Сообщений в теме: 216

[Злая белка]

да я так и собиралась делать, но все равно не устроило ))))))

и да, перекрестные ссылки сделаю, а то как же ))))))

вернемся к нашим баранам. Можно ли в договоре предусмотреть положение типа "Покупатель/инвестор также получает право бессрочного беспрепятственного пользования территориями общего пользования (изменим ВРИ "дорог") и сетями общего пользования (коммуникациями, которые не сможем скинуть на баланс ГУП) с возмещением затрат на их содержание, эксплуатацию и ремонт пропорционально площади Земельного участка"? А в уме мы понимаем, что эти территории и сети в собственности у застройщика.

И пропорционального чего тож неясно. Ведь весь огромный участок еще застраивается. Там еще вторая очередь таунхаусов и многоквартирные дома в разработке. А мы уже хотим за счет собственников прибираться и т.п. Как делать потом расчет по пропорциям неясно.

[Sania]

и да, перекрестные ссылки сделаю, а то как же ))))))

чтобы сделать "перекрестные" (как я это понимаю) ссылки в двух договорах - надо делать их от одной даты

Можно ли в договоре предусмотреть положение

ИМХО нет
слова "общего пользования" я бы поостерегся употреблять вообще
равно и в основной договор включать
Либо все это Ваше и Вы им услуги на договорной основе оказываете
Либо это их и они сами содержат свое "барахло"
Второй вариант - явно чище

[Злая белка]

чтобы сделать "перекрестные" (как я это понимаю) ссылки в двух договорах - надо делать их от одной даты

а разве нельзя заключить инвест.договор и в нем предусмотреть заключение в будущем осн.договора КП з.у. одновременно с актом приема-передачи Дома?

Можно ли в договоре предусмотреть положение

ИМХО нет
слова "общего пользования" я бы поостерегся употреблять вообще
равно и в основной договор включать
Либо все это Ваше и Вы им услуги на договорной основе оказываете
Либо это их и они сами содержат свое "барахло"
Второй вариант - явно чище

вот только как бы это все - им передать....оооохохонюшки )))))

[ЛавандаА]

Добрый день. 

Помогите, пожалуйста разобраться:

Земельный участок находится в собственности физического лица

планируется межевание и продажа земельных участков без подряда

Земли ИЖС в границах населенного пункта

Под коммуникации, проезды  выделяется отельный земельный участок.

Возможно ли создать ДАЧНОЕ некоммерческое партнерство (строительство газо- и водопровода, уборка территории, охрана, правила проживания)

с условием голосования один участок - один голос или пропорционально площади земельного участка?

Судьба ЗОП?

 

В простом некоммерческом партнерстве смущает порядок голосования: один член-один голос не зависимо от размера имущества (иное отказывается регистрировать министерство юстиции)

 

Заранее благодарю

[Злая белка]

Хотела отписаться насчет нашей инвест.схемы. Вдруг кому-то пригодится, тем более мы так долго это обсуждали

 

в итоге мы ПДКП на стадии готового дома перезаключаем на следующие документы (даты указаны для примера)

- расторжение ПДКП от 01.01.14 г. с зачетом сумм, оплаченных по нему, в счет КП з.у. и договора инвестирования

- КП з.у. от 01.01.14 г., согласно которому участок передадим не позднее 01.01.15

- Договор инвестирования от 01.01.14 г. о строительстве дома на участке застройщика, и последующей передачи дома не позднее 01.0.15 г., а также з.у. согласно условиям КП з.у., заключенного между сторонами. Договоры имеют перекрестные ссылки друг на друга, и как мы и говорили ранее заключены одной датой. Требование о разнесении объектов разные договоры выставлено бухгалтерией, поддержано учредителем.

- акт передачи з.у. и акт передачи дома от 01.01.15 г.

 

договоры и акты подаем одновременно в Росреестр и через 2 недели получаем свидетельство непосредственно на физика, минуя необходимость регистрации дома на застройщика, а также сокращая временные затраты на переоформление собственности с Застройщика на физика. Собственно эти задачи перед нами и ставились. 

Такую схему отработали на участках н/п для МЖС, так и на с/х для дачного строительства.

Единственное, что для регистрации перехода права собственности дачных участков и регистрации домов на них договор инвестирования Росреестр не берет, просит только КП з.у. + акт на з.у., а также декларацию на дом на самого физика. 

 

Возвращаясь к вопросам о подключении коммуникаций. Согласно ТЗ к ПДКП , а впоследствии и договора инвестирования, мы указываем следующее

 

Ввод коммуникаций в дом[1]

Холодное водоснабжение – ввод трубы на 1 этаже дома без разводки трубопровода от стояка под концевые сантехнические приборы и оборудование (фаянсы и смесители),

без установки счетчика учета расхода холодной воды, с установкой заглушки при вводе трубы в дом со стороны фасада

Электроснабжение – ввод кабеля на 1 этаже дома с возможностью технологического присоединения, мощность  2 кВ (без установки электрического счетчика учета расхода электроэнергии, без электрической разводки, без установки выключателей и розеток)

Канализация – выпуск трубы на 1 этаже дома (с отводом канализационного стояка с заглушкой)

Газоснабжение – газопровод-ввод и фасадный газопровод до вентиля на фасаде дома без установки узла учета газа.

 

[1] Места расположения точек ввода в дом систем водоснабжения, электричества и канализации указываются в Приложении №2 к Договору – «Планировка этажа (-ей) дома»

 

Экспертиза проектной документации наших индивидуальных домиков не осуществляется на основании п.1-2 ч.2 ст.49 ГрК РФ

 

Прошу покритиковать ))))

 

Вот только у нас возник следующий вопрос по предоставлению коммунальных услуг указанным домам после передачи физикам права собственности. У нас тут полный бардак.

Изначально для целей строительства застройщиком были заключены все договоры с РСО, в частности энергоснабжение и водоснабжение/водоотведение, но там фигурирует только общий счетчик на коттеджный поселок. насколько я понимаю, счетчики физиков не ставились на учет в РСО (ну просто без комментариев, сама в шоке).  

Каждому физику было предложено заключение договора с УК, которая будет осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг. УК договоры с РСО не заключила, но выставляла счета физикам по показаниям их счетчиков, перечисляла деньги Застройщику, а тот рассчитывался с РСО.

внимание, вопрос ))))

1. вправе ли УК в одностороннем порядке отказаться от договора оказания услуг? договором никакой порядок расторжение не предусмотрен. вправе ли мы руководствоваться общими положениями о расторжении договора оказания услуг? обращаю внимание, что это не договор управления МКД. видела практику, что его выделяют отдельно, и его расторгнуть просто так нельзя.

2. в случае расторжения по соглашению сторон, либо в случае возможности одностороннего отказа от договора, как быть с ресурсами? Вправе ли мы отключить ресурсы у конкретных физиков, ведь они не хотят ни заключаться с РСО напрямую, ни платить нам (типа оснований нам платить нет - в общем тут согласна). 

Договор с РСО заключен застройщиком, он обязан платить по общему счетчику. Вправе ли Застройщик выставлять физикам счета на оплату РСО, которые они потребляют согласно инд.счетчикам как неосновательное обогащение? вправе ли мы отключить их , если их счетчики не опломбированы в РСО и они по сути имеют незаконное подключение?   

 

 

 

 

 

[La rose rouge]

Коллеги, в поисковике искала, искала, искала, но так и не нашла аналогов.

 

Прошу совета, по такому вопросу:

Есть ДНП, в собственности которого инж.инфраструктура поселка, а также у него в аренде земля под эти самые инж.инфраструктуры и под места общего пользования (дороги, детские площадки и т.д.). В ДНП 10 членов из 500 собственников объектов недвижимости (таун-хаусы по 5 секций в каждом), поскольку никого больше в ДНП пускать не хотят. Далее данное ДНП заключает договор аренды принадлежащего ему имущества (инж.инфраструктура) и договор субаренды на землю с ООО.

ООО в рамках исполнения обязанности условий договоров, а также ст. 616 ГК РФ поддерживает имущество в исправном состоянии, производит за свой счет текущий и капитальный ремонт и несет все необходимые расходы на содержание арендованного имущества. Для этого ООО наняла персонал, заключило с ними трудовые договора, купило технику, инструмент, периодически закупает кустарники, деревья, семена. Кроме того, ООО самостоятельно организовало и установило контрольно-пропускной режим на территории ДНП, который также требует расходов, и заключило договор на вывоз ТБО. Фактически получается, что ООО осуществляет функции управления в ДНП.

Как говорилось выше, у ООО есть определенные расходы (арендная плата + уборка территории, ландшафтные работы, заработная плата работникам, оплата услуг сторонних организаций, обслуживание сетей, кабелей, трубопровода и т.д.), так вот эти самые расходы ООО пытается компенсировать за счет 490 собственников, разослав им требование на оплату неосновательного обогащения. В данном требование имеется ежемесячная сумма, которую должен был якобы оплачивать каждый собственник. Что самое интересное, договора аренды заключены с 02.2014 года, с указанного времени никто про это ООО не слышал и не видел. ООО в обоснование своих доводов предоставила договора, акты и платежные поручения составленные задним числом, т.е. таким образом за истекшие 1,5 года, действительно можно говорить о неосновательном обогащении, но вопрос в том, насколько законно в данном случае управление имуществом, на основе аренды и получение денежных средств с лиц не являющимися стороной аренды.

Очень прошу помочь!!!!

 

[greeny12]

расходы ООО пытается компенсировать за счет 490 собственников, разослав им требование на оплату неосновательного обогащения. В данном требование имеется ежемесячная сумма, которую должен был якобы оплачивать каждый собственник. Что самое интересное, договора аренды заключены с 02.2014 года, с указанного времени никто про это ООО не слышал и не видел. ООО в обоснование своих доводов предоставила договора, акты и платежные поручения составленные задним числом, т.е. таким образом за истекшие 1,5 года, действительно можно говорить о неосновательном обогащении, но вопрос в том, насколько законно в данном случае управление имуществом, на основе аренды и получение денежных средств с лиц не являющимися стороной аренды.

Очень прошу помочь!!!!

 

Выдержка из апелляционного определения 2014 года

 

В силу характера сложившихся отношений между ответчицей и ООО____, с учетом факта оказания и оплаты услуг, на что, как следует из представленных документов, указывают сведения о финансовых расчетах и об отсутствии задолженности по оплате за услуги, между этими лицами фактически сложились договорные отношения по выполнению работ, оказанию услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилых помещений, находящихся в собственности ответчицы по адресу, ___________________________. Таким образом, правоотношения между ООО___________ и _____________ регулируются не по аналогии с ЖК РФ, а непосредственно ГК РФ и Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 4 которого установлена обязанность исполнителя оказывать услугу, качество которой соответствует договору.

При таких обстоятельствах ООО ____________ не имеет обязанности перед ___________ по оказанию каких-либо услуг по обслуживанию ее недвижимого имущества, поскольку стороны не связаны обязательством, возникшим в соответствии с п.2 ст. 307 ГК РФ (из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Действия, которые должны производиться всеми собственниками помещений в гостиничном имущественном комплексе по соглашению между ними (или по решению суда – при недостижении согласия), не могут быть осуществлены одним или несколькими собственниками только лишь по их инициативе. Сделки, совершенные без волеизъявления всех собственников, касающиеся осуществления правомочий собственников в отношении имущества, находящегося в собственности иных лиц, в том числе и привлечение определенной управляющей организации, не порождают прав и обязанностей у собственников, в таких сделках не участвовавших (не одобривших сделку впоследствии).

Необходимость наличия надлежаще оформленного волеизъявления всех собственников непосредственно касается защиты права собственности при потреблении услуг третьих лиц. У любого из собственников нет полномочий по умолчанию (в т.ч. и путем использования права свободы собрания – ст. 31 Конституции РФ) действовать от имени всех собственников жилых помещений в гостиничном имущественном комплексе, тем более заключать сделки с ООО______________, создающие обязанности для лиц, не участвующих в обязательстве в качестве сторон.

Избрание лицом, обращающимся в суд за защитой своих нарушенных прав или законных интересов, ненадлежащего способа защиты, влечет за собой отказ в удовлетворении иска, однако не препятствует истцу применить способ защиты гражданских прав, соответствующий изложенным в заявлении обстоятельствам - документально подтвержденные необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные ООО____________ при оказании услуг при отсутствии на это воли ____________, могут быть возложены на ответчицу не иначе как по основаниям, предусмотренным главой 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» или главой 50 ГК РФ «Действия в чужом интересе без поручения». Это, в свою очередь, позволит другой стороне использовать все предусмотренные законом способы защиты права.

[Юрий Олегович]

Здравствуйте, друзья!

Имеется участок 7,4 Га - сельхозземли, ВРИ - для ведения дачного хозяйства. Собственнк участка - физ лицо, мой клиент, желает продать участок по частям. Сейчас планируем межевание по 10 соток + дороги.  Коммуникаций на участке нет. Требуется обостройство и подведение хотя бы электричества, отсыпка дорог, вынос участков на местность, сооружение ограждения и т.д. У клиента заниматься данным вопросом нет времени, ему нужно только получать денежные средства за проданные участки.

Напрашитвается создание СНТ (ДНП). Подскажите что лучше предпринять в данной ситуации? Какие должны быть первые шаги и в какую сторону? Как оформить данную деятельность?

По моим соображениям первые ден средства полученные от продажи первых участков должны пойти на отсыпку дорог (конечно стоимость первых участков должна быть минимальной), а в дальнейшем стоимость сотки может (да и должна)  увеличиваться. Какое оформление участков предлагать потенциальным покупателям? Откуда ДНП (СНП) получают доход? по какому договору с новыми собственниками (покупателями)? в каком размере?  Ведь если мне браться полностью за создание товарищества, ну или кооператива, я должен получать такой доход с данной деятельности, чтобы мне это было интересно делать с точки зрения "доходы-затраты=прибыль". Причем в данном конкретном случае основные расходы должны лечь на первоначального собственника (7,4 Га), о чем я уже говорил выше - средства от продажи первых участков?

Подскажите, пожалуйста, кто что знает по этому поводу? В своей практике ещё не сталкивался с данной ситуацией. Готов к адекватному партнерству по этому вопросу. Участок расположен в Челябинской области около озера. Также есть подобный участок, с подобными перспективами в окрестностях Каменск-Уральского. Мы находимся в Екатеринбурге.  Номер телефона есть в профиле. Ну или 982-635-83-45. Буду рад любому отклику. Спасибо.

[Izverg]

Подскажите что лучше предпринять в данной ситуации?

- Для начала, посмотрет, нет ли случаем оснований для изъятия этого участка у собственника. И обезопаситься от этого. А то кому -то вкусненько будет участок с дорогами и ограждениями по стартовой цене прикупить...

Ведь если мне браться полностью за создание товарищества, ну или кооператива, я должен получать такой доход с данной деятельности,

- А они, вроде как, организации сугубо некоммерческие.

[Юрий Олегович]

 

 

- А они, вроде как, организации сугубо некоммерческие.

Да, конечно, по закону. Но ведь понятно, что никто бесплатно не работает. и у председателя, бухгалтера и т.д.  должна быть зарплата. Учредители - да, прибыль не получают, они её распределяют для ведения хозяйства по Уставу. Но ведь уредитель (один из) может выступить в качестве председателя, бухгалтера...

 

- Для начала, посмотрет, нет ли случаем оснований для изъятия этого участка у собственника.

Участок в собственности, приобретался путем простой купли-продажи одним физ лицом у другого физ лица. Это ж не аренда - какие тут могут быть основания. Тем более там рядом подобные участки уже вовсю межуются.

 

[Izverg]

Да, понятно.... Простите, но Вам нужно срочно к юристу, причём в Вашем регионе: само по себе такое, как Вы предполагаете, распоряжение участком, оно разумно, экономически может быть даже супервыгодно. Но искренне полагать что :

Участок в собственности, приобретался путем простой купли-продажи одним физ лицом у другого физ лица. Это ж не аренда - какие тут могут быть основания.

в отношении изъятия участка сельхозземель с назначение "ведение дачного хозяйства" - не то что бы нельзя: можно, кто Вам запрещает?-Но опасно.

[Юрий Олегович]

Да, понятно.... Простите, но Вам нужно срочно к юристу, причём в Вашем регионе: само по себе такое, как Вы предполагаете, распоряжение участком, оно разумно, экономически может быть даже супервыгодно. Но искренне полагать что :

Участок в собственности, приобретался путем простой купли-продажи одним физ лицом у другого физ лица. Это ж не аренда - какие тут могут быть основания.

в отношении изъятия участка сельхозземель с назначение "ведение дачного хозяйства" - не то что бы нельзя: можно, кто Вам запрещает?-Но опасно.

 

Спасибо за комментарий! Учту этот момент.

[Юрий Олегович]

Как создать ДНП (СНТ), если участок, на котором планируется строительство поселка, в собственности одного физ лица?

Как осуществлять дальнейшую продажу размежованных участков?

Сообщение отредактировал Юрий Олегович: 16 June 2015 - 03:18

[Izverg]

Как создать ДНП (СНТ), если участок, на котором планируется строительство поселка, в собственности одного физ лица?

- Это всё организации, основанные на членстве. То есть "один человек-один голос". И , кстати, в "одно лицо" создать их нельзя. То есть, вопрос некорректен изначально.

Как осуществлять дальнейшую продажу размежованных участков?

- Да как хотите, так и продавайте.
_________________________
Понимаете, Ваша бизнес-модель, в том виде, как она есть, несёт в себе существенные риски как со стороны государства, так и рейдеров. Почему и как-разговор долгий, и неинтересный (для специалистов всё это очевидно, что тут обсуждать-то?).

[Юрий Олегович]

 

Как создать ДНП (СНТ), если участок, на котором планируется строительство поселка, в собственности одного физ лица?

- Это всё организации, основанные на членстве. То есть "один человек-один голос". И , кстати, в "одно лицо" создать их нельзя. То есть, вопрос некорректен изначально.

Как осуществлять дальнейшую продажу размежованных участков?

- Да как хотите, так и продавайте.
_________________________
Понимаете, Ваша бизнес-модель, в том виде, как она есть, несёт в себе существенные риски как со стороны государства, так и рейдеров. Почему и как-разговор долгий, и неинтересный (для специалистов всё это очевидно, что тут обсуждать-то?).

 

Ну хорошо. Давайте отбросим в сторону вопрос рейдерства.

Остается вопрос - нужно получается какое-то юр лицо, обеспечивающее подведение коммуникаций к участку? Так? Чтоб для конечных покупателей участки не выглядели как просто участки в поле, чтоб это юр лицо выступало заявителем в предоставлении различных тех условий для снабжающих организаций (электросети - самое глвное). Нужно обеспечить участок коммуникациями иначе никто эти размежованные участки просто покупать не будет. Без этого - они и выглядят как "участки в поле", "голая сельхозка". 

____________________________________

 

Вопрос то мой в том и состоит - как лучше организоваться при таком исходном положении и при таких задачах?  

[Izverg]

Вопрос то мой в том и состоит - как лучше организоваться при таком исходном положении и при таких задачах?

- Простите за небольшие уточнения:
1. Вы уже нашли бесплатного поставщика воды и электроэнергии?
2. У Вас свои, бесплатные песок и щебень?
3. Производитель работ по прокладке дорог, установке столбов, заборов, проведению линий электропередачи и водопровода, надеюсь, так же бесплатен?
4. Межевание будут проводить волонтёры?
5. А госпошлину оплачивать щедрые жертвователи?
_________________

[Юрий Олегович]

1. Вы уже нашли бесплатного поставщика воды и электроэнергии? 2. У Вас свои, бесплатные песок и щебень? 3. Производитель работ по прокладке дорог, установке столбов, заборов, проведению линий электропередачи и водопровода, надеюсь, так же бесплатен? 4. Межевание будут проводить волонтёры? 5. А госпошлину оплачивать щедрые жертвователи?

ну на межевание есть средства,  а на всё остальное планируется привлекать ден средства с первых проданных участков. Сейчас главное заняться сбором технических условий подключения. Дак вот для этого нужно юрлицо или можно от физика подавать заявки на подключение? Как лучше то? Могу и так, и так...