Сообщений в теме: 267

[Zizeron]

Привет!
В середине 90х один юрик строил дом в качестве заказчика-застройщика. При этом на все квартиры он заключил ДДУ и дольщики выплатили ему 100% стоимости квартиры. Через некоторое время юрик банкротится, дом возведен примерно на 80%. После банкротства все дольщики собираются и в суде подтверждают свое право на долю в общей долевой собственности на незаконченный строительством жилой дом (формулировка суда). Затем большинство из них для организации достройки дома и последующего его обслуживания образуют ТСЖ, которое получает вновь права заказчика, оформляет на себя землю и заключает договор на достройку cо строительной организацией. Однако часть дольщиков не стали вступать в ТСЖ и отказываются оплачивать расходы по достройке. Но дом все равно был построен и сейчас будет вводиться.
Мне надо защитить интересы строительной организации. Каким образом можно заставить физиков-дольщиков оплатить стоимость достройки? Ведь с ними никаких правоотношений ни у ТСЖ, ни у строительной организации нет. Я подумываю над вариантом уменьшения через суд доли неплательщиков в объекте – ведь их доля, зафиксированная в суде, была в незавершенном объекте, на сегодня объект изменился в стоимостном и натуральном выражении, а т.к. они не платили, то их доля должна уменьшиться.

[kuropatka]

Zizeron
Я думаю, что тут надо пробовать взыскать эту стоимость через неосновательное обогащение, и возможно - действия в чужом интересе без поручения. Но перспективы радужными не назвал бы...

Я подумываю над вариантом уменьшения через суд доли неплательщиков в объекте

На каком основании-то вы собираетесь умалять их право собственности? Попробуйте нормативно обосновать...

[Lubek]

На каком основании-то вы собираетесь умалять их право собственности?

Ну пока что речь не идет о праве собственности дольщиков, не вступивших в ТСЖ, они же только "подтвердили свое право на долю в общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом". Причем суд благоразумно не указал размер этой доли! И это есть хорошо.
Почему строительная организация грузится проблемами ТСЖ? У вас же договор с ними на достройку дома, а они вам только обещают платить? Денежные средства получайте (или взыскивайте) только с ТСЖ. А вот когда оно реально понесет расходы ЗА других дольщиков-не членов ТСЖ, тогда они и будут встречаться в суде: одни - по взысканию понесенных расходов, другие - по признанию права собственности.

[Zizeron]

Суд долю определил в процентах (а сделал это просто – была справка проектного института, о том, что в доме столько то квартир, и что 1-комнатная квартира это 42,12 кв.м., что соответствует доле в 1,217% во всем доме, аналогично расписаны 2-3-4-комнатные квартиры). Таким образом, если лицо оплатило 100% стоимости 1-комнатной квартиры – значит, посчитал суд, оно обладает долей в незавершенке, составляющей 1,217%. И так по каждому дольщику.

Почему мы печемся о проблемах ТСЖ? Дело в том, что одна из наших компаний также является членом ТСЖ и имеет право на половину квартир в доме. По сути это мы организовали ТСЖ с целью достройки. И несложно доказать, что расходы по достройке в части квартир неплательщиков произвел дольщик – наша компания. Долю их я собираюсь уменьшить на основании п.3 ст.245 ГК: «участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.» Т.е. дольщик (наша компания) подает иск об определении (увеличении) доли в ОДС в связи с изменением объекта в котором ранее была определена доля и с учетом осуществленных неотделимых улучшений. И в этом же иске - о соответствующем уменьшении долей неплательщиков.

[Lubek]

на сегодня объект изменился в стоимостном и натуральном выражении

.
При применении п. 3 ст. 245 ГК встанет вопрос о том, был ли соблюден "установленный порядок использования общего имущества", что означает - "по соглашению всех ее участников (246, 247 ГК). На мой взгляд, надо сдать дом в эксплуатацию с документами на ТСЖ и регистрировать права собственность на ДРУГОЙ ) объект(законченный строительством жилой дом в отличие от незаконченного строительством), вернее, на конкретные квартиры в этом объекте (будут зарегистрированы права доплативших дольщиков и ТСЖ-в части квартир дольщиков не вступивших в ТСЖ). А вот тогда дольщики, ушедшие в отказ, захотят признать право собствености каждый на свою квартирку в новом объекте, а без возмещения расходов ТСЖ по достройке это вряд ли возможно. (Выдох)
Хотелось бы узнать, чего я не учла...

[Zizeron]

Смысл больше не в уменьшении их доли, а в увеличении нашей. В результате их доля не будет соответствовать целой квартире, а лишь ее части. В этом случае надо на каждую такую квартиру регистрировать ОДС (наша компания и неплательщик), что естественно их не устроит и может при этом они согласятся добровольно. Если нет, то мы, получив долю в ОДС на квартиру на основании ст.252 ГК в связи с невозможностью выдела доли в натуре будем требовать компенсации ее стоимости. Тут что-то не так?

Lubek, меня смущает здесь только одно: а какие основания у ТСЖ регистрировать эти квартиры на себя? Даже, допустим ТСЖ само, своими средствами достроило бы дом в части квартир неплательщиков (это еще пока можно устроить, т.к. учет и ТСЖ и компании-дольщика в наших руках)?

У нас есть один механизм давления: т.к. «пакет застройщика» в регпалату понесет ТСЖ то без справки о полном взаиморасчете ПС им не зарегистрировать. Однако в этом случае они, получив отказ регпалаты зарегистрировать ПС, обжалуют его суде, а там представят судебный акт о том, что в этом доме у них такая то доля, а суды у нас защищают физлиц.
Насчет действий в чужом интересе без поручения, мне кажется все застопорится на том, что они будут упорно стоять на том, что не одобряли и не одобряют такх действий, мол, зачем вы нашу квартиру достраивали, вас никто не просил.
А насчет неосновательного обогащения - я правильно понимаю, что тут это можно применить как минимум после того, как они зарегистрируют на себя ПС на квартиру?

[sten]

Право собственности на незавешёнку вам зарегистрировать не удасться в любом случае, хотя проекты законов о таком решении подобной ситуации уже есть.
Банкотство - сильная вещь. Если не откажетесь от иска, то получите от присуждённой суммы фиг цылых ноль десятых рублей.
А ещё вариант для банкрота-застройщика внести недостроенный дом в общую конкурсную массу, и тогда все дольщики всё-равно будут "курить бамбук". Но пока в нашем регионе практика идёт по пути передачи недостроя новому застройщику. Он хоть и будет требовать доплаты, но квартиру всё-таки передаст.

Я подаю иск на расторжение договора, возврат денег и выскание неустойки по закону "О ЗПП".

Кто же это вас, "юный юрист" надоумил совершить такую величайшую глупость! Если уж и идёте в суд, то требовать надо не "возврат денег", а "возмещение убытков". А с вашей формулировкой суд присудил вам сумму которую вы внесли по договору (2002 год!!!!).
Мдя...

[Rebekka]

А с вашей формулировкой суд присудил вам сумму которую вы внесли по договору (2002 год!!!!).

почему глупость-то? убытки надо еще доказать, а автор, обратите внимание, неустойку заявил.
все правильно сделал.

[sten]

Rebekka
, при всём уважении к вам - п.3 ст. 393 ГК.

А неустойку можно заявлять и без расторжения договора.

[sten]

Заколебешься доказывать какие цены сложились в нашем регионе на момент вынесения решения)

Рыночная оценка объекта недвижимости? Легко. пять дней, сто баксов. Никаких проблем. (По крайней мере в СПб).

Ведь если у меня останется денежное требование и компания обанкротится, а достраивать будут другие я точно ничего не получу.

Совершенно верно.

Я хотел получить назад свои деньги, чтоб купить готовое жилье.

Сорри, из какого вы города? По стране цены возрасли от 100 до 500%!

Только вот как бы закрепить невозможность продажи моей части в этой стройки на сторону?

Эт вы про "двойную" подажу? Дык никак её не "закрепить". А вообще в ГК есть масса статей о недействительности сделок.

[Jazzanova]

не люблю сообщать грустные новости...
а вообщето ваш вопрос следует пояснить...банкротство разделено на процедуры...о какой процедуре банкроства идет речь...?

[Feanor]

А вы непосредственно с застройщиком в правоотношения вступали? С ним договор заключали? Если да, то в случае подачи заявления в суд о признании застройщика банкротом, вам будет нужно посчитать причиненные ненадлежащим исполнением обязательства убытки и потребовать их возмещения. Вы будете кредитором третей очереди. Если срок исполнения обязательства наступит после принятия заявления о признании должника банкротом, то можете заявить требование на стадии внешнего управления, может удовлетворят как текущее, то есть во внеочередном порядке.

[nick_ruller]

Надеюсь не ошибся веткой.
Я заключил договор инвестирования в строительство подземного гаража. После окончания строительства и сдачи гаражей мне должны передать его в собственность - по сути договор является договором подряда. Но застроищик скоро станет банкротом. Хотя он им ещё не объявлен, но расплачиваться им нечем и заключитать мировое с ним тоже никто не будет.
Гаражи гос.приемку (или типа того) не прошли (т.е. эксплуатировать их нельзя). Вообще они достроены, но сдавать их не хотят. Я (и другие "вкладчики") подал иск о выделении моей доли и признании за мной право на это долю, тобишь иск о признании права.
Если тут подводные камни и какие? Буду рад другой информации по этой теме: практика, законы и т.д.

[nick_ruller]

Нам ещё предложили создать потребительский кооператив (гаражный) и застройщик не против передать на его баланс гаражи. Но как правильно это сделать, что бы их не отняли потом. Насколько я знаю просто передать (дарение) нельзя.

[nick_ruller]

Ещё вопрос: если каждый получит долю в общей собственности по решению суда, То после гос.регистрации гаражей можно ли требовать признания права собственности на конкретный гараж?

[Fugu]

Для начала надо зарегистрировать право собственности на недостроенный строительством объект недвижимого имущества.

[Змеев]

nick_ruller

подал иск о выделении моей доли и признании за мной право на это долю

Есть подозрение, что Ваш договор, равно как и иные ДДУ, не предусматривает возникновения доли в праве на незавершенку. Посему - иск отказной.
Признать право на конкр. машиноместо до сдачи объекета госкомиссии невозможно.

Теоретически, если бы Вы с другими обманутыми дольщиками создали некое юрлицо, уступив ему свои права по ДДУ (с согласия застройщика), и это лицо заключило бы с застройщиком кое-какое соглашение, право на недострой можно было бы признать за этим вновь созданным лицом.

Однако боюсь, что пока то да се, кредиторы активизируются и хакнут застройщика.

[nick_ruller]

Т.е. после гос. регистрации я могу идти в суд и требовать признания права на конкретный гараж?

[Fugu]

После регистрации права собственности с данным комплексом можно совершить сделку (купли-продажи, внесение в УК и др.)

[Змеев]

nick_ruller

Гаражи гос.приемку (или типа того) не прошли

и, судя по фабуле, при нынешнем застройщике уже не пройдут. Соответственно, с большой долей вероятности, объект незавершенки уйдет с торгов (Кстати, в каком городе дело происходит и на каком праве принадлежит земля застройщику. Если аренда - сколько лет.).

А у вас останется обязательственное право к застрйощику-банкроту. Далее - см. ст. 398 ГК РФ.

Возможно исключение, если новый собственник недостоя (или новый застройщик) надумает (или ему настойчиво порекомендуют) учесть интересы дольщиков.

И еще вопрос: когда застройщиком получено разрешение на строительство?