Сообщений в теме: 394

[Jazzanova]

http://kommersant.ru/doc/2882396

[Jazzanova]

Попросили отзыв на этот законопроект высказался в том духе, что останавливать продажи только при наличии недоимки или предписания - это перебор и т.д.  
Самоцитирование, конечно, не комильфо, но поскольку меня некому цитировать, и никто не хочет этого делать, а вопрос горячий (завтра обсуждают в общественной палате законопроект) выкладываю фрагмент заключения:
"В условиях жесткой стагнации и рецессии строительного рынка, новые правила только усугубят кризис рынка новостроек, количество застройщиков и активных участников рынка сократится, инвестиции будут уходить с этого рынка с учетом падения платежеспособного спроса. Финансовые и инвестиционные модели застройщиков не будут показывать приемлемого уровня рентабельности. Это повлечет переток инвестиций на финансовые и иные рынки, где рентабельность инвестиций выше. Лучше отложить реформу на время, пока ситуация на рынке не улучшится, желательно - как минимум на год. Эта реформа на руку крупным игрокам рынка новостроек и ухудшит положение малых и средних компаний в этой сфере. Кроме того, ряд поправок создают для инвесторов дополнительные риски, например, запрет продавать недвижимость по ДДУ в случае наличия хотя бы одной налоговой недоимки или неснятого предписания."

Сообщение отредактировал Jazzanova: 21 December 2015 - 22:40

[Jazzanova]

в пресс-службе Общественной палаты заявили, что видеозапись заседания по теме защиты дольщиков будет доступна на сайте в архиве с онлайн трансляцией траблы пока

[Massive]

Jazzanova, 

уточни плиз весомость обсуждения законопроекта в Общественной палате.

Кто там участвует в обсуждении и насколько их мнение что-то будет значить для Госдумы?

Какова дорожка движения законопроекта после ОП?

[Jazzanova]

Тима в принципе все есть  на сайте ОП
https://www.oprf.ru/press/conference/1979
остальные ответы на вопросы убежден сам выложишь здесь как свой вклад в тему -))

 

Сообщение отредактировал Jazzanova: 22 December 2015 - 18:18

[Massive]

Jazzanova, 

говоря про весомость, я имел в виду не содержательную сторону, а лоббистские возможности ОП.

Не припоминаю, чтобы он пробивала какой-либо законопроект.

Посему и спрашиваю, есть ли протоптанная дорожка у законопроектов, которые прошли обсуждение в ОП?

[Jazzanova]

Думаю, ОП - это больше площадка для зондирования общественного мнения и формулирования наиболее принципиальных разногласий между обществом и властью. Конечно, такие обсуждения на политическую сторону дела не влияют, так как ОП это не политическая сила. Думаю, именно под ковром сейчас идет рубилово между банками (инициаторами этой темы) и реальным сектором  за деньги дольщиков, а этот законопроект собственно ратное поле. Но лоббисты банков в Правительстве мощные, осталось выяснить, что могут пролоббировать реально застройщики. По крайней мере отбили обязательное применение эскроу. Однако, пока судя по законопроекту это пиррова победа. Застройщику могут стопануть все продажи при наличии недоимки или предписания. Это слишком жестко. Банковские лоббисты видимо рассчитывают, что под административным давлением застройщики не смогут продавать и так или иначе придут в банк за целевым кредитом. А по закону наличие целевого кредита влечет продажи через эскроу-счета, что и нужно банкам как понимаю.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 22 December 2015 - 19:41

[Maria_pl]

А по закону наличие целевого кредита влечет продажи через эскроу-счета, что и нужно банкам как понимаю.

 

 

 

Не обязательно: как банк с застройщиком договорятся. К тому же не все банки смогут работать по схеме с эскроу, а только те, у которых капитал не менее 20 млрд. руб., т.ч. кредитования без эскроу должно остаться, но придется искать обеспечение для дольщиков.

 

Статья 15.3. Особенности привлечения застройщиком средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

 

1. В случае предоставления застройщику российской кредитной организацией, величина собственных средств (капитала) которой составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей (далее - банк), целевого кредита на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, кредитным договором может быть предусмотрено условие об установлении в договорах участия в долевом строительстве таких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости требования о размещении участниками долевого строительства средств в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счетах эскроу, открытых в таком банке в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

 

Застройщику могут стопануть все продажи при наличии недоимки или предписания. Это слишком жестко. Банковские лоббисты видимо рассчитывают, что под административным давлением застройщики не смогут продавать и так или иначе придут в банк за целевым кредитом.

 

 

А чем целевой кредит поможет? Он же на стройку, а не на погашение недоимки. Или в том смысле, что средства дольщиков вообще не будут привлекаться, а строительство до самого завершения будет осуществляться за счет кредита?

[Jazzanova]

Мари, типа того, целевой кредит нужен, чтобы покрыть кассовый разрыв между доходами от продаж и расходами на строительное производство.

Квадрум запросил комментарий, дал предельно жесткий коммент. Опубликуют кину ссылку

[Ludmila]

Но лоббисты банков в Правительстве мощные, осталось выяснить, что могут пролоббировать реально застройщики. По крайней мере отбили обязательное применение эскроу. Однако, пока судя по законопроекту это пиррова победа. Застройщику могут стопануть все продажи при наличии недоимки или предписания. Это слишком жестко. Банковские лоббисты видимо рассчитывают, что под административным давлением застройщики не смогут продавать и так или иначе придут в банк за целевым кредитом. А по закону наличие целевого кредита влечет продажи через эскроу-счета, что и нужно банкам как понимаю.

В заседании банковских лоббистов (в Ассоциации региональных банков России)  удалось поучаствовать непосредственно. Во-первых, вопрос по кредитованию застройщиков вообще волновал только меня и мою дважды бывшую начальницу. Остальным было пофиг, хотя по другим вопросам шли жаркие баталии.

Во-вторых, многие банки (мы в том числе) сейчас сильно свернули кредитование застройщиков, ибо эта отрасль экономики стала довольно рискованной. Так что вопрос кредитования застройщиков для многих не самый актуальный.

В-третьих, кредитование в том виде, в котором оно есть сейчас, для банков совершенно неприемлемо. Моё заключение по этому вопросу ушло в указанную ассоциацию, а от них - в Госдуму.

Намного лучше ситуация сейчас: о чём договорились, на тех условиях и заключили договор.

[olys]

Во-вторых, многие банки (мы в том числе) сейчас сильно свернули кредитование застройщиков, ибо эта отрасль экономики стала довольно рискованной.

Пробуют опять развернуть? )

 

Господдержку смогут получить российские банки, выдавшие кредиты на капремонт

Банкам возместят часть затрат на уплату основного долга и процентов по кредиту (займу). Правительство планирует определить, на каких условиях будут предоставляться субсидии. Уполномоченный орган установит перечень необходимых документов и порядок их подачи.

Проект Постановления Правительства РФ (http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=44619)

 

[Ludmila]

Чтобы было понятнее, я объясню, как всё происходит.

Вот приходит в банк застройщик и говорит: я хочу получить кредит на строительство. Банк смотрит экономическое обоснование, смотрит, пойдут ли, по его мнению, продажи в данном объекте. Если делается вывод, что проект экономически обоснован, а площади легко будут проданы в срок, планируемый застройщиком, ставится задача: прокредитовать. Юридические риски оцениваются, но влияют только на условия кредита - какие доп. условия вписать в кредитный договор, что взять в залог, и т.д. Препятствием для кредитования они обычно не являются.

При этом ставится задача выжать из объекта по максимуму, и одновременно с кредитованием застройщика запускается ипотечное кредитование граждан. Там вообще подход к оценке рисков упрощён.

Лимит устанавливается общий на самого застройщика и на ипотечных заёмщиков.

С застройщиком подписываются два документа: кредитный договор на его кредит и соглашение об аккредитации или что-то в этом духе для целей ипотечного кредитования.

На этапе формирования условия этих договоров становится интересно. С одной стороны, банк ставит застройщику те или иные условия. Обычный набор: залог права аренды участка, залог неких "прав застройщика", поручительство владельцев бизнеса, иногда залог долей в УК застройщика, плюс все расчёты через данный банк. Плюс к этому прибавляется набор специй в зависимости от особенностей конкретного объекта.

С другой стороны, застройщик тоже не лишён возможности диктовать свои условия, и нередко договоры оформляются с учётом пожеланий застройщика (выраженных в протоколах разногласий).

Но в любом случае вся ставка делается исключительно на продажи в объекте. Всё обеспечение выполняет более контрольную функцию, нежели обеспечительную.

В логике этого имеющихся возможностей более чем достаточно. И если начать диктовать банкам условия, фактически их ограничив по сравнению с тем, как это делается сейчас, ничего хорошего из этого не выйдет. Почему закон нам диктует, например, какой лимит мы вправе установить застройщику на его кредит? Нам всё это не нужно. Нас интересует исключительно экономика проекта.

Пробуют опять развернуть? ) Цитата Господдержку смогут получить российские банки, выдавшие кредиты на капремонт

Ни разу не видела кредиты на капремонт, если только это не капремонт коммерческой недвижимости. И не думаю, что кто-то, кроме госбанков, будет их выдавать.

[Jazzanova]

Дальше будет следующее, крупные застройщики спаянные с госбанками получат нормальное финансирование, а остальным - закон. Банки не будут, допустим, кредитовать малые и средние компании, а административные органы, допустим, будут их давить недоимками и предписаниями. В таких условиях, на рынке останется крупняк. То, есть это будет закрытая история, и попасть на этот рынок смогут только малые и средние застройщики, которые имеют независимое от банковской системы РФ финансирование. Но малым и средним банкам тоже не здорово, так как крупных застройщиков они кредитовать не смогут (у тех уже есть госбанки), а малые и средние компании скорее всего при таких условиях вымрут как класс или будут переключаться на другие рынки, например, на рынок апартаментов. Правда, и там власти грозятся все отрегулировать.

 

P.s. Кстати Люда теперь вам придется перед выдачей кредита также оценивать риск выдачи предписаний и недоимок и остановки продаж. Как вы это будете делать, даже не знаю.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 23 December 2015 - 15:45

[Ludmila]

P.s. Кстати Люда теперь вам придется перед выдачей кредита также оценивать риск выдачи предписаний и недоимок и остановки продаж. Как вы это будете делать, даже не знаю.

 Вась, никто не будет этот риск оценивать. Цену риска просто заложат в стоимость кредита, если застройщик строит по 214-ФЗ.

Ну или будем требовать дополнительное обеспечение, не связанное с проектом, или не связанный с проектом источник погашения.

[Jazzanova]

Чтобы заложить в стоимость кредита, надо оценить риск. Или вы с потолка просто плюсуете пару процентов годовых на этот риск укрупненно, не вдаваясь в детали. Я к тому веду, что новелла и банкам не хороша и застройщикам, так как государство начинает слишком сильно негативно влиять на их частные дела между собой.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 23 December 2015 - 16:10

[Ludmila]

Я к тому веду, что новелла и банкам не хороша

Вот и я про то же.

 

Чтобы заложить в стоимость кредита, надо оценить риск. Или вы с потолка просто плюсуете пару процентов годовых на этот риск укрупненно, не вдаваясь в детали.

Теоретически надо бы по каждому объекту оценивать риск приостановки, исходя из конкретных документов конкретного застройщика. Однако таких специалистов в банке нет. Это значит одно из двух:

а) будем заказывать отчёт инженерной организации, с которой и так сотрудничаем. Цену её консультаций закладывать в цену кредита.

б) Оценивать, насколько примерно вырастет процент невозврата и просрочек, и этот процент закладывать в стоимость кредита. Как это будут считать, ХЗ.

Либо (в лучшем случае) просто примут этот риск, понадеявшись, что власти не станут останавливать строительство и плодить обманутых дольщиков.

[Jazzanova]

Люда, у меня закажи, я оценю, качественно и недорого -)))
Мне нравится твое емкое ХЗ. Именно это можно заявить как мнение предпринимательского сообщества (банки и застройщики) на очередное закручивание административных гаек.

В том то все и дело, что подобное регулирование только увеличит проблемы долевых инвесторов, а не уменьшит, так ка вложив деньги застройщику инвестор фактически находится с ним уже в одной лодке, то есть по идее должен возникать так называемый стокгольмский синдром. Если государство в лице тех или иных чиновников начинает административно давить застройщика, оно фактически давит и долевых инвесторов.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 23 December 2015 - 17:00

[Ludmila]

Мне нравится твое емкое ХЗ. Именно это можно заявить как мнение предпринимательского сообщества (банки и застройщики) на очередное закручивание административных гаек.

Именно так. Я могу оценить риск, когда есть чёткие критерии для применения мер. Но когда критерии размытые, - недоимка и на миллиард, и на копейку может стать причиной приостановки, - тогда только ХЗ. Х - он такой, он всё З.

[Jazzanova]

законопроект должен быть приостановлен, в таком виде это ахтунг

Сообщение отредактировал Jazzanova: 23 December 2015 - 17:48

[Sania]

недоимка и на миллиард, и на копейку может стать причиной приостановки,

в текстах, выложенных на asozd и на  regulation.gov речь идет о недоимке..., размер которых в сумме превышает 25% бал.стоимости активов

 

гарант уверенно пишет, что законопроект будет переработан:

http://www.garant.ru/news/678817/

не выдает ли он только желаемое за действительное

[Jazzanova]

по крайней мере новогодний юридический "подарок" рынку недвижимости отменяется

[Jazzanova]

http://vsenovostroyk.../articles/8562/

[Jazzanova]

оффтопы по плате за изменение ВРИ перенес в эту тему, если есть желание, продолжаем обсуждение там
http://forum.yurclub...ие#entry5526438

[Jazzanova]

эксперты рынка, топ-менеджеры и т.д. комментируют тему
http://www.novostroy...ki_v_214fz_shag

[Jazzanova]

Ссылка на комментарий для квадрума
https://kvadroom.media/power/47340/
 

Сообщение отредактировал Jazzanova: 26 January 2016 - 15:19