Сообщений в теме: 22

[Леночка29]

В собственности ОАО находилась недвижимость, земля под которой принадлежала ОАО на праве аренды. Из ОАО выделились отдельные юр. лица, тоже ОАО. При разделении часть зданий и сооружений передали в обеспечение уставного капитала обществ. Все здания, перешедшие к отдельным ОАО, находятся на одном неделимом земельном участке. Так как это происходило в 2004 году, сооветственно новые владельцы зданий должны были начать процедуру оформления земли в аренду. Однако этого не произошло. Сейчас одно из юр.лиц хочет начать процесс обънедтнения с другим ОАО, но регистрационная палата отказыват в регистрации перехода права собственности на недвижимость из-за неоформленных земельных участков. Расскажите,есть ли какая-нибудь возможность зарегистрировать переход права собственностинанедвижимость без оформления земельныхучастков под ней? Возможно ли признать в нашем случае право собственности на земельные участки под зданями через суд?

[Мусорок]

Первоначальный земельный участок находится до сих пор в аренде у прежнего собственника недвижимости? Все остальные новые собственники недвижимости имеют эту собственность на оформленном земельном участке. Непонятна претензия ФРС - может они просто не поняли? - если они считают, что у каждого владельца здания должн быть отдельный участок земли под ним - потрясите у них перед лицом ГК и ЗК - пусть покажут эту норму.
ФРС может выдвинуть такой вопрос (о незарегистрированном земельном участке) только если участок не имеет даже кадастрового учета. Кроме кадастровой карты их по-идее больше не должно ничего волновать (так в их законе о Регистрации). Однако, случается, что они просят и договор аренды (или свидетельство собственности) на земельный участок.
В крайнем случае - попробуйте сделать небольшие договорки субаренды финансового характера с первоначальным арендатором ОАО.

[Леночка29]

Спасибо)) Только тряси, не тряси перед ними, они "нет" говорят. Хоть в суд иди!!!!! Попробуем запросить кадастровый план в администрации города.... А что такое неделимый участок? Есть ли где-нибудь нормативное определение чем отличается неделимый от делимого участка?

[Тин]

Теоретически можно продать обособленный объект недвижимости, раздробив его на 2 или больше частей, и продавая отдельные помещения. Тогда земля не указывается в ДКП не указывается. Токо увеличиваются расходы на регистрацию.

[BondarOxana]

Основываясь на:
Земельный кодекс - Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение;
Гражданский кодекс - Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц, п. 2 ст. Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости;
ФЗ № 122-ФЗ - пункт 1 Статья 2. " Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права....."
ФЗ № 122-ФЗ - ст. 17 (... п. 2)

следует, что требования регистратора по предоставлению документов на земельный участок под строениями, вошедшими в уставный капитал, не соответствуют нормам гражд. / зем. права.

При неоформленных правах на земельный участок законодательством предусмотрено наказание в виде штрафа в размере ....см. АПК РФ, но только в том случае, если своевременно идет оплата за землю (если нет, то в начале предписания земельной комиссии по заключению договора и выплаты всех платежей в том числе пени).
__________

что касается неделимости участка, то рекомендую ознакомиться с положениями закона о земельном кадастре, и нормативами по этой тематике, обязательно найдете.
инфо: неделимый участок - невозможно выделить в натуре участок.
__________

Также добавлю, что в моей личной практике именно в Москве был объект на который 4 года не оформляли землю, при этом 2 раза объект "бегал" по рукам: реорганизация и купля. Никаких приостановок не было.

[Амитола]

Недавно была на семинаре по регулированию зем. отношений с участием наших местных руководителей ФРС, КУМС, Зем-кадастровая палата и т.д., так все в один голос твердят- не может быть продажа без земли, такого они не регили никогда и не будут.
У меня лично есть дело на руках,- 1/2 дома продана, про землю ни слова.
Земля второму собственнику предоставлена под строительство нескольких двухквартирных домов в 1990 г., у самих св-ва на нее нет.
Как новому собственнику части дома оформить эту землю в собственность.:?
В Земельно-кадастровой говорят- участок неделим.

[scorpion]

В силу п. 1 ст. 28 № 178-ФЗ приватизация здания производится одновременно с отчуждением земельного участка. На аукционе в прошлом году КУМИ продал здание магазина без ЗУ (ЗУ под зданием не был сформирован).
Что делать: выкупать ЗУ отдельно?

[veny]

scorpion

Что делать: выкупать ЗУ отдельно?

попробуйте может получится....а вобче сделка по приватизации недействительна

[VeterR]

А вот у нас с недавних пор ФРС стала регисть сделки продажи ОН без земли, хоты до этого лет десять не регили. При этом регят если права на землю вообще никак не оформлены (в кад.паспорте указано - государственная собственность).
При этом ФРС посылают запрос в Комитет имущественных отношения ОМСУ типа (сам текст не видел) "к нам обратились такие-то, на землю прав нет, государственная неразграниченная собственность, вы обладатете распорядительными полномочиями, Вы не против перехода права собственности на ОН на таковой земле?"
Если КИО не против - регят.

Добавлено в [mergetime]1216632447[/mergetime]

попробуйте может получится....а вобче сделка по приватизации недействительна

кстати поддерживаю

[scorpion]

veny

а вобче сделка по приватизации недействительна

Этого и боюсь

[Jkir]

А сейчас не хотите заключить аренду с множественностью на стороне арендатора?

[veny]

scorpion
попробуйте добросовестного преобретателя создать...

[scorpion]

veny

попробуйте добросовестного преобретателя создать...

Интересная идея

[Jkir]

veny

попробуйте добросовестного преобретателя создать...

Интересная идея

не покатит. Т.к. априори сделки со зданием происходят одновременно с землей. И, приобретя токо здание, собственник не будет добросовестным.

[veny]

Jkir

И, приобретя токо здание, собственник не будет добросовестным.

пачиму?

не покатит. Т.к. априори сделки со зданием происходят одновременно с землей

а что означает сделка ОДНОВРЕМЕННО с землей?

Сообщение отредактировал veny: 22 July 2008 - 12:44

[Stoner]

А что такое неделимый участок? Есть ли где-нибудь нормативное определение чем отличается неделимый от делимого участка?

Ст. 6 ЗК РФ
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

[aliens]

Подниму старую тему, если не сложно, поделитесь мнением.
Существует договор о намерениях купли-продажи недвижимости.
Согласно его условиям (цитата) "стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости: объект незавершенного строительства - жилой дом, инв.№..., назначение- жилой дом, площадь..., степень готовности 9%, кадастровый номер..., находящийся по адресу...
Объект незавершенного строительства находится на ЗУ общей площадью ..., кадастровый номер...., расположенный по адресу:...., находящийся у продавца в пользовании на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного в УФРС....." Далее, в скобочках (цитирую) (договор аренды на данный земельный участок находится в соответствующей организации на продлении срока аренды, так же разделе его на два равных самостоятельных участка)."
Возник вопрос - а согласован ли предмет договора????

На данном ЗУ находится два объекта незавершенки право собственности на которые зарегистрировано за арендатором этого ЗУ, один из объектов незавершенки стал предметом договора о намерениях.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, установленному статьей 1 пункт 1 подпункт 5 ЗК РФ "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Кроме того, согласно ст. 35-й того же Земельного кодекса "при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около использует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Такое же положение содержится и в ст 552 ГК РФ "при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости."

Однако возникает вопрос - если на едином арендованном ЗУ под ИЖС (собственник- администрация) расположено два объекта незавершенки - то будет ли согласован предмет договора о намерениях в той формулировке, которую я привел выше.
Буду благодарен за любое мнение.

Сообщение отредактировал aliens: 16 February 2014 - 12:32

[Alderamin]

Существует договор о намерениях купли-продажи недвижимости.
Согласно его условиям (цитата) "стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости: объект незавершенного строительства - жилой дом, инв.№..., назначение- жилой дом, площадь..., степень готовности 9%, кадастровый номер..., находящийся по адресу...

Такой договор называется предварительным...

Объект незавершенного строительства находится на ЗУ общей площадью ..., кадастровый номер...., расположенный по адресу:...., находящийся у продавца в пользовании на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного в УФРС....." Далее, в скобочках (цитирую) (договор аренды на данный земельный участок находится в соответствующей организации на продлении срока аренды, так же разделе его на два равных самостоятельных участка)."
Возник вопрос - а согласован ли предмет договора????

На данном ЗУ находится два объекта незавершенки право собственности на которые зарегистрировано за арендатором этого ЗУ, один из объектов незавершенки стал предметом договора о намерениях.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Начните с того, что у Вас не договор продажи недвижимости, а предварительный договор...

[aliens]

Такой договор называется предварительным...

Безусловно. Он по сути является предварительным, но в названии значится именно "договор о намерениях", именно поэтому я его так "обозвал".

Говоря же о предмете договора купли-продажи, мы полагаем, что заключенный предварительный договор -
это договор, содержащий условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), и устанавливающий порядок заключения основного договора.
Поэтому упоминание ст. 554 ГК РФ вполне уместно.
Не совсем корректно я сформулировал вопрос,

- а согласован ли предмет договора????

Действительно, предмет предварительного договора - обязательство в будущем заключить основной договор.
Я имею в виду, достаточно ли определенно в предварительном договоре определен объект будущей купли-продажи недвижимости?
Понятно, что в такой формулировке описывающей объект недвижимости в основном договоре - УФРС его не пропустит. Но насколько это основано на законе?
Мне то, как раз выгодно полагать, что договор незаключенный, но хотелось бы слышать мнение корифеев.

Сообщение отредактировал aliens: 16 February 2014 - 15:07

[grin095]

Если объект незавершенного строительства зарегистрирован, то с таким описанием я бы не сомневался в действительности и основного договора купли-продажи.
Тем более, что 554 в части необходимости указания конкретного местоположения на земельном участке вообще оборотом используется довольно редко (мой опыт).

[DJ AleexxX]

Доброго времени суток!

Итак имеем приостановку в связи с продажей недвижки без прав на землю:

приостановлена до 17.04.2015 г по следующей причине: В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что нарушены требования статьи 18 Закона о регистрации, а именно: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Вы обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества. Вами на регистрацию представлен договор купли-продажи от 15.12.2014 г. Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из представленного Вами на государственную регистрацию договора не возможно однозначно определить, на каком земельном участке расположены передаваемые объекты В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На основании изложенного, ставим Вас в известность, что для возобновления государственной регистрации необходимо в установленные сроки устранить причины, препятствующие государственной регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации, Вы можете обратиться с заявлением о продлении приостановления на три месяца. Если в указанные сроки причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не будут устранены, на основании статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Вам будет отказано в государственной регистрации.

Да, конечно, надуманная приостановка. Нет ни одного косвенного или прямого запрета в законе на такой переход права. Однако, читая тему увидел, что есть письма ВАСи, разъясняющие данный вопрос. И как я понял в некоторых регионах Роисси регят без проблем, а в некоторых в том числе у нас, в Краснодарском крае, тупо НЕТ!! 

Коллеги вопрос следующий: Если не затруднит, дайте пожалуйста ссыль на эти письма ВАСи или их текст разместите здесь. Найденное мной 14-летнее творение не совсем актуально.

Заранее благодарен.