ОБЗОР судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора
С сайта Саратовского областного суда
Если основное обязательство предварительного договора прекратило свое действие, то и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного, также прекратилось
В случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором
О.С.С. обратился в суд с иском к М.В.М. и К.О.М. с требованиями о взыскании суммы, переданной по договору и неустойки, предусмотренной предварительным договором в случае отказа от заключения основного договора. В обоснование требований указал, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, срок действия договора установлен до 22 октября 2007 г. В связи с тем, что основной договор заключен не был, то он считает, что ответчики должны вернуть ему сумму аванса и неустойку, предусмотренную предварительным договором за отказ от продажи дома и земельного участка.
М.В.М. и К.О.М. обратились со встречными исковыми требованиями к О.С.С. о взыскании неустойки, предусмотренной предварительным договором в случае отказа от заключения основного договора. В обоснование требований указали, что поскольку основной договор заключен не был, то покупатель должен оплатить неустойку за отказ от покупки дома и земельного участка.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования О.С.С. удовлетворены частично, с М.В.М. и К.О.М. взыскана сумма аванса, переданная по предварительному договору. В удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано по тем основаниям, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что основное обязательство по предварительному договору прекратило свое действие в связи с окончанием срока, в который стороны должны заключить основной договор, то и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного, также прекратилось.
Договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи дома и земельного участка, в обеспечение исполнения которого был уплачен аванс и определена неустойка, заключен не был, поэтому положения пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ не могли быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.
Судом первой инстанции это обстоятельство при рассмотрении дела было учтено.
Предварительный договор купли-продажи не может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса РФ, если отсутствует существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора
ОБЗОР судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора
С сайта Саратовского областного суда
Р.А.В. обратился в суд с иском к С.М.В. о понуждении к заключению договора. В обоснование требований истец указал, что заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны приняли на себя обязательства в определенный срок заключить основной договор купли-продажи жилого помещения за цену в 950000 руб. До истечения срока покупатель Р.А.В. направил в адрес продавца С.М.В. предложение заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, однако указанное предложение осталось без ответа. В последующем от ответчика поступил устный отказ от заключения договора, и подано объявление в газете о продаже квартиры за более высокую цену, в связи с чем он считает, что нарушено его право на заключение договора.
С.М.В. предъявила встречный иск о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств, в качестве которых указывала на увеличение рыночной стоимости квартиры, возможный снос жилого дома, а также на невыполнение Р.А.В. условий договора о выплате аванса в сумме 10000 руб.
Решением Кировского районного суда г. Саратова требования Р.А.В. о понуждении к заключению договора удовлетворены, С.М.В. в иске о расторжении договора отказано.
С решением суда первой инстанции, согласилась судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда.
Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Указанные С.А.В. доводы, а именно: возможный снос жилого дома, увеличение цен на недвижимость, неполучение от РА.В. аванса в размере 10000 руб., что привело, по мнению С.А.В., к невозможности оформления документов, были предметом исследования и оценки суда, который пришел к обоснованному выводу о том, что они не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поэтому не приняты судами первой и кассационной инстанции в качестве условий, при наступлении которых возможно расторжение договора.
Исходя из требований статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, суд удовлетворил требования о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный с нарушением требований закона, является недействительным и все полученное по такому договору подлежит возврату другой стороне
ОБЗОР судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора
С сайта Саратовского областного суда
Д.Г.М. обратился в суд с иском к районному потребительскому обществу о признании права собственности на нежилые помещения, взыскании неустойки за неисполнение условий договора купли-продажи. Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 160000 рублей. Истец предварительно уплатил 100000 рублей, а оставшуюся часть денежных средств ответчик получить отказался по тем основаниям, что продажа нежилых помещений разрешена по цене не ниже рыночной стоимости и предложил внести в договор изменения в части увеличения цены продаваемого имущества до 400000 рублей. Истец считает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для увеличения цены договора, отказа в приеме оплаты оставшейся денежной суммы в размере 60000 рублей, передаче истцу нежилых помещений. Кроме того, по условиям договора в случае отказа ответчика заключить основной договор купли-продажи, последний обязан уплатить истцу стоимость нежилых помещений в двойном размере.
РайПО предъявило встречные исковые требования о признании недействительным предварительного договора, заключенного между обществом и Д.Г.М., указывая, что данная сделка является ничтожной, так как согласно Уставу РайПО продажа объектов недвижимости осуществляется с разрешения собрания уполномоченных пайщиков РайПО при наличии разрешения членов правления Саратовского Облпотребсоюза о списании основных средств районных потребительских обществ. Согласно постановлению Правительства Саратовского Облпотребсоюза «О списании основных средств районного потребительского общества» от 2 марта 2007 года № 11 разрешена продажа нежилых помещений по цене не ниже рыночной стоимости. Председатель правления РайПО должен был, прежде чем заключать предварительный договор, установить рыночную стоимость объектов продажи и получить на это разрешение уполномоченных пайщиков. Как следует из заключения независимых оценщиков, рыночная стоимость спорных объектов на момент заключения предварительного договора составляла более 400000 рублей, а не 160000 рублей, как указано в предварительном договоре. Кроме того, государственная регистрация права собственности истца на спорные нежилые помещения, земельный участок, на котором они расположены, отсутствует, поэтому эти объекты не могли быть предметом договора купли-продажи.
Решением Новобурасского районного суда Саратовской области признан недействительным предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, с районного потребительского общества в пользу Д. Г.М. взысканы денежные средства, уплаченные по данному договору, в остальной части иска Д.Г.М. – отказано.
Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в кассационном определении указала следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора.
В силу пункта 2 статьи 116 Гражданского кодекса РФ устав потребительского кооператива должен содержать, кроме всего прочего, условия о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.
Пункт шестой той же статьи предусматривает, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
В соответствии с пунктом 4 статьи 16, пунктом 5 статьи 17 Закона РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ» от 19 июня 1992 г. № 3085-1 (в редакции Федерального закона от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ) вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков или уполномоченных потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета или правления потребительского общества.
Как видно из Устава районного потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится вопрос о принятии решения о сдаче в долгосрочную аренду и любой форме отчуждения основных средств общества, стоимость которых превышает 1000-кратную минимальную оплату труда, только с письменного согласия правления Саратовского облпотребсоюза, вынесенного в виде постановления правления союза, согласованного с председателем совета союза. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания уполномоченных общества, не могут быть переданы на решение других органов управления.
В ходе разбирательства настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не было согласия общего собрания уполномоченных пайщиков на отчуждение указанного в договоре имущества. Собрание уполномоченных пайщиков РайПО состоялось только 8 июня 2007 г., тогда как предварительный договор заключен 15 марта 2007 г., и уполномоченный орган принял решение об отчуждении спорных нежилых помещений по цене не менее 400000 рублей.
Из Постановления Правления облпотребсоюза, которое принято до заключения предварительного договора, также следует, что продажа спорных объектов недвижимости разрешена РайПО по цене не ниже рыночной стоимости, а согласно заключению об оценке рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 417485 рублей.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между Д.Г.М. и районным потребительским обществом в лице председателя правления общества, не соответствует требованиям закона, в связи с чем на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, признал этот договор недействительным и все денежные средства, которые Д.Г.М. передал в счет исполнения договора, взыскал в пользу последнего.
При передаче продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы
ОБЗОР судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора
С сайта Саратовского областного суда
И.Ю.Н. обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.
Решением Марксовского городского суда Саратовской области предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф. Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 557 того же кодекса, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиями договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.
Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Поскольку судом установлено, что дом, который намеревался купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 13 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы.
Предварительный договор, обеспеченный задатком Сторона соглашения, отказавшаяся от исполнения обязательства по заключению договора о передаче имущества, предусмотренного предварительным договором, обеспеченным задатком, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г.
Бюллетень Верховного Суда РФ, № 1, 2009
Истец обратился с иском о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда, ссылаясь на следующее. 28 февраля 2007 г. она и П. заключили соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей П. на праве собственности. В п. 2 данного соглашения указано, что оно в соответствии со ст. 429 ГК РФ имеет силу предварительного договора; стороны обязуются не позднее 29 марта 2007 г. заключить договор купли-продажи названной квартиры. 28 февраля 2007 г. стороны по делу подписали также дополнительное соглашение о задатке в сумме 50 тыс. рублей, который С. передала П. Этим соглашением было установлено, что, если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере в течение трех суток с момента нарушения условий соглашения.
В предусмотренный предварительным договором срок договор купли-продажи квартиры заключен не был, П. от продажи квартиры отказалась, возвратив С. задаток в одинарном размере - 50 тыс. рублей.П. предъявила встречный иск к С. о признании недействительными подписанных ею 28 февраля 2007 г. соглашения о порядке заключения договора купли-продажи квартиры и дополнительного соглашения о задатке, ссылаясь на то, что они были совершены под влиянием заблуждения.Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г. иск С. удовлетворен частично: в ее пользу с П. взыскано 50 тыс. рублей, а также судебные расходы. В остальной части иска отказано. Этим же решением суд отказал в удовлетворении встречного иска П.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда 27 августа 2007 г. решение оставила без изменения. В надзорной жалобе П. просила отменить судебные решения как вынесенные с нарушением норм материального права. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 22 июля 2008 г. в удовлетворении надзорной жалобы отказала, указав следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела таких нарушений судами первой и второй инстанций не допущено.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве собственности квартиры. Кроме того, стороны в тот же день, т. е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, в п. 1 которого предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50 тыс. рублей. От продажи квартиры П. в дальнейшем отказалась; факт получения задатка в сумме 50 тыс. рублей в судебном заседании не отрицала; задаток П. возвратила С.
Оснований для признания недействительными вышеназванных соглашений между сторонами от 28 февраля 2007 г. по мотиву их заключения П. под влиянием заблуждения судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении ее встречного иска было отказано.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50 тыс. рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в подписанном сторонами дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдается в счет оплаты стоимости квартиры.
Учитывая, что неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры было допущено стороной, получившей задаток, т. е. продавцом П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50 тыс. рублей.
Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора - законным. Решение суда о взыскании двойной суммы задатка является правильным, основанным на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующим установленным судом обстоятельствам дела. Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда оставила без изменения, надзорную жалобу П. - без удовлетворения.
Добавлено немного позже:ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50-52
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
23 ноября 2009 года Дело №А56-16547/2009 Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2009 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Мельниковой Н.А., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Куклиной Ю.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
(регистрационный номер 13АП-11723/2009) ООО «ЛЭК-компания № 1» на решение
Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от
23.07.2009г. по делу № А56-16547/2009 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ЗАО "Управляющая компания "АНДРЕЕВСКИЙ ДОМ"
к ООО "ЛЭК-компания №1"
3-е лицо: ООО "Г.С.К."
о признании предварительного договора незаключенным, взыскании
неосновательного обогащения и процентов при участии:
от истца: адвокат Каро С.В. доверенность от 01.05.2009г.
от ответчика: Аверичева Е.В. доверенность от 14.04.2009г. № 233-Д/юр, паспорт;
Лысак М.А. доверенность от 20.04.2009г. № 243-Д/юр, паспорт
от 3-го лица: не явился, извещен
установил:
Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «АНДРЕЕВСКИЙ
ДОМ» (далее – ЗАО «Управляющая компания «АНДРЕЕВСКИЙ ДОМ»,
Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью
«ЛЭК-компания № 1» (далее - ООО «ЛЭК-компания №1») о признании
незаключенным предварительного договора от 30.05.2008г. № К4878-Я-ШО/25А_1-3,
взыскании 735 507 руб. неосновательного обогащения, 61 390 руб. 51 коп. процентов
за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных
Aaoiiaoece.iaaiiay
eiiey
2
требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной
ответственностью «Г.С.К.» (далее - ООО «Г.С.К.»).
Решением суда от 23.07.2009г. с Общества с ограниченной ответственностью
«ЛЭК-компания № 1» в пользу Закрытого акционерного общества «Управляющая
компания «АНДРЕЕВСКИЙ ДОМ» взыскано 735 507 руб. неосновательного
обогащения, а также 14 468 руб. 97 коп. судебных расходов по оплате
государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит
решение от 23.07.2009г. в части взыскания с ООО «ЛЭК-компания № 1» в пользу
ЗАО «Управляющая компания «АНДРЕЕВСКИЙ ДОМ» 735 507 руб.
неосновательного обогащения отменить; в остальной части решение суда оставить
без изменения.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции
ошибочно квалифицировал правоотношения сторон как возникшие вследствие
неосновательного обогащения, что и повлекло принятие неправильного судебного
акта. Ошибочность вывода о неосновательном обогащении связана с тем, что суд
первой инстанции посчитал данный платеж внесенным еще по незаключенному
договору купли-продажи.
Податель апелляционной жалобы отмечает, что если основной договор еще
не заключен (и не подписан) внесенный по предварительному договору
обеспечительный платеж является лишь способом обеспечения исполнения
обязательств и не может рассматриваться как денежные средства, внесенные по
основному договору. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что
поскольку основной договор сторонами не заключен, денежные средства,
перечисленные в качестве обеспечения и подлежащие зачислению в счет выкупной
стоимости квартиры, являются неосновательным обогащением ответчика и
подлежат взысканию, противоречит фактическим обстоятельствам дела, условиям
согласованным (и не оспариваемым) сторонами в заключенном договоре.
Кроме того, даже, если денежные средства в сумме 735 507 руб. признать
выплаченными по основному договору до его заключения, то тогда указанные
денежные средства, хоть и являются неосновательным обогащением, но в силу
положений пункта 1 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации
возврату не подлежат, так как заключенным договором иное не предусмотрено.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы
апелляционной жалобы, не соглашаясь также с выводом суда первой инстанции об
3 А56-16547/2009 А56-16547/2009
отсутствии в предварительном договоре срока заключения основного договора.
По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя истца,
апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного
разбирательства третье лицо своего представителя в судебное заседание не
направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены
в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО «ЛЭК-компания №1» в лице
ООО «Г.С.К», действовавшего на основании договора поручения от 28.05.2007г. №
10/ГС и доверенности от 01.28.05.2008г. № 220-Д/юр, и Управляющей компанией
30.05.2008г. заключен предварительный договор № К4878-Я-ШО/25А_1-3, в
соответствии с которым ООО «ЛЭК-компания № 1» обязалось в будущем продать
покупателю -Управляющей компании квартиру в строящемся жилом доме по
строительному адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, квартал ШуваловоОзерки,
квартал 25А (пр. Просвещения, д. 43, литера А), первая очередь, а
покупатель обязался купить указанную квартиру на условиях и в срок,
установленный договором.
Пунктом 1.1 договора определены основные характеристики квартиры: индекс
-12/1-1, этаж -12, общая площадь 43,49 кв. м, площадь квартиры -40,9 кв. м, жилая
площадь -18,64 кв. м, площадь кухни -10,09 кв. м, площадь балкона/лоджии -2,59
кв. м. Согласно пункту 2 договора продавец обладает правом требования на
квартиру, так как является инвестором в соответствии с постановлением
Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 № 51. Ориентировочный срок ввода
объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2009 года.
Пунктом 4 договора установлено, что стороны обязуются в течение 30 дней со
дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при
условии полного исполнения покупателем обязательств по пункту 5 настоящего
договора заключить основной договор купли-продажи. Обязанность продавца
продать квартиру покупателю возникает только при условии полного исполнения
покупателем обязательств по пункту 5 настоящего договора, компенсации продавцу
расходов по эксплуатации квартиры и управлению объектом в соответствии с
пунктом 6 настоящего договора и заключения покупателем договора управления
общим имуществом многоквартирного дома с управляющей компанией (в случае,
если продавец заключит договор по управлению общим имуществом
4
многоквартирного дома с управляющей компанией).
В силу пункта 5 предварительного договора в качестве обеспечения
исполнения покупателем обязательств по исполнению настоящего договора
покупатель вносит единовременно или в рассрочку на расчетный счет агента
денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет
131 470 у.е. В случае заключения сторонами основного договора денежные
средства, внесенные покупателем по настоящему договору, засчитываются в счет
оплаты по основному договору с момента его подписания.
Платежными поручениями от 06.06.2008г. № 3, от 03.09.2008г. № 21
Управляющей компанией произведена оплата по предварительному договору в
размере 735 507 руб. (л.д. 18-19).
Удовлетворяя исковые требования ЗАО «Управляющая компания
«АНДРЕЕВСКИЙ ДОМ» в части взыскания с ООО «ЛЭК-компания № 1»
неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса
Российской Федерации в размере 735 507 руб., суд первой инстанции исходил из
того, что в настоящее время обязательства сторон, предусмотренные в
предварительном договоре от 30.05.2008г., прекращены на основании пункта 6
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с указанным выводом суда первой
инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в
предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не
определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
В пункте 4 предварительного договора от 30.05.2008г. указано, что стороны
обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права
собственности продавца на квартиру и выполнения ряда обязанностей покупателем
заключить основной договор купли-продажи.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может
определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Кроме
5 А56-16547/2009 А56-16547/2009
того, в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 указано, что в силу статьи 190
Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием
лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от
воли и действия сторон.
Указанное в пункте 4 предварительного договора событие и другие условия,
которыми обусловлен срок для заключения основного договора зависят от воли и
действия сторон, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу
о том, что срок заключения основного договора нельзя признать определенным
сторонами в предварительном договоре.
Таким образом, поскольку в предварительном договоре от 30.05.2008г. не
определен срок, в который стороны обязуются заключить осн
