Есть договор аренды на 11 мес.
К нему есть договор субаренды. Срок договора аренды истек. И заключен новый договор тоже на 11 мес.
Что делать с субарендой? Можно ли пролонгировать или следует заключать новый договор?
Подскажите.
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 34
#2
-Casper-
Отправлено 15 December 2002 - 18:37
А чо пролонгировать то? с истечением срока договора аренды прекращается и договор субаренды. вообще вы не могли его заключить на срок болший, чем срок договора аренды.
Новый надо заключать.
Новый надо заключать.
#3
-Zmeev-
Отправлено 15 December 2002 - 18:48
Коль скоро к субаренде применяются правила об аренде, а пролонгация оной допускается, то почему бы и нет?
#5
-erf-
Отправлено 16 December 2002 - 22:40
пролонгация - это не продление срока старого договора - это заключение нового договора, что касается субаренды - нужно также или "пролонгировать" или перезаключить, а лучше в него соответсвтующее условие вляпать о пролонгации при подобных обстоятельствах на тех же условиях
по обоим вопросам есть практика ВАС (последние обзоры по аренде)
по обоим вопросам есть практика ВАС (последние обзоры по аренде)
#6
-Casper-
Отправлено 17 December 2002 - 13:22
erf
Насчет пролонгации не согласен...по смыслу вопроса и вообще по смыслу...
пролонгация - это продление срока старого договора.
Насчет пролонгации не согласен...по смыслу вопроса и вообще по смыслу...
пролонгация - это продление срока старого договора.
#7
-erf-
Отправлено 17 December 2002 - 13:40
Casper тоже так раньше считал но вот:
от 16 февраля 2001 г. N 59
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
а вот это уже по теме:
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось.
Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, арбитражный суд обязал его освободить это помещение.
от 16 февраля 2001 г. N 59
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
а вот это уже по теме:
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось.
Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, арбитражный суд обязал его освободить это помещение.
#8
-Casper-
Отправлено 17 December 2002 - 14:23
erf
Что касается первого Письма ВАС, то это частный случай, относящийся только к таким договорам, в которых забито решение о "продлении", тем не менее суд все равно считает, что это не продление, а заключение нового договора на тех же условиях.
Вопрос же был в том - продлевать старый договор (пролонгация) или заключать новый договор.
А вообще не надо смотреть на письма ВАС как на икону...херни в них предостаточно бывает... Хотя суды, блин, именно так на них и смотрят...
Что касается первого Письма ВАС, то это частный случай, относящийся только к таким договорам, в которых забито решение о "продлении", тем не менее суд все равно считает, что это не продление, а заключение нового договора на тех же условиях.
Вопрос же был в том - продлевать старый договор (пролонгация) или заключать новый договор.
А вообще не надо смотреть на письма ВАС как на икону...херни в них предостаточно бывает... Хотя суды, блин, именно так на них и смотрят...
#11
-Casper-
Отправлено 17 December 2002 - 14:54
erf
Да ничего вобщем то...работы щас мало, вот я к словам и придираюсь
просто пролонгация - это продление старого договора...а пролонгация по версии ВАС = это заключение нового договора на тех же условиях. на фига заключение нового договора называть пролонгацией?
Вот даже у яндекса спросил что такое пролонгация: Пролонгация - продление срока сделки, векселя, биржевого приказа и других кредитно-финансовых документов.
Из БСЭ: Пролонгация (позднелат. prolongatio, от prolongo - удлиняю), 1) продление договора сверх предусмотренного при заключении его срока действия.
Да ничего вобщем то...работы щас мало, вот я к словам и придираюсь
просто пролонгация - это продление старого договора...а пролонгация по версии ВАС = это заключение нового договора на тех же условиях. на фига заключение нового договора называть пролонгацией?
Вот даже у яндекса спросил что такое пролонгация: Пролонгация - продление срока сделки, векселя, биржевого приказа и других кредитно-финансовых документов.
Из БСЭ: Пролонгация (позднелат. prolongatio, от prolongo - удлиняю), 1) продление договора сверх предусмотренного при заключении его срока действия.
#12
-erf-
Отправлено 17 December 2002 - 15:07
на счет херни в обзорах и прочик доках ВАСа согласен, но всеж доверие им есть, хотя бы потому, что немало там сурьезных людей сидят
а о продлении срока договора (мы не в глобальных? жаль)
вот такой вопрос: сущесвтует обязательство, оно определено сроком, срок истек, след-но обязательство епрестало существовать, но затем стороны вносят изменения в договор (сделку) и продлевают срок. это их соглашение (о продлении срока) - тоже сделка, тоже факт, вот после этого что на выходе? новое обязательство или старое, измененное. В обзоре согласен, есть частный случай и есть неточность, что они в нем имелось ввиду: договор - сделка, факт, кот. должен/не должен регистрироваться; договор - обязательство? применительно к вопросу в обзоре имелось ввиду походу договор сделка
а применительно к вопросу инициатора ветки - имхо, неважно (и то и другое правильно, если оно по воле сторон и после продления срока аренды), т.к. для возникновения субаренды (в свете позиции ВАС) нужен новый юр факт - сделка - а пролонгация оно или новый договор тут не имеет значения (это если грубо)
а о продлении срока договора (мы не в глобальных? жаль)
вот такой вопрос: сущесвтует обязательство, оно определено сроком, срок истек, след-но обязательство епрестало существовать, но затем стороны вносят изменения в договор (сделку) и продлевают срок. это их соглашение (о продлении срока) - тоже сделка, тоже факт, вот после этого что на выходе? новое обязательство или старое, измененное. В обзоре согласен, есть частный случай и есть неточность, что они в нем имелось ввиду: договор - сделка, факт, кот. должен/не должен регистрироваться; договор - обязательство? применительно к вопросу в обзоре имелось ввиду походу договор сделка
а применительно к вопросу инициатора ветки - имхо, неважно (и то и другое правильно, если оно по воле сторон и после продления срока аренды), т.к. для возникновения субаренды (в свете позиции ВАС) нужен новый юр факт - сделка - а пролонгация оно или новый договор тут не имеет значения (это если грубо)
#13
Отправлено 12 October 2004 - 21:44
Здравствуйте, коллеги!
Вот нашел по Поиску сходную тему…
Ситуация: договор аренды недвижки заключен на неопределенный срок. На основании договора аренды заключен договор субаренды, также на неопределенный срок.
Пункт п. 1 ст. 618 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Это понятно и логично.
Но далее:
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договор аренды расторгается (там обычное условие о предупреждении за месяц), как может субарендатор реализовать свое право на заключение договора аренды? В смысле, в пределах какого «оставшегося срока субаренды»?
Вот до кучи оригинальная позиция суда:
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
И второй вопрос: норма п. 1 ст. 618 ГК РФ очевидно диспозитивная, поскольку «иное» может быть предусмотрено договором аренды. Но что «иное» можно предусмотреть в случае досрочного прекращения договора аренды? То, что досрочное прекращение договора аренды НЕ влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды? Но в этом случае договор субаренды будет существовать фактически без арендодателя (арендатора по основному договору аренды), поскольку он выбыл из основного договора аренды вследствие прекращения этого самого договора аренды! Что это за странная конструкция?
Вот нашел по Поиску сходную тему…
Ситуация: договор аренды недвижки заключен на неопределенный срок. На основании договора аренды заключен договор субаренды, также на неопределенный срок.
Пункт п. 1 ст. 618 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Это понятно и логично.
Но далее:
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договор аренды расторгается (там обычное условие о предупреждении за месяц), как может субарендатор реализовать свое право на заключение договора аренды? В смысле, в пределах какого «оставшегося срока субаренды»?
Вот до кучи оригинальная позиция суда:
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
И второй вопрос: норма п. 1 ст. 618 ГК РФ очевидно диспозитивная, поскольку «иное» может быть предусмотрено договором аренды. Но что «иное» можно предусмотреть в случае досрочного прекращения договора аренды? То, что досрочное прекращение договора аренды НЕ влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды? Но в этом случае договор субаренды будет существовать фактически без арендодателя (арендатора по основному договору аренды), поскольку он выбыл из основного договора аренды вследствие прекращения этого самого договора аренды! Что это за странная конструкция?
Сообщение отредактировал Roman: 12 October 2004 - 21:49
#14
Отправлено 12 October 2004 - 22:20
Roman
Мне кажется, что п. 1 ст. 618 ГК РФ следует толковать как норму НЕобязывающего характера. В ней говорится о том, что прекращение договорных отношений арендатора и субарендатора (субаренды) позволяет субарендатору инициировать офферту перед арендодателем по заключению договора аренды. Вместе с тем, мы не сталкиваемся со случаем обязательного заключения договора из закона. В этой норме есть лишь разъяснение для субарендатора о его возможностях в связи с прекращением аренды и, соответственно, субаренды.
Что касается вопроса о бессрочности, то думаю, что субарендатор не сможет претендовать на новую аренду вообще. Пункт 1 ст. 618 говорит лишь (опять таки, как мне кажется) о договорах с определенным сроком.
Мне кажется, что п. 1 ст. 618 ГК РФ следует толковать как норму НЕобязывающего характера. В ней говорится о том, что прекращение договорных отношений арендатора и субарендатора (субаренды) позволяет субарендатору инициировать офферту перед арендодателем по заключению договора аренды. Вместе с тем, мы не сталкиваемся со случаем обязательного заключения договора из закона. В этой норме есть лишь разъяснение для субарендатора о его возможностях в связи с прекращением аренды и, соответственно, субаренды.
Что касается вопроса о бессрочности, то думаю, что субарендатор не сможет претендовать на новую аренду вообще. Пункт 1 ст. 618 говорит лишь (опять таки, как мне кажется) о договорах с определенным сроком.
#15
Отправлено 13 October 2004 - 00:12
Р.Дмитриев
Как меня учили, норма права - это правило поведения общеобязательного характера.
Исходя из этого, не совсем понятно, что такое норма "НЕобязывающего характера"...
Ну...
Опять же из теории: праву кредитора должна корреспондировать обязанность должника (в данном случае - заключить договор). Соответственно, я думаю, субарендатор в принципе вправе понудить арендодателя к заключению договора аренды.
Откуда это следует? 610-я применительно к договору, заключенному на неопределенный срок, никаких особенностей (кроме процедуры расторжения) не устанавливает.
Вопрос собственно в чем: применимо ли правило о возможности субарендатора требовать заключения с ним в подобной ситуации договора аренды с арендодателем на оставшийся (неопределенный) срок договора аренды?
п. 1 ст. 618 ГК РФ следует толковать как норму НЕобязывающего характера.
Как меня учили, норма права - это правило поведения общеобязательного характера.
Исходя из этого, не совсем понятно, что такое норма "НЕобязывающего характера"...
позволяет субарендатору инициировать офферту перед арендодателем по заключению договора аренды.
Ну...
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Опять же из теории: праву кредитора должна корреспондировать обязанность должника (в данном случае - заключить договор). Соответственно, я думаю, субарендатор в принципе вправе понудить арендодателя к заключению договора аренды.
Пункт 1 ст. 618 говорит лишь (опять таки, как мне кажется) о договорах с определенным сроком.
Откуда это следует? 610-я применительно к договору, заключенному на неопределенный срок, никаких особенностей (кроме процедуры расторжения) не устанавливает.
Вопрос собственно в чем: применимо ли правило о возможности субарендатора требовать заключения с ним в подобной ситуации договора аренды с арендодателем на оставшийся (неопределенный) срок договора аренды?
#16
Отправлено 22 April 2005 - 18:53
рпредлагаю вернуться к вопросу Roman
Что такое это ИНОЕ? Прекращение договора субаренды при прекращении договора аренды с лишением субарендатора заключить договор аренды на оставшийся срок?
Тогда может получиться классная ситуация с "киданием" субарендатора по сговору между арендатором и арендодателем.
Был, к примеру, договор аренды. В соответствии с ним заключен договор субаренды. Впоследствии арендатор и аредодатель вносят изменения в договор аренды - "при расторжении договора аренды по любым основаниям договоры субаренды прекращаются, а субарендатор не имеет права требовать заключения договоров аренды на оставшийся срок". (
Потом арендатор и арендодатель подписывают соглашение о расторжении договора. Арендодатель предлагает субарендатору - выселяйся!
Допустим, дело доходит до суда - арендодатель подает иск о выселении субарендатора, субарендатор о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
Арендатель ссылается на на п.1.ст. 618 ГК РФ - и говорит, вот я заключил соглашение - это иное условие договора.
А субарендатор будет ссылаться на п. 3 ст. 308 ГК, мол, обязательство не создает обязанностей для лиц в, нем не участвующих в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях предусмотренных законом, правовыми актами обязательство может создавать для третьих лиц ПРАВА в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Так вот какая позция перетянет? Если исходить из революционной правосознательности, пожалуй, суд пожалеет субарендатора и поддержит его позицию. (Причем результат будет одинаков - вне зависимости было ли оговорена ситуация с прекращением договора субаренды непосредственно в договоре аренды или она потом внесено - дополнительным соглашением).
Любопытно было бы узнать ваше мнение. Обсудим, и будем /не будем субарендаторов "кидать"
что «иное» можно предусмотреть в случае досрочного прекращения договора аренды? То, что досрочное прекращение договора аренды НЕ влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды? Но в этом случае договор субаренды будет существовать фактически без арендодателя (арендатора по основному договору аренды), поскольку он выбыл из основного договора аренды вследствие прекращения этого самого договора аренды! Что это за странная конструкция?
Что такое это ИНОЕ? Прекращение договора субаренды при прекращении договора аренды с лишением субарендатора заключить договор аренды на оставшийся срок?
Тогда может получиться классная ситуация с "киданием" субарендатора по сговору между арендатором и арендодателем.
Был, к примеру, договор аренды. В соответствии с ним заключен договор субаренды. Впоследствии арендатор и аредодатель вносят изменения в договор аренды - "при расторжении договора аренды по любым основаниям договоры субаренды прекращаются, а субарендатор не имеет права требовать заключения договоров аренды на оставшийся срок". (
Потом арендатор и арендодатель подписывают соглашение о расторжении договора. Арендодатель предлагает субарендатору - выселяйся!
Допустим, дело доходит до суда - арендодатель подает иск о выселении субарендатора, субарендатор о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.
Арендатель ссылается на на п.1.ст. 618 ГК РФ - и говорит, вот я заключил соглашение - это иное условие договора.
А субарендатор будет ссылаться на п. 3 ст. 308 ГК, мол, обязательство не создает обязанностей для лиц в, нем не участвующих в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях предусмотренных законом, правовыми актами обязательство может создавать для третьих лиц ПРАВА в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Так вот какая позция перетянет? Если исходить из революционной правосознательности, пожалуй, суд пожалеет субарендатора и поддержит его позицию. (Причем результат будет одинаков - вне зависимости было ли оговорена ситуация с прекращением договора субаренды непосредственно в договоре аренды или она потом внесено - дополнительным соглашением).
Любопытно было бы узнать ваше мнение. Обсудим, и будем /не будем субарендаторов "кидать"
#17
Отправлено 23 May 2011 - 18:55
в моем случае договор субаренды заключен и на срок, больший, чем указано в договоре аренды, и заключен на срок, равный году. Договор аренды по истечении его срока пролонгировался и является действительным. мне нужно признать ничтожным договор субаренды.
Заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
А если договор аренды был продлен?
По сути получается противоречие. Договор аренды пролонгирован, что приравнивается к заключению нового договора (. 31 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. 31 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66) , а договор субаренды, если следовать логике (договор окончен, а субарендатор продолжает пользоваться помещением, договор считается заключенным на неопределенный срок).
Заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
А если договор аренды был продлен?
По сути получается противоречие. Договор аренды пролонгирован, что приравнивается к заключению нового договора (. 31 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. 31 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66) , а договор субаренды, если следовать логике (договор окончен, а субарендатор продолжает пользоваться помещением, договор считается заключенным на неопределенный срок).
#18
Отправлено 23 May 2011 - 19:34
Субаренда строится исходя из отношений между Арендатором и Арендодателем.
Документом, подтверждающим эти отношения является договор аренды.
То, что один договор аренды меняется на другой - не обозначает прекращения таких отношений, меняются только основания.
Так, например, если в процессе договора аренды у Собственника меняется свидетельство о собственности - это не обозначает прекращения договора аренды, просто в договор аренды вносят сведения об изменении правоустановки.
Тут ситуация аналогичная.
Замена одного правоустанавливающего документа на другой (старого договора аренды на новый) не обозначает прекращения или невозможности пролонгации договора субаренды.
Надо просто в соглашении о продлении указать на изменение правоустановки, то что раньше Арендатор имел право сдавать в субаренду на основании старого договора аренды, а теперь, в связи с тем, что он перезаключил старый договор аренды на новый стороны считают что не прерываются и не исчезают основания для субаренды и пролонгируют договор субаренды.
Как то так.
Имхо.
Документом, подтверждающим эти отношения является договор аренды.
То, что один договор аренды меняется на другой - не обозначает прекращения таких отношений, меняются только основания.
Так, например, если в процессе договора аренды у Собственника меняется свидетельство о собственности - это не обозначает прекращения договора аренды, просто в договор аренды вносят сведения об изменении правоустановки.
Тут ситуация аналогичная.
Замена одного правоустанавливающего документа на другой (старого договора аренды на новый) не обозначает прекращения или невозможности пролонгации договора субаренды.
Надо просто в соглашении о продлении указать на изменение правоустановки, то что раньше Арендатор имел право сдавать в субаренду на основании старого договора аренды, а теперь, в связи с тем, что он перезаключил старый договор аренды на новый стороны считают что не прерываются и не исчезают основания для субаренды и пролонгируют договор субаренды.
Как то так.
Имхо.
#19
Отправлено 23 May 2011 - 23:55
спасибо за овет. но уже никаких доп. соглашений не будет. отношения прекратились и хотелось бы признать договор субаренды, заключенный сроком на один год, незаключенным
#20
Отправлено 24 May 2011 - 12:29
п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66: Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
#22
Отправлено 05 September 2011 - 14:00
Удачно набрел на тему.
У нас такая ситуация. Есть договор аренды на определенный срок, прошедший государственную регистрацию. И к нему есть договор субаренды на тот же срок.
Когда срок действия основного договора истек, стороны не стали прекращать отношения, а возобновили их в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ: арендатор внес плату, арендодатель ее принял, все по устному согласию.
Остается договор субаренды.
Выше коллеги приводили пример, содержащийся в п. 20 Информационного письма ВАС РФ от от 11.01.2002 № 66, из которого следовало, что коль скоро договор аренды прекратил действие, то и договор субаренды прекращается. Но там, по-видимому, стороны не предприняли никаких действий, направленных на возобновление договора аренды на неопределенный срок. А здесь - наоборот.
Правильно ли я понимаю, что если 01.09.2011 - последний день действия договора аренды (и соответственно субаренды), а 02.09 арендатор продолжает как ни в чем не бывало пользоваться имуществом и не гонит субарендатора, который тоже чувствует себя спокойно, то не только договор аренды возобновляется на неопределенный срок, но и договор субаренды?
Нет, мне-то все понятно, но бухгалтерия тычет пальцем в пункт договора субаренды о сроке действия и требует либо подписать акт возврата субарендованного имущества, либо предъявить допсоглашение о продлении субаренды. Без этого они отказываются проводить деньги и еще что-то. Ссылки на ч. 2 ст. 621 ГК РФ не проходят: им бумагу подавай.
Из-за чего весь сыр-бор.
По-хорошему, надо продлить договоры аренды и субаренды на определенный срок. Поскольку оба договора прошли регистрацию, то и ДС нужно регистрировать. Но поскольку процесс регистрации у нас длится фактически 1-2 месяца, то получается, что эти два месяца у нас вообще не будет никакого договора или ДС. Т.е. основной договор прекратит срок действия, а ДС к этому времени еще не будет заключен. Вакуум. Как-то так.
Вот и решили продлить договоры на неопределенный срок (благо регистрации не требует), а потом через ДС изменить срок на определенный.
Или можно сейчас сдать на регистрацию ДС, в котором прописать, что оно применяется к отношениям сторон, возникшим ДО его регистрации? Но все равно: на каком основании мы будем пользоваться имуществом до регистрации ДС?
Короче, запутался я.
У нас такая ситуация. Есть договор аренды на определенный срок, прошедший государственную регистрацию. И к нему есть договор субаренды на тот же срок.
Когда срок действия основного договора истек, стороны не стали прекращать отношения, а возобновили их в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ: арендатор внес плату, арендодатель ее принял, все по устному согласию.
Остается договор субаренды.
Выше коллеги приводили пример, содержащийся в п. 20 Информационного письма ВАС РФ от от 11.01.2002 № 66, из которого следовало, что коль скоро договор аренды прекратил действие, то и договор субаренды прекращается. Но там, по-видимому, стороны не предприняли никаких действий, направленных на возобновление договора аренды на неопределенный срок. А здесь - наоборот.
Правильно ли я понимаю, что если 01.09.2011 - последний день действия договора аренды (и соответственно субаренды), а 02.09 арендатор продолжает как ни в чем не бывало пользоваться имуществом и не гонит субарендатора, который тоже чувствует себя спокойно, то не только договор аренды возобновляется на неопределенный срок, но и договор субаренды?
Нет, мне-то все понятно, но бухгалтерия тычет пальцем в пункт договора субаренды о сроке действия и требует либо подписать акт возврата субарендованного имущества, либо предъявить допсоглашение о продлении субаренды. Без этого они отказываются проводить деньги и еще что-то. Ссылки на ч. 2 ст. 621 ГК РФ не проходят: им бумагу подавай.
Из-за чего весь сыр-бор.
По-хорошему, надо продлить договоры аренды и субаренды на определенный срок. Поскольку оба договора прошли регистрацию, то и ДС нужно регистрировать. Но поскольку процесс регистрации у нас длится фактически 1-2 месяца, то получается, что эти два месяца у нас вообще не будет никакого договора или ДС. Т.е. основной договор прекратит срок действия, а ДС к этому времени еще не будет заключен. Вакуум. Как-то так.
Вот и решили продлить договоры на неопределенный срок (благо регистрации не требует), а потом через ДС изменить срок на определенный.
Или можно сейчас сдать на регистрацию ДС, в котором прописать, что оно применяется к отношениям сторон, возникшим ДО его регистрации? Но все равно: на каком основании мы будем пользоваться имуществом до регистрации ДС?
Короче, запутался я.
#23
Отправлено 05 September 2011 - 18:59
Да нет тут никакого вакуума.
Как обычно с арендой - возникает трудность восприятия жизни со стороны бухгалтерии, которая как тут появляется в афоризмах, - победа математики над разумом
Так что побеждать нужно их, а не договор субаренды.
В остальном почти без разницы, заключите ли ДС после продления договора. Либо укажите на его распространение на ранее сложившиеся отношения. Все это можно сделать.
Как обычно с арендой - возникает трудность восприятия жизни со стороны бухгалтерии, которая как тут появляется в афоризмах, - победа математики над разумом
Так что побеждать нужно их, а не договор субаренды.
В остальном почти без разницы, заключите ли ДС после продления договора. Либо укажите на его распространение на ранее сложившиеся отношения. Все это можно сделать.
#24
Отправлено 13 September 2011 - 02:53
Конечно, он незаключенный, так как не зарегистрирован и не может быть зарегистрирован, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее года, регистрации не подлежит:спасибо за овет. но уже никаких доп. соглашений не будет. отношения прекратились и хотелось бы признать договор субаренды, заключенный сроком на один год, незаключенным
договор субаренды заключен и на срок, больший, чем указано в договоре аренды, и заключен на срок, равный году
#25
Отправлено 14 September 2011 - 11:43
Конечно, он незаключенный, так как не зарегистрирован и не может быть зарегистрирован, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее года, регистрации не подлежит:
спасибо за овет. но уже никаких доп. соглашений не будет. отношения прекратились и хотелось бы признать договор субаренды, заключенный сроком на один год, незаключеннымдоговор субаренды заключен и на срок, больший, чем указано в договоре аренды, и заключен на срок, равный году
вроде бы убедила судью про незаключенность, вынесено решение. по коммуналке отбили 120 тыс. (им отказано), мы взыскали 47 тыс переплаты по коммуналке по встречному иску. мотивировки еще не видела.
но решением я не довольна все равно, т.к. помещение было освобождено раньше, чем подписан акт-приема передачи. получается помещением не пользовались, а платить надо. а арендодатель сам не хотел принимать помещения. приложены доказательства, которые не учтены.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
