очень хотелось ответить в том же духе, что Ваш пост

[Тамплиер]

Коллеги, у меня следующая ситуация:

В марте 2012 г. утверждаются ПЗЗ.

В сентябре 2012 г. на аукционе у администрации приобретается нежилое здание (по паспорту БТИ – производственное) и земельный участок с разрешенным использованием «под торговым объектом». В информации об аукционе и ДКП тоже фигурирует это «под торговым объектом».

В июне 2013 г. администрация выдает ГПЗУ, где и в помине нет торговли. При этом, собственник не чешется и начинает проектирование реконструкции здания.

В августе 2014 г. экспертиза проектной документации указывает на то, что торговать в этом месте никак нельзя.

В сентябре 2014 г. собственник обращается к администрации с просьбой внести изменения в ПЗЗ (включить землю в другую зону) со ссылкой «мы ж покупали, а вы продавали под торговлю». Администрация идет в отказ – использование участка планируется в соответствии с ПЗЗ, изменение зоны нецелесообразно.

Вот на этом этапе материал попадает ко мне. Смотрю в Генплан и ПЗЗ, в ГП –«административно-деловые, обслуживающие объекты культуры и искусства, учреждения жилищного хоз.», в ПЗЗ – зона инженерных коммуникаций (вода, тепло, электр-во, максимум офисы и жкх).

Теперь вот думаю обжаловать отказ администрации во внесении изменений в ПЗЗ в суде ссылаясь на:

1)       Несоответствие ГП и ПЗЗ (указывая, что ГП имеет большую силу);

2)       Тут думаю пока над формулировкой и основаниями нормативными. Но смысл в том, что администрация сама продала объект, как торговый, а сама, фактически, запрещает использовать его как торговый.

Однако, почитав ветку, начал сомневаться… Может сначала надо у них разрешение на реконструкцию запросить, и получить отказ. Но ведь для этого надо экспертизу проектной документации провести (по площади попадаем), а экспертиза нам положительного заключения при таком ПЗЗ никогда не даст. Раскоряка какая-то…

Может посоветуете что? 

Сообщение отредактировал Тамплиер: 02 October 2014 - 18:59

[Sania]

Экспертиза не проверяет проектную документацию на предмет соответствия ГПЗУ.

[Тамплиер]

Sania, если про текст п.5 ст. 49, то экспертизе это пофиг... Они проверяют "все" и делают замечания. Не согласны, идите в суд. Такая их позиция. 

[Sania]

Тамплиер, странная у Вас экспертиза))

1. Мои регулярно пишут в "мотивировочной")) части, иногда указывают в "резолютивке" (типа обращаем внимание) но само заключение - ВСЕГДА положительное.

2. А чё в суд на них не подать?

3. У меня телефон не смолкает от деловых предложений различных экспертиз, готовых дать заключение быстро и дешево  - смените Вы свою экспертизу на более адекватных, что ли. Гибкость государственной (в моем регионе) за последние 2-3 года увеличилась кардинально - они наконец осознали, что находятся на рынке и живут по его правилам

[Тамплиер]

Sania, попробую поговорить с нашей (там есть и другие замечания, но они технические - снимаемые так или иначе). Однако, вот у меня возникло сомнение в том, что в технических регламентах нет ссылок на соответствие градостроительной документации... Посмотреть надо. В любом случае, спасибо про мысль по экспертизе.

Еще не понятно со сроками получается... Не скажет ли нам суд о том, что мы знали о ПЗЗ с момента получения ГПЗУ, а обжалуем отказ администрации (фактически ПЗЗ) только сейчас. Или в этом случае мы делаем морду кирпичом и говорим, что обжалуем именно отказ во внесении изменений, с момента выдачи которого три месяца не прошло?   

[Sania]

тех регламенты - это одно (проверяет экспертиза)

град регламенты - другое)) (проверяет ОМС)

 

Что Вы хотите оспаривать - я не понял)),

ПЗЗ - НПА, какие три месяца?

[Тамплиер]

тех регламенты - это одно (проверяет экспертиза) град регламенты - другое)) (проверяет ОМС)

Я может непонятно объяснил... Смотрите, экп проверяет ПД на соответствие тех. регламенту. В тех. регламенте укзано, что ПД должна соответствовать град. документации. => Эксп. проверяя ПД на соответствие тех. регламенту, проверяет и на соответствие град. документации.

Что Вы хотите оспаривать - я не понял)), ПЗЗ - НПА, какие три месяца?

Так практика судебная прыгает туда-сюда, то НПА, то неНПА. Вот и рассматриваю разные варианты.

[Sania]

В тех. регламенте укзано, что ПД должна соответствовать град. документации

такого просто не может быть)))

техрегламент - это по сути ФЗ о техрегулировании + ФЗ ТР о безопасности зданий и сооружений + подзаконные НПА федерального уровня

обеспечивает ТР безопасность в широком смысле этого слова

 

градрегламент (ПЗЗ) регулирует вопросы на местном уровне + обеспечивает "благоприятные" условия (для развития города, для проживания граждан...)

 

В принципе ГР может дублировать ТР, но никаких ссылок в ТР на ГР не может быть по определению - иначе безопасность в городе Н была бы иной нежели в городе М

[Тамплиер]

Sania, оффтоп, по моему какой-то получается...

Ну вот, например, в соответствии с п. 2 ст. 15 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013)

"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в проектной документации здания или сооружения лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, должны быть учтены исходные данные, передаваемые застройщиком (заказчиком) в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. В соответствии с ГсК застройщик передает проектировщику ГПЗУ. Поэтому эксп проверяет на соответствие ГПЗУ.  

 

[Sania]

че бы проектировщику не передавалось. Эксперт проверяет на соответствие требованиям, указанным в ТР, Где там указано, что безопасность обеспечивается соблюдением требований, указанных в исходных данных, переданных застройщиком?)))

Допустим застройщик в задании на проектировании (исходные данные) указал, что дом д.б. белым. А проектировщик спроектировал желтый. Вправе ли экспертиза выдать отрицательное заключение (желтый дом не соответствует требованиям ТР)?

[Тамплиер]

Sania, не передергивайте. Мы говорим про ГПЗУ. И я вам логическую цепочку со ссылками на нормы расписал. Причем, это только один пример, навскидку.

[Sania]

еще раз: то, что написано в ГПЗУ, может иметь отношение к техническим регламентам, только в случае, когда в ПЗЗ воспроизведено положение ТР.

Если в ТР (СНИП, СП...) нет какого-то требования, которое есть в ГПЗУ - значит это градрегламент, но не техрегламент.

Ну не может безопасность в одном МО обеспечиваться требованиями одних ПЗЗ, а в соседнем - требованиями других ПЗЗ.

 

По Вашей логике кстати ГР - частный случай ТР: любой ГР - ТР, но не любой ТР - ГР.  На хрена тогда администрация проверяет проектную документацию при наличии положительного заключения экспертизы?

[Stoner]

Тамплиер,

вот Вам другая логическая цепочка.

как известно, в ст. 51 ГрК закреплена обязанность подать вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство положительное заключение экспертизы по проектной документации.

и в той же статье в числе оснований для отказа в выдаче РНС указано несоответствие проектной документации требованиям градплана участка.

таким образом, можно сделать вывод, что Sania прав, когда пишет Вам о том, что

 

тех регламенты - это одно (проверяет экспертиза) град регламенты - другое)) (проверяет ОМС)

обратное означало бы дублирование функций ОМСУ и экспертизы проектной документации.

[Jazzanova]

Технический регламент по закону о техрегулировании подлежит утверждению путем принятия федерального закона. Градрегламенты утверждаются на муниципальном уровне в составе ПЗЗ муниципальным правовым актом.