Сообщений в теме: 337

[Sania]

Lawyerus, я продолжаю считать, что 

 

когда требуется зарегить уступку по договору, и предоставить новому дольщику рассрочку после регистрации

в договоре уступки можно указать что угодно, только с момента регистрации уступки дольщиком станет новый дольщик (права перейдут) и старому дольщику останется только необеспеченное право требовать оплаты.

Застройщик может даже не знать содержания договора уступки))

ЗЫ Не помню обсуждали ли: право требовать по ст.488 ГК возврата права ))) - если конечно рассрочка не выходит за пределы срока строительства

[Lawyerus]

только с момента регистрации уступки дольщиком станет новый дольщик (права перейдут)

То есть право перейдет с момента регистрации, так? Тогда можно зарегить ипотеку в силу закона (п.5 ст.488 ГК), а также указать, что в случае просрочки оплаты цены договора старый дольщик вправе потребовать расторжения договора и возврата права, переданного по договору.

Совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования"

считая, что право переходит в момент регистрации уступки, мы с Вами руководствуемся этим, так?

в договоре уступки можно указать что угодно, только с момента регистрации уступки дольщиком станет новый дольщик (права перейдут) и старому дольщику останется только необеспеченное право требовать оплаты.

тогда какой смысл указывать в уступке, что права переходят после оплаты? Никакого

Почему Вы считаете, что старый дольщик вправе только требовать оплаты? в уступке можно указать условия о ее расторжении и возврате права

Тут кстати можно применить п.2 ст.489 ГК

Правда, если оплачено больше 1/2 цены договора, то не получится

[Sania]

указать, что в случае просрочки оплаты цены договора старый дольщик вправе потребовать расторжения договора и возврата права, переданного по договору.

да вроде бы можно

 

Тогда можно зарегить ипотеку в силу закона (п.5 ст.488 ГК),

тут сомневаюсь - речь-то Вы ведете о залоге права требования - подлежит ли такой залог регистрации? Другой вопрос, что после передачи ОДС залог права должен (вроде бы) трансформироваться в залог переданного, т.е. ипотеку квартиры (ст.58 Закона о залоге). ЗЫ напомню,что в вопросах ипотеки я пловец))

 

считая, что право переходит в момент регистрации уступки, мы с Вами руководствуемся этим, так?

да

 

тогда какой смысл указывать в уступке, что права переходят после оплаты? Никакого

никакого))

 

Почему Вы считаете, что старый дольщик вправе только требовать оплаты? 

например к/п квартиры: не так давно вопрос о праве продавца расторгнуть договор, не дождавшись оплаты, решался судами неоднозначно. Я предпочитаю прямо указывать в договоре, что просрочка оплаты - существенное нарушение его условий и продавец имеет право требовать возврата квартиры.

 

Правда, если оплачено больше 1/2 цены договора, то не получится

Если у Вас планируется именно график платежей - то да

[Lawyerus]

тут сомневаюсь - речь-то Вы ведете о залоге права требования - подлежит ли такой залог регистрации? Другой вопрос, что после передачи ОДС залог права должен (вроде бы) трансформироваться в залог переданного, т.е. ипотеку квартиры (ст.58 Закона о залоге). ЗЫ напомню,что в вопросах ипотеки я пловец))

Тут, имхо применим п.5 ст.488 ГК. Регистрируется залог в силу закона.  Правда заяву надо написать о регистрации залога при подаче документов на регистрацию уступки. Да, я написал в уступке, что при регистрации права собственности возникает ипотека в отношении квартиры.

 

например к/п квартиры: не так давно вопрос о праве продавца расторгнуть договор, не дождавшись оплаты, решался судами неоднозначно. Я предпочитаю прямо указывать в договоре, что просрочка оплаты - существенное нарушение его условий и продавец имеет право требовать возврата квартиры.

Да. Я это и имел ввиду. Что стороны согласовали что просрочка является существенным нарушением с последствиями, указанными в п.2 ст.450 ГК. А Вы указываете это условие также при просрочке любого из платежей по договору, при рассрочке? 

Если у Вас планируется именно график платежей - то да

по п.2 ст.489 нет, а по п.2 ст.450 да))

Я просто не уверен, что в случае рассрочки, и просрочки новым дольщиком оплаты очередного взноса, такое нарушение может быть расценено судом как существенное (исходя из последнеого абзаца п.2 ст.450). Так что может лучше в этой ситуации пользоваться подп.2) п.2 ст.450 ГК?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 27 May 2014 - 18:12

[Sania]

Регистрируется залог в силу закона.

да залог-то возникает чего? - товара. В нашем случае - права требования. КМК залог такого права регистрации не подлежит. Или я ошибаюсь?

 

по п.2 ст.489 нет, а по п.2 ст.450 да))

после оплаты 50% существенность нарушения в таком случае скорее всего придется доказывать

[Lawyerus]

да залог-то возникает чего? - товара. В нашем случае - права требования. КМК залог такого права регистрации не подлежит. Или я ошибаюсь?

С момента государственной регистрации уступки по настоящему Договору, право требования передачи Объекта долевого строительства, принадлежащие Новому участнику долевого строительства, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Участника долевого строительства на основании п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также сюда же относится п. 4 ст.454 ГК РФ Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

 

после оплаты 50% существенность нарушения в таком случае скорее всего придется доказывать

вот поэтому лучше использовать 

 

подп.2) п.2 ст.450 ГК

?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 27 May 2014 - 18:42

[Sania]

п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

угу, надо осмыслить... и залог регистратор прям на земельный участок повесит?

[Lawyerus]

Почему на участок?
Залог в отношении участка в силу закона будет у дольщика с момента регистрации уступки.

[Sania]

Почему на участок?

сорри, сумбурно излагаю... я не про залог на участок, а про место в реестре, куда запись о залоге прав будет вноситься. Не ведь там (в реестре) пока что ничего, кроме земельного участка - это-то меня с толку и сбивает...

 

Вроде бы правы Вы, и зарегят залог уступленных но неоплаченных прав - я, по крайней мере, достойных препятствий не вижу.

 

ЗЫ получится зарегистрировать - сообщите плиз

[Даниил Яковлев]

Как уступить права требования по ДДУ не за деньги, а за другую недвижимость?

 

Ситуация: Дольщик по ДДУ (студия) хочет уступить свои права по ДДУ в обмен на право собственности на долю в интересующей его другой квартире. Расчетов деньгами не производится. От Застройщика на уступку согласие получено. Обязательно ли продавать свои права требования за деньги? 

Прямой запрет на ум не приходит, но Росреестр, думается, может напрячься. Зарегистрируют ли такой договор и право собственности на приобретаемые по нему доли?

[Lawyerus]

ЗЫ получится зарегистрировать - сообщите плиз

Ок

Росреестр, думается, может напрячься.

Вы хотите договор мены что-ли заключить? Или 2 договора (уступку и куплю-продажу)?

[Даниил Яковлев]

В общем то, задумка именно поменяться (без денег). Так как стороны оба объекта считают равноценными.

[Lawyerus]

В общем то, задумка именно поменяться (без денег). Так как стороны оба объекта считают равноценными.

 А почему бы вам не заключить 2 договора и не подписать к ним соглашение о зачете? Все признаки для зачета имеются. Он будет должен вам по одному договору, вы ему должны по другому договору, сроки исполнения обязательств поставьте одинаковыми. Отнесете все на регистрацию и потом подпишете соглашение о зачете.

Просто креатифф с договором мены могут не понять в росреестре. Да и с 250 ГК РФ заморочка будет.

[Даниил Яковлев]

заключить 2 договора и не подписать к ним соглашение о зачете?

Вариант. Но не возникнет ли дохода у продавца долей? По вашей схеме  мы может заключить один договор цессии прав дольщика (там все понятно и стандартно), а второй то договор будет купли-продажи долей в квартире. У формально у продавца получится доход с которого надо платить налог. Не уверен, что соглашение о зачете здесь нам решит проблему. 

К стати, с 250 ГК проблем не будет, так как я собственник доли в квартире, доли в которой собираюсь выменять на студию. Может есть другие варианты?

[Lawyerus]

Но не возникнет ли дохода у продавца долей?

Почитайте ст.220 Налогового кодекса. Используйте налоговый вычет например. Там еще есть способы 

[Аппатик]

Добрый вечер!

Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации:

Квартира преобретена по договору уступки. Просрочка передачи квартиры составляет полгода.

Застройщик предлагает подписать акт приема-передачи с учетом пункта "стороны подтверждают, что материальных, финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Расчеты за квартиру произведены полностью"

Но, эти полгода я арендовал квартиру и неустойку тоже хочу взыскать.

Есть ли практика, где суд взыскивает неустойку даже при наличии подписанного акта с аналогичными пунктами?

[REM007]

Здравствуйте!

Возникла ситуация, связанная с регистрацией ДУПТа. Дольщик (юр.лицо) хочет брать деньги до регистрации ДУПТа, при этом никаких других соглашений (аванс, задаток и т.п.) заключать с физиками не хочет. В ДУПТ включать условие об оплате договора до его регистрации не вижу смысла, так как уступка должна быть зарегистрирована (ст.ст.164, 389 ГК РФ), а только потом возникнут обязательства из нее. При включении в текст ДУПТа соглашения об авансе получается, что часть прав и обязанностей по сделке стороны добровольно исполняют до её заключения (перечисление и прием денег), а часть (передача права требования) после заключения (дата регистрации).

 

Может кто-нибудь сталкивался с подобным? Примеров приема денег по ДУПТам дольщиками-юр.лицами вокруг много. Но разве это аргумент: "Это правильно, потому, что все так делают!"?

 

Кстати, позиция Минстроя по Московской области в данном отношении весьма категорична: "...считаем необходимым: запретить привлечение денежных средств граждан до регистрации уступки прав требований по договору"  (http://msk.mosreg.ru...rase_id=206324)

Пока правда дальше "считаем необходимым" дело не дошло. Практика вроде бы тоже пока на стороне дольщиков (юр.лиц).

[Sania]

REM007, Вы ж даже тему нашли, чё ж читать-то не стали 

[REM007]

REM007, Вы ж даже тему нашли, чё ж читать-то не стали 

Простите, какую тему? Вы про пост Минстроя? Там много о чем говорят. Всё это не всегда удается прочитать. Хотелось бы услышать мнение практикующих юристов.

[Sania]

Простите, какую тему?

эту самую, на 8ой странице которой Вы сейчас находитесь

[REM007]

 

Простите, какую тему?

эту самую, на 8ой странице которой Вы сейчас находитесь

 

Sania, при всем уважении к авторам данной темы и обсуждаемым ими вопросам, ответа на свой вопрос (аванс по ДУПТу) я не увидел. Может быть укажите на пост?

[Sania]

REM007,инф письмо  ВАС 120 (п.1)  + новая редакция главы 24 ГК + что-нибудь на тему распорядительных сделок и уступки прав требования

почитаете и скорее всего))) будете вынуждены признать, что ДУПТ (как Вы это называете) состоит (ну или может состоять) из двух сделок:

1. договор, по которому платятся денежки (аванс, обеспечительный платеж...)

2. "переход прав новому дольщику", который собственно и регистрируется.

Ежели согласитесь - вопрос:

 

часть прав и обязанностей по сделке стороны добровольно исполняют до её заключения (перечисление и прием денег), а часть (передача права требования) после заключения (дата регистрации).

отпадет сам собой.

Не согласитесь - ничего хорошего у Вас не придумается - только ст.14.25 КоАП над старым дольщиком повиснет

[Лидер-Леди]

подскажите, пожалуйста (извините, если уже такой вопрос поднимался, не смогла через поиск найти похожие темы)

 

у нас зарегистрирован соглашение об уступки прав в по ДДУ.

В ДДУ было указано 2 квартиры, их кв. метраж, стоимость за кв. метр и общая стоимость по 2 квартирам. У нас есть квитанция к приходно-кассов. ордеру от первых покупателей на сумму = сумме нашей квартиры, но там не написано, что эта сумма именно по нашей квартире, в основании квитанции указан только номер договора. 

Мы знаем, что первые покупатели погасили всю стоимость, но второй квитанции на оставшуюся часть (т.е. за 2 квартиру по ДДУ) - у нас нет. Сейчас потребовалась вторая квитанция, т.к. мы не можем подтвердить, что наша квитанция именно по нашей квартире (идет процедура банкротства).

Подскажите, пожалуйста, что делать - запрашивать у застройщика дубликат? а если не найдем вторую квитанцию, чем это грозит?

Заранее огромное спасибо!!!!!

Сообщение отредактировал Лидер-Леди: 24 July 2014 - 21:41

[BValery]

Здравствуйте! Наша организация заключила ДДУ на несколько квартир и оплатила их. Все квартиры указанны в одном зарегистрированном договоре. Ходим продать две квартиры путем уступки прав требования. Какие наши действия? Есть ли необходимость перерегистрации ДДУ и можно не уведомлять Застройщика о сделке по уступке прав? Спасибо!

[Lawyerus]

Ответ написан в вашем дду и фз 214-фз. Откуда знать на каких условиях вы с застройщиком договорились об уступке. Выкладывайте дду