Сообщений в теме: 14

[Besam]

Ситуация:
Договор аренды нежилых помещений сроком до 2010 года зарегистрирован в ФРС. Доплнительным соглашением к Договору от 31.12.2004 изменен размер и сроки внесения арендной платы. Срок действия указанного соглашения установлен до 31.12.2005.
Вследствие уклонения арендатора от регистрации Допсоглашения оно зарегистрировано на основании соотвествующего суд. решения только в 2006 году. В 2005 году арендатор платил аренду в старом (меньшем) размере, в 2006 вообще не платит.

Теперь арендодатель обращается в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в 2005, в 2006 гг. и расторжении договора.

Вопросы:
1. Как взыскивать задолженность по арендной плате за 2005 год? На основании зарегистрированного в 2006 году Допсоглашения, как убытки или неосновательное обагащение?

2. Какой размер арендной платы действует в 2006 году? По указанному Допсоглашению или по отчету оценщика как плата за аналогичное имущество (ст. 614 ГК РФ)?

3. Как определить сроки внесения арендной платы? По указанному Допсоглашению?

[Besam]

А-у-у...

[Pastic]

1. Как взыскивать задолженность по арендной плате за 2005 год?

В размере, указанном в договоре. Без учета допсоглашения.

На основании зарегистрированного в 2006 году Допсоглашения, как убытки или неосновательное обагащение?

С какой стати?

2. Какой размер арендной платы действует в 2006 году? По указанному Допсоглашению или по отчету оценщика как плата за аналогичное имущество (ст. 614 ГК РФ)?

С момента регистрации допсоглашения - в размере, указанном в допсоглашении.

3. Как определить сроки внесения арендной платы? По указанному Допсоглашению?

С момента его регистрации - ДА.

[Besam]

В размере, указанном в договоре. Без учета допсоглашения.

Почему? Ведь уклонение стороны от регистрации допсоглашения признано недействительным! Таким образом, суд установил сам факт обязательности для сторон указанного допсоглашения. Не согласны?
Кроме того, стороны договора ежегодно устанавливали размер арендной платы на будующий год совместно подписаным расчетом. А в договоре аренды цены нет вообще, есть ссылка только на то, что должен быть расчет...

На основании зарегистрированного в 2006 году Допсоглашения, как убытки или неосновательное обагащение?


С какой стати?

Ну хотя суд фактически и установил, что к отношениям сторон в 2005 году если бы не уклонение арендатора применялось допсоглашение, но оно все таки в то время не действовало...
Хотя есть определение КС № 132-О где сказано, что обязательства сторон возникают из сделки, а не из факта ее госрегистрации...

Во-вторых есть п. 3 ст. 165 ГК РФ про обязанность возместить убытки связанные с задержкой регистрации по вине стороны сделки

В-третьих арендатор фактически необосновано сберег разницу между ставками арендной платы, что позволяет говорить о неосновательном обогащении.

А вы как пологаете?

[Pastic]

Почему? Ведь уклонение стороны от регистрации допсоглашения признано недействительным! Таким образом, суд установил сам факт обязательности для сторон указанного допсоглашения. Не согласны?

Вы откуда такие новаторские термины берете? Что такое "недействительность уклонения"?
Договор считается заключенным с момента гос.регистрации, равно как и допсоглашение к нему и суд этот момент изменить не может и не изменял. Пока допсоглашение не было зарегистрировано, оно для сторон никакие последствия не влекло. Так что разве что убытки по п.3 ст. 165 ГК РФ...

[Besam]

Вы откуда такие новаторские термины берете? Что такое "недействительность уклонения"?
Договор считается заключенным с момента гос.регистрации, равно как и допсоглашение к нему и суд этот момент изменить не может и не изменял. Пока допсоглашение не было зарегистрировано, оно для сторон никакие последствия не влекло. Так что разве что убытки по п.3 ст. 165 ГК РФ...

Ну про термины согласен. Корректнее использовать "неправомерность уклонения".... Хотя мысль мне кажется выражена верно.
А Вы не считаете, что к отношениям сторон в 2005 году должно прменяться зарегистрированное в 2006 году допсоглашение, незарегистрированное своевременно именно в связи с неправомерными действиями арендатора? Как тогда оценивать определение Конституционного суда № 132-0..?

По поводу убытков по п. 3 ст. 165 ГК РФ... Я пологаю, что тут речь идет только об убытках, связанных именно с задержкой в регистрации (например неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости в связи с несвоевременного регистрацией своего права). А в моем случае на лицо уклонение от исполнения обязанности по сделке выразившиеся в том числе и в уклонении от ее регистрации, что и установлено решением суда.

Как по Вашему мнению есть ли причинно-следственная связь между задержкой в регистрации допсоглашения и не получении арендной платы необходимая для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ?

Сообщение отредактировал Besam: 17 February 2006 - 14:57

[Pastic]

А Вы не считаете, что к отношениям сторон в 2005 году должно прменяться зарегистрированное в 2006 году допсоглашение, незарегистрированное своевременно именно в связи с неправомерными действиями арендатора?

Нет, никогда.
Договор заключен с момента гос.регистрации, это императив.

Как тогда оценивать определение Конституционного суда № 132-0..?

То, что права и обязанности возникают не из факта регистрации, а из самого договора. Не спорю. Но момент их возникновения все равно определен законом и связан именно с фактом регистрации.

По поводу убытков по п. 3 ст. 165 ГК РФ... Я пологаю, что тут речь идет только об убытках, связанных именно с задержкой в регистрации (например неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости в связи с несвоевременного регистрацией своего права). А в моем случае на лицо уклонение от исполнения обязанности по сделке выразившиеся в том числе и в уклонении от ее регистрации, что и установлено решением суда.

Как по Вашему мнению есть ли причинно-следственная связь между задержкой в регистрации допсоглашения и не получении арендной платы необходимая для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ?

Если бы ответчик не совершал неправомерного действия - уклонения от регистрации, то в 2005 году истец бы получал не х, а х+1 рублей арендной платы.

[Хоруженко]

Заключен краткосрочный договор аренды зданий, через полгода - дополнительное соглашение об установлении срока аренды на 5 лет. Сдано на государственную регистрацию. Как определить срок действия договора? Может нужен новый договор аренды, долгосрочный?

[Besam]

Если бы ответчик не совершал неправомерного действия - уклонения от регистрации, то в 2005 году истец бы получал не х, а х+1 рублей арендной платы.

Но ведь, сам по себе факт регистрации указанного дополнительного соглашения (равно как и основного договора аренды) не влечет возникновения обязанности по уплате арендной платы. Такая обязанность лежит на арендаторе с момента передачи ему имущества (хотя, конечно. в этом случае арендная плата взыскивается не по договору, а в порядке неосновательного оббогащения в размере арендной платы за аренду аналогичного имущества (ст. ст. 424, 614 ГК РФ)).
Под убытками же по моему мнению в п. 3 ст. 165 ГК РФ понимаются именно убытки причиненные задержкой в регистрации, возникшие в связи с невозможностью исполнения какой-то иной обязанности перед третьим лицом, исполнение которой было обусловлено наличием государственной регистрации сделки (прямой ущерб).
Да и сумма основной задолженности по арендой плате не является убытками в порядке ст. 15 ГК РФ. Не согласны со мной?

[Pastic]

Не согласны со мной?

Не согласен в том, что обязанность уплаты арендной платы в увеличенном размере возникает не из факта заключения доп.соглашения. Пока оно не зарегистрировано - никакой обязанности нет.

[Besam]

Хорошо, Ваша позиция понятна. А если рассмотреть указанную проблему (взыскание арендной платы в предусмотренном доп. соглашением размере) со следующей точки зрения...

Поскольку размер арендной платы согласно условиям договора аренды определялся ежегодно на основании совместно утвержденного расчета, а допсоглашение, устанавливающее размер арендной платы на 2005 год в следствии уклонения арендатора от его регистрации, зарегистрировано только в 2006 году, то арендная плата на 2005 год установлена договором не была (есть только подписанный в 2003 расчет арендной платы на 2004 год).

Таким образом, размер арендной платы определялся как арендная плата за аренду аналогичного имущества в порядке ст. ст. 424, 614 ГК РФ. Поскольку арендная плата в 2006 году до ее пересмотра должна платиться в установленном допсоглашнием размере, то и на 2005 год ее размер должен быть такой же, так как не было какого-либо существенного изменения условий внесения арендной платы...
Есть отчет оценщика в котором рыночный размер арендной платы еще выше чем в указанном допсоглашении, что также позволяет взыскать арендную плату в установленном допсоглашением размере.
Как Вам?

Кстати, по моему мнению ст. 635 ГК РФ для аренды нежилых помещений не применяется. А как Вы считаете?

Сообщение отредактировал Besam: 20 February 2006 - 19:49

[Pastic]

Таким образом, размер арендной платы определялся как арендная плата за аренду аналогичного имущества в порядке ст. ст. 424, 614 ГК РФ. Поскольку арендная плата в 2006 году до ее пересмотра должна платиться в установленном допсоглашнием размере, то и на 2005 год ее размер должен быть такой же, так как не было какого-либо существенного изменения условий внесения арендной платы...
Есть отчет оценщика в котором рыночный размер арендной платы еще выше чем в указанном допсоглашении, что также позволяет взыскать арендную плату в установленном допсоглашением размере.
Как Вам?

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

А по существующей арбитражной практике в таких случаях (арендная плата пересматривается ежегодно) при отсутствии заключенного соглашения на очередной год, арендная плата взыскивается в ранее установленном размере.
Да и в любом случае у Вас логика ущербная - раз на 2005 года размер не установлен, то будем пользоваться размером 2006 года. Тогда уже 2004 года - раз стороны об увеличении не договорились.

Кстати, по моему мнению ст. 635 ГК РФ для аренды нежилых помещений не применяется. А как Вы считаете?

Причем здесь аренда транспортного средства?

[Besam]

Извиняюсь, имелась в виду ст. 654 ГК РФ... Ведь если она подлежит применению, то договор аренды незаключен. тогда наша дискусия смысла не имеет.
Я полагаю 654 ГК РФ неприменяется для аренды нежилых помещений...

По поводу логики... Ну смотрите сами. размер арендной платы на 2006 год не установлен, но как Вы уже согласились выше, подлежит применению размер, установленный допсоглашением на 2005 год.Однако, размер арендной платы, установленный на 2005 год подлежит применению в 2006 году именно в порядке ст. ст. 424, 614 ГК РФ как арендная плата за анологичное имущество.

Теперь к вопросу о размере арендной платы на 2005 год. Какой размер подлежит применению, установленный допсоглашением на 2005 год, зарегистрированным только в 2006 году или размер установленный расчетом сторон в 2004 году? Учитывая, что согласно отчету оценщика рыночный размер арендной платы в 2005 году еще выше чем установленный допсоглашением на 2005 год, то ответ по видимому очевиден. В чем вы видите ущербность логики?

по существующей арбитражной практике в таких случаях (арендная плата пересматривается ежегодно) при отсутствии заключенного соглашения на очередной год, арендная плата взыскивается в ранее установленном размере

не могли бы поделиться такой практикой? Я в Консультанте не нашел...

[Pastic]

Извиняюсь, имелась в виду ст. 654 ГК РФ... Ведь если она подлежит применению, то договор аренды незаключен. тогда наша дискусия смысла не имеет.
Я полагаю 654 ГК РФ неприменяется для аренды нежилых помещений...

С какой радости-то не применяется? Еще в 2000 году ВАС РФ сказал:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормы ГК о зданиях и сооружения применяются по аналогии к нежилым помещениям.
А незаключенным является не договор, а допсоглашение к нему.

не могли бы поделиться такой практикой? Я в Консультанте не нашел...

Ищите, да обрящите (с)

[Besam]

С какой радости-то не применяется? Еще в 2000 году ВАС РФ сказал:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

Так это относиться только к необходимости регистрировать договора аренды нежилых помещений И НЕ БОЛЕЕ... Есть и практика соотвествующая и Брагинский с Витрянским так пишут.

А незаключенным является не договор, а допсоглашение к нему.

Тут вы сами себе противоречите.

Ну ваша позиция мне понятна. По результатам рассмотрения моего дела сброшу Вам в личку результаты. Будет ясен итог нашей дискуссии...


Добавлено в [mergetime]1140448961[/mergetime]
Кроме Pastic никто не желает высказаться по теме?