Сообщений в теме: 24

[Lawyerus]

Покупатель хочет купить квартиру , обремененную ипотекой. Долг залогодателя - 50 000. Механизм представляется таким образом. При подписании ДКП, закладке денег в б/я, (ячеек будет 2, в одну из которых кладется 50 000) банк выдает справку (согласие на сделку) в УФРС, а также заявление о снятии ипотеки. Стороны идут регистрировать ДКП, переход права регистрируется с ипотекой, а потом (после регистрации) покупатель подает заявление о снятии обременения или все это это можно сделать одновременно? Какие-нибудь есть еще нюансы?
Спасибо.

[Ludmila]

а также заявление о снятии ипотеки.

А это с какой стати?

[Lawyerus]

Ludmila

А это с какой стати?

Что, не нужно разве? Покупатель на основании одного согласия снимет обременение? Как-то не так получается. Нужна же какая-то справка от банка об исполнении кредитного договора, тем более что заяву все равно подавать нужно в регистрацию.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 10 January 2007 - 20:36

[Ludmila]

Что, не нужно разве? Покупатель на основании одного согласия снимет обременение? Как-то не так получается. Нужна же какая-то справка от банка об исполнении кредитного договора,

Для того, чтобы снять обременение, действительно потребуется заявление банка о снятии ипотеки и документы о об исполнении кредитного договора.
Но то, что в одной из ячеек будет лежать сумма, равная сумме кредита, не означает исполнение кредитного договора. Пока деньги не будут перечислены банку, исполнения кредитного договора не будет.
Я вот и спрашиваю: с какой стати банк должен давать согласие на снятие ипотеки, если кредит не погашен? Банк (нормальный банк) согласия на снятие ипотеки без погашения кредита не даст.

[Lawyerus]

Ludmila

Но то, что в одной из ячеек будет лежать сумма, равная сумме кредита, не означает исполнение кредитного договора

Согласен. Но в этом банке так можно сделать. По договору аренды доступ в ячейку открыт сотруднику банка.
А если (если информация о ячейке не подтвердится) передать эту сумму Продавцу до сделки, указав в ДКП, что она уплачена до подписания ДКП, а оставшаяся сумма уплачивается после регистрации ДКП. Получить доверенность от Продавца на регистрацию сделки, справку банка об исполнении кред. договора, доверенность от банка на подачу заявления о снятии ипотеки? Есть же способ безопасной покупки такой квартиры?
Почитал, ерунда какая-то получается. Доверенность отменить можно и все такое...

Сообщение отредактировал Lawyerus: 10 January 2007 - 21:55

[Ludmila]

По договору аренды доступ в ячейку открыт сотруднику банка.

Всё равно для того, чтобы забрать деньги из ячейки и пустить их на погашение кредита, нужно ещё много документов.
Плюс деньги вполне могут быть изъяты и сторонами договора (тут надо смотреть, кто когда и на основании каких документов имеет доступ к ячейке).

Получить доверенность от Продавца на регистрацию сделки, справку банка об исполнении кред. договора,

А где в этой схеме исполнение кредитного договора?

А если (если информация о ячейке не подтвердится) передать эту сумму Продавцу до сделки, указав в ДКП, что она уплачена до подписания ДКП, а оставшаяся сумма уплачивается после регистрации ДКП.

Некоторые регорганы требуют, чтобы в договоре купли-продажи было указано. что вся сумма уплачена на момент подписания договора, и не регистрируют переход права собственности, если догвор такого условия не содержит...

[Lawyerus]

Ludmila

А где в этой схеме исполнение кредитного договора?

При подписании ДКП Покупатель передает Продавцу под расписку деньги, которые тот при Покупателе оплачивает в кассу банка. Банк выдает справку, доверенность на подачу заявления. Потом закладка основной суммы, подписывается ДКП и вперед.

екоторые регорганы требуют, чтобы в договоре купли-продажи было указано. что вся сумма уплачена на момент подписания договора, и не регистрируют переход права собственности, если догвор такого условия не содержит...

Сдавали в УФРС по Москве так много раз.

[Ludmila]

передает Продавцу под расписку деньги, которые тот при Покупателе оплачивает в кассу банка

А если не оплачивает? Что, продавец затевает драку?
Нет, надо не так. Если эта сумма всё же уплачивается продавцу до регистрации права собственности покупателя, лучше сделать так.
1) Получение из банка письма о размере задолженности заёмщика на дату, когда планируется уплатить деньги. Это продавец получает в банке и даёт покупателю. Потому как может оказаться, что 50 000 - это только сам кредит, а есть ещё проценнты, комиссии и проч.
2) Продавец даёт покупателю письменное поручение исполнить его (продавца) обязательства перед банком в порядке ст. 313 ГК РФ за счёт средств, причитающихся продавцу от покупателя.
Письмо банку и покупателю даёт продавец. В письме банку продавец просит банк направить документ, подтверждающий исполнение обязательств, и документы, необходимые для снятия обременения, покупателю. Для верности можно покупателю и доверенность выдать на получение этих документов.
3) Покупатель исполняет обязательство за продавца (т.е. платит деньги банку) и получает соответствующие документы (см. п. 2).

[kuropatka]

Lawyerus
Я одного не понимаю - почему просто не перечислить деньги на счет банка, исполнив таким образом кредитный договор?

[Ludmila]

Сдавали в УФРС по Москве так много раз.

Так я это на всякий случай сказала.... У некоторых регорганов есть такой закидон... Хорошо, что не у всех...

Добавлено в [mergetime]1168446096[/mergetime]

Я одного не понимаю - почему просто не перечислить деньги на счет банка, исполнив таким образом кредитный договор?

Одновременно одно и то же написали...

[Lawyerus]

kuropatka
Ludmila
А как это обезопасит покупателя? Это все надо делать одновременно в день самой сделки в банке-залогодержателе

[Ludmila]

А как это обезопасит покупателя?

Так, что ипотека прекратится исполнением обеспечиваемого обязательства. При этом у покупателя не будет риска, что продавец, получив деньги, не заберёт их себе вместо того, чтобы пустить их на погашение кредита, и, соответственно, не будет риска приобретения квартиры, находящейся в ипотеке.

[Sawarr]

Покупатель передаст 50 тысяч продавцу, тот оплатит долг по ипотеке и откажется продавать квартиру.

А если так!
Предварительный договор к.-п. под условием исполнения денежного обязательства продавца за счет покупателя перед банком. Потом вместе идут в банк и вносят сумму долга, при этом продавец дает расписку в которой указывает, что сумма передана в счет покупной цены (о включении суммы погашаемого долга в покупную стоимость квартиры можно и в предварительном прописать).

Сообщение отредактировал Sawarr: 11 January 2007 - 15:48

[782911]

Да просто надо с банковскими работниками переговарить они подскажут как да чё!

[Ludmila]

Да просто надо с банковскими работниками переговарить они подскажут как да чё!

Ну вот я как банковский работник и подсказываю, как да чё.
На другой вариант банк не пойдёт.

[Lawyerus]

Ludmila
Короче банк уточнил схему. Используется ячейка для оплаты остатка кредита на имя сотрудника банка. При закладке подписывается ДКП, выдается согласие банка на отчуждение. После регистрации банк вынимает свои деньги и выдает справку об исполнении кредитного договора и доверенность на подачу заявления о снятии обременения.
Не очень конечно хорошая схема, но что делать....
Всем спасибо.

[Ludmila]

Lawyerus, по такой схеме покупатель может потерять всё - и квартиру, и деньги.
Вы им предлагали схему поагешения кредита покупателем?

[Lawyerus]

Ludmila

по такой схеме покупатель может потерять всё - и квартиру, и деньги.

Как он может потерять и то и другое? Другая ячейка ведь тоже будет со своими условиями. До регистрации договора продавец не вынет деньги оттуда. На кредитные деньги будет получена расписка. Единственный минус в том, что банк не выдаст доверенность на снятие обременения. Но банку это вроде незачем.

[Ludmila]

Сотрудник банка решит, что 50 000 не лишние, изымет деньги из ячейки и присвоит их себе. Что, думаете, не бывает мошенничества разных всяких кредитных инспекторов и проч.? Бывает. Заёмщик так и останется должен 50 000. Квартира останется с обременением ипотекой. Кредит не возвращён, банк обращает взыскание на заложенную квартиру (покупатель-то стал залогодателем). Если что-то осталось от продажи квартиры, эта сумма возвращается покупателю (хотя, скорее всего, не останется ничего - проценты, неустойки, расходы по взысканию и проч.). И потом покупатель долго взыскивает деньги с продавца и ищет сбежавшего банковского сотрудника.

[mnatsa]

Lawyerus
Я во многом согласен с Ludmila:

Если эта сумма всё же уплачивается продавцу до регистрации права собственности покупателя, лучше сделать так.
1) Получение из банка письма о размере задолженности заёмщика на дату, когда планируется уплатить деньги. Это продавец получает в банке и даёт покупателю. Потому как может оказаться, что 50 000 - это только сам кредит, а есть ещё проценнты, комиссии и проч.
2) Продавец даёт покупателю письменное поручение исполнить его (продавца) обязательства перед банком в порядке ст. 313 ГК РФ за счёт средств, причитающихся продавцу от покупателя.
Письмо банку и покупателю даёт продавец. В письме банку продавец просит банк направить документ, подтверждающий исполнение обязательств, и документы, необходимые для снятия обременения, покупателю. Для верности можно покупателю и доверенность выдать на получение этих документов.
3) Покупатель исполняет обязательство за продавца (т.е. платит деньги банку) и получает соответствующие документы (см. п. 2).

Только не надо денег до регистрации, как пишет Людмила. Всю эту ситуацию можно описать в договоре к-п: куда, когда и сколько платит покупатель.
Если банк зациклен на ячейку, то вместо нее лучше использовать аккредитив. По крайней мере все деньги прозрачны.
Можно также купить квартиру обремененную залогом с переводом долга на покупателя, а потом спокойно все погасить. В этом случае надо только все хорошо посчитать.

Сообщение отредактировал mnatsa: 13 January 2007 - 00:11

[Ludmila]

Я это писала, поскольку поняла так, что покупатель хочет снять обременение ипотекой до регистрации перехода права собственности и готов часть денег заплатить до регистрации перехода права собственности.
Но если покупатель готов приобрести квартиру, обременённую ипотекой, а кредит за продавца погасить потом, то согласна с mnatsa

Всю эту ситуацию можно описать в договоре к-п: куда, когда и сколько платит покупатель.

Если банк зациклен на ячейку, то вместо нее лучше использовать аккредитив.

Угу. И не на сотрудника банка.

[Lawyerus]

Ludmila
mnatsa
Я так и хотел сделать. Подписать ДКП с Продавцом, с условием оплаты 50 000 до регистрации, получить расписку на эти деньги. Сразу передаточный акт подписать. Оплатить в кассу, получить справку об исполнении кредитного договора и доверенность на подачу заявления от банка о снятии ипотеки. Потом заложить основную сумму в ячейку с условием доступа продавца после регистрации с предоставлением для доступа зарегистрированного ДКП, ну плюс еще можно было бы выпискуиз ЕГРП туда же записать, в которой ипотеки бы не было. И регистрироваться спокойно. Еще паралельно предварительный договор заключить. Но у банка свои на этот счет мысли. Ну мы еще это обсудим в понедельник с банком. Эти кредитчики сами ни черта не понимают. Просили с юристом дать поговорить, не дают.

[Ludmila]

Ну мы еще это обсудим в понедельник с банком.

Вы им опишите схемы, которые я и mnatsa предлагаем, т.е. что покупатель деньги не продавцу передаёт, а сразу на погашение кредита эти деньги идут.

Эти кредитчики сами ни черта не понимают.

Это точно. По большей части они идиоты. Исключения встречаются, но редко.

Просили с юристом дать поговорить, не дают.

Правильно не дают... юрист не принимает решение, как гасить кредит.

Вы им напишите письмо (лучше от имени их клиента), в котором подробно изложите схему, адресуйте на имя, ну, например, руководителя допофиса, если всё это в допофисе происходит.

Какой банк? Можно в личку.

[Lawyerus]

mnatsa

Можно также купить квартиру обремененную залогом с переводом долга на покупателя, а потом спокойно все погасить. В этом случае надо только все хорошо посчитать

Да, интересная мыль, надо подумать. Там кроме ДКП будет еще договор о переводе долга по кредитному договору. Как их связать вместе.

[ivtt]

Согласно ст. 37 п.1 Закона «Об ипотеке» Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи. А согласно ст. 38 Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения…становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.
Исходя из этого, сначала продать, а потом снять обременение уже с продавца ?
Порядок действий такой:
1. Составляется 3-х сторонний предварительный договор на основании которого банк разрешает продать квартиру покупателю. При условии что, перед подачей договора-купли продажи на регистрацию, покупатель вносит всю сумму необходимую для погашения ипотеки на счет банка. После этого банк дает письменное разрешение для регистрации договора КП в регистрационной палате. Счет на который переводит деньги покупатель банк с какими-то специальными условиями –возможно аккредитив.
Оставшуюся сумму по ДКП покупатель передает продавцу перед регистрацией на обычных условиях (ячейка, наличка и тп).
После регистрации договора купли-продажи в юстиции. Покупатель приносит в банк нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации. При этом банк снимает деньги с аккредитива и гасит ими ссудный счет по ипотеке. И после этого подает заявление в регистрационную палату о погашении записи об ипотеке.
Пройдет ли такое ?

16 июля 1998 года N 102-ФЗ
”ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)”
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.