Сообщений в теме: 67

[dims12]

Я уже прочитал, что если квартира в собственности более 3-х лет, то при родаже налогов нет, а если менее 3-х лет, то налоги берутся с той суммы, которая превышает миллион.

А как быть, если квартира получена по наследству, причём до смерти завещателя квартира тоже была частично моя? Допустим, жена прожила много лет с мужем, квартира была общая, менее 3-х лет назад муж умер и жена, получив наследство, продаёт квартиру.

Здесь будет считаться, что она стала собственником менее 3-х лет назад, так как только тогда она стала владеть 100% квартиры, либо же будет считаться, что она была собственником давно и владела давно квартирой в совместной собственности?

Как быть, если наследников несколько, некоторые из которых -- это родственники умершего?

[Rudolf]

Если у вас квартира полностью в собственности, то считается с момента, когда у вас появился единый объект. Если она оформлена долями, то вам и продавать ее долями, а тогда по каждой доле и расчитывается срок одтельно.
в общем читайте

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо о порядке предоставления имущественного налогового вычета по доходам от продажи квартиры и сообщает следующее.
С 1 января 2005 года согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающего 1 000 000 рублей.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику по окончании налогового периода при подаче им налоговой декларации в налоговые органы на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право налогоплательщика на получение данного налогового вычета.
Из письма следует, что квартира приобреталась в личную собственность по долям в разное время: 1/3 - в порядке приватизации в 1996 году, 1/3 - в порядке наследования в 2002 году и 1/3 по договору купли-продажи в 2005 году. Квартира была продана налогоплательщиком в марте 2006 года.
В данном случае налоговый орган должен будет принять во внимание реальный срок нахождения Квартиры в собственности налогоплательщика, поэтому при наличии подтверждающих документов о приобретении долей предоставление имущественного налогового вычета будет состоять из двух частей: 1) в отношении долей Квартиры, приобретенных за три года до даты продажи Квартиры, и 2) доли, срок владения которой составил менее трех лет до даты продажи Квартиры.
Для определения размеров налоговых вычетов сумма выручки от продажи Квартиры делится в соотношении 2/3 и 1/3. В отношении долей, приобретенных за три года до продажи Квартиры, сумма вычета составит 2/3 выручки от продажи квартиры. В отношении оставшейся упомянутой доли - 1/3 суммы выручки, но не более 1 млн. рублей.
Следует также иметь в виду, что в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на однократное получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, но не более 1 млн. рублей.

[Kafka]

Письмо Минфина от 02.04.07 №03-04-06-01/107

[Lucy]

Если она оформлена долями, то вам и продавать ее долями

Rudolf долями чего?
Как написать в договоре:
"договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи доли в праве"?

[vbyubzy]

доли в праве? Люси, где вы обнаружили этот дивный термин? если вы будете продавать квартиру ипотечнику, вы его здорово подставите, если напишете "доли в праве", надо-доли в квартире, жилом доме и т.п. однако если вы целиком продаете квартиру, нет необходимости указывать какие-либо доли, если покупателей не больше одного.
Димыч, ты не конкретизировал проблему, без этого сложно ответить на вопрос. учти, что супруга более 3 лет владела квартирой на праве общей совместной собственности, т.е. 50% минимум. дальше - срок открытия наследства.

[Extreme]

vbyubzy

доли в праве? Люси, где вы обнаружили этот дивный термин?

Может поясните, что это значит? Чем термин не нравится?

[Денежка]

vbyubzy

доли в праве? Люси, где вы обнаружили этот дивный термин?

Гы-ы-ы))) А я как раз задаюсь вопросом, где же сочинители НК обнаружили свой чудный термин (доля в квартире)?..

[vbyubzy]

Экстрим, Нева хаус ответил уже на этот вопрос - это формулировка НК, и попробуй от нее отступить, налорг отправит нах. в один момент. применительно к 220 НК чудесный термин "доли в праве" лишит покупателя вычета. Кроме того, в данном случае цивилистический термин "доли в праве" использоваться не может, так как используется "специфическая" налоговая терминология, над которой весело стебается Нева Хаус.
Да, раздел все же налоговый, а не цивилистический, отсюда и реплики.
Люси, прошу меня извинить, если тональность моего поста чем-то Вас задела.
Нева Хаус, вопросы юридической техники и терминологии не слишком интересуют уважаемых народных избранников, занятых "вопросами государственной важности", посему и рождаются такие перлы.

Сообщение отредактировал vbyubzy: 28 December 2007 - 14:34

[Денежка]

vbyubzy

в данном случае цивилистический термин "доли в праве" использоваться не может, так как используется "специфическая" налоговая терминология

Если не сложно - в этой теме укажите ссылочку, где в НК этот специфический термин раскрыт))

[vbyubzy]

как говорят у нас в Одессе - шо это вы имеете мне сказать? ув. Нева Хаус, нигде вы не найдете расшифровки этого весьма "специфического" термина, точно так же, как и в ГК нет определения доли в праве собственности.
С наступившим!

[Le vin]

давненько я не брал в руки шашек.....

Вводная:
квартира приобретена в период брака на имя одного из супругов (мужа) в 2003 году.
в ноябре 2005 года супруги заключают брачный договор, по условиям которого на эту квартиру установлен режим "раздельной" собственности жены, т.е., квартира признается находящейся в собственности только жены.
в ноябре же 2005 года произведена регистрация ПС на квартиру на жену. Основанием возникновения ПС указан брачный договор.

Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

в марте 2008 года жена продает квартиру за 5 млн. рублей.

Естественный вопрос о имущественных вычетах.

Позиция налоргов из Письма Минфина от 02.04.07 №03-04-06-01/107 понятна:
устанавливать сроки нахождения в собственности продавца "долей" на квартиру и применительно к этим срокам предоставлять вычеты.

Сложность это подхода - тоже понятны:
невозможность определить размер "доли" в квартире при законном режиме (совместной) собственности супругов на квартиру.
кроме того, брачный договор всего лишь изменил режим собственности супругов на имущество, но никак не послужил основанием возникновения права собственности продавца на квартиру.

Позиция КС из Определения Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2006 г. N 444-О

Такая правоприменительная практика, по существу, отрицает предусмотренный семейным и гражданским законодательством законный режим имущества супругов и принцип равенства прав супругов в семье (статья 1 Семейного кодекса Российской Федерации), а реализация права на предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый вычет ставится в зависимость от правоподтверждающих документов, а не от правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика, хотя смерть супруга, на чье имя была сделана запись в системе ведения реестра, не прекращает право собственности на акции пережившего супруга, а предполагает после раздела совместного имущества приобретение доли в единоличную собственность, т.е. лишь преобразование общей собственности в индивидуальную.Между тем согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 марта 1997 года N 5-П по делу о проверке конституционности положений статей 18 и 20 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", принцип равного налогового бремени, выводимый из положений статей 8 (часть 2), 19 и 57 Конституции Российской Федерации, в сфере налоговых отношений означает, что не допускается установление дополнительных, а также повышенных по ставкам налогов в зависимости от формы собственности, организационно-правовой формы предпринимательской деятельности, местонахождения налогоплательщика и иных носящих дискриминационный характер оснований.

и

3.3. Таким образом, реализация предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы (в части определения периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности) в системе действующего правового регулирования предполагает учет предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Семейным кодексом Российской Федерации правоустанавливающих обстоятельств, в частности относительно определения основания и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.

ну и вопрос:
что считать моментом возникнвения права собственности продавца на квартиру:
- момент возникновения ОСС супругов, т.е - регистрация ПС на квартиру в 2003 году (учитывая п. 3.3. Определения КС)
- момент регистрации "индивидуального" ПС на квартиру в 2005 году на основании брачного договора.

Естественно, что имеется желание получить вычет в размере фактической стоимости продажи, потому как определять сроки нахождения в собственности "доли" квартиры при ОСС - не представляю как.

Как думаете, если на составить "задним числом" соглашение между супругами на основании п. 2 ст. 38 СК РФ

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

о "разделе" имущества, по которому квартира будет являться "индивидуальной" собственностью жены с 2003 года, либо с 2003 года определить доли супругов в квартире как 99/100 - жене, 1/100 - мужу может ли это подкрепить требование о предоставлении вычета в полной сумме стоимости продажи квартиры в 2008 году, или, соотвественно, вычет со стоимости, пропорциональной 99/100 - в полном размере, а 1/100 - не более 1 млн. рублей?

Сообщение отредактировал Le vin: 20 March 2008 - 10:50

[Massive]

Письмо Минфина от 02.04.07 №03-04-06-01/107

Не затруднит привести текст этого письма? В моей базе его нет.

[Сатир]

Le vin
всё же склоняюсь к тому, что срок нахождения кв. в собственности жены с момента приобретения в супружью собственность.

Письмо Минфина от 02.04.07 №03-04-06-01/107

оно не о такой ситуации.

[Massive]

Сатир,
а можно мне его по любой ситуации сюда выложить?
Стуации, знаете ли, разные бывают.

[Le vin]

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/107

Вопрос: Обращаюсь к Вам с просьбой разъяснить порядок применения статьи 220 главы 21 "Налог на доходы физических лиц" второй части Налогового кодекса Российской Федерации.
Физическое лицо, резидент Российской Федерации, в 1998 году приобрел 1/2 долю объекта недвижимого имущества (далее - квартира). В 2005 году он получил по договору дарения оставшуюся 1/2 долю квартиры в собственность и стал единственным собственником указанного имущества. В 2007 году собственником было принято решение о продаже квартиры.
Прошу Вас дать разъяснение, в каком порядке применяется право на налоговые имущественные вычеты при продаже квартиры, с учетом того, что доли в продаваемой квартире находились в собственности продавца в течение разных периодов времени, т.е. одна 1/2 доли - более трех лет и другая 1/2 доли - менее трех лет.
Прошу Вас дать ответ в письменном виде в срок, установленный законодательством.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с продажей квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125000 рублей.
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Из письма следует, что в 2007 году собственником квартиры принято решение о продаже квартиры, с учетом того, что доли в продаваемой квартире находились в собственности налогоплательщика в течение разных периодов времени. Так, одна доля в квартире была приобретена налогоплательщиком по договору купли-продажи в 1998 году, а вторая доля в квартире получена в порядке дарения в 2005 году.
Поскольку одна из долей в квартире находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, то налогоплательщику в установленном порядке может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме дохода, полученного от продажи квартиры пропорционально данной доле.
Учитывая, что вторая доля в квартире получена в порядке дарения, то согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме дохода от продажи квартиры, пропорционально доле, но не превышающей 1000000 рублей.

Заместитель директора Департамента                                                    С.В. Разгулин

[Massive]

Le vin
большое спасибо!

[Le vin]

Сатир

оно не о такой ситуации.

ну, понятно, что ситуация не идентична.
СУть проблемы та же самая:
определить момент, с которого квартира находилась в собственности жены (продавца).
Если буквально смотреть на свидетельство О ПС, в котором

ноябре же 2005 года произведена регистрация ПС на квартиру на жену. Основанием возникновения ПС указан брачный договор.

то квартира находится в собственности жены с ноября 2005 года.
Определение КС устаналивает, что все же необходимо учитывать в подобных и основания возникновения ПС, установленные СК РФ, т.е возникновение ОСС супругов на приобретенное имущество.
Минфин творчески развивает это установление, вводя некую "пропорциональность".

Если считать, что жена стала собственницей квартиры с ноября 2005 года, то продва квартиру в марте за 5 млн. рублей, она должна заплатить НДФЛ с 4 млн. Что, очень не хочется.
Вот я и ковыряюсь с определениме момента возникновения ПС у жены.

[Сатир]

Le vin

СУть проблемы та же самая:

Не совсем. По долевой собственности всё проще и понятнее. В Вашем случае собственность совместная, т.е. вещь находится в собственности обоих супругов. Значит считать надо с 2003 года.

[Vovochka]

А вот такая ситуация: было 3 СОсобственника кваритры (семья). 8 лет назад умер один из них, но наследство у нотариуса и в регпалате не оформлялось. Теперь требуется продать эту квартиру и, соответственно, предварительно оформить наследство. С какой даты считается возникновение права собствнности (в целях налогообложения) - с даты открытия наследства или оформления в регпалате?

[Сатир]

Vovochka

с даты открытия наследства или оформления в регпалате?

весна!
ст. 131 ГК Вам известна?

[Vovochka]

Сатир
со статьей ознакомился, спасибо. Но вытекает ли из обязательности регистрации дата возникновения права собственности?

[Сатир]

Vovochka

вытекает ли из обязательности регистрации дата возникновения права собственности?

да просто рекой льётся. Если статью прочитали, то вывод, думаю не сложно сделать.

[Le vin]

Сатир

В Вашем случае собственность совместная, т.е. вещь находится в собственности обоих супругов. Значит считать надо с 2003 года.

ПКС от 13.03 наводит на иные мысли. КС предлагает считать срок с момента "образования" объекта, т.е - либо образования ОДС, либо выделения в натуре. Про ОСС - умалчивает.
Склоняюсь к тому, чтобы идти иным путем, т.е не переубеждать налорга или суд, что срок нахождения в собственности надо считать с 2003 г - образования ОСС.

Добавлено в [mergetime]1206435569[/mergetime]

вытекает ли из обязательности регистрации дата возникновения права собственности?

да просто рекой льётся. Если статью прочитали, то вывод, думаю не сложно сделать.

а как же п. 4 ст. 1152 ГК РФ?

Добавлено в [mergetime]1206435721[/mergetime]
Vovochka
ОКС по вопросу конституционности ст. 220 НК РФ посмотрите. По обращению гражданки, которая наследовала и продала акции умершего супруга.

[Искра]

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/107

Учитывая, что вторая доля в квартире получена в порядке дарения, то согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме дохода от продажи квартиры, пропорционально доле, но не превышающей 1000000 рублей.

Объясните, пожалуйста, что означает эта фраза.
если квартиру продали за 1 500 000 руб., понятно что доход от продажи второй доли будет составлять 750 000 рублей.
А вот имущественный налогоый вычет 1 000 000 рублей или 500 000 рублей?

[pusya]

ИскраПисьмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/107

А можно полный текст письма?

Сообщение отредактировал pusya: 01 April 2008 - 18:45