Сообщений в теме: 24

[Эллочка]

Уважаемые коллеги, доброго времени суток!

Я искала в форумах. Похожие темы есть, но они отражают только отдельные аспекты, а мне бы хотелось обсудить вопрос в целом.
Ситуация следующая: у ООО есть заключенный договор аренды земельного участка на 49 лет (Арендодатель МИО). Разрешенное использование земель – ИЖС. На этом ЗУ планируется строить коттеджный поселок, а землю оформлять в собственность.
Вижу два пути:
Схема № I.
1. Строительство фундаментов, регистрация их как незавершенки на ООО-арендатора ЗУ. (естественно, помня о необходимости на момент регистрации отсутствия действующего договора подряда и намерения совершить сделку)
2. Выкуп по ст. 36 ЗК РФ земли под незевершенкой.
3. Окончание строительства, размежевание ЗУ на более мелкие ЗУ (под конкретные коттеджи).
4. Продажа инвесторам коттеджа и земли под ним.
Слабые места Схема № I.
1. Слышала, что существуют сложности регистрации незавершенки без решения суда. А в суд идти ой как не хочется. А так же сложности с выкупом земли по ст. 36 под незавершенкой. (звучат ссылки на Гр. Кодекс) Насколько это реализуемо на практике?
2. Каковы будут последствия, если договор о намерение о продаже незавершенки в ФРС представлен будет, а потом его расторгнуть (ну передумали мы продавать, сорвалась сделка)

Схема № II
1. Получение распоряжение Арендодателя о проведении межевания.
2. Проведение межевания присвоение новым ЗУ (в составе старого) учетных кадастровых номеров.
3. Сдача в субаренду ЗУ с учетными кадастровыми номерами инвесторам (учитывая при этом, что договор субаренды на каждый ЗУ должен быть заключен с тем инвестором, который инвестирует в строительство конкретного коттеджа на этом ЗУ).
4. Параллельно осуществление строительства.
5. Окончание строительства и регистрация прав собственности инвесторов на коттеджи. (регистрацию производить сразу пакетом на всех инвесторов одной очереди одновременно).
6. По отдельному договору оказания услуг способствовать инвесторам-субарендаторам выкупить ЗУ под коттеджами по ст. 36 ЗК РФ.
7. Внести изменения в ЕГРЗ о том, чтоб учетные кадастровые номера числились как самостоятельные кадастровые номера.

Слабые места Схема № II
1. Достаточно ли при присвоении учетных кадастровых номеров Распоряжение Арендодателя, или необходимо еще и отсутствие действующего договора аренды. В Роснедвижимости сказали, что договор аренды расторгать надо. А этого очень бы не хотелось, так как за этот период времени, хоть и не большой, могут влезть рейдеры и отбить у нас землю.
2. Выкуп ЗУ в данном случае по ст. 36 будет происходить не на арендатора ЗУ, а на третьих лиц – собственником котедджей. В случае, если выкуп по ст. 36 делается на арендатора ЗУ МИО ссылается на общие положение ГК относительно совпадения должника и кредитора в одном лице. В этом случае в ФРС подается один пакет документов, а ФРС вносит две записи в ЕГРП: о прекращении прав аренды и о возникновении прав собственности. Делая это, как одно регистрационное действие. В описываемом мной случае основной договор аренды будет действовать, следовательно, наверное, его сначала надо расторгнуть, а потом регистрировать права собственности на землю на инвесторов.
3. Касаемо п. 7 схемы II не уверена, что он нужен, если нужен, как то как это сделать. Предполагаю, что вынос границ геодезистами в натуру и внесение изменений в ЕГРЗ.


Буду Вам очень признательна за комментарии, ссылки, мнения относительно более оптимального варианта схемы. Особенно за комментария «слабых мест» схем.

[Эллочка]

Уважаемый, гость. Случайно не знаете, положительная практика по МО по аналогичным ситуациям есть?

[Эллочка]

Не будет в этом случае позиция Арендодателя следующей: "Мол, земля предоставлялась под строительство коттеджей, когда коттеджи построите, тогда и приходите".
Буду признательна за ссылки, касаемо практики Нижегородской области.

[Feanor]

Эллочка
а как думаете решать вопрос со строительством инфраструктуры коттеджного поселка? Например, дорога внутри поселка, газо-,водоснабжение, ограждение по периметру и т.п. За чей счет все это будет строиться? На чьем земельном участке?

[Эллочка]

За счет собственных средств, на этом же ЗУ. В проекте планировки у нас это предусмотрено. Потом, скорее всего, оформление инфраструктуры коттеджного поселка на спец созданную ООО. Пока до конца не прорабатывала еще тему касательно управления инфраструктурой.

Для меня сейчас главное определиться с возможностью выкупа ЗУ под незавершенкой и порядком проведения процедуры размежевания (на какой стадии его делать).

[Эллочка]

Определилась окончательно.
Обе схемы рабочие, но первая более понятна для инвесторов и согласовывающих струтур.
Начинаю реализовывать. Если будет что-то интересное появляться в процессе ее осуществления, буду кидать сюда ссылки.

[Adr]

- разрешенное и фактическое использование у Вас не то что не стыкуются.. У Вас все тки ИЖС или комплексное освоение в целях жилищного стр-ва? В каком году получили право аренды? по 30.1 ЗК?
- выкупить под незавершенкой ЗУ Вам никто не даст.
- сдавать в аренду части ЗУ - до первой регистрации.

Обе схемы рабочие,

мило)))
Вы упретесь в ФРС в первом же пункте.

[VeterR]

- выкупить под незавершенкой ЗУ Вам никто не даст

сложный вопрос.
На практике обычно бывает так (утрирую и естессно учитывая практические нюансы каждого из населенных пунктов):
1. неизвестный (для органов власти) вася Бибин хочет выкуп под незавершенкой - ему говорят - идите, идите и идите ссылыясь на букву закона - собственник здания, строения, сооружения.
2. известный и очч хороший мужик Степан хочет тоже - позиция ОМС - а разве мы явно нарушим закон?! ВАС говорит о титуле собственника на объект недвижимости - ОНС объект недвижимости - право зарегистрировано... Давайте продадим!!!!

Вот так-то... К сожалению это реалии...

[Законница]

Здравствуйте, подскажите пожалуйста.
Следующая ситуация: есть договор аренды под индивидуальное жилищное строительство. Администрация городского округа ссылается на п.15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с вышеназванным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. в связи с этим расторгает договор аренды в 1стороннем порядке.
Договор заключен 15 февраля 2005 - положения п.15 ст.3 ФЗ № 137-ФЗ не должны применяться, так как вступили в силу с января 2007.
Это так или я чего-то недопонимаю

[Bistrov Den]

Это так или я чего-то недопонимаю

пункт 2 ст. 422 ГК "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

[scorpion777]

Эллочка
что решили в итоге?

[Санек]

Здравствуйте коллеги!Наверное задам опять похожий вопрос, но подскажите нерадивому коллеге.В ЗП новичек-всегда тянуло к цивилистике,но пришлось 5 лет отработать суд. приставом. Задача: Имеется ООО.один из его учредителей имеет 2 земельных участка в статусе земель поселений 1-10га,2-5га. Каким образом лучше пользовать данными ЗУ организацией для строительства коттеджного поселка при минимизации налоговых выплат,на основании каких договоров это можно сделать?Каким образом и когда данные ЗУ поделить на мелькие участки на которых будут сроиться коттеджи и которые будут проданы физ лицам.Есть ли возможность залога у банка данными участками со стороны организации.Сам собственник хочет минимизировать свое участие в проекте.Какими договорами оформлять продажу физ лицам участка и коттеджа?Спасибо вам всем большое за ответы- для меня это очень важно!

Добавлено в [mergetime]1216142215[/mergetime]
И пожалуйста порядок действий по реализации проекта.Спасибо!

[xantya]

уточните пожалуйста права на земельные участка юрлица - соучредителя - собственность? аренда? или что-то еще ?
и вид разрешенного использования какой?

[Санек]

Спасибо!Насчет прав юр. лица пока не определились - думаю через какой договор лучше делать, чтобы было удобнее затем строить коттеджи, инфраструктуру,межевать на маленькие участки и тд.,у соуредителя-физ лица- ЗУ на праве собственности,вид разрешенного использования ИЖС.

[xantya]

ну вот боюсь, что с точки зрения минимизации затрат я вряд ли дам полный ответ, а вот с порядком действий :
оформить переход права собственности на земелные участки от учредителя-собственника участков на данный момент к Вшему ООО:
1.1. путем внесения в уставный капитал
1.2.путем заключения догвоора купли-продажи
1.3. путем заключения инвестиционного договора, где вкладом одной из сторон является земельный участок

В первых двух случаях зарегистрировать переход права и право собственности на земельный участок за Вашим ООО.
Во третьем - регистрация прав сторон на построенные объекты и соответственно земельный участок по результатам осуществления ивестиционной деятельности.

разделение участка произвдится на основании заявления собственника участка в адрес руководителя землеустроительной организации, потом производится регистрация права ООО на маленькие участки, образовавшиеся в результате деления большого.
Далее осуществляете строительство коттеджей, вводите их в эксплуатацию, регистрируете право собственности и по договорам купли-продажи осуществляете продажи.

Возможность залога сформированных земельных участков есть.
А про договоры - я формы договоров про котеджи выкладывала в теме Формы документов в недвижимости - посмотрите? покритикуйте, пожалуйста

[Jazzanova]

Санек

И пожалуйста порядок действий по реализации проекта.Спасибо!

за это платят немалые деньги

xantya
вы забыли градостроительный аспект
кроме того проще построить объекты на одном участке и потом межевать, а не наоборот

[Санек]

ну вот боюсь, что с точки зрения минимизации затрат я вряд ли дам полный ответ, а вот с порядком действий :
оформить переход права  собственности на земелные участки от учредителя-собственника участков на данный момент к Вшему ООО:
1.1. путем внесения в уставный капитал
1.2.путем заключения догвоора купли-продажи
1.3. путем заключения инвестиционного договора, где вкладом одной из сторон является земельный участок

В первых двух случаях зарегистрировать переход права и право собственности на земельный участок за Вашим ООО.
Во третьем - регистрация  прав сторон  на построенные объекты и соответственно земельный участок по результатам осуществления ивестиционной деятельности.

разделение участка произвдится на основании заявления собственника участка в адрес руководителя землеустроительной организации, потом производится регистрация  права ООО на маленькие участки, образовавшиеся в результате деления большого.
Далее осуществляете строительство коттеджей, вводите их в эксплуатацию, регистрируете право собственности  и по договорам купли-продажи осуществляете продажи.

Возможность залога сформированных земельных участков есть.
А про договоры - я формы договоров  про котеджи выкладывала в теме  Формы документов в недвижимости - посмотрите? покритикуйте, пожалуйста

Большушее вам спасибо за помощь и поддержку! Спасительница!

[xantya]

xantya
вы забыли градостроительный аспект
кроме того проще построить объекты на одном участке и потом межевать, а не наоборот

1. Про градостроительный аспект- Вы про то,что я не рассказала про разработку и утверждение Проекта планировки и межевания земельного участка на публичных слушаниях или про то, что нужно будет при необходимости вносить какие-либо изменения в Правила землепользования и застройки (если на застраиваемой территории таковые имеются)? что же я пропустила? подскажите, пожалуста?
2.

кроме того проще построить объекты на одном участке и потом межевать, а не наоборот

с этим я согласна, и даже следует отметить, что банки наиболее охотно кредитуют под какой-то проект типа "Строительство коттеджного поселка", чем строительство просто домиков в количестве 15 штук, но я основывалась на своей ситуации - когда есть клиенты, которые бегом хотят купить размежеванные участки - тогда лучше все же сначала размежевать, и по мере необходимости и надобности какие-то участки продавать, а то желающие разбегутся
а про минимизацию затрат - кажется при внесении участка в уставный капитал и в качестве вклада по инвестдоговору - не взимается НДС

Сообщение отредактировал xantya: 17 July 2008 - 11:30

[Jazzanova]

1. ну да
2. ну да

[xantya]

1. ну да
2. ну да

спасибо

[masafrai]

[quote name='xantya' date='17.07.2008 - 8:22']
[quote]xantya
а про минимизацию затрат - кажется при внесении участка в уставный капитал и в качестве вклада по инвестдоговору - не взимается НДС
[/quote]
При купле-продаже земельного участка НДС также не платится (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ)

Сообщение отредактировал masafrai: 17 July 2008 - 14:20

[Эллочка]

scorpion777,

В итоге мы пошли по первой схеме. выкупили по ст. 36 ГК РФ под незавершенкой. У ФРС вопросе в статусе объектов строительства не возникло, их позтция: объект, о и есть объект, а незавершенка или оконченный строительством объект им дела нет.
Наряду с этим к тому моменты когда регисрировали в ФРС объекты незавершенки и выкуп земельного участка требования о подтверждении осутствия действиующего договора подряда и намерения совершения сделки законодательно уже были отменены. единственное что подтребовалось это справка для ФРС с архитекруты, что при строительстве соблюдены все нормы и требования.

Добавлено немного позже:
Вот теперь думаю каким образом лучше организовать управление в коттеджном поселке: склоняюсь к созданию ООО на балансе которого будут "висеть" все коммуникации и в собстенности которого будут дороги и земли общего пользования, и с которым физики-покупатели будут заключать договоры на оказание услуг: уборка, телефония, и т.д.
Вот сейчас думаю над тем, как максимально дисциплинировать всех физиков-покупателей, чтоб не получилось ситуации, что, грубо говоря, за вывоз мусора или какую другую услугу несколько человек не платят, но мусор в этом случае мы же все равно обязаны будем вывозить, так как большинсво платят.
Может кто сталкивался, буду признательна заописание сложившейся практики в минимизации таких рисков у управляющей компании.

[SergioR]

Тоже возник вопрос по поселкам.
Сейчас очень популярна схема строительства поселка через связку:
1. ДНП (земля в собственности или аренде);
2. ЖСК (привлечение средств пайщиков);
3. Управляющая компания (договоры напрямую с пайщиками на подключение коммуникаций как внешних так и до границ участка пайщика).
В чем собственно "фишка" такой связки (плюсы ЖСК без ДДУ понятны, а вот остальное...)