Сообщений в теме: 106

[pivalex]

Доброе время суток коллеги!

Хочу обрести понимание следующего вопроса

Есть заложенное недвижимое имущество в обеспечение кредитных обязательств.
Рыночная стоимость имущества - 100 000 000 рублей
Кредитное обязательство - на 10 000 000 рублей
Залоговая стоимость имущества - 15 000 000 рублей.

Приходит время Ч – обращаем взыскание на заложенное имущество

Вопросы:

1. Какая стоимость для начальных торгов будет принята судом, если залогодатель скажет, что не согласен с первоначальной оценкой имущества в 15 000 000 рублей?
2. Если на основании определения суда будет проведена экспертиза, которая скажет, что рыночная стоимость имущества – 100 000 000 рублей, будет ли обязательно, что на торги имущество будет выставлено по этой цене?
3. Если по начальной цене оценки (100 000 000) рублей торги не состояться дважды, и банку предложат забрать со снижением цены на 25 процентов, (останется 75 000 000 рублей ), должен ли банк в этом случае выплатить разницу между кредитным обязательством и стоимостью имущества залогодателю?

[Ludmila]

Саш, привет!

1. Какая стоимость для начальных торгов будет принята судом, если залогодатель скажет, что не согласен с первоначальной оценкой имущества в 15 000 000 рублей?

Будет принята та, которую назначит суд.
Судебная практика исходит (на мой взгляд, неправильно) из того, что в таком случае должна устанавливаться рыночная стоимость. Хотя я лично думаю, что должна была бы устанавливаться рыночная ликвидационная стоимость, а она может существенно отличатьяс от просто рыночной.
Устанавливаться будет или на основании отчёта независимого оценщика, или на основании заключения экспертизы.

2. Если на основании определения суда будет проведена экспертиза, которая скажет, что рыночная стоимость имущества – 100 000 000 рублей, будет ли обязательно, что на торги имущество будет выставлено по этой цене?

Да, конечно.
Да, эта цена будет установлена в решении суда в качестве начальной продажной цены. Если, конечно, ты не оспоришь эту цену, представив заключение другой экспертизы, отчёт оценщика и т.д. Тогда может быть назначена и иная цена (напр., на основании ещё одной экспертизы).
По поводу отчёта оценщика - учти, что он действителен в течение полугода.

3. Если по начальной цене оценки (100 000 000) рублей торги не состояться дважды, и банку предложат забрать со снижением цены на 25 процентов, (останется 75 000 000 рублей ), должен ли банк в этом случае выплатить разницу между кредитным обязательством и стоимостью имущества залогодателю?

Добавлено в [mergetime]1142316498[/mergetime]
Да, конечно, должен будет вернуть разницу.

[pivalex]

получается, что если берешь достаточног неликвидное недвижимое имущество и знаешь что его сможешь продать реально за цену ниже рыночной, то забрав здание себе, ты выплатишь разницу залогодателю, хотя потом по рыночной цене продать его и не сможешь??

[Ludmila]

что если берешь достаточног неликвидное недвижимое имущество

А зачем брать неликвидное имущество?
И что ты понимаешь под неликвидным - имущество повреждено, сильно изношено и т.п., или обременения какие-то (аренда на 99 лет за 1 руб. в год), или с ограниченным рынком?

знаешь что его сможешь продать реально за цену ниже рыночной

А что ты в таком случае понимаешь под рыночной стоимостью? Рыночная стоиомость определяется с учётом всех факторов, влияющих на его цену. И исходя из этого и определяется рыночная стоимость данного конкретного имущества.

[pivalex]

расскажу
есть завод в тульской области - по оценке стоит 15 000 000
реально с учетом его место расположения, профиля работы и т.п. стоит 2 000 000 рублей.

понятно берем по залоговой стоимости скажем на 10 000 000 рублей из расчета оценки.

как потом с ним быть с учетом такой большой первоначальной оценки?

[Ludmila]

как потом с ним быть с учетом такой большой первоначальной оценки?

Переоценивать в суде - либо получить новый отчёт оценщика, либо провести экспертизу на предмет оценки.
При этом учитывать, что для данного объекта вряд ли может устанавливаться РЫНОЧНАЯ стоимость.
Думаю, нужно настаивать на том, что должна определяться рыночная ликвидационная стоимость + стоимость объекта оценки с ограниченным рынком.
Т.е. определять цену с учётом уменьшенного срока экспозиции (по сравнению с нормальным сроком экспозиции) и ограниченности рынка.

[Vitalik]

pivalex
в суде занижать тебе стоимость нуно.
именно суд и определит стоимость...от которой и начнете плясать

[Legal Eagle]

Мне вот поэтому всегда было интересно, нафига вообще при заключении залога надо указывать

Рыночная стоимость имущества - 100 000 000 рублей

Залоговая стоимость имущества - 15 000 000 рублей.

[Ludmila]

Мне вот поэтому всегда было интересно, нафига вообще при заключении залога надо указывать

Чтобы резервы на потери по ссудам поменьше создавать... Типа всё обеспечено - и кредит, и сумма процентов, и всё прочее...

[Ludmila]

Если залоговая стоимость 15.000.000, то и плясать нужно от нее.

Где это сказано?
Обычно "пляшут" от оценки по договору, но только если ни одна из сторон не возражает протиив этой оценки. В данном случае возражает залогодержатель.

Обычно в договоре указывается (как в законе), что стоимость предмета ипотеки покрывает само "тело кредита", проценты, судебные издержки, штрафы и другие санкции. Если так, то что иначе? Стороны подписались под этой суммой.

Не путайте размер обеспечиваемого обязательства, оценку предмета ипотеки по договору и начальную продажную стоимость, это разные вещи!!!
И укажите, пожалуйста, где написано, что раз "стороны подписались под этой суммой" (какой, кстати, суммой?), то не может быть установдена иная начальная продажная цена?

рыночная стоимость указывается на основании ст.333 (прим.какой забыл),

Какой статьи? Статьи чего? Уголовного кодекса?
И причём тут нотариальное удостоверение? Что общего между суммой, которую берёт нотариус за нотариальное удостоверение договора, и начальной продажной ценой?
И не путайте рыночную стоимость, рыночную ликвидационную стоиомсть и стоимость имущества с ограниченным рынком сбыта.

[pivalex]

спасибо Люда!

[Ludmila]

Читайте судебную практику.

Читала, много всякой судебной практики читала, и что?
Если хотите, давайте читать эту практику вместе.
Сначала это.

В п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано следующее. «Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.
Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.
По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.
При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.
Согласно требованиям статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 65 АПК РФ 2002 г.)(*) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.
Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге».

Потом это.

Аналогичные выводы содержались в Постановлении ФАС СЗО от 13 января 2005 г. № А56-25483/04: «Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался положениями пунктов договора, содержащими оценку предмета ипотеки. В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано. Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд необоснованно не принял в качестве доказательства отчет закрытого акционерного общества "Руст".
Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Таким образом, если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге».

Потом это.
ФАС ЗСО в Постановлении от 10 августа 1999 г. N Ф04/1624-352/А70-99 указал: «По мнению заявителя жалобы, обращение взыскания на его имущество является незаконным… в нарушение статьи 54 названного Закона начальную продажную стоимость суд определил в сумме 680 000 рублей, тогда как по соглашению сторон имущество оценено в сумме 985 000 рублей.
Представитель истца возразил против требований ответчика, считая решение и дополнительное решение суда соответствующими нормам материального и процессуального права. Что касается начальной продажной цены, то представитель истца пояснил, что примененная судом цена объекта ипотеки является рыночной и определена БТИ города Тюмени на основании запроса ответчика по состоянию на день принятия решения. Поэтому, по мнению представителя истца, вышеназванная стоимость является наиболее оптимальной и указана судом в решении правильно.
Инвентаризационная оценка закладываемого имущества составляет 222 490,55 рублей. Стороны оценили закладываемое имущество в сумме 985 000 рублей. Право аренды земельного участка оценено сторонами в сумме 15 000 рублей. Общая сумма закладываемого имущества и права составляет 1 000 000 рублей.
В силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.98 г. начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Материалы дела не содержат соглашение залогодателя и залогодержателя о начальной продажной цене заложенного имущества. Указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является начальной продажной ценой заложенного имущества, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки.
Следовательно, при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене заложенного имущества и несогласии ответчика с предложением истца о цене, основанном на заключении БТИ, арбитражный суд при установлении начальной продажной цены в сумме 680 000 рублей действовал в рамках Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, обжалуемые решение и дополнительное решение приняты судом с соблюдением норм материального и процессуального права, являются законными и обоснованными».

Аналогичные выводы были сделаны ФАС ПО в Постановлении от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4: «Заявленный банком иск о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное имущество был удовлетворен судом 01.06.2000 г. по делу N 4375/2000-1, который обратил взыскание на заложенное имущество, но не установил его начальную продажную цену.
При указанных обстоятельствах судом правомерно установлена реальная розничная цена заложенного имущества на основании экспертного заключения. Договор ипотеки не является соглашением сторон о начальной продажной цене заложенного имущества, так как его оценка определяется по соглашению сторон в обеспечение выданного кредита.
Критерием оценки в данном случае является справка БТИ об инвентарной стоимости имущества.
Соглашения сторон о цене заложенного имущества в целях продажи его на торгах стороны не представили.
Поэтому судом законно и обоснованно установлена продажная цена.
Письмо залогодателя о согласии с требованием банка противоречит п.4 ст.37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как соглашение сторон по рассматриваемому вопросу должно составляться в установленном законом порядке в виде отдельного документа.
Правомерность позиции суда также подтверждается судебной арбитражной практикой.
П.6 обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражным судом норм ГК РФ о залоге (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. N 26), установлено, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе исполнительного производства.
Арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Цена земельного участка судом апелляционной инстанции определена правомерно, учитывая, что стоимостное выражение этого вида недвижимого имущества определяется не из рыночной стоимости, а из нормативной цены земельного участка, установленной Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам Саратовской области. П.1.6 договора ипотеки цена земельного участка установлена 235937 руб. по данным названного Комитета и сведений об изменении нормативной стоимости земли не имеется».

И вот это.

В Постановлении ФАС УО от 4 ноября 2003 г. N Ф09-881/03ГК указано: «Как следует из материалов дела, судом первой инстанции в предварительном заседании 10.07.2003 сторонам было предложено представить новые оценочные отчеты по определению рыночной цены автостоянки, поскольку судом установлено, что отчеты имеющиеся в материалах дела (от истца - отчет N 346-Э с оценкой 1030000 руб., от ответчика N 2/643-211205-01 с оценкой 2800000 руб.), не могут быть положены в основу оценки, так как составлены на январь 2001 и 22.08.2002 соответственно.
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку стороны не представили суду новые отчеты и не представили доказательств достижения соглашения о цене автостоянки, руководствуясь ст. 349, п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", произвел взыскание долга за счет заложенного имущества - одноэтажной закрытой автостоянки, установив начальную продажную цену для реализации заложенного имущества с публичных торгов в размере 2130000 руб., как согласованную сторонами в п.2.2 договора залога.
Суд кассационной инстанции считает, что судом перовой инстанции спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе исследования имеющихся в деле документов, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам».
Заметим, что в данном случае суд пробовал установить начальную продажную цену в ином размере, чем установленная договором ипотеки, но в связи с тем, что ни одна из сторон не представила действующий отчёт независимого оценщика, всё же установил цену в размере, определённом договором ипотеки.


Вы бы хоть какие-то доводы привели в обоснование своей позиции (например, нормы закона, только не того, который у Вас откуда-то взялся, а закона об ипотеке в действующей редакции, или судебную практику).

[Ludmila]

А это Вы к чему?

А Вы к чему писали про ст. 333 НЗ (неизвестного закона)?
Могу предположить, что Вы имели в виду госпошлину, взимаемую нотариусом при удостоверении договора ипотеки.
Тут нужно учитывать следующее.
Во-первых, при уплачивается нотариусу не госпошлина, а плата по нотариальному тарифу, устанавливаемому на основании Основ законодательства о нотариате.
Во-вторых, нотариус, как правило, исходит при исчислении платы по тарифу из оценки по договору. Правда, нотариус обычно требует ещё справку БТИ о стоимости помещений и в случае, если стоимость по справке БТИ больше, чем в договоре ипотеки, берёт плату, исходя из стоимости, указанной в справке БТИ.
В-третьих, правила взимания платы за нотариальное удостоверение договора не влияет на порядок определения начальной продажной цены и не исключают установления иной цены, чем в документах, из которых исходил нотариус при взимании нотариального тарифа.

Добавлено:
Блин, у меня такое ощущение, что я скоро свой комментарий по кускам выложу весь...

Сообщение отредактировал Ludmila: 16 March 2006 - 21:53

[RLaw]

Подниму тему

Есть договор ипотеки 2006 г. со следующими условиями:
1. Реализация предмет ипотеки, на который обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (на открытом аукционе) в порядке, предусмотренном законом.
2. Начальная продажная цена устанавливается в размере 100% залоговой стоимости

Сейчас, когда продлевается кредитный договор, банк предлагает установить начальную продажную цену в размеер 50% стоимости имущества согласно отчета оценщика.

Не могу взять в толк, зачем банк меняет условия ипотеки, т.к. в силу ст. 54 начальную продажную стоимость определяет суд, и это будет 100% рыночной стоимости, а не 50%.

Или я просто не до конца понимаю мотивацию банка?

[Lidia T]

возможно банк расчитывает, что суд в случае обращения взыскания установит цену, определенную договором. Мало ли что - может должник предоставит суду неактуальный отчет, либо еще что-нибудь приключиться, банку же легче будет свои деньги вернуть, если имущество будет продано по низкой цене.
Какие еще могут быть причины - не знаю

[RLaw]

возможно банк расчитывает, что суд в случае обращения взыскания установит цену, определенную договором.

у меня другого объяснения тоже нет

[sar]

Здравствуйте! я риэлтор. Уважаемые юристы проясните пожалуйста.
Ситуация такая: начальная цена квартиры установленная на торгах 15 , первые и вторые торги прошли, судя по тому что я прочитал на форуме банк принимает на баланс по цене на 25 % меньше первоначальной т.е 11,25.( Все пишу предположительно т.к в банке информацию никакую не говорят кроме как, все ребята квартира наша вас уже ничего не касается квартиру мы продадим сами ...,) Я выступаю со стороны их заемщика и нашел покупателя на эту квартиру за 18. Вопрос 1. возможно ли бывшему хозяину квартиры получить разницу между стоимостью квартиры на балансе банка (11,25) и реальной продажей (18)?. вопрос 2. если банк будет препятствовать(а он пепятствует) на какие статьи можно ссылаться? Заранее благодарен.

[Изяслав]

Я выступаю со стороны их заемщика и нашел покупателя на эту квартиру за 18. Вопрос 1. возможно ли бывшему хозяину квартиры получить разницу между стоимостью квартиры на балансе банка (11,25) и реальной продажей (18)?. вопрос 2. если банк будет препятствовать(а он пепятствует) на какие статьи можно ссылаться? Заранее благодарен

а что сами думаете?
1. нет.
2. нет. точнее есть нюансик, но надо работать.

вывод - нефиг было дателю мозги бибать, бегать по баблакатам и вилять попой. надо было договориваться с держателем, спокойно искать покупана и под контролем держателя реализовывать за 18.

а сейчас - деньги на баблокатов потрачены, нервы потрачены, квартира ушла за 11,25 + щас ещё и приставы исполнительским сбором нагрузят. антиколлекторы, млин.

[sar]

Я выступаю со стороны их заемщика и нашел покупателя на эту квартиру за 18. Вопрос 1. возможно ли бывшему хозяину квартиры получить разницу между стоимостью квартиры на балансе банка (11,25) и реальной продажей (18)?. вопрос 2. если банк будет препятствовать(а он пепятствует) на какие статьи можно ссылаться? Заранее благодарен

а что сами думаете?
1. нет.
2. нет. точнее есть нюансик, но надо работать.

вывод - нефиг было дателю мозги бибать, бегать по баблакатам и вилять попой. надо было договориваться с держателем, спокойно искать покупана и под контролем держателя реализовывать за 18.

а сейчас - деньги на баблокатов потрачены, нервы потрачены, квартира ушла за 11,25 + щас ещё и приставы исполнительским сбором нагрузят. антиколлекторы, млин.

У меня нет опыта в таких вопросах поэтому у Вас и спрашиваю. Возможно кто то посоветует что делать, получается банк и квартиру забрал и разницу??? Неужели это законно?

[Изяслав]

и квартиру забрал и разницу??? Неужели это законно?

конечно незаконно, разницу он должен вернуть. ту, на которую цена, по которой он получил квартиру, превышает обеспеченное обязательство.

[Ludmila]

Возможно кто то посоветует что делать

Это вряд ли.
Крайне маловероятно, что что-то можно сделать, но может оказаться, что такая возможность есть. Для того, чтобы понять это, надо разбираться в конкретной ситуации, а на форуме этого делать никто не будет. Вообще как минимум странно искать в Инете бесплатный совет, как вернуть 7 млн. руб.

[sar]

Возможно кто то посоветует что делать

Это вряд ли.
Крайне маловероятно, что что-то можно сделать, но может оказаться, что такая возможность есть. Для того, чтобы понять это, надо разбираться в конкретной ситуации, а на форуме этого делать никто не будет. Вообще как минимум странно искать в Инете бесплатный совет, как вернуть 7 млн. руб.

Спасибо за ответы. На самом деле речь идет о разнице в двести тысяч ;-) , цифры приводил для наглядности.

[Ludmila]

На самом деле речь идет о разнице в двести тысяч ;-) ,

Эта информация существенно меняет ситуацию. В таком случае шансы ещё ближе к нулю, но не равны ему.