Сообщений в теме: 306

[Sania]

Злая белка, вздрючить Вас смогут, если докажут, что Вы согласились заключить ДДУ только при условии заключения договора ВОУ

а отступное мы в итоге взяли 15 000 )))))

Вы уболтали человека еще раз сходить в Росреестр и угрожая "проблемами" завладели ее пятнашечкой???
"Совсем у этих строителей совести нету "

Сообщение отредактировал Sania: 22 May 2013 - 21:04

[Злая белка]

Ну раз так, то не вздрючат ))) мы никому навязываться не будем ))))) значить, буду рожать договор на оказание услуг по регистрации )))))

уболтали сходить в Росреестр еще разок, т.к. она примчался с отзывом доверенности на рег.действия, да и она сама напряглась, что где-то есть данные о том, что договор существует ))))) так что обещала приехать, посодействовать....даже госпошлину в 100 рублей взялась оплатить )))

и да, совесть и справедливость сейчас по большей части можно найти лишь в словаре ))))

[Lifad]

Подскажите, как правильно расторгнуть договор о долевом участии в строительстве? застройщик нарушил сроки сдачи дома почти на год.

[Sur&Adj]

Подскажите, как правильно расторгнуть договор

вам в тему "нанять юриста"

[ugadaiktoya]

Здравствуйте!

Мне хотелось бы получить ваши комментарии касательно:

1) п.2 ст.5 214-фз:
"По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения"
а) Этот пункт говорит о необходимости заключения дополнительного соглашения?
б) Считается ли изменением цены тот случай, когда происходит увеличение проектной площади (фактически становится больше)?

2) пп.3 п.4 ст.4 214-фз:
"Договор должен содержать: ......цену договора, сроки и порядок ее уплаты"
а) цена согласно 214-фз - это фиксированная сумма (в цифрах)?
б) может ли условие о доплате за лишние метры согласно обмерам БТИ, данных по которым нет на момент заключения договора, а значит, окончательно цену договора согласовать стороны никак не могут, быть частью цены договора?

Спрашиваю потому, что есть вопрос касательно расторжения, но сначала необходимо уточнить вышеизложенное.

Спасибо!

[Grendell]

Здравствуйте, дамы и господа.
Настала и моя очередь просить совета, так как ранее я с таким не сталкивалась

Был заключён договор долевого участия в строительстве жилого дома (далее — ДДУ). Схема заключения такая:
1) Заключение предварительного ДДУ.
2) Одновременно с заключением предварительного ДДУ заключение договора займа на сумму стоимости квартиры.
3) Передача денег по договору займа.
4) Заключение основного ДДУ и его регистрация в юстиции.
5) Взаимозачёт по договорам займа и ДДУ. Взаимозачёт никакими документами не оформлялся, просто произошёл обмен приходниками к договорам.
При этом, между пунктами 4 и 5 прошло 30 (тридцать) дней, а срок оплаты по ДДУ указан 10 (десять) дней с момента государственной регистрации договора.

Сейчас инвестор намерен требовать через суд неустойку в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ.

Вопрос: Может ли застройщик требовать расторжения ДДУ в связи с просрочкой исполнения инвестором обязательства по оплате, если обязательство было исполнено в полном объёме, но с опозданием?
Никаких требований и претензий в связи с этой просрочкой от застройщика инвестору не поступало.

[Sania]

Вопрос: Может ли застройщик требовать расторжения ДДУ в связи с просрочкой исполнения инвестором обязательства по оплате, если обязательство было исполнено в полном объёме, но с опозданием? Никаких требований и претензий в связи с этой просрочкой от застройщика инвестору не поступало.

Если под просрочкой инвестора Вы подразумеваете

между пунктами 4 и 5 прошло 30 (тридцать) дней, а срок оплаты по ДДУ указан 10 (десять) дней с момента государственной регистрации договора.

то посмотрите хотя бы ч.3 ст.9 214-ФЗ
ЗЫ Ваша схема заключения мягко говоря противоречит 214-ФЗ и влечет за собой 14.28 КоАП в отношении застройщика.
М.б. стоит ему об этом сообщить ?

[Радга]

Поднимал нижеуказанный вопрос в теме "Градостроительство", но там никто не откликнулся. Поэтому ставлю вопрос в данной теме, как смежной именно применительно к моему вопросу.

 

Коллеги!

В связи с принятием следующих норм:

 

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ

"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Статья 3

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2006, N 50, ст. 5279; N 52, ст. 5497; 2007, N 27, ст. 3213; 2008, N 29, ст. 3418; 2009, N 1, ст. 19; 2012, N 50, ст. 6954; 2013, N 44, ст. 5641) следующие изменения:

1) пункт 2 статьи 235 дополнить подпунктом 3.1 следующего содержания:

"3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);";

2) дополнить статьей 239.1 следующего содержания:

"Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.";».

 

Прошу пояснить мне, непонятливому, следующее:

в приведённой норме отсутствуют исключения. Но они, очевидно (лично для меня), есть. Почему законодатель их не привёл, или хотя бы не указал общей фразой, типа «за исключением случаев, определённых в федеральном зак-ве»? И главный вопрос. Одно из исключений, если не ошибаюсь – строительство многоквартирного дома (домов - если на одном участке), в отношении квартир которого заключены ДДУ.  В ст. 9 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…" приведен исчерпывающий перечень случаев, когда ДДУ может быть расторгнут. Прекращение аренды зем. участка и продажа недостроя ведёт к расторжению ДДУ. Важно, что в ч. 1 ст. 9 содержится перечень, когда договор может быть расторгнут по требованию дольщика. То есть если требования дольщика о расторжении не будет, то и ДДУ расторгнут быть не может, даже если строительство прекращено/приостановлено. Не наблюдаю возможности (без согласия дольщика) новому собственнику недостроя либо стать стороной прежнего ДДУ, либо заключить новый ДДУ. Из этого делаю вывод: всё это – косвенное основание считать, что новая ст. 239.1. ГК РФ по идее не должна распространяться на аренду зем. участков под строительство многоквартирных домов. Но отсутствие указаний на исключения в самой статье наводят на сомнения. Да и где логика – вот застройщик активно строит, не простаивает. В срок аренды не укладывается по каким-либо объективным причинам. У него нет обязанности в судебном порядке продлевать аренду при отказе органа продлить её. Есть только право. Орган подаёт в суд, чтобы устроить торги на дом (дома, которые активно строит застройщик). С «нашими» судами абсолютно не факт, что суд «услышит» доводы застройщика, сколь бы значимыми они ни были. И что? Какой же идиот при таком законодательстве захочет стать застройщиком? Ладно бы, если заключён договор о развитии застроенной территории. В этом случае застройщик сам формирует земельные участки внутри (как правило) всей территории, и с продлением аренды таких участков, когда общий срок ДРЗТ ещё не истёк, проблем обычно нет. Но если просто есть договор аренды, заключённый на торгах, и уже следствием этого – заключённый инвест. контракт? В этом случае аренда первична (тогда как при ДРЗТ она вторична). И если аренда прекращена, то и не продлить инвест. контракт – легко.  

В общем, подозреваю, что ответ где-то на поверхности, но я его пока не вижу.     

[Massive]

Что думаете, дорогие коллеги, относительно порядка реализации права потребителя на односторонний отказ от договора долевого участия, предусмотренного ст. 32 Закона о ЗПП?

 

Как я понимаю, дольщик просто подает заявление застройщику, дает ему разумный срок на возврат денежных средств.

А при уклонении от возврата подает иск о возврате суммы неосновательного обогащения.

 

Но вот в Смольнинском СОЮ в СПб столкнулся с позицией судьи, что дольщик обязан подавать иск о расторжении ДДУ.

В кондикционном иске отказала. Правомерно?

[Sania]

Massive, привык считать, что у дольщика (в не зависимости от статуса потребителя) нет  права на безмотивный отказ от ДДУ

В качестве аргументов пока придумалось только:

1. ДДУ - не является подрядом/ВОУ

2. вопрос о расторжении ДДУ прямо урегулирован 214-ФЗ, поэтому ЗоЗПП в данной части не применяется

[Massive]

Sania, 

читаем вместе 214-ФЗ:

 

Статья 9. Расторжение договора

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

 

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

 

Такой случай предусмотрен в ст. 32 ЗоЗПП.

При этом смотрите на следующий пункт:

 

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

 

Т.е. можно сделать вывод, что п. 1 ст. 9 говорит о внесудебных способах отказа от исполнения ДДУ.

[Sania]

Т.е. можно сделать вывод, что п. 1 ст. 9 говорит о внесудебных способах отказа от исполнения ДДУ

да, конечно, можно. Вопрос только, является ли 32 ЗоЗПП тем самым иным предусмотренным законом случаем))

Мое мнение - не является (214-ФЗ - спец норма)

 

Если дальше 9 ст применять, тогда не 

 

разумный срок на возврат денежных средств

а 20 рабочих дней + % 1/150 СтРеф за весь период - а это под 20 % годовых. И это все - при полном отсутствии неправомерного поведения Застройщика.

[putnik19]

Здравствуйте. Сложилась следующая ситуация. Заклучен ДДУ при подписании договора стоял выбор между квартирами на 8 и 9 этаже, выбор был сделан в пользу квартиры на 8 этаже, через некоторое время выясняется, что остекление балкона выполняемое застройщиком балконов на 8 и 7 этажах будет не таким как в квартирах на всех остальных этажах данной секции, а именно оно будет панорамным. На остальных этажах будет на балконах кирпичная кладка + остекление. При подписании договора ни кто не уведомил покупателя об этом нюансе иначе покупатель выбрал бы квартиру на 9 этаже где на балконе будет сделана сначало кирпичная кладка , а затем остекление. Скажите пожалуйста можно ли основываясь на данный факт расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке? В ДДУ и проектной декларации порядок остекления балконов и лоджий не описан

[Головоломка]

Доброго всем дня!))

Есть один вопрос, спрошу здесь дабы не плодить полупустые темы на форуме))

Был заключен ДДУ по 214ФЗ между застройщиком и дольщиком в лице ООО.

Договором предусмотрена переуступка прав только с письменного согласия застройщика.

Далее заключается договор переуступки между дольщиком ООО и физ лдицом, договор согласуется застройщиком.

Договор ДУ и договор переуступки прошли регистрацию в регпалате.

Предмет договора квартира с планируемой площадью, цена договора исчисляется не ценой за 1 кв.м а фиксированной суммой.

 

Вот что вызывает у меня сомнения:

1. В договоре переуступки где написано "согласовано. застройщик..." стоит подпись застройщика, сильно отличающаяся от подписи застройщика в самом ДДУ.

2. Письменного согласия как такового на отдельной бумаге застройщика о согласии на перуступку нет, кроме надписи "согласовано" на договоре переуступки.

2. Когда заключался договор переуступки было не известно, был ли полностью оплачен ДДУ дольщиком, т.е. справку о полной оплате я не видела.

3.В договоре нет ни слова о том что делать в случае если по факту площадь квартиры изменится по сравнению с "планируемой".

 

Может ли застройщик признать договор переуступки недействительным на основании сомнительных пунктов 1-2 (см. выше)?

 

Каким образом взыскать с застройщика излишне уплаченную сумму за квартиру за построенное  меньшее количество квадратных метров?

[Олеолеоле]

А как должно выглядеть письменное согласие застройщика? "Согласовано" + подпись = акцепт. Нет?

[Головоломка]

)) 

Ну например чтобы этот согласие выражалось в виде отдельного документа, а не было в виде примчания на договоре переуступки.

[Тупая блондинка]

Чем Вам не нравится в виде примечания на договоре уступки?

Если  на договоре уступки права требования  написано, что застройщик согласен на уступку, и есть его подпись, согласие считается полученным.

[Головоломка]

Не знаю как должно быть поэтому и переживаю. Тем более что

1. В договоре переуступки где написано "согласовано. застройщик..." стоит подпись застройщика, сильно отличающаяся от подписи застройщика в самом ДДУ.

 

Плюс к этому разрешение на ввод дали, квартиры по-тихонечку сдают. Лифты не работают, лестницы завалены строительным мусором. Я хочу  подписать акт , но не могу так как тяжело без лита ходить на последний этаж. Просрочила с приемкой квартиры. Вот. Как то все не в мою пользу складывается..

[opposing]

Доброго времени суток! прошу мнения по следующей ситуации: Дольщик заявил об одностороннем отказе от исполнения ДДУ (ч.3 ст.7 о долевом участии), Застройщик в добровольном порядке возврата денежных средств не произвел, чисто теоретически может ли Застройщик с момента получения отказа дольщика от ДДУ до разрешения ситуации в судебном порядке реализовать квартиру повторно с учетом того, что дом сдан??? 

[Sania]

чисто теоретически может ли Застройщик с момента получения отказа дольщика от ДДУ до разрешения ситуации в судебном порядке реализовать квартиру повторно с учетом того, что дом сдан??? 

не вижу препятствий

[opposing]

 

чисто теоретически может ли Застройщик с момента получения отказа дольщика от ДДУ до разрешения ситуации в судебном порядке реализовать квартиру повторно с учетом того, что дом сдан??? 

не вижу препятствий

 

А сможет ли застройщик после получения отказа Дольщика от исполнения ДДУ зарегистрировать расторжение ДДУ в ФРС в одностороннем порядке??

[Олеолеоле]

Может

[opposing]

Может

Спасибо!

[R6MF49T2]

Уважаемые юристы, нужна ваша консультация.

В договоре долевого участия указано что застройщик обязуется передать квартиру в течении 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Предполагаемая дата ввода в эксплуатацию 25 декабря 2014 года.

 

в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ есть пункт

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

 

От какой даты отсчитывать 2 месяца в моём случае?

[Daonar]

R6..., так написано же в Вашей собственной цитате: "неисполнения застройщиком обязательства по передаче ОДС в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца". Смотрите в ДДУ определение срока передачи ОДС - в Вашем случае это "в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию". Берете фактическую дату ввода в эксплуатацию, добавляете 6 месяцев, получаете срок исполнения обязательства по передаче ОДС дольщику. От этой даты отсчитываете 2 месяца.

 

Можно 6 месяцев от 25.12.2014 считать, а не от фактической даты. Но тут есть ряд нюансов.