Сообщений в теме: 11

[Art46]

Нормативная база:
В соответствии со ст.30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ участки под застройку, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для жилищного строительства (п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ), исключительно на торгах, конкурсах, аукционах (п. 2 ст. 30, п. 2 ст. 30.1, ст. 38 ЗК РФ).
Это означает, что продажа таких земельных участков, продажа права на заключение договоров аренды, или предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны осуществляться только на аукционах (ст.30.1, ст.38.2 ЗК РФ).

Фабула:
ОАО обладает правом долгосрочной аренды ЗУ. Целевое назначение (разрешенное использование) ЗУ – «земли под объектами транспорта». ОАО передает ЗУ в субаренду Инвестору. После передачи ЗУ в субаренду изменяется целевое назначение ЗУ (разрешенное использование) – с «земель под объектами транспорта» на «земли под жилую застройку»).

Риски:
Считаем, что существует риск признания недействительными арендных (субарендных) правоотношений, т.к. в нарушение норм ст.30.1 и 30.2 ЗК РФ арендодателем не было проведено аукционов по продаже права аренды ЗУ для жилищного строительства.

Т.е., с момента изменения вида разрешенного использования ЗУ, предоставленного в субаренду, на вид разрешенного использования, позволяющий осуществить жилую застройку, существует риск, что к субарендатору могут быть применены судебные и административные санкции за нарушение земельного законодательства РФ.

Другое видение:
Можно включить логику, что нормы ст.30.1, ст.30.2 ЗК РФ распространяются на земельные участки, у которых нет землепользователя, т.е. которые никому не предоставлены из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В нашей ситуации ОАО уже является землепользователем участков, находящихся в государственной собственности, которому участки предоставлены в аренду. Т.е. заключая договор субаренды ЗУ, с целью осуществления на нем жилищного строительства, субарендатор (Инвестор) фактически получает ЗУ не от органа исполнительной власти РФ/субъекта РФ, а от ОАО, которое уже является арендатором-землепользователем этого участка, и передав его в субаренду, статус ОАО, как арендатора этого участка не меняется.

Судебная практика:
Судебной практики по такого рода спорам, связанным с субарендой участков и их перепрофилированием для целей жилищного строительства не сформировалось.

И наконец вопрос:
Хотелось услышать ваше видение такой ситуации и ответ – нужно ли проводить аукцион на право заключения договора аренды (субаренды) в данном случае или нет.

[пани Лиза]

Art46

После передачи ЗУ в субаренду изменяется целевое назначение ЗУ (разрешенное использование)

расскажите, пожалуйста, для начала, как Вы его собираетесь менять?
и начните с того, какая у вас категория земель, а то я что то не нашла, где Вы об этом написали

[Art46]

Art46

После передачи ЗУ в субаренду изменяется целевое назначение ЗУ (разрешенное использование)

расскажите, пожалуйста, для начала, как Вы его собираетесь менять?
и начните с того, какая у вас категория земель, а то я что то не нашла, где Вы об этом написали

Категорию ЗУ действительно забыл указать – земли поселений. Приношу извинения за забывчивость.

Изменение вида разрешенного использования - в соответствии со ст. 37 190-ФЗ - путем внесения изменений в градостроительный регламент. Сам механизм изменения вида разрешенного использования - это отдельная тема. В рамках моего вопроса хотелось бы придерживаться аксиомы о том, что вид разрешенного использования просто изменяется.

[cfif]

ВАС про ККЦ Россия сказал что-то вроде: после сноса участок пустой - значит предоставляться должен в порядке ст.30 - через торги.

[Namaste]

cfif, а можно ссылочку чтоб посмотреть где такое сказано? Спасибо! (тоже просто похожая ситуация)

[Art46]

ВАС про ККЦ Россия сказал что-то вроде: после сноса участок пустой - значит предоставляться должен в порядке ст.30 - через торги.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2007 г. N 14140/06

"...Поскольку по результатам проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных.
Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем по общему правилу необходимо провести торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В нарушение данных норм земельного законодательства условиями конкурса не предусмотрены торги по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Это создает условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.
При разрешении спора суды не применили названных норм земельного законодательства, нарушение же их является основанием для признания конкурса недействительным ..."

нужно подумать ...

[Glebыч]

да.....тема, как грится, в тему.....
с региона звонят, говорят - прокуроры на совещании сказали градоначальнику - будем херить в арбитраже такие смены разрешенного использования....и ссылались на практику арбитража.....
практику, как не искал, не дали......похоже, так и будет....похерят....

[cfif]

было бы странным если б не похерлили. иначе все наспункты можно было б жильем застроить без аукционов

[Glebыч]

ну почему - странным....
мне не кажется все так однозначно...
ведь мы не ведем речь о первичном предоставлении земли в аренду....
ЗК требует аукцион при жилищном строительстве - при предоставлении ЗУ...
а он, в вопросе автора темы, уже предоставлен давно.....
а если участок у меня уже в собственности, а я меняею его разрешенное использование? режим защиты интересов будет различным? не должен вроде бы........
эх.....просто эту схемку стали тиражировать на местах оч активно.....чтобы на аукцион не попадать....вот и пошла.....прокурорская тема.......

[Art46]

Уважаемые коллеги, cfif указал на очень жесткое в данной ситуации постановление Президиума ВАС, которое заставляет задуматься. Но и Glebыч правильно мыслит.

Обратите внимание на ситуацию, описанную в постановлении:
Иск был заявлен о признании недействительными торгов - "конкурса по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия" и о применении последствий недействительности данного конкурса".

Инвестор должен был строить комплекс зданий на месте снесенного здания ККЦ Россия. То есть участок под застройку инвестору предоставляется ЗАНОВО, как будто на нем ничего нет и небыло.

ВАС говорит, что "по результатам проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных". Все правильно и справедливо.

Но в приведенной мной задачке ЗУ заново не предоставляется, так как он уже был предоставлен ОАО, а ОАО передает его в субаренду.

Изменение разрешенного использования ЗУ нельзя приравнивать к предоставлению ЗУ заново. Поэтому "втупую" применить логику, изложенную в постановлении Президиума ВАС на мой взгляд нельзя.

Единственная зацепка - вот в этой фразе: "Это создает условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства".

Нужно еще подумать.

Сообщение отредактировал Art46: 17 October 2007 - 20:55

[Art46]

После долгих раздумий пришел к такому выводу по проблеме:

Порядок, предусмотренный ст. 30.1, 30.2 ЗК РФ на ЗУ, переданный ОАО в аренду и Инвестору в субаренду, не распространяется. Порядок, предусмотренный ст. 30.1, 30.2 ЗК РФ распространяется только на ПЕРВИЧНОЕ предоставление ЗУ, в нашем случае ЗУ был ранее предоставлен ОАО. Этот вывод основан на буквальном толковании норм ЗК РФ. В моем же случае ОАО является ко всему еще и специальным субъектом, земельные отношения которого регулируются отдельными нормативными актами.

В какую сторону пойдет судебная практика - предсказать невозможно, всё-таки в России живем. Прямой практики нет, а рассмотренная выше в теме - связана с первичным предоставлением ЗУ, поэтому в моем случае неприменима.

В случае появления судебной практики, уважаемые коллеги - публикуйте пожалуйста. Также очень интересно знать положение вещей с изменением разрешенного использования ЗУ в различных регионах РФ.

[Glebыч]

Хочется верить, что такие умозаключения будут положены и в основу судебной практики....
но....вот вспомнил ситуацию....она схожа с рассматриваемой.....практика - ВАС РФ...
там тоже шла речь о первичном предоставлении земли....без торгов...в порядке предварительного согласования места размещения объекта.....в этой процедуре есть такой документ - акт выбора земельного участка (название может различатья от региона к региону).....
так вот. после выхода распорядительного документа о предоставлении земельного участка и заключении договора аренды возникала необходимость изменить там этажность здания и профиль объекта......ВАС указал - что даже при уже имеющимся и заключенном договоре аренды - все равно надо переоформить заново акт выбора земельного участка......хотя бы он и является документом первичного предоставления ЗУ...
не совсем то....но в общем то, вектор мысли просматривается....
еду в командировку.....пойду к прокурорам........расскажу потом....