Сообщений в теме: 145

[Twister]

Господа юристы! Поделитесь своими мнениями, плиз!

У меня идет тяжба с соседкой по коммуналке. Суть ее в следующем.
Я и она являемся собственниками двух отдельных комнат в коммуналке.
В один прекрасный момент я узнаю, что она продала свою комнату постороннему человеку. Меня она в письменном виде ни о чем не извещала. Я разузнал, что действительно договор купли - продажи был подан на регистрацию в ФРС.
Как только ими были представлены для гос. регистрации договор купли - продажи, акт приема - передачи и др. сопутствующие документы, я подал иск о переводе на меня прав и обязанностей покупателя по договору купли -продажи комнаты. Суд первой инстанции я выиграл. Суд перевел права и обязанности покупателя комнаты на меня.
Однако соседка успешно обжаловала это решении в кассации. Кассационная инстанция определила решение суда отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, указав в определении, что поскольку в соответствии с п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры считается заключенным с момента его гос.регистрации, сделка между покупателем и продавцом не была совершена.
Мой вопрос: как же тогда понимать действия ответчиков? При чем здесь гос. регистрация, когда продавец (соседка) изначально не извещала меня о своем намерении продать комнату как того требует закон (ч.6 ст.42 ЖК & ст.250 ГК РФ). Кто прав?

[Pastic]

Ситуация экзотическая но кассация права - Вы не можете требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя, поскольку у покупателя они не возникли, т.к. договор не заключен.

[Twister]

Как - то читал то ли обзор ВАС РФ, то ли ещу что - то в этом роде. Так там было указано, что само по себе отсутствие гос. регистрации не означает отсутствия правоотношений у сторон обязательства. Кроме того, п.2 ст. 250 ГК говорит о том, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и др. условий, на которых продает её.[B]
Вообще же, конструкция преимущественного права покупки весьма запутанна и не удачна, на мой взгляд.

[Pastic]

Как - то читал то ли обзор ВАС РФ, то ли ещу что - то в этом роде. Так там было указано, что само по себе отсутствие гос. регистрации не означает отсутствия правоотношений у сторон обязательства. Кроме того, п.2 ст. 250 ГК говорит о том, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и др. условий, на которых продает её.[B]

Угу, обязан. Но нарушенного права у Вас нет и в суд обращаться было не с чем. Сособственник свою долю НЕ ПРОДАЛ, а ТОЛЬКО СОБИРАЛСЯ.

[Twister]

Интересно девки пляшут Тогда получается, что мое преимущественное право - фикция. Ответчики договорились между собой о купле - продаже за энную сумму, меня никто не известил. Как только я подал иск в суд они забрали документы из ФРС. Мне продавать комнату по этой цене нельзя, а Пупкину значит можно. Тогда как в этом конкретном случае мое преимущественное право на покупку реализуется? В чем глубокий смысл положений ч.6 ст.42 ЖК и ст.250 ГК РФ?

[Twister]

Кроме того, осмысливвая п.2 ст. 551 ГК, прихожу к выводу, что обязательства у сторон договора до его гос. регистрации все же есть. А сами эти обязательства как сказано в п.2 ст. 307 ГК возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований. Все - таки, первичное условие возникновения обязательства в данном случае - это взаимное волеизъявление сторон с помощью совершения действий, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Я так вот считаю.
В любом случае гос. регистрация - это следующий этап в сделке купли - продажи жилого помещения.
А в каком НПА есть ответ на вопрос, с какого момента договор купли - продажи жилого помещения считается зарегистрированным (п.2 ст.558 ГК)?

[Корс]

То, что договор, не зарегистрированный рег органом считается незаключенным вообще, по мнению многих ученых-юристов является пробелом в праве. Зачем платить деньги за регистрацию договора, когда перешедшее право и так регистрируется?
В вашем случае они скорее всего заключат другой договор с суммой на несколько нулей больше и "все у них будет хорошо, в крайнем случае - нет".

[Pastic]

Кроме того, осмысливвая п.2 ст. 551 ГК, прихожу к выводу, что обязательства у сторон договора до его гос. регистрации все же есть. А сами эти обязательства как сказано в п.2 ст. 307 ГК возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований. Все - таки, первичное условие возникновения обязательства в данном случае - это взаимное волеизъявление сторон с помощью совершения действий, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Я так вот считаю.

Не надо из пальца высасывать теории... все ответы есть в ГК.
Чтобы было яснее - КАКИЕ права и обязанности Вы просили на себя перевести? Право собственности? Нет его у покупателя и никогда не было.

[RLV79]

Согласен с Pastic. А вообще, если нет доков, подтверждающих уведомления участника долевой собственности о продаже доли, ФРС должна была отказать в регистрации.

[Alderamin]

Twister

Вообще же, конструкция преимущественного права покупки весьма запутанна и не удачна, на мой взгляд.

Это давно известно... Но в данном случае всё предельно ясно:
Pastic

нарушенного права у Вас нет и в суд обращаться было не с чем. Сособственник свою долю НЕ ПРОДАЛ, а ТОЛЬКО СОБИРАЛСЯ.

Тогда получается, что мое преимущественное право - фикция. Ответчики договорились между собой о купле - продаже за энную сумму, меня никто не известил. Как только я подал иск в суд они забрали документы из ФРС.

Надо было посоветоваться со специалистами... А теперь - кто ж виноват, что сами сделали глупость?

Тогда как в этом конкретном случае мое преимущественное право на покупку реализуется? В чем глубокий смысл положений ч.6 ст.42 ЖК и ст.250 ГК РФ?

Прочтите внимательно эти статьи законов...

В любом случае гос. регистрация - это следующий этап в сделке купли - продажи жилого помещения.

А в каком НПА есть ответ на вопрос, с какого момента договор купли - продажи жилого помещения считается зарегистрированным (п.2 ст.558 ГК)?

Pastic

Не надо из пальца высасывать теории... все ответы есть в ГК.

Корс

То, что договор, не зарегистрированный рег органом считается незаключенным вообще, по мнению многих ученых-юристов является пробелом в праве.

Давно ли Вы стали "многими учеными-юристами"?

[Twister]

В деле наметился определенный прогресс.
Как я уже указывал, суд 1 инстанции иск о переводе прав и обязанностей удовлетворил и пришел к выводу о наличии в действиях ответчиков злоупотребления правом.
Дословно из решения суда: "Действия ответчиков, направленные на сокрытие от истца реализации доли одного из них в общем имуществе и приобретения ее другим лицом, незамедлительный отказ от государственной регистрации данной сделки и права собственности нового покупателя комнаты после предъявления истцом основанного на законе требования о переводе прав и обязанностей покупателя данной недвижимости, расцениваются судом как злоупотребление правом, что в силу ст.10 ГК РФ является недопустимым. В связи с чем принадлежащие ответчикам права не подлежат судебной защите".
Решение отменили в кассации по мотиву незарегистрированности договора к-п и направили дело на новое рассмотрение. На новом рассмотрении в иске было отказано в связи с незарегистрированностью договора к-п. Кассационная инстанция оставила без изменения.
Истец подает надзорнгую жалобу, дело истребуют и передают на рассмотрение в суд надзорной инстанции. Будучи осведомленными о передаче дела в надзорную инстанцию, но не дожидаясь рассмотрения дела в надзоре, ответчики отправляют телеграмму истцу, в которой осведомляются, не желает ли он приобрести комнату по цене 1500 т.руб. То есть формально соблюдают п.2 ст.250 ГК.
Надзорная инстанция решение об отказе в иске и кассационное определение отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав, что "договор купли - продажи и передаточный акт жилого помещения являются в данном случае основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения сделки купли - продажи комнаты. Доказательств того, что договор купли - продажи спорной комнаты между сторонами, заключившими его, расторгнут, не имеется, поэтому отсутствие регистрации сделки самостоятельного правового значения иметь не будет. При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, всесторонне и полно исследовать все обстоятельства дела относительно продажи комнаты и ее фактической передачи покупателю, выяснить не усматривается ли в действиях ответчиков злоупотребление правом в соответствии со ст.10 ГК РФ и в зависимости от собранных доказательств принять законное решение".
На новом рассмотрении в суде 1 инстанции радостные ответчики, потирая руки, обещали предоставить в суд оформленное в простой письменной форме соглашение о расторжении договора купли - продажи комнаты. Попутно в суде выясняется, что ответчики уже успели подписать между собой новый договор купли - продажи комнаты, в котором стоит совершенно другая сумма сделки, превышающая в десятки раз первоначальную сумму.
Новый договор имеется в Управлении Росрегистрации. Однако соглашения о расторжении первоначального договора к-п в деле правоустанавливающих документов у Росрегитсрации нет.
Вот сейчас думаю как обломать кайф ответчикам.
С одной стороны, их действия можно расценить как злоупотребление правом.
С другой стороны, это внезапно появившееся спустя 1 год соглашение о расторжении первоначального договора к-п можно попытаться признать мнимой сделкой на основании ст.170 ГК. Основания: 1. Ответчики, подписав соглашение о расторжении первоначального договора к-п не предприняли никаких действий, направленных на его исполнение и не желали исполнять данное соглашение, поскольку заново подписали иежду собой договор купли-продажи. То есть, своих отношений по купле - продаже спорного имущества ответчики не прекратили.
2. Продавец недвижимости получает от того же самого покупателя денежную сумму во много раз превышающую денежную сумму, оговоренную ими при подписании первоначального договора купли - продажи.
3. Покупатель недвижимости, расторгая первоначальный договор купли - продажи и подписывая новый договор, действует заведомо себе в убыток, так как по первоначальному договору он покупал имущество у продавца по цене, которая многократно ниже той цены, которую он будет обязан уплатить по новому договору купли - продажи.
4. Из совокупности данных доводов следует, что истинной целью подписания соглашения о расторжении первоначального договора купли - продажи, является исключительно причинение вреда истцу - то есть не допустить удовлетворения его иска о переводе прав и обязанностей покупателя.
5. Кроме того, непонятно, зачем понадобилось расторгать первоначальный договор купли - продажи? Если только из-за того, чтобы в новом договоре прописать многократно большую сумму, то почему ответчики не оформили это обычным доп.соглашением?

Как вы думаете, какую тактику лучше избрать истцу для того, чтобы иск о переводе прав был все же удовлетворен?

Сообщение отредактировал Twister: 30 August 2007 - 13:59

[Gwendalyn]

С другой стороны, это внезапно появившееся спустя 1 год соглашение о расторжении первоначального договора

на момент подачи искового год назад это соглашение еще не существовало? фактически - понятно, что нет, а по дате?

[Twister]

а по дате - фиг его знает, заседание суда перенесли и ответчики обещали притащить это дурацкое соглашение. Предполагаю, что датой этого соглашения будет период времени после подачи мной иска.

Сообщение отредактировал Twister: 30 August 2007 - 13:52

[Pastic]

Доказательств того, что договор купли - продажи спорной комнаты между сторонами, заключившими его, расторгнут, не имеется

Потрясающее. Как, интересно, надзорная инстанция представляет себе расторжение еще не заключенного договора?

[Twister]

to Pastic:
есть ли шанс признать соглашение о расторжении договора к-п мнимой сделкой? какую тактику боя лучше вести?

[Tony V]

Pastic

Потрясающее. Как, интересно, надзорная инстанция представляет себе расторжение еще не заключенного договора?

В последнее время всё чаще замечаю, что суды начинают потихоньку обходить это правило, с трудом, но ...

[Денежка]

Pastic

Потрясающее. Как, интересно, надзорная инстанция представляет себе расторжение еще не заключенного договора?

Заключён он, о чём надо - заключён. Незаключенный договор невозможно зарегистрировать)) Надзорная инстанция очень верно себе всё представила в данном случае.

[Twister]

Как мне лучше действовать - то дальше?

[Bistrov Den]

Заключён он, о чём надо - заключён. Незаключенный договор невозможно зарегистрировать)) Надзорная инстанция очень верно себе всё представила в данном случае.

А как же п. 2 ст. 558? ИМХО, надзорная инстанция вообще забыла, что договоры купли-продажи жилья регистрируются

договор купли - продажи и передаточный акт жилого помещения являются в данном случае основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения сделки купли - продажи комнаты.

Это они могли про договор купли-продажи здания так написать или земельного участка, но не жилой же комнаты

[Gwendalyn]

а по дате - фиг его знает, заседание суда перенесли и ответчики обещали притащить это дурацкое соглашение. Предполагаю, что датой этого соглашения будет период времени после подачи мной иска.

возможно я ошибаюсь, но imho в этом случае подобный документ не должен иметь значение для суда
не самое лучшее сравнение, но как если бы организация, незаконно уволившая сотрудника по статье после подачи иска издала бы приказ о приеме его на работу

Потрясающее. Как, интересно, надзорная инстанция представляет себе расторжение еще не заключенного договора?

скорее не незаключенный, а не вступивший в силу для третьих лиц
статьи 550 и 551 в этом вполне конкретны.

хотя 558... да... специальная норма... и все же, учитывая, что судебные дела по принуждению к регистрации дкп недвижимости жилых помещений выигрываются, сложно сказать, что договор к моменту (и после момента) подачи подписанного договора в регпалату является незаключенным

Сообщение отредактировал Gwendalyn: 30 August 2007 - 15:36

[Fenris]

Twister, вы выдвигаете доказательства для признания сделки мнимой, но вывод следует о злоупотреблении правом
Что мешает в рамках данного процесса доказывать злоупотребление правом со стороны ответчика, а при необходимости подать отдельный иск о признании сделки мнимой.

[Bistrov Den]

хотя 558... да... специальная норма... и все же, учитывая, что судебные дела по принуждению к регистрации дкп недвижимости жилых помещений выигрываются, сложно сказать, что договор к моменту (и после момента) подачи подписанного договора в регпалату является незаключенным

Ну да, это противоречие между 165 п. 3 и 558 В общем, тут уже правильно отметили - регистрация не форма сделки. Сделка-то совершена в надлежащей, письменной форме.

[Twister]

to Fenris:
В общем, я с Вами полностью согласен по такому способу действий.
Несколько вопросов:
1. Велика ли вероятность того, что суд признает в действиях ответчиков наличие злоупотребления правом?
2. Достаточно но ли для суда изложенных мною доводов для признания соглашения о расторжении договора купли - продажи мнимой сделкой на основании ст.170 ГК (в случае дополнения моих исковых требований)?
3. Наверно лучше в процессе одновреиенно заявить о злоупотреблении правом со стороны ответчиков и попросить применить последствия недействительности ничтожной сделки?
4. Можно ли злоупотребить правом, совершив мнимую сделку?

Сообщение отредактировал Twister: 30 August 2007 - 16:17

[Gwendalyn]

а вот интересно, предложение о преимущественной покупке подобной доли можно рассматривать как оферту, и при необходимости (и собственном согласии на покупку) принудить продавца к заключению договора купли-продажи?
или продавец может в любой момент пойти на попятную и заявить, что долю он продавать раздумал, а предложение его, хоть и в силе, но в ближайшие лет 10 долю он продавать не собирается

или, допустим, если у него появился более денежные покупатель, изменять сумму в предложении каждую неделю и отправлять со-собственнику... так сказать, играть на повышение

а то ведь можно расценить ситуацию как то, что оферта о продаже доли за энную сумму уже сделана, и отказаться от нее продавец не вправе. другое дело, кто при этом будет покупателем- сосед или третье лицо.

к слову, а почему соседка-то так дерется за то, чтобы долю вам не продавать за указанную в договоре сумму?

[Twister]

Ларчик просто открывался: в первоначальном договоре стоимость комнаты - 80 000 рублей, а в другом - уже 1 500 000 руб.
Вопрос о том, является ли офертой предложение о покупке в порядке п.2 ст.250 ГК является дискуссионным. Скловский,например, считает такое предложение офертой.

Сообщение отредактировал Twister: 30 August 2007 - 16:27